小区业主大会议事规则（2021年新版本）.docx

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1、小区业主大会议事规则第一条 为维护小区（以下简称本物业）全体业主的合法权 益，规范业主大会、业主委员会议事活动，根据中华人民共和 国民法典（中华人民共和国主席令第45号）、物业管理条 例（国务院令第504号）、湖南省物业管理条例、业主 大会和业主委员会指导规则（建房2009274号）和湖南省 业主大会和业主委员会指导细则（湘建2019172号）等政策 文件规定，结合本小区实际，制定本规则。第一章 总贝U第二条本议事规则所称业主是才是指房屋的所有权人，即 房屋所有权证或者房屋不动产权证书中载明的权利人。尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情形之一的，在 物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务

2、：（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政 府征收决定等取得房屋所有权的人；（二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经 合法占有建筑物专有部分的人；（五）法律法规规定的其他情形。已经达到交付使用条件，尚未出售或者虽已出售尚未向物业 买受人交付的专有部分，建设单位为业主。新建物业的交付使用 条件按照湖南省物业管理条例第二十六条、第二十七条的规 定执行。第三条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积 极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会 开展工作，并接受其指导和监

3、督。1、业主大会名称： 业主大会2、业主委员会办公地址：物业办公室3、物业管理区域概况：占地面积：10307.64平方米,房屋 总建筑面积：24432。02平方米（其中，专有部分面积为184211.43 平方米），其中住宅174067.64平方米，2058套,非住宅10143.79 平方米，71套。第1页共8页第二章业主大会第四条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会 和业主委员会应当依法履职，不得作出与物业管理无关的决定， 不得从事与物业管理无关的活动。第五条本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，代 表和维护物业管理区域内

4、全体业主在物业管理活动中的合法权 利，接受业主的监督，对业主大会负责。业主大会或者业主委员 会的决定，对业主具有法律约束力。第六条本小区业主大会采用书面征求意见或在湖南省住房 和城乡建设厅认可的官方电子投票系统“湖南省房地产市场监管 平台以电子投票的形式召开，应将征求意见书以书面、在电子 投票系统中向业主发送电子信息、向业主微信或手机发送短信的 方式送达业主，并至少提前十五日公示相关文本和信息。业主大会需要投票表决的，表决意见应当由业主本人（电子） 签名；业主委托代理人表决的，代理人应当提交本人和业主的身 份证复印件、委托书及房产证复印件。第七条业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存 档

5、。业主大会成立、业主大会会议的投票表决、选举的全部资料 应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料，并依法 实施监督。第八条由业主或被委托人签收确认已送达的表决票，在业主 大会有效的情况下，已签收送达的表决票，业主在规定的时间内 不反馈，或不书面提出反对意见的，视为同意多数业主意见。第九条业主大会成立后，应当通过召开业主大会会议的方 式，决定下列事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，是否设立 业主监督委员会和业主代表会议；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，物业服务 内容、标准，物业服务收费及调整方案；（五）

6、使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；物业专项维修 资金的管理方式，续交、补交物业专项维修资金的方式，审议物 业专项维修资金计划使用事项；第2页共8页（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活 动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上 的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六 项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三 以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款 其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且

7、参与表 决人数过半数的业主同意。第十条业主大会会议包括定期业主大会会议和临时业主 大会会议。业主大会定期会议由业主委员会每年组织召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开临时业主 大会会议：1、经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以 上业主提议；2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；3、管理规约约定的其他情形。对业主大会作出的决定，业主委员会应当于业主大会会议结 束之日起三日内进行公告。第十一条业主大会会议确定业主投票权数，按照下列方 法认定专有部分建筑面积和建筑物总面积：（-）专有部分建筑面积按照不动产登记簿记载的面积计 算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的

8、实测面积计算；尚未 进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。（二）依法取得登记的车位、摊位等特定空间计入用于确定 业主投票权数的专有部分建筑面积；（三）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；第十二条业主大会会议确定业主投票权数，按照下列方法认 定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分 按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的 专有部分，及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。（二）总人数，按照前项的统计总和计算；业主大会会议投票表决意见分为同意、反对、弃权三类。业 主投票表决意见应当由业主本人签名。第3页共8页第十三条 业主为无民事行为能

9、力人或者限制民事行为能 力人的，由其法定监护人代为行使投票权。业主为法人的，由法 定代表人或者法人授权的自然人代表行使投票权；业主为非法人 组织的，由非法人组织授权的自然人代表行使投票权。业主因故不能参加业主大会会议的，需经业主表决决定的事 项，业主可以委托代理人投票，委托代理人投票的，业主应当出 具书面授权委托书。授权委托书应当载明代理人的姓名或者名 称、代理事项、权限和期间，并由业主签名或者盖章。业主在业主委员会、业主监督委员会等业主组织中享有的被选举权，不得委托他人。业主不自行投票也不委托代理人投 票的，不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定。第十四条 业主委员会办理备案手续后，应当持

10、县（市、区） 人民政府物业管理行政主管部门及街道办事处（乡镇人民政府） 出具的备案证明到公安机关指定的单位刻制业主委员会印章。印 章印文中应当包含业主委员会名称及届别。首届业主委员会还应 当刻制业主大会印章。第十五条印章印文中业主大会、业主委员会名称应当与地名 管理部门批准的物业名称保持一致。业主委员会应当建立印章管理制度，指定专人负责保管业主 大会、业主委员会印章，业主委员会使用业主大会印章，应当根 据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主 委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。第十六条违反业主大会议事规则、印章管理使用制度或者未 经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅

11、自使用业主大会印 章、业主委员会印章的，造成经济损失或者不良影响的，应当依 法追究责任人的法律责任。第十七条业主委员会应建立工作经费的筹集、使用和管理制 度并由业主大会表决通过。业主大会、业主委员会工作经费由全 体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分 经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管 理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。第三章业主委员会第十八条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，由 业主大会会议选举产生。第4页共8页第十九条业主委员会委员候选人应当遵守国家有关法律、法 规，身体健康，奉公守法，品行良好，公

12、道正派，责任心强，践 行社会主义核心价值观，模范履行业主义务，遵守临时管理规约, 且具备完全民事行为能力、一定的组织能力和必要的工作时间。 鼓励业主中在职或者退休的中共党员、人大代表、政协委员或者热心公益事业的人员参选业主委员会。业主委员会候选人的选举材料应当载明候选人是否受到过 刑事处罚，是否有不良信用记录，是否违反临时管理规约、管理 规约、业主大会议事规则的情况等信息，并向业主公开。第二十条有以下情形之一的，不得成为业主委员会候选人：（一）违反国家法律法规或者党纪党规，正在被立案侦查的;（二）参与邪教组织，或者非法组织、非法参与集体上访， 影响社会稳定的；（三）被有关部门确认存在涉黑涉恶行

13、为的，利用黑恶势力 或者“软暴力”干预小区业主正常工作和生活的；（四）有不良信用记录或者被纳入失信被执行人名单，尚未 被撤销的；（五）被有关部门认定有损坏房屋承重结构、违法搭建、破 坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为，或者 其他侵害业主公共利益的行为，尚未整改到位的；（六）经书面催交，无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理 期限内仍未交纳物业服务费的；（七）本人或者直系亲属在本小区物业服务企业工作，应当 回避的；（八）采用不正当手段，阻挠首次业主大会会议筹备组工作 的；（九）法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员、候补 业主委员会成员的情形。第二十一条 业主委员会候选人名，实行差

14、额选举产生业主 委员会委员名（应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且 人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分 面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意），委员每 届任期3年，可以连选连任。业主委员会推选产生主任1名和副 主任1名。第二十二条业主委员会应当建立以下工作制度：第5页共8页（一）工作档案管理制度，记录物业管理中各项重要事项并 存档；（二）财务管理制度，建立财务账簿，明确收支范围，确定 费用开支的审批权限及程序；（三）定期接待制度，听取业主和物业使用人对物业管理和 业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和物业使用人的咨 询、投诉和监督；（四）信息公开制度，

15、及时在物业管理区域内向业主、物业 使用人公开有关物业管理情况和资料；（五）印章管理制度，规范业主大会及业主委员会印章的制 作、保管、使用等；（六）专职工作人员制度，经业主大会同意，业主委员会可 以聘请专职执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。执行秘 书的工作职责由业主大会议事规则规定；（七）突发应急事故处理制度，积极配合相关部门及物业服 务企业处理物业管理区域内各类突发应急事故。第二十三条业主委员会及业主委员会委员不得有下列行为：（一）收受为本物业管理区域提供服务的企业的利益或者报酬；（二）收受有利害关系的业主提供的利益或者报酬；（三）推荐有利害关系的企业或者个人为本物业管理区域提供服务；（

16、四）阻挠、抗拒业主大会行使职权；（五）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃 或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；（六）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权擅自作出决定；（七）擅自使用业主大会或者业主委员会印章；（八）未经业主大会表决同意，与物业服务企业签订物业服 务合同；（九）擅自动用物业专项维修资金，非法侵占物业共用部位、 共用设施设备的经营收益或者业主其他共有财产；（十）违反法律、法规规定或者可能妨碍公正履行职务、侵害业主合法权益的其他行为。第二十条业主委员会委员有下列情形之一的，经占总人数百分之二十以上业主或者三分之一以上业主委员会委员提议，业第6页共8页主大会或者业主委员会

17、根据业主大会的授权有权终止其委员资 格：（一）利用业主委员会委员身份牟取不正当利益，或者存在 其他滥用职权行为，损害业主合法权益的；（二）拒不履行业主义务、业主委员会委员职责的；（三）一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的；（四）法律、法规、管理规约、业主大会议事规则规定的其 他情形。第二十五条业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委 员会委员资格自行终止：（一）不再具备业主身份的；（二）丧失履行职责能力的；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（四）任职期间被追究刑事责任的；（五）存在严重失信行为、被记入严重失信行为的；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他情形。

18、第二十六条 业主委员会委员在任期内，委员出现空缺时， 应当及时补足。空缺委员人数未达到50%的，业主委员会应当组 织召开业主大会会议补选业主委员会委员；空缺委员人数超过 50%的，业主委员会应当停业工作，组织召开业主大会会议，按 照业主大会议事规则选举新一届业主委员会。业主委员会应当于任期届满三个月前召开业主大会会议进 行换届选举，并报告物业所在地街道办事处和社区居民委员会。 业主委员会换届选举工作，其程序参照首届业主大会和业主委员 会成立程序。业主委员会换届、业主委员会委员罢免或辞职后补选，应当 参照首届业主委员会备案程序及时向有关部门办理备案手续。第二十七条业主大会会议议事方式、业主委员会

19、议事规 则、业主大会会议的表决程序参照本小区业主委员会候选人产 生及业主委员会选举办法中相关规定。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其 保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主 委员会。拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主 所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安 机关协助移交。第二十八条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将第7页共8页 保管的工作档案、印章及业主共有的其他财物移交新一届业主委 员会。业主委员会委员集体辞职的，应当以书面形式向应当以书 面形式向报告，并在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督 下，将工作档案、印章

20、及业主共有的其他财物移交居（村）民委 员会。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将 其保管的工作档案、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委 员会。第二十九条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的 情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、 县房地行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府、社区居民 委员会可以责令业主委员会限期召开。召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听居 民委员会的建议。第三十条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积 极配合相关居民委员会依法履行自治管理的职责，支持居民委员 会开展工作，并接受其指导和监督。第三十一条业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。新 一届业主委员会应当委托审计机构对上届业主委员会进行经济 责任审计。第三十二条业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主 合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。第三十三条本规则未规定的事项或者跟法律法规、指导程序 （细则）相冲突的，按照有关法律法规和指导程序（细则）的规 定执行；业主大会和业主委员会指导政策有变更的，遵照最新政 策指导执行。第三十四条 本议事规则自业主大会表决通过之日起施行。小区第一届业主大会筹备组 社区居民委员会（代章）2021年12月28日第8页共8页