房地产会计账务处理1免费下载.docx

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1、房地产会计全套账务处理和涉及税目一，房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税，城建税，教化费附加， 土地增值税，房产税，土地运用税，印花税，契税和企业所得税 及代扣的个人所得税等。1,营业税：税率5%。2,城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的营业税税额计算缴纳。税率分别为7% （城区），5% （郊区），1% （农村）。计算公式：应纳税额=营、加税x税率。3,教化费附加计税依据是按实际缴纳营业税的税额计算缴纳，附加税率为3%。计算公式：应交教化费附加额=营业税x3%。4,印花税：（1）财产租赁合同，仓储保管合同，财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同，建设工程勘察设计

2、合同，货运运输合同，产 权转移书据，税率为万分之五；股份，或者有限责任公司整体改建为股份的，对改建后的公司承受原 企业土地，房屋权属，免征契税。非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产 与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有 独资企业（公司）的土地，房屋权属，免征契税。2 .企业股权重组不征3 .企业合并免征合并后的企业承受原合并各方的土地，房屋权属，免征契税。4 .企业分立不征企业依照法律规定，合同约定分设为两个或两个以上投资主体 相同的企业，对派生方，新设方承受原企业土地，房屋权属，不征 收契税。5 .企业出售买受人妥当安置原企业30%以上职工的，对

3、其承受所购企业的土 地，房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。6 .企业关闭，破产债权人承受关闭，破产企业土地，房屋权属以抵偿债务的，免 征契税；对非债权人承受关闭，破产企业土地，房屋权属，凡妥当 安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的, 免征契税。7 .房屋的附属设施对于涉及土地运用权和房屋全部权转移变动的，征收契税，不涉 及的，不征。七，企业所得税（一）预缴企业所得税房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得 税的，对开发，建立的住宅，商业用房以及其他建筑物，附着物, 配套设施等开发产品，在未完工前实行预售方式销售取得的预售收 入，依

4、据规定的预料利润率分季（或月）计算出预料利润额，计入利 润总额预缴，开发产品完工，结算计税成本后依据实际利润再行调 整。（二）预料利润率1 .非经济适用房开发项目：（1）位于省，市，县城区和郊区的不得低于20%；（2）位于地级市，地区，盟，州城区及郊区的不得低于15%；（3）位于省，其他地区的，不得低于10%。2 .经济适用房开发项目，不得低于3%。八，个人所得税1 .职工（高管）工薪（取得的一次性的奖金）2 .企业和单位对营销业绩突出人员以培训班，研讨会，工作考 察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费，旅游费对个人实行的营 销业绩嘉奖（包括实物，有价证券等），应依据所发生费用全额计入 营销人员

5、应税所得（按劳动酬劳所得），依法征收个人所得税，并由 供应费用的企业和单位代扣代缴。九，印花税1 .财产（房屋）租赁合同l%0o2 .产权转移书据。包括土地运用权出让合同，土地运用权转让合 同，商品房销售合同等权力转移合同。3 .营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与 “资本公积”两项的合计金额其他账簿每件5元。4 .领受房屋产权证，工商营业执照，土地运用证每件5元。十，城市维护建设税以营业税，增值税（赠送空调须要视力同销售征增值税）等为 基数十一，耕地占用税占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。十二，教化费附加同城市维护建设税(3)购销合同，建筑安装工程承包合同，技术

6、合同，税率为万分之三；(4)借款合同，税率为万分之零点五；(5)对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；(6)营业帐薄，权利，许可证照，按件定额贴花五元。5,个人所得税：工资，薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税)税率()速算扣除数(元)1不超过500元的部分5 02超过500元至2000元的部分10 253超过2000元至5000元的部分15 1254超过5000元至20000元的部分20 3755超过20000元至40000元的部分25 13756超过4000()元至6000()元的部分30 33757超过60000元至80000元的部分35 6375

7、8超过80000元至100000元的部分40 103759超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额x适用税率.速算扣除数应纳税额=工资薪金收入2000.“三险一金”6,所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。（2）假如属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。计算公式：应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率（3）假如属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。计算公式：应交所得税=利润总额*所得税税率（4）所得税税率：一般企业所得税的税率为25%,符合条件的小型微利企、也，减按20%的税率征收企业所得税。国家须要重点扶持的高新技术企业

8、，减按15%的税率征收企业所得 税。7,房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2 %；依照房产租金收入计算 缴纳的，税率为12%。8, 土地运用税：土地运用税每平方米年税额如下:（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；(3)小城市0.9元至18元;(4)县城，建制镇，工矿区().6元至12元。9, 土地增值税土地增值税依据纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税 率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣 除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入， 实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项 目金额包括：(1)取得土地

9、运用权所支付的金额；(2)开发土地的成本，费用；(3)新建房及配套设施的成本，费用，或者旧房及建筑物的评估价 格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率 累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。 增值额超过扣除项目金额5()%,未超过扣除项目金额100%的部分， 税率4()%。增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额2 00%的部分，税率50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税 率为60%。二，房地产企业的账务处理 给你供应一份房地产企业会计制度。附件：房地产开发企业会计制度.doc房地产企业涉及的税

10、费共有11种（11税1费）税：营业税，增值税，土地增值税，房产税，城镇土地运用税, 契税，耕地占用税企业所得税，个人所得税，印花税，城市维护建设税。费：教化费附加一，营业税1 .转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调，家具视同 销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内， 不须要单独计缴增值税。2 .房屋租赁（出租）属于服务业租赁业3 .房地产销售公司买断商品房出售超过买断价特别的收入作为手续费收入，按“营业税-服务业”缴纳营业税4 .单位将不动产或土地运用权无偿赠与他人视同销售不动产5 .销售不动产时连同不动产所占土地运用权一并转让的行为 比照销售不动产征收

11、营业税6 .纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自 建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。二，增值税销售房屋的同时赠送空调，家具要视同销售缴纳增值税。三，土地增值税（一）一般规定1 .出售征包括三种状况：（1）出售国有土地运用权；（2）取得国有土地运用权后进行房屋开发建立后出售；（3）存量房地产买卖其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：取得土地运用权所支付的金额；房地产开发成本房地产开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价x成新度折扣率

12、取得土地运用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。转让环节缴纳的税金。2 .房地产抵押(1)抵押期不征；(2)抵押期满偿还债务本息不征；(3)抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债征。3 .房地产交换单位之间换房，有收入的，征；4 .将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利，嘉奖，对外投资, 安排给股东或投资人，抵偿债务，换取其他单位和个人的非货币资 产等，发生全部权转移时应视同销售房地产。(房地产清算)5 .合作建房建成后自用不征；建成后转让征。6 .企业兼并转让房地产暂免。7 .纳税人建立一般标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增

13、值 税。8 .将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商也用途房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租 等商业用途时，假如产权未产生转移不征收(清算时不扣除相应 的成本和费用)（二）房地产企业土地增值税清算1 .土地增值税的清算单位对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时 包含一般住宅和非一般住宅的。应分别计算增值额。2 .土地增值税的清算条件（1）房地产开发项目全部竣工，完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地运用权的。3 .土地增值税的扣除项目扣除取得土地运用权所支付的金额，房地产开发成本，费用 及与转让房地产有关税金，须供应

14、合法有效凭证；不能供应合法有效 凭证的，不予扣除。清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务 机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。房地产开发企业开发建立的与清算项目配套的居委会和派出 所用房，会所，停车场（库），物业管理场所，变电站，热力站, 水厂，文体场馆，学校，幼儿园，托儿所，医院，邮电通信等公 共设施：A.建成后产权属于全体业主全部的；B.建成后无偿移交给政府，公用事业单位用于非营利性社会公 共事业的；C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本，费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地 产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除

15、。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑 面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。四，房产税1 .地产开发企业建立的商品房，在出售前，不征收房产税；但对 出售前房地产开发企业已运用或出租，出借的商品房应按规定征收 房产税。2 .在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料棚，休息棚和 办公室，食堂，茶炉房，汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律 免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价 转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。五，城镇土地运用税1 .城镇土地运用税对拥有土地运用权的单位和个人以实际占用 的土地面积为计税依据。2 .房地产开发公司建立商品房的用地，原则上应按规定计征城镇 土地运用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否赐予 缓征或减征，免征照看，可由地方税务局结合详细状况确定。六，契税（承受方）1.企业公司制改造非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或