2023年成本管理成本中心梁总.docx

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1、房地产开发过程中成本控制的探讨一、背景：1、时间短、底子薄；2、产权制度、土地制度、金融机构、税收制度、职业资格等都存在不同的 差异,所以导致目前中国的房地产有其特殊性、使其成本管理更具复杂性。对比 国外的房地产成本管理模式，通过了解，从美、英、日几个发达国家对项目成本 的管理方式看，房地产工程造价管理均处在有序的市场运营环境。实行了系统化、 规范化、标准化的管理，而在价格的拟定和管理上以市场和社会认同为取向，行 业的管理归属上为民间行业协会组织。同时,政府的宏观调控,先进的计价依据、 计价方法、发达的征询业、多渠道的信息发布等做法，基本上代表了现行工程造 价管理的国际惯例。3、我国虽然也逐步

2、开始建立健全适合于社会主义市场经济发展的工程造价 管理体系与模式,随着经济体制改革的进一步以及市场经济体制的建立，使工程 造价的管理趋于科学合理。但是我国的房地产工程造价管理体制长期沿用前苏联 模式，适应于计划经济模式下的管理体制，已经不能完全适合于市场经济的发展, 与西方发达国家相比尚有很大差距。二、当前国家政策对房地产的影响房地产市场调控的重要政策手段有1、土地政策2、货币政策(三)全成本控制概念前馈控制的应用前馈控制,在社会经济系统中可以通俗的称为“事前控制”，它在项目成本控 制中的应用可分为两个方面:一方面，根据公司统一的成本管理规定,结合项目的 具体情况，制定出适合项目实际情况的成本

3、控制措施;另一方面，研究项目实行 过程中，也许出现的影响目的成本实现的重大干扰情况，采用防止措施，以避免 干扰的发生或减轻干扰对成本的影响限度。如季节性施工、地质条件、城市施工 的地下管线等等。反馈控制的应用反馈控制，即合理的成本考核及奖惩制度。一个完整的项目成本控制涉及 以下几个环节(1)建立目的成本。(2)用目的成本来衡量动态成本，这可以通过及时、准确的成本核算来达 成。(3)比较目的成本和动态成本，分析偏差因素。(4)及时采用纠正偏差的措施。(四)全成本控制的两个维度和解释房地产全成本的控制分为两个维度。所谓“全” 一方面是指项目投资实行全 过程地成本控制，整个控制过程涉及整个项目开发过

4、程的五个阶段;另一方面，涉 及到的是成本控制的主体，及全员参与的成本控制。现代意义上的成本控制目的，不仅仅是利润最大化这个单个目的。房地产公 司所建设的产品只有通过市场流到消费者，通过消费者的购买才干实现价值，进而 实现利润。在传统的卖方市场为主的历史条件下，开发商对住户的消费成本是不 予考虑的。随着近年买方市场为主体地位的拟定，争夺客户的竞争日趋白热化， 所以本来由住户承担的消费者成本也必须纳入开发商考虑的范围内，并且还成为 产品市场营销战略的重要组成部分。也就是说，成本控制已达成“用户满意”的 层面上。特别重要的是，在方法的实质上，新型的成本管理方法不再单纯的以现 时、现地的产品价值为中心

5、，用传统管理睬计的方法实行价值管理。相相应的，它 是从明确市场对产品规定到用户使用产品的整个产品价值的流向来考虑,将非价 值管理手段融合其中，以战略性的视野，立足以市场来实行全面的成本控制。因 此，从本质上说，现代公司成本管理是“市场导向”的成本管理。简朴来讲从节 约钱逐步过度到用好钱。(五) 开发全过程的成本控制中国房地产项目成本控制包含5个阶段，即投资决策阶段、设计阶段、招标 投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段。1、投资决策阶段(1)做好市场前期调研，加强行业数据积累；(2)对的解读国家政策、经融政策,对后期市场做好充足预判；(3)做好项目运营后评估总结；宁可模模糊糊对，不要精精确确错2、房

6、地产开发公司在设计阶段的成本控制方法(1)拟定合理的投资估算投资估算应为建设项目投资的最高限额。它不仅是项目筹措资金，制订建设 贷款计划，核算固定资产投入及编制固定资产投资计划，也是工程招标选择设计 单位和设计方案，衡量设计方案经济合理性，控制设计概算,实行限额设计的重要 依据。房地产开发公司在项目的方案设计开始之前，应充足考虑项目定位、产品 类型、营销对象和开发成本，根据项目赚钱预期目的拟定项目投资估算。投资估 算的重要依据为参考项目的投资估算目的成本。从项目立项到竣工决算，目的成 本是贯穿始终的控制手段和控制依据。在项目前期编制的投资估算目的成本中, 可根据以往类似产品类型的建设成本经验数

7、据为基础，综合考虑本项目的土地成 本、前期成本、资金成本、估算建安成本、市政环境成本、公共配套成本及开发 间接成本等，结合项目赚钱预期目的,拟定项目的投资最高限额，作为设计和施工阶段成本控制的依据和考核标准O(2)重视方案设计的比选在设计方案比选阶段，房地产开发公司不应只考虑当时的限额，更应以可连 续发展的眼光，关注全寿命周期成本和项目产生的社会影响和环境效益。例如，现 在的楼盘为了提高产品档次，吸引购买人群，会营造大比例的人工湖泊。这种设 计方案在不缺水的南方也许可行，但在如今到处闹水荒的中国其它地区则极有也 许留下巨大的隐患。在设计方案比选阶段，相关人员应估算每平米的湖泊一年下 来的蒸发量

8、，自然渗漏水量，每次换水所花费的水量与电量，评估假如折算成自 来水或中水的费用,物业管理费用是否能承担。若设计改为种植区，则可以获取 更大的环境效益。相对于一片茂密的树林来说，树林能为社区居民带来新鲜的空 气，林中的鸟语花香,时间越久树林越能给社区居民提供更多的氧气。而维持一个 大型人工湖泊所需要的能耗只能让地球产生更多的二氧化碳或一氧化碳,这跟现 在提倡的低碳生活是背道而驰的。在拟定项目定位和产品类型后，设计人员应根据设计原则和建设方针，运用 价值工程对重要建筑方案、结构布局、设备设施提出经济、技术方案比较，通过 多方案的比选，优化设计，尽量采用安全可靠、易于施工、环保节能的设计方案, 保证

9、可以提高使用功能，减少工程造价和运营成本。成熟的房地产开发公司可根 据以往开发的各种类型产品所积累的设计经验，结合国家颁发的各项建筑工程强 制性条文和地区特点，制定实用有效的本公司设计阶段成本控制规范，达成合 理控制建安成本的目的。(3)提高施工图设计的准确性设计阶段控制成本应充足体现事前控制的思想，设计阶段是项目即将实行而 未实行的阶段，为了避免施工阶段的设计变更，应把施工图设计尽量做细，作进一 步。施工图设计是初步设计的扩展,是指导工程建设的重要文献，是工程预算和施 工招投标的基础与条件，是微观控制工程造价的图纸，其施工要素投入占建设项 目投资的50%60%,所以，施工图是成本投入的重要因

10、素。提高施工图的准确性 可以更精确地控制成本，减少施工时发生的设计变更。因此,施工图设计必须严格 按照批准的初步设计所拟定的原则、范围、内容、项目的投资额进行，重点控制 工程量。房地产开发公司在此环节的的成本控制重要手段就是通过以往项目积累, 建立标准图库和标准做法，制定公司内部的建筑、结构、给排水、电气、通风、 燃气等专业的技术标准和图集，约定成本限额指标。房地产开发公司制定标准图 库及制定标准做法可有效减少后期设计变更，减少成本，从而可以更精确地控制 成本，同时也可以加快设计速度。比如,根据技术规范、地质报告、自然环境条 件，在不同档次的民用住宅中，限定各专业单方设计造价指标，限定窗地比率

11、和 户型赠送比率；区分不同地区，不同建筑类型(如多层住宅，高层住宅、别墅等) 制定钢筋及混凝土设计限额指标等公司内部规定;房地产开发公司应结合自身特 点，规定各专业选材标准、档次和品牌，防止功能过剩，设计时应尽量选用兼容 性强、通用成熟的材料设备，避免选择垄断性材料设备等;根据不同产品档次，拟定 统一的设计标准和不同单项工程的单方造价指标和单方材料消耗量指标。在项目 开发结束后，房地产开发公司应对开发项目的成本数据进行记录、分析，不断完 善、更新公司的成本数据库。相关人员可根据结算数据按分部分项工程进行分析， 找出施工图设计管理中存在的缺陷和局限性,为此后项目在设计阶段的成本管理 中做借鉴。(

12、4)加强设计变更管理建设工程实行过程中，设计变更的情况经常发生。设计变更有功能性变更与 技术变更之分，功能性变更就是意味着可行性研究的修改。设计变更管理重要针 对技术变更，即施工图设计变更与施工中的设计变更，施工变更重要是材料设备采 购变更和现场施工条件发生变更。另一方面，可以加强图纸会审,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在 设计出图前，组织公司各部门，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造 价上的最经济性进行审核，从各个角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以 求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，导致经济损失。 各专业的设计人员应互相沟通，加强审图环节,最大限

13、度把矛盾消灭在萌芽状态， 从而减少成本控制上存在的漏洞。(5)加强设计阶段相关外部单位管理房地产开发公司可根据项目特点和公司需求推行设计招标方式、方案竞选方 式、协商或指定承包方式进行项目设计发包,可在设计协议中约定设计变更及修 改的费用额度限制条款，如设计变更费用超过施工协议价的某一比例(如5 %)时, 则扣罚一定比例的设计费(设计质保金)。客户导向一一“把钱花在客户身上，把钱花在红线内,把钱花在更多人更长 期收益的地方(园林、公共区、出入口)”3、招投标阶段控制工程造价应采用的措施(1)认真编制招标文献。招标文献的编制既是投标单位编制投标文献的依据, 也是招标单位与中标单位签定协议的基础。

14、招标文献提出的各项规定，对招标工 作及承发包双方都有约束力。因此,招标文献的编制对于顺利完毕招标工程，控 制工程造价十分重要。招标文献的编制应具有针对性，可操作性，内容要全面。(2)注重工程量清单的编制。工程量清单是招标文献的重要组成部分，是 投标单位进行投标和进行公平竞争的基础。因此,工程量清单必须科学合理，工 程量计算准确，内容明确，客观公正。(3)设立并公布招标最高限价。考虑到目前建筑市场机制还不够完善，因 此宜在一定期期内设立招标上限控制价。最高限价综合考虑了招标文献、市场行 情、计价规定，同时兼顾了拟建工程具体条件、水平等因素，使招标工作更加客 观公正。最高限价水平的拟定应具体地进行

15、大量市场人工、材料、机械行情调查， 并掌握较多的该地区条件相近同类工程项目的造价资料,通过认真地研究、分析、 比较计算，将工程最高限价控制于同类工程社会平均水平。(4)重视询标工作。合理低价中标询标是指对投标文献填报的项目内容、综 合单价组成、投标报价和含义不明确、表述不一致的内容规定投标人进行澄清、说明或者补正。通过询标，可排除也许存在的非实质性、欺骗性、以及明显低于其个别成本的不合理报价，为拟定合理的协议价打下良好基础提供先决条件。(5 )慎重拟定协议类型。在工程量清单招投标中，恰当选择协议类型有助于 取得竞争性报价，也可合理分担协议履行过程中的风险，施工协议尽也许采用总 价包干协议。(6

16、)签定协议注意事项。在编制协议条款时,应注重有关风险权利责任的约定, 将项目管理融入协议条款中，尽量将风险量化，责任明确，公正地维护公司的利益。(7)建立完善后期供应商管理系统。供应商成本的增长直接关系到项目成 本的变化，加强供应商管理，合理减少供应商的施工成本，也是节约项目成本的 一中控制手段。充足运用供应商的设计、施工资源;建立良好的供应商合作关系； 向供应商提出合理的成本优化建议;加强战略合作、集中采购等。4、施工阶段的成本控制相应对策(1)应用价值工程法进行成本控制。价值工程是通过研究产品或系统的功 能与成本之间的关系来改善产品或系统，以提高其经济效益的现代管理技术。通 过对产品的功能

17、分析，使之以最低的总成本,一方面可靠地实现产品的必要功能, 另一方面通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实行重点控制，从 而最终减少工程投资。价值工程中的“价值”不同于政治经济学中的价值，价值 工程是要从技术与经济相结合的角度上改善和创新产品，既要使产品在技术上可 靠地实现，又要在经济上成本最低。价值的表达式为:V=F/C其中:V为产品价值；F为产品功能；C为产品成本。通过对价值的表达式可以看出,提高建筑产品的途径有：(1)功能不变,用减少 成本的方法提高价值；(2)成本不变，用提高功能的方法提高价值；(3)既提高功 能又减少成本,这是提高价值的最佳方法;也是本次工程达成的目的；(4

18、)小幅度 提高成本，大幅度提高功能的方法来提高价值；(5)小幅度减少功能，大幅度减 少成本的方法来提高价值。(2)狠抓协议管理，减少工程索赔。在施工中成本控制的关键是对工程变更 实行有效控制。承包协议是施工阶段建设单位和施工单位共同遵守的法律文献, 是工程造价计算、付款、结算和索赔的重要依据。应采依据施工图，承包协议为 依据,根据协议规定的工程项目、质量、进度等指标,具体地编制好施工组织设计, 以此作为制定计划成本的基础。对协议中的暂定项目和存在变更的分项工程,及 时申报。用协议赋予的权利合理的增长收入，减少支出。(3)现场管理人员需强化成本意识，提高相关成本知识，建立完善监督管 理体制。结合

19、公司开发现状,贯彻有效的成本责权体系。5、结算阶段(1)加强资料完整性、严厉性。平时积累；(2)数据库的建立，后评估机制的加强。(六) 全员参与的成本控制成本管理是一项综合性很强的经营活动，它涉及到项目组织中的所有部门、 单位和每个员工的工作业绩。要减少成本,实现目的成本的控制,就必须调动每个 部门或单位控制成本、关心成本的积极性和积极性。在加强专业成本管理的基础 上，规定在项目中，人，事都按照标准、定额、预算或计划来进行成本控制，只有 这样,才干有效减少成本,全面完毕项目成本计划。完善的责任成本管理，将相关成本的执行贯彻到相应的部门，建立健全成本管理的奖惩制度,做到人人想着成本，人人关心成本

20、。3、税收政策4、其他政策：产业结构政策，产业组织政策，产业技术政策,产业布局政策等三、房地产开发过程中成本的组成1、对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流 动资金之和。（房地产开发项目在建设完毕后有三种经营模式：一是出售,二是出 租,三是自营）。2、开发项目总投资涉及开发建设投资和经营资金。开发建设投资涉及土地 成本、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、 开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预 见费。四、房地产成本控制过程中各个阶段对成本的影响和面临的问题中国房地产项目成本控制包含5个阶段，即投资决策阶段、设

21、计阶段、招标 投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段。（影响逐步递减）（一）投资决策阶段的成本控制当前，我国房地产开发市场的投资环境日趋复杂，潜在着各种风险。房地产开 发公司决策阶段对项目成本的影响重要体现在以下几个方面。1、经济形势变动影响项目开发成本经济形势变动会导致房地产开发商经济上的巨大损失，严重的通货膨胀、物价 上涨，诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;市场需求、购买力、利率、税率、 汇率等。货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹 资或变现风险。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的也许性 很大。2、法律政策风险影响项目开发成本法律政策风险是指一个国家所

22、处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律 调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），导致 房地产开发商经济上的损失。3、相关决策人员失误加大开发成本一方面缺少敏锐的市场洞察力和战略眼光，对项目预期不准确,对房地产市场 供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。使得成本难以 收回或收回速度较慢。A另一方面由于当前房地产开发公司信息化水平较低，缺 少先进的信息获取采集手段，导致很多房地产开发公司所依据的信息不够准确, 或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中 出现与当初的估计有较大偏差，从而导致后期的成本变化，在预期基础上加大

23、了 项目的开发成本。（二）设计阶段的成本控制设计阶段是房地产项目成本控制的关键和重点O尽管设计费在建设工程全过 程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%2%,但对工程造价的影响可达 7 5 %以上。设计阶段控制造价既是必须的又是行之有效的，同时在此阶段控制 造价也能起到事半功倍的效果，可认为中、后期项目开发的成本管理工作夯实基 础。在建设项目开始施工前调整设计所需成本较小，而施工阶段改动设计就会导 致成本增长较大。该阶段的造价控制不只是表面意义上的控制估算、概算、预算, 而其实际意义在于通过控制三算,达成提高设计质量，减少工程成本的目的，即 取得真正意义上的控制造价。因此，控制成本的关键在

24、设计阶段。问题1、长期以来，工程项目建设过程中普遍忽视设计阶段的成本控制，设计人员 缺少技术与经济相结合的思维。设计师将工程设计工作视为单纯的技术工作，只 重视技术指标，而对经济指标缺少严格的约束。不少设计人员重技术、轻经济， 任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少,从主线上影响 了项目成本的有效控制。有些设计粗糙，初步设计深度不够，设计概算质量不高, 有些项目甚至不要概算，概算审批走形式，导致三超现象严重。2、由于片面强调项目建造过程中的限额设计的重要性，导致设计人员的发 明性受到限制，使得一些新材料、新技术不能在项目中得到应用，而这些新材料 或者新技术却恰好能在房地产项目

25、后期运营过程中发挥环境效益和经济效益。在 目的成本中的限额如投资估算、设计概算和施工图预算等，均是指建设项目的一 次性投资，因此设计人员容易忽略项目运营和维护成本而只关注建导致本和销售 收益，因而导致限额设计的效果从全寿命周期成本来看并不好。（三）招标投标阶段的成本管理特点1、工程招投标行为主体的经济性。工程招投标中最重要的两个行为主体就 是招标人和投标人。招标人的最大和最终利益是盼望在未来能获得一个符合功能 规定的建设工程产品。投标人的最终利益是从所有投标人的竞争中胜出成为中标 人，并通过承接该工程获得尽也许高的利润回报。在这一招标人与投标人、投标 人与投标人互相之间的复杂博弈过程中，主体双

26、方一定会为实现自身利益最大化 用尽一切办法和手段。2、工程招投标过程中的资源稀缺性。当前，我国建设工程市场客观上存在 着供求关系严重失衡、生产能力明显过剩的情况。业主通过招标方式委托工程, 形成了工程的买方市场,几家、十几家甚至几十家投标人竞争一个工程，最终只能 有一家中标，成为承包商，竞争十分剧烈。对于投标人而言，资源稀缺性体现在:适合 自己且有利可图的工程数量相对较少，而能最终中标承接到工程则更加困难;对 招标人而言，要从众多投标人中挑选到一家资信、能力、报价都完全满意的承包 商也不轻松。招投标的目的即是通过市场竞争对这些稀缺资源进行合理有效的配 置和充足运用。3、工程招投标过程中的不拟定

27、性和复杂性。现代工程涉及专业门类多，科 技含量高。工程项目自身具有一次性及不可复制性的特点，导致在工程招标投标 过程以及工程协议执行过程中具有一定的不拟定性。而在招标投标阶段，对工程 的描述经常是不完全的，双方理解也经常不一致。这导致要事先比较准确地拟定 协议价格和工期十分困难，特别对于总价协议特别如此。这导致了招标投标过程 和协议实行过程中双方的冲突与不拟定性。影响1、建筑市场的供需状况对工程造价的影响。建筑市场的供求关系对工程造 价有直接影响。当建筑市场的需求增长,承包商在成本中加上较大幅度的利润后, 仍然有把握中标;当建筑市场萎缩，竞争加剧,此时承包商为中标，利润幅度较低 甚至为零，这是

28、市场经济条件下的必然规律。2、投标决策对工程造价的影响。投标人通常根据建筑市场竞争的剧烈限度 及对竞争对手的实力进行分析后，结合本单位施工能力和技术水平，做出最后的 投标决策。大体涉及以下几种方法:以获得最大利润为目的进行投标;以保本或微 利为策略力争中标；为保证中标，以最大限度低报价为策略等。3、工程量清单计价模式对招投标阶段工程造价控制的影响。工程量清单计 价模式使工程造价更趋近于工程实际价值。在新的计价模式下，工程量由招标人 提供，报价人的竞争性报价是基于工程量清单上所列量值，新的计价模式能实现 真正意识上的工程造价动态控制。4、建设单位对建筑产品质量规定及新技术应用限度对工程造价的影响

29、。任 何商品都有其质量标准,建筑产品也不例外。假如建设单位为了获得更高的质量 或缩短工程建设工期，必然要付出一定的经济代价。另一方面，新技术、新施工 方法的应用存在一定的风险。承包商在报价时，应适当考虑此类风险因素。（四）施工阶段的成本控制面临的问题施工阶段是资金投入的最大阶段，是招标工作的延伸，是协议的具体化。1、成本管理流于形式，制度约束不到位、现场签证管理混乱。在施工成本管 理中，很多是由于施工不能严格按组织设计方案进行施工，任意变更设计规范规 定，从而在计价时反而得不偿失；一些公司分阶段的成本分析工作过于肤浅，不 利于及时发现问题并予以解决；协议管理不完善,协议的签订与执行不够规范严

30、谨，隐性问题较多，有的采用先施工后算账的做法；现场签证管理混乱，不利于 成本控制。2、施工方案上存在的问题。我国施工公司由于对质量成本和工期成本的重 视不够，特别是项目经理部对它们的关系很少进行进一步研究，有时会盲目地强 调工程质量、赶工期、要进度，导致工程成本的额外增长。目前，在我国的工程 项目施工中，不少工程项目在没有充足考虑施工质量和工期的前提下进行施工方 案的技术经济比较，即使比较也只是在技术上进行比较或者是根据经验在局部方 案上进行比较,达不到有效减少成本的规定。3、工程成本控制意识不健全，对成本控制结识上存在误区。在项目经理部， 往往表面上看起来分工明确、职责清楚、各司其职,但是缺

31、少全员的成本管理思 想。工程成本控制是对工程施工全过程进行的控制，需要所有的施工人员参与， 如技术人员只负责技术和工程质量，为保证工程质量，采用了可行但不经济的技 术措施；工程组织人员只负责施工生产和工程进度，为赶工期而盲目增长施工人 员和设备等,这些必然会导致成本增长。项目经理成本意识比较淡薄,不少施工项 目开工前没有编制项目成本计划，即使编制了，也经常没有重视施工组织设计中 的减少成本措施。采购人员只关心设备、材料的采购问题，虽然这看起来分工明 确,但假如人人都不关心工程的成本，就会为了将自己的工作干好,而通过增长工 程成本的途径来提高自己工作的质量,这对工程成本的控制是毁灭性的打击。4

32、4、成本管理和控制体制不够完善。公司在实行工程项目管理中普遍存在项目经 理的“责、权、利”不贯彻，由项目小组定期向公司报告工程的实行情况，权力 下放了，但没有明确和权利相应的责任。只有实行明确的成本管理责任制，才干 真正将项目成本与项目管理人员的经济利益挂钩,将责任贯彻到每个人。然而， 时至今日，很多房地产公司还没有一套成熟的与责权利相结合的成本管理体制。 有的项目经理把成本控制作为可有可无的部分，直接将其作为任务交给成本人员。 项目经理及工地管理人员也是被动悲观的，流于表面形式的比较多，没有形成一 套完善的成本控制体系，从项目全局对成本加以控制。5、忽视了工程项目的管理及质量控制。目前，中国

33、施工项目成本管理中尚未 建立起对工程项目质量成本的风险监控体系，比如总包单位在进行工程转包、分 包中的压价行为，使得转包、分包单位的价格太低而导致施工过程中的偷工减料 的现象时有发生,严重影响工程项目的质量,对工程项目质量监控不力导致的质 量低劣会导致巨大的损失,会严重影响公司的名誉,有时甚至危及生命安全。“质 量成本”是指保证和提高工程质量而发生的一切必要费用，以及因未达成质量标 准而蒙受的经济损失。“质量成本”分为内部故障成本、外部故障成本、质量防 止费用和质量检查费用等。保证质量往往会增长成本，但不能因此把质量与成本 对立起来。A 6、相应的激励机制不够完善。当前公司在员工的绩效考核方面

34、， 特别是成本控制的绩效考核方面，很少有明确的规定。这在很大限度上挫伤了员 工的积极性，使成本控制落不到实处。A 7、对项目工程索赔意识薄弱，由于建 筑工程的生产过程具有一次性的特点,成本管理的重心应当放在对事前的预控和 事中的过程控制上，当前部分房地产公司每年在官司上会赔很多钱，由于工程项 目涉及的协议项目很多，就很容易产生违约行为。公司假如缺少索赔的意识，就 不能有效地进行索赔和反索赔的工作。8、相关管理人员职业道德素质低下，存在违纪、违法行为。（五）竣工结算阶段的成本控制该阶段是成本控制工作的最后阶段，根据协议、预算、费用定额、竣工资料、 国家或地方的有关法规，认真审核工程结算造价。同时

35、结算完毕后，形成相关的 造价数据分析,对于后期项目的经济评估起到指导性的作用。1、结算资料不齐备，适时鉴定不及时，导致后期结算存在较大分析，施工单 位混水摸鱼、弄虚作假，滋生腐败行为；2、缺少相应后评估机制，反复犯曾经犯过的错，周而复始的导致成本的浪费；五快速开发中的成本控制（一） 快速开发的必然性房地产业是投资巨大、开发周期长、投资风险大的行业，一般房地产开发公 司都通过融资手段来解决资金来源。在开发周期里,市场将受到各种经济和非经 济因素的影响，这些因素将导致市场波动。因此，对于一个房地产项目而言，首 要规定就是工期短，投资效益优良。房地产公司可以根据自身资金状况和对市场 未来的预测，对的

36、把握开发周期和时机。随着市场上房公司绩分化明显，行业集 中化趋势加剧,规模化和专业化的大型公司在行业危机中的抗风险能力更强，发 展机会更大。为抢占市场份额,实现规模化，专业化发展，很多大型房企改变通过 囤积土地、等待土地增值来谋取暴利的方式，而是选择拿地立即开发、快速建设、 大规模开发、低价销售、全年有楼可售。这一开发模式，适应市场需求，以高性 价比的价格，实现了快速销售，快速周转。快速开发是指实行集约化开发模式,通过搭建标准化体系和实行集中采购, 减少建筑设计成本，实现规模效应，提高开发效率，缩短建设周期，保证工程进度 和成果。在快速开发的战略实行过程中，设计环节从产品源头做起，通过搭建设

37、计标准化体系，制定出图时间模版，大幅缩减设计出图时间，提高设计环节效率, 从项目开发的源头开始提速。同时缩短项目的建设开发周期，加快销售速度，保 证资金的周转率，应对市场的变化，增强公司竞争力。（二）成本控制的矛盾性快速开发这一模式是建立在“快速”的基础上，由于资金成本较高，规定这 种模式占用资金的周期应尽也许的短,于是开发与销售都必须是快速地完毕。一 旦其中哪一个环节出现了问题，或者如目前这种市场环境中，房屋销售放缓，房 价停涨甚至出现下跌，则那些扩张过快的房企就极也许面临资金链的风险,甚至 出现断裂。一般情况下,工期过短,需要采用必要的施工组织保证措施,如增长劳动力, 增长机械设备及周转材料或采用新工艺,新技术,投入相应增大。所有这些必然会 引起工程直接费用的增长,而工程的间接费用要有所减少。综上所诉，快速开发简朴来讲就是“花钱买时间”。实现快速开发的前提,必然会增长项目开发成本,成本增长导致项目收益会减少，所以快速开发和成本 控制两者存在一定的矛盾性，只有通过有效控制成本的基础上保证快速开发，才 干实现快速开发的真正含意。