大工《房地产开发与经营课程设计》离线作业参考模板及要求【内容仅供参考】103.docx

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1、大连捶2大学网络教育学院房地产开发与经营课程设计题 目：住宅开发工程前期筹划1工程概况工程概况：绿地香奈工程是由常州绿地盛仕置业投资开发的精装五 恒系统居住区。地处武进经济开发区西太湖核心腹地，绿地香奈近70万平米的建 筑体量，总用地面积34400平方米。容积率，绿化率39%。2工程SWOT分析SWOT分析中的“S”指优势(Strength)； “W”指劣势(Weakness)； “0”指机 会(Opportunity)； 指威胁(Threat)。工程SWOT分析是将工程内部条件和外部环境各方面内容进行综合和概括，进 而分析工程拥有的优势和劣势、面临的机会和威胁的一种方法。其中，优劣势分 析主

2、要着眼于工程自身的条件及其与竞争性工程的比拟，而机会和威胁分析将注 意力放在外部环境的变化及对工程的可能影响。通过对工程进行SWOT分析，明确工程的优势、劣势、机会与威胁，作为后面 工程STP筹划的重要依据。S (优势)1 .以绿地香奈为圆心驾车5分钟可至延政西大道高架口，10分钟抵达吾悦广 场核心商圈，15分钟武进火车站(在建)，1小时可达常州奔牛国际机场。规划2025 年地铁5、6号线全线开通，进入全市区一小时生活圈。2 .绿地香奈坐镇的武进经济开发区，随着以西太湖医疗设备国家示范区等龙 头先进制造业和以中以石墨烯产业园为代表的新材料新能源行业的陆续投产发 展，在经济上迎来了质的飞跃。而处

3、在此地的绿地香奈，以其非凡远见诠释未来 行为人士的品质生活03 .江苏华源建筑设计公司以“缔造经典并超越经典”的设计精神在常州创造 了中海泊郡、恒大御景等顶级作品。今天绿地地产与华源设计携手以其5.园林设 计结合生态阳光的理念以现代的设计手法以“水、树、林、花”为基本元素艺术 再现山水诗意空间。”入口禅意水景”、“中央生态湖区”、“休闲漫步景观带”、“泛 会所架空层艺术区”、“时尚生态街区”、“落花流水瀑布景区”、等六大主题景区通 过以水自山而出曲行汇至中央景湖区由主入口奔腾而下最后被喷泉收回以水系形 成的景观溯水而上突显征服城市诚服自然之意。W (劣势)1 .工程位于郊区远离市中心相对于市中

4、心的其他工程而言工程周围城市基础 设施、配套设施还有待完善。2 .位置偏远市场接受度有限。3 .局部建筑规划采用东西向坐标造成局部户型无正向且车位些许缺乏离客户 的需求上有差距带来销售难度。4 .由于房地产在社会经济及活动中的重要性政府对房地产市场非常重视因此 对于房地产商品交易、生产等的调整随时变化现如今环境下由于个别地区房地产 市场泡沫的出现使得国家对房地产的打压相对以前较为严重。在这样的市场环境 下绿地香奈工程的崛起是需要一定的努力的。0 （机会）1、环境机会：常州经济不断开展社会生活水平不断提高，购房的人越来越 多，人民对于住房的要求越来越高，追求舒适安宁享受生活的观念越强。而绿地 香

5、奈工程环境好、交通便利，具有良好的居住环境。2、多家开发商齐聚此版块，必将引起市场极大的关注，无形中进行宣传， 增加客户的兴趣和关注度，影响力更大。目前区域市场为轻空白，区域竞争压力 小，本工程充分利用区域市场，供应空白的有利时机，通过设计独特的户型满足 客户的需求，打造自己的品牌吸引了更多客户。3、有效需求增长较快，国家经济结构的调整，带来城市经济的较快增长， 催生社会消费能力的上扬，为房地产市场带来较大升值潜力和空间。4 城市的人口增加购房需求量增加。5 高新产业造就百亿经济圈，由绿地香奈坐镇的武进经济开发区，随着以 西太湖医疗设备国家示范区等龙头先进制造业和以中以石墨烯产业园为代表的新

6、材料新能源行业的陆续投产开展在经济上迎来了质的飞跃。而处在此地的绿地香 奈以其非凡远见诠释未来有为人士的品质生活。T （威胁）1、国家政策调整，随着我国房地产行业出现的大幅的房地产泡沫现象国学家 对房地产的干涉和政策的制约越强对本工程的销售量和价格产生威胁。2、强有力的竞争楼盘，随着房地产技术的提高房地产产业的竞争加剧。就木 楼盘附近的楼盘，较多在户型价格上面都有不同，消费者对其他楼盘的市场认同 度较高，增加了销售的威胁竞争。3、环境威胁，房地产的供给量较大，空置房的比例有增无减，只有具有特色的楼盘，才能取得较好的销售业绩。楼盘的销售出现两极分化，有的楼盘销售状 况较好，有的那么不好。所以说销

7、售的未来状况不明确威胁性较大。4、未来区域市场供应逐渐增加，易削落本楼盘的市场份额，容易形成同区域 的竞争强。5、区域商务基础太过薄弱，消费者的类型会减少。3工程STP筹划工程STP筹划（市场细分Segmentation目标市场选择Targeting及市场定位 Positioning）是住宅开发工程前期筹划的主要内容。住宅市场细分住宅市场是由假设干购买者组成的，他们在产品需求、购买能力、地理位置、 购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了住宅市场细分的依据。住宅市场 细分就是从住宅购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的 消费群，据此将住宅市场划分为假设干个子市场的行为。工程

8、目标市场选择（工程目标客户选择）市场细分后房地产开发商进入STP战略的第二阶段。可供房地产开发商选择 的目标市场模式有三种。（1）单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。 绿地香奈套内16700元/nf起。目前市面上在售的常州楼盘套内单价15000元/nf -25000元/nf不等，而御景东方套内16700元/面的价格显得“诚意十足”。据悉绿 地香奈支持公积金贷款，大大减轻了购房者置业负担。为进一步减轻购房者付款 压力绿地香奈实行首付分期付款政策，首期仅30万，均价，16000元/nf起（2）有选择的（3）复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种类型 的物业并向多

9、个目标市场的客户群体销售这种产品。工程由七栋板式高层依据地 势围而不合。遵循生态阳光的理念的板式布局，保证自然风南北对流。上风上水 实为无可争议的标准奢邸大宅。在整体设计上工程采取了新古典主义风格，园林 那么采取轻欧式风格两梯两户的板式结构三面采光、珍稀双主卧、空中院馆、观光 电梯无不诠释着池以及专属运动场所全面满足业主的生活需要。工程市场定位住宅工程市场定位主要进行工程档次定位、工程主题定位、工程产品定位。工程档次定位房地产开发商把为目标市场提供性价比更高的物业作为自己楼盘的定位。135 户大四房总价也仅需225万元。随着各地方国五条细那么进一步落实，局部商业银 行首套房贷款利率上浮5%,购房者置业压力进一步授升。据悉，此工程支持公积 金贷款大大减轻了购房者置业负担。工程主题定位房地产开发商在物业产品定位时根据所选定的标市场的实际需求开发建设出 能满足他们个性化需求的产品。工程在建筑设计上采用了高台之上复如平地的理 念。住宅底层架空形成高台上的会所而又保证景观及自然山体在视线上的通透性。 上风上水实为无可争议的标准奢邸大宅。工程产品定位房地产开发商在对工程进行定位时巧妙地将房地产领域的各种技术手段和房 地产以外的其它手段（如体育业、旅游渡假业等）相结合，通过复合地产开发唤醒 并满足目标客户群的潜在需求。