2江苏省物业管理条例.docx

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1、江苏省物业管理条例于2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务委员 会第二十次会议通过修订江苏省物业管理条例根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委 员会第六次会议关于修改江苏省物业管理条例的决定第一次修正江苏省物业管理条例2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会 第三十一次会议修订根据2018年3月28日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第二 次会议关于修改江苏省大气污染防治条例等十六件地方性法规的决定第二次修正江苏省物业管理条例根据2020年11月27日江苏省第十三届人民代表大会常务 委员会第十九次会议关于修改江苏省物业管理条例等六件地方性法规的

2、决定第三次 修正江苏省物业管理条例根据2021年9月29日江苏省第十三届人民代表大会常务委 员会第二十五次会议关于修改江苏省河道管理条例等二十九件地方性法规的决定第 四次修正江苏省人大常委会办公厅6月15日发出公告，从即日起至7月10日，公开征集对江 苏省物业管理条例实施情况的意见建议。条例全文第一章总那么第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工 作环境，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例等 法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条 本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。本条例所称物业管理，是指业

3、主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域 内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和 相关秩序的活动。第三条 县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业开展规划、社区建设和 社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、 市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督， 协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物 业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。第四

4、条 县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业 管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督 管理工作。第五条 物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作 人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术 资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。物业服务合同终止后，在

5、业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理 的业主接管之前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，维持正常的物业管理秩序， 并可以请求业主支付该期间的物业费。第五十八条物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人 民政府）应当加强对物业服务企业交接工作的监管。被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）物业管 理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。第五十九条物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合 同、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业及其工程负责人信用档案，并向社会公

6、开。第六十条单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在物业所在地的 街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。业主自行管理的，应当对以下事项作出决定：（一）自行管理的执行机构、管理人；（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；（三）聘请专业机构的方案；（四）其他有关自行管理的内容。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当 委托专业机构进行维修和养护。第六章物业的使用和维护第六十一条 业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约 的规定及业主大会的决定，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求，不得损害

7、公 共利益和他人合法权益。第六十二条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。平时开发利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能。第六十三条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足 本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物 业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车 库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定， 每户业主只能购买一个车位或者车库。建设单位

8、未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照 价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。 拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等 公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以 出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。第六十四条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大 会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。物业管理区域内划定车位、停放车辆，不

9、得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、 消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。第六十五条在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业 主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价 格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费 的收支情况进行监督，并向业主大会报告。业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。第六十六条业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应

10、当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分 之七十纳入住宅专项维修资金，其余局部可以用于补贴物业费。业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业 主共有局部从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的 业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有局部从事广告等经营性活动的， 还应当经有利害关系的业主同意。利用业主的共有局部产生的收入，在扣除合理本钱之后， 所得收益属于业主共有，应当单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会 决定、物业服务合同约定使用。第六十七条物业管理区域内依法

11、配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向业主开放，出租 的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该 人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十六条 第一款规定使用。管理方法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、人防等行 政主管部门制定并公布。第六十八条物业管理区域内禁止以下行为：（-）擅自改变物业的规划用途；（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（三）违法搭建建筑物、构筑物；（四）损坏或者擅自占用

12、、改建物业共用局部，损坏或者擅自占用、移装共用设施设 备；（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；（六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天燃烧；（A）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；（十）破坏或者擅自改变房屋外观；（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制 止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使

13、用 人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同 利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第六十九条城市管理、公安、市场监督管理、生态环境、卫生健康、自然资源等行政 管理部门和消防管理机构，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋 使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联 系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。第七十条住宅物业需要使用共有局部增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢 或者本单元房屋专有局部面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参 与表决，并经参与表决专有

14、局部面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业 主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法 办理相关批准手续。第七十一条 业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物 业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和考前须知告知业主或者物业使用人。业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办 理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计 单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审 定意见，并按照规定办理批准手续。业主或者物业使用人拒不

15、办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规 约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工 人员不得拒绝和阻碍。第七十二条在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物 业全体共有局部的维修责任由全体业主承当，物业局部共有局部的维修责任由局部共有的业 主承当，物业专有局部的维修责任由该业主承当。第七十三条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承当物业的保修责任。 建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。第七十四条物业存在安全隐患、严重影响市容或者阻碍

16、他人正常使用的，业主、物业 使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。物业共用局部、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以 配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人财产损 失的，责任人应当予以赔偿。第七十五条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或 者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的 保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用局部、 共用设施设备的维修、更新和改造，

17、不得挪作他用。第七十六条住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承当; 其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承当，政府可以给予补贴。本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑 安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资 金归业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。第七十七条发生以下危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用局部、共用设 施设备进行应急维修、更新和改造的，业主大会或者业主委员会可以申请使用建筑物及其附 属设施的维修资金，提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核

18、后进行应急处置:（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的； （六）危及房屋安全的其他情形。应急维修费用向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积 分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。第七十八条住宅专项维修资金余额缺乏首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国 家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。第七十九条业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将

19、不低于住宅专 项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当 自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。住宅专项维修资金代管部门应当将住宅专项维修资金保值增值情况向业主公开，业主 有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金的使用计划和本条第一款、第二款的规 定，履行维修资金保值增值的责任。具体方法由省物业管理行政主管部门、省财政行政主管 部门自本条例施行之H起一年内制定。第八十条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县（市、区）人民 政府应当采取措施进行改造整治，并将改造

20、整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的 范围，由设区的市、县（市、IX）人民政府确定。旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑 及设施设备的改造建设资金，由政府负责;业主专有局部的设施设备改造支出，由业主承当。第八十一条旧住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准可 以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作 为旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。第七章法律责任第八十二条违反本条例第三十七条规定，专业经营单位拒不承当维修、养护或者更新 责任的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限

21、期改正，造成业主损失的，应当依法 承当赔偿责任。第八十三条 违反本条例第四十条第一款规定，物业服务企业承接物业未进行查验的, 由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正。第八十四条违反本条例第四十一条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况 在物业管理区域内显著位置公告的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正; 逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。第八十五条 违反本条例第四十八条第一款规定，业主、物业使用人未按照物业服务合 同的约定支付物业费的，业主委员会、物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期 限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务企

22、业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第八十六条违反本条例第五十一条第一款、第二款规定，物业服务企业未在物业管理 区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费工程、收费标准、物业费和经营设施收益收 支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由县（市、区）市场监督管理部门责令 限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。第八十七条违反本条例第五十三条第二款规定，物业服务企业在接受委托代收有关费 用时向业主收取手续费等额外费用的，由县（市、区）市场监督管理部门责令限期改正，并 退还已收取的费用。第八十八条违反本条例第五十七条第一款规定，原物业服务企业未按照规定履行交接

23、义务的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不履行交接义务的, 对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。有以下行为之一，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正 的，处五万元以上二十万元以下罚款：（一）违反本条例第五十七条第二款规定，原物业服务企业在业主或者业主大会选聘 的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前，不维持正常的物业管理秩序的；（二）违反本条例第五十八条第二款规定，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理 区域的。第八十九条违反本条例第六十三条第三款、第四款规定，建设单位将未出售或者未附 赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或

24、者将多余车位、车库出租给本物业管理区域 外使用人的租赁期限超过六个月的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正, 没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。违反本条例第六十三条第三款规定，建设单位对业主耍求承租的车位、车库只售不租 的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五 十万元以下罚款。第九十条违反本条例第六十七条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向 业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上人防行 政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。第九十一

25、条违反本条例第六十八条第一款规定，给他人造成损害的，依法承当民事责 任；违反行政管理规定的，由县级以上地方人民政府城市管理、公安、生态环境、自然资源、 住房城乡建设、房管等有关行政管理部门按照各自职责依法查处。第九十二条县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政 府）以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚未构成犯罪的, 依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第八章附那么第九十三条本条例所称住宅共用局部，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢 住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的局部，一般包括住宅的 基础、承重墙体、柱

26、、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住 宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监 控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共 用设施设备使用的房屋等。本条例规定的面积和人数，按照以下方式计算：（一）专有局部面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照 测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算；建筑 物总面积，按照前项的统计总和计算；（二）业主人数按照专有局部的数量计算，一个专

27、有局部按照一人计算。但建设单位 尚未出售和虽已出售但尚未交付的局部，以及同一买受人拥有一个以上专有局部的，按照一 人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。第九十四条其他管理人接受委托，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境 卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的，适用本条例有关物业服务企业的规定。第九十五条 本条例自2013年5月1日起施行。条例解读编辑播报一、强调人防工程的保护。条例第61条笫二款规定：“平时开发利用人防工程设 施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能。”这一规定明确了主管部门和相对人的义务 与职责，强化了民防机关对人防工程平时使用方面的监管职能。二、强调“不得出售”规定

28、。条例第66条规定：“物业管理区域内依法配建的人民防 空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停 车位出售、附赠。”强调人防工程具有共用性质，每一位业主不管是否拥有停车需求，平等 享有使用人防工程的权利，当然，这并不表示人防工程为全体业主共有。不超过三年和不得 附赠的规定，主要解决变相出售问题。考虑到人防法修订将会对人防工程权属问题做出安排, 如果规定时间太长，不利于法律法规的衔接。同时考虑物价变化因素，较短期有利于保证人 防工程维护资金质量。三、确保工程维护资金落实。条例第66条还规定：“人民防空工程平时用作停车 位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规

29、定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停 车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第65条第一款规定使用。管理方法和具体收 费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。”规定再次确认了人防工 程平时“有偿使用”“使用与维护责任相一致”原那么。收取的汽车停放费或者租金，首先应当满 足人防工程维护管理需要，“有剩余的”才能做出其他安排。这个“需要”是多少，由政府有关 部门根据实际情况研究确定，必要时还会做出调整。四、加大对四种违法情形的处分力度。平时用作停车位的人防工程不向全体业主开放、 出租停车位的租赁期限超过超过三年或者将停车位出售、附赠的，由民防行政主管部门责令 限

30、期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。违法所得既包括资金，也包括车位。没收违法所得，意味着出售、附赠人防工程停车 位或者租期超过三年的双方当事人，都应当对自己的违法行为承当责任，不仅仅是出售方、 赠予方或者出租方，相对方不管愿意不愿意，不管有没有出钱、出多少钱、企图长期独占人 防工程停车位的做法也是不允许的。修改决定编辑播报江苏省人民代表大会常务委员会关于修改江苏省物业管理条例等六件地方性法规 的决定（2020年11月27日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过） 江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第十九次会议决定：一、对江苏省物业管理条例作出修改（

31、-）将第一条中的“物权法”修改为“民法典”。（二）删去第三十六条第三款。（三）将第三十九条第二款第一项修改为：“建设工程竣工验收合格，取得自然资源、 公安、生态环境、人防等行政管理部门和消防管理机构出具的认可或者准许使用文件，并经 建设行政主管部门备案”。将第二款第三项修改为：“教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、养老服务、 社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成”。（四）增加一款，作为第四十七条第三款：“物业服务企业应当执行政府依法实施的应 急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。对于物业服务企业执行政府依法实施 的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予

32、以配合。”（五）增加一条，作为第五十五条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的， 可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务企业，但是合同对 通知期限另有约定的除外。“依据前款规定解除合同造成物业服务企业损失的，除不可归责于业主的事由外，业主 应当赔偿损失。”（六）将第五十五条改为第五十六条，修改为：“物业服务合同期限届满九十日前，业 主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面通知 原物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地的县（市、 区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区

33、域显著位置公 告。“物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前 书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所 在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理 区域显著位置公告。“业主依法共同决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前与原物业服务 企业续签物业服务合同。“物业服务合同期限届满，业主没有依法作出续聘或者另聘决定，物业服务企业继续提 供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不 定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知另一方当事人；同时

34、书面告知物业所在地 的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域 显著位置公告。”（七）将第五十六条改为第五十七条，修改为：“物业服务合同终止的，原物业服务企 业应当按照约定期限，没有约定期限的应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业 管理区域，并向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人履行以下交接义务：“（一）移交占用的物业共用局部、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定 资产；“（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；“（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术 资料，运行、维护、保养记录；“（四）

35、结清预收、代收和预付、代付的有关费用；“（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理 的业主接管之前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，维持正常的物业管理秩序, 并可以请求业主支付该期间的物业费。”（八）将第六十条改为第六十一条，修改为：“业主、物业使用人对物业的使用与维护， 应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，相关行为应当符合节约资源、保 护生态环境的要求，不得损害公共利益和他人合法权益。”（九）将第六十五条改为第六十六条，修改为：“业主大会成立前，需要占用业主共有 的道路或者其他场地停放

36、汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽 车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余局部可以用于补贴 物业费。“业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业 主共有局部从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的 业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有局部从事广告等经营性活动的, 还应当经有利害关系的业主同意。利用业主的共有局部产生的收入，在扣除合理本钱之后， 所得收益属于业主共有，应当单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会 决定、物业服务合同约定使用。”（十）将第六

37、十八条改为第六十九条，修改为：“城市管理、公安、市场监督管理、生 态环境、卫生健康、自然资源等行政管理部门和消防管理机构，应当加强物业管理区域内公 共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度, 并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法 行为。”（十一）将第六十九条改为第七十条，修改为：“住宅物业需要使用共有局部增设电梯 等进行二次开发、改造的，应当经本幢或者本单元房屋专有局部面积占比三分之二以上的业 主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有局部面积四分之三以上的业 主且参与表决人数四分之三以上的业主同意

38、，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理 等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。”（十二）将第七十六条改为第七十七条，修改为：“发生以下危及房屋安全情形之一, 需要立即对住宅物业共用局部、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，业主大会或者 业主委员会可以申请使用建筑物及其附属设施的维修资金，提出应急处置方案，经住宅专项 维修资金代管部门复核后进行应急处置：（-）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的； （六）危及

39、房屋安全的其他情形。“应急维修费用向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积 分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。”（十三）删去第七十七条第二款。（十四）将第八十四条改为第八十五条，修改为：“违反本条例第四十八条第一款规定， 业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定支付物业费的，业主委员会、物业服务企业可 以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申 请仲裁。“物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”（十五）将第八十七条改为第八十八条，修改为：“有以下行为之一，由县（市、区） 物

40、业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款：（-）违反本条例第五十七条第一款规定，原物业服务企业未按照规定履行交接义务 的；（-）违反本条例第五十七条第二款规定，原物业服务企业在业主或者业主大会选聘 的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前，不维持正常的物业管理秩序的；（三）违反本条例第五十八条第二款规定，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理 区域的。”（十六）将第九十条改为第九十一条，修改为：“违反本条例第六十八条第一款规定, 给他人造成损害的，依法承当民事责任；违反行政管理规定的，由县级以上地方人民政府城 市管理、公安、生态环境、自然资源、建设、房管等

41、有关行政管理部门按照各自职责依法查 处。”（十七）将第九十一条改为第九十二条，将其中的“依法给予行政处分”修改为“依法给 予处分”。（十八）增加一条，作为第九十四条：“其他管理人接受委托，为业主提供建筑物及其 附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的，适用本条例有关物业 服务企业的规定。”（十九）将第三十四条、第四十八条、第五十一条、第八十五条中的“物业服务费用”, 第三十五条第二款中的“物业服务费”，第五十条中的“物业服务收费”修改为“物业费，（二十）将有关条款中的“业主委员会委员”修改为“业主委员会成员”，“民防行政主管部 门”修改为“人防行政主管部门”。对在物业服务中

42、取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业， 物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加 强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。 第二章物业管理区域第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原那么，综合考虑规划条件、建筑 物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、 区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线

43、图范围，结合物业的共用设施 设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物 业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、 区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业 服务企业向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同 街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后

44、确定物业管理区域。第九条 县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专 有局部数量、业主共有局部主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。 第三章业主、业主大会与业主委员会第十条房屋的所有权人为业主。业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。第十一条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业 主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第十二条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大

45、会，履行业主大会的职责。第十三条符合以下条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称 业主大会）会议：（-）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积到达百分之五十以上的；（-）物业管理区域内业主已入住户数的比例到达百分之五十以上的。第十四条物业管理区域内已交付的专有局部面积超过建筑物总面积百分之五十时，建 设单位应当按照物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的要求，报送以下筹备首次业主 大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的

46、文件资料。第十五条符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单 位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主 大会筹备组。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承当。第十六条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、社 区居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处（乡镇人民政府）组织 业主推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之 六十。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进

47、行公示。 业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。第十七条首次业主大会筹备组履行以下职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时.间、地点和内容；（二）拟订管理规约、业主大会议事规那么、业主委员会工作规那么草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举方法；（五）依法确定首次业主大会会议表决规那么；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域 内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组 应当予以复

48、核并告知异议人复核结果。筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规那么的规定召开。经专有局部占建筑物总面 积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大 会临时会议。第十九条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区 的业主大会会议，应当同时告知社区居（村）民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议 记录，并妥善保存。第二十条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主 大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。第二十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会成员应当由履行业主义 务，热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任。对有不履行业主义务，侵害 业主共同利益行为的业主，业主大会可以在业主大会议事规那么、管理规约中对其担任业主委 员会成员作出限制性规定。业主委员会由五至十一人的单数成员组成，每届任期三至五