住楼住宅施工项目工程管理指导书.pdf

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1、工程管理指导书 0 工程管理指导书 编制*、*、*、*审核*日期*年*月*日 批准*日期*年*月*日 修订记录 日 期 修订 状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 参加讨论认定人员：*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*工程管理指导书 1 目 录 一、说明3 二、施工准备阶段8 1.综合计划管理 2.项目监理进场 3.临水、临电，场地平整 4.桩基施工准备 5.总包单位进场准备 三、土方及基础施工阶段12 1.软地基处理 2.土方工程 3.基坑支护 4.桩基施工 5.地下室施工 四、主体施工阶段21 1.架空层主体施工 2.转换层施工 3.标准层主体施工 4.屋面层主体施工 5.砌体

2、施工 五、毛坯装修及落架阶段28 1.内墙抹灰 2.外墙抹灰 3.铝合金安装 4.主要部品安装 5.建筑屋面 6.外墙装饰 7.天棚 8.地坪 9.外架拆除 10.建筑电气 11.建筑给排水 12.通风与空调 13.电梯工程 六、室外工程45 1.室外附属建筑 2.室外道路、小品、亭台、花坛 3.园林绿化 4.室外给排水 工程管理指导书 2 5.室外电气 七、精装修工程48 1.毛坯-精装的工作面移交 2.精装修施工期间配合 3.精装修工程验收 八、工程验收50 1.基础验收 2.主体结构验收 3.分项工程验收 4.规划验收 5.环保验收 6.消防验收 7.竣工验收 工程管理指导书 3 第一章

3、：说 明 建筑工程项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段。对于房地产开发项目，我们把项目实施阶段各类管理行为中与工程现场有关的部分称为工程管理，并且按工程实施进展的程序分为：施工准备阶段、基础施工阶段、主体施工阶段、毛坯装修及落架阶段、室外工程阶段、精装修阶段、验收交付阶段和保修阶段。本指导书将从工程现场管理的角度出发，依据国家、行业或政府的有关规定，结合*集团、*区域及*公司各项工程管理制度和技术标准，明确工程管理的各个阶段、环节当中，工程管理的主体项目部的主要职责是什么，各主要执行者项目经理、各专业工程师该干什么，需要以什么样的程序去进行现场管理。本指导书编制的主要目的是：

4、通过明确工程管理中的流程、目标来提高公司各项目的工程现场管理水平和工程质量。所以，其重点是工程管理中的质量控制、现场安全文明施工节能环保控制等等，而对于成本控制、进度控制等内容基本不作叙述。主要职责划分：序号 工作内容 主要步骤 职责 备注 项目部 工程部 专业工程师 项目经理 1 综 合 计 划管理 组织编制施工单位、监理单位组织方案 负责 组织编制材料设备供应方案 负责 组织编制项目总控制进度计划及保证措施 负责 审阅 组织编制项目质量保证措施和成品保护措施 负责 审阅 制定现场安全文明管理措施 负责 审阅 2 监理进场 审核监理规划与实施细则 负责 协助 监理管理要求交底 负责 3 四通

5、一平 道路、水、电、网络接通 负责 场地平整 负责 4 桩 基 施 工准备 资料准备 负责 场地准备 负责 基线、水准基点的复核准备 负责 5 总 包 进 场准备 施工图内部审查 组织 参加 现场临时设施总体规划 负责 协助 用水用电以及施工路口的报批 跟进 组织进行场地平整施工 负责 组织桩基工程的检测与验收 负责 工程管理指导书 4 组织基点与场地原始数据测量 负责 6 软 弱 地 基处理 地质报告解读、研究 组织 参加 处理方案确定 组织 参加 配合招标 负责 组织进场施工并交底 负责 过程监控 负责 参与 检查检测 负责 地基处理分项验收 组织 参加 7 土方施工 制定土方平衡方案 负

6、责 协助 编制土方施工总体方案 负责 协助 土方施工组织与管理 负责 场地维护方案 负责 协助 场地移交 负责 8 基坑支护 确定是否做基坑支护 组织 参加 组织基坑支护方案研讨 负责 协助 方案报审 负责 基坑支护施工管理 负责 基坑支护验收 组织 参加 9 桩基施工 桩基施工图审图内审 组织 参加 施工前准备 负责 桩基施工现场管理 负责 桩基检测与验收 组织 参加 10 基 础 与 地下室施工 总包招标中配合 配合 总 包 进场 组织总包进场 负责 施工组织设计审核 负责 阅悉 施工单位组织架构检查 落实 检查 图纸会审与设计交底 组织 施工现场总平面布置 负责 协助 现场安全文明措施验

7、收（地下）组织 负责 成本参加 基础土方与基础模板施工 负责 地 下 室底 板 防水施工 审核防水专项方案 负责 阅悉 防水材料验收 负责 防水施工样板验收 组织 验收 隐蔽验收 负责 选择参加 承 台 底板施工 施工流程方案审核 负责 参加 隐蔽验收 负责 选择参加 地下室外墙与顶板钢筋隐蔽验收 参加 地下室后浇带钢筋隐蔽验收 参加 地 下 室外 墙 防水 外墙防水基层交接验收 参加 防水施工方案审核 负责 阅悉 防水施工样板验收 组织 负责 防水验收 负责 选择参与 地下室回填土检测 跟进 工程管理指导书 5 地 下 室顶 板 建筑 层 施工 建筑做法可行性评价 组织 参加 结构蓄水试验验

8、收 参加 监理组织 基层验收 参加 防水验收 负责 选择参加 11 主 体 结 构施工阶段 架 空 层施工 高支模、脚手架等专项方案审核 负责 阅悉 首次高支模验收 组织 负责 正常情况下高支模验收 负责 安全文明施工措施验收（地上）组织 负责 成本部参加 悬挑脚手架验收 组织 负责 转 换 层施工 专项施工方案审核 负责 阅悉 主要材料质量控制 负责 参与 施工流程安排 参与 总包负责 首次浇筑前验收 组织 负责 正常浇筑前验收 负责 标 准 层主 体 施工 流水组织与施工计划审核 负责 资源保障情况跟进落实 负责 协助 主要材料质量控制，甲供材验收 负责 协助 质量安全体系运行检查落实 负

9、责 监督 屋 面 层主 体 施工 屋面砼浇筑前各专业联合验收 参加 监理组织 砌 体 施工 砂浆集中搅拌站验收 负责 砌体施工交底 负责 协助 砌筑施工样板验收 组织 负责 砌筑施工过程监控与检查 负责 协助 门窗洞口验收交接 组织 选择参加 12 毛 坯 装 修施工阶段 抹 灰 施工 砂浆集中搅拌站落实 负责 施工样板验收 组织 负责 抹灰前防渗漏专项隐蔽验收 负责 参与 过程工序验收 参与 监理负责 检验批及分项验收 参加 监理组织 铝 合 金安装 材料进场验收 负责 参与 铝合金安装施工样板验收 组织 负责 防渗漏专项隐蔽验收 负责 15%参与 分项品质验收 组织 负责 主 要 部品安装

10、 材料部品进场验收 负责 选择参与 有关结构安全与防渗漏的安装方案确定 负责 参加 施工样板验收 组织 负责 部品安装品质验收 组织 负责 建 筑 屋面 专项施工方案审核 审阅 监理审核 蓄水试验及基层验收 参加 屋面防水材料进场验收 参加 工程管理指导书 6 屋面防水施工样板验收 组织 负责 屋面防水隐蔽验收 负责 参加 屋面其它过程工序验收 参加 建筑屋面品质验收 组织 负责 外 墙 装饰 外墙砌体-抹灰的交接验收 参加 外墙防渗漏专项验收 负责 15%参加 外墙装饰施工各样板验收 组织 负责 外墙施工工序、工作面交接验收 参与 外墙饰面工程品质验收 组织 负责 天 棚 粗装饰 天棚结构偏

11、差全面检查 组织 天棚腻子施工样板验收 组织 负责 分项验收 参加 地 坪 施工 地坪施工样板验收 组织 负责 地坪施工基层验收 参加 外 架 拆除 计划安排与施工组织 负责 参与 监理组织施工前安全交底 参加 13 室外工程 室 外 管网 图纸会审 组织 设计部参与 施工组织安排 负责 材料验收 负责 隐蔽验收 参加 室 外 道路 施工组织安排确定 负责 施工过程隐蔽验收 参加 室外道路工程品质验收 组织 负责 室 外 园建 与 配套建筑 主要园建材料进场验收 负责 主要园建装饰工程施工样板验收 组织 负责 园建工程品质验收 组织 负责 园 林 绿化 绿化材料进场验收 成本部负责 绿化工程品

12、质验收 成本部负责 14 精 装 修 工程 毛坯-精装修工作面移交 组织 家居中心负责 精装修施工配合 负责 参与 精装修工程验收 协助 协助 家居中心组织 15 单 位 工 程验收 基础验收 负责 主体结构验收 负责 分项工程验收 负责 人防验收 组织 电梯验收 跟进 规划验收 协助 项目事务负责 工程管理指导书 7 环保验收 协助 项目事务负责 消防验收 协助 项目事务负责 竣工验收 负责 注：项目部一栏中“负责”表示承担该项任务的实施职责，并对结果负责；“组织”表示组织完成该任务的实施，对该任务是否实施负责，但对其实施的结果无决定性的评价权；“参加”表示该任务由其它部门组织，而介入该任务

13、的执行过程，对任务结果有部分评价权；“协助”表示对该任务无责任，在其它人完成任务时提供支持。工程部一栏中“负责”表示必须参加该任务，并对任务的完成结果起决定性评价权。“参加”表示该任务由其它人主导，但应当介入；“协助”表示对该任务无责任，在其它人完成任务时提供支持。工程管理指导书 8 第二章、施工准备阶段 根据项目的一般开发流程，项目经理部成立后，首先开展地块接收、红线测定、项目围墙、初勘详勘等项目前期工作。之后，进入项目的施工准备阶段。在施工准备阶段，项目经理部的主要工作包括：综合计划管理、项目监理进场、工地现场三通一平、桩基工程施工准备、总包进场准备等。综合计划管理项目监理进场现场三通一平

14、桩基单位进场准备总包单位进场准备 施工准备阶段流程 一、综合计划管理 1.编制施工单位、监理单位组织方案：项目部根据当地政府规定，结合项目的规模，对工程招标工作进行策划。宜参照标段规模及专业工种划分标段。每个标段的建筑面积一般为 3 万左右；专业工种按土建、安装工程等划分。技术要求高的铝合金门窗、防水工程、精装修工程等，宜由我方直接分包或列为指定分包。1.1.确定施工、监理公司组织的标段划分；1.2.编制主要施工、监理公司资质要求，公司及参建主要项目经理的资格预审方法；1.3.协助编制招标中的成本控制措施，招标方式。如是否采用工程量清单招标，如何让投标过程具有竞争性等等；1.4.协助编制招标的

15、进度计划与控制措施。2.编制材料设备供应方案 2.1.编制甲供和甲指定（产品或价格）的材料设备清单；2.2.编制材料设备采购及进场计划（含样板报批）以及计划管理措施；3.编制项目总控制进度计划及保证措施 3.1.配合运营管理中心编制工程总控制进度计划。包括出图计划，总承包、主要分包招标计划；3.2.依据工程总控制节点（里程碑）计划，采用项目节点计划表编制工程计划部分；工程管理指导书 9 3.3.重点描述保证工程进度的协调措施。4.编制项目质量保证措施和成品保护措施 4.1.列出工程难点重点、质量通病及对策；4.2.重点描述质量管理保证措施；4.3.针对有关重点分项，编制有关成品保护的措施要求。

16、5.编制项目成本控制措施 5.1.依据成本部提供的成本控制的目标，制定成本控制的具体措施（包括预警体系）。6.制定现场安全文明管理措施 6.1.配合销售、现场 CI 策划，编制总平面布置图，对安全文明施工提出具体要求。7.编制项目文档资料管理措施 7.1.依据相关的管理制度或指引的要求，编制项目文档资料管理措施，强调档案资料管理措施。二、项目监理进场 1.项目部完成监理单位组织方案后，提交给采购管理部进行项目监理单位招标，；2.监理单位确定后，项目部根据项目实施计划要求，组织监理单位进场；3.监理单位进场后 15 个工作日内必须完成该项目监理规划及实施细则并上报项目部审核；4.项目部进行监理管

17、理要求交底和相关授权，引导监理进入项目管理角色。三、三通一平 1.项目部成立进入工地现场，首先的应落实该项目场外道路、出入口设计、临水临电接线路与场内接驳点等事宜；其中，临水临电的负荷根据项目的开发计划，各标段的施工劳动力、施工机械的大致需求和工程总体控制进度的要求等确定，由项目部负责与相关政府管理部门沟通并组织相关单位按要求配置；2.项目部成立进场时与总办协调并落实开通电话及网络；3.场地平整工作从地块接收时就可以进行，场地平整后项目部应对场地标高进行原始数据测定和存档。工程管理指导书 10 四、桩基施工准备 有桩基工程的项目，在项目三通一平工作完成后，开始进行桩基工程施工的准备阶段，此阶段

18、项目部的主要工作内容是：（桩基开工）必要资料准备、场地准备和基线与水准点的移交准备。1.资料准备，包括：详勘报告、桩基施工图、合同与开工报告、规范、规程与政府行政许可资料等。2.桩基工程开工前的场地准备工作主要有：2.1.施工场地状况，施工前应做好场地的平整工作,对不利于施工机械运行的松软场地应进行坚实处理。雨季须采取有效排水措施；2.2.了解施工场地周围建筑物情况，临近建筑地下工程情况，对可能影响本项目桩基施工的情况须有针对性的应对措施。例如与受影响的临近建筑物的业主沟通协调，对其建筑物的裂缝监测、沉降监测工作等等；2.3.地下与地上公共设施状况，施工前应充分知悉工程场地内的公共设施的状况，

19、如地下电缆、光缆、管道，地上高压电线、电话线等等的位置等。遇有影响或有施工期间的质量安全风险时，应制定专项对策；2.4.场地周围道路情况，由于桩基施工大部分靠大型机械设备，预制管桩等构件长度与重量均对运输道路有较高的要求。因此，桩基施工前应对机械设备与材料构件的运输路线作规划。3.基线、水准基点的复核准备 3.1.在项目地块接收测定红线点的同时，项目部应要求政符规划部门提供测量基准点，并对其进行复核。3.2.桩定位时必须根据轴线认真细致的测量，监理在验线时每个桩位务必认真核验，避免桩位出现方向性的偏差。五、总包单位进场准备 总包单位是项目开发过程中施工环节的一个最重要的主体，总包单位的施工管理

20、能力与效率直接影响到项目运营的效果。因此，在总包单位进场前，为其提供良好的先决条件，有利于其迅速进入工程施工管理角色和提高管理效率。项目部在总包进场前应作好的准备工作主要有：施工图内部审查、总包生活与生产的临时设施总体规划、临水临电规划、桩基工程的检测与验收、场地数据测量等工程管理指导书 11 等。1.施工图内部审查：在施工图设计阶段，项目部对施工图进行正式出图前的项目内审，将意见提交给设计部，由设计部协调设计单位修改。2.现场临时设施总体规划：项目经理部根据本项目的运营开发计划，结合现场的实际情况编制项目工程现场临时设施总规划图，总规划图提交给采购部在工程的招标文件中说明。3.根据项目的实际

21、情况，制定用水用电以及施工路口的报批计划。4.现场专业工程师根据本项目将来施工高峰期用水、用电需要，提出施工临时用水、用电计划，向政府有关部门申请施工临时用水。并配合政府有关部门完成本项目临时用水用电的接驳点的设置。5.根据现场施工需要及场区周围市政道路情况，（如有必要）向政府有关部门申请增加临时施工道口。6.组织进行场地平整施工，根据场区总平面图及竖向标高设计，向场平施工单位交底，按项目开发计划节点的要求督促其按时完工。7.组织桩基工程的检测与验收，获取桩基验收合格报告。8.组织测量基点与总包进场前的场地原始数据，为移交总包作准备。工程管理指导书 12 第三章、土方及基础施工阶段 项目设计图

22、纸确定，进入正式施工阶段后，首先开始土方及基础等地下部分的施工。施工流程为：软弱地基处理（如果需要）土方开挖基坑支护（如果需要）桩基施工（如果有）地下主体结构施工（含地下室主体结构）。一、软弱地基处理 当工程场地经地质勘察，发现影响建筑物基础设计的淤泥、冲填土、杂填土等软弱土的地质情况时，应依据设计要求，提前对软弱地基进行处理。解读地质报告,确定是否需处理地基处理方案确定YN配合招标组织进场施工并交底过程监控检查检测分项验收整理资料土方施工 1.项目部负责牵头，组织各相关部门结合建筑结构特征对地质详勘报告进行仔细解读，确定是否需要进行软弱地基处理；2.组织各相关部门通过讨论、论证、试验等各种手

23、段，确定出最佳的地基处理方案；3.项目部负责编制技术标文件，明确施工方法、质量与进度等施工要求。由采购部进行地基处理施工招标；4.地基处理专项招标完成确定施工单位后，项目部组织施工单位进场施工，并在施工前进行施工方案审核与技术交底；5.项目部负责对地基处理施工过程中的质量、安全等进行全程监控；6.地基处理施工完成后，项目部跟进施工单位进行有见证检验检测，经施工质量检测后方可进行分项验收；7.地基处理工程分项验收由施工单位向监理单位和项目部申请。项目部组织设计、成本、工程等部门与监理单位一同进行地基处理分项验收；8.在整个地基处理过程中，项目部应注意相关资料的收集，特别是关系到设计、施工报建、专

24、项检测验收的资料应及时提供给相关部门，且项目部应存有原件。二、土方工程 工程管理指导书 13 制定土方平衡方案编制土方施工总体方案招标阶段配合土方施工组织与管理场地维护场地移交 1.制定土方平衡方案：在设计总平规划综合考虑确定，分期开发的，尽量在同期内平衡，不能同期平衡时再考虑总体的平衡。土方平衡方案以减小施工造价，减小占用场地面积和不影响各期施工布置和进展为目标。1.1.第一步：测定场地方格网。由项目部组织专业单位测定。1.2.第二步：由设计单位根据初步的规划设计拟定初步的土方平衡方案。1.3.第三步：由成本部进行平衡测算，项目部组织专项会议（设计、成本、工程等部门参加）讨论修改直至最终确定

25、土方平衡方案。1.4.最后由设计单位完成土方平衡图交项目部组织实施。2.编制土方施工总体方案。根据项目的运营开发计划以及施工图纸，拟定整个项目红线区域内的土方工程施工计划（包括：分区、各区段的进度要求、各区段施工的先后安排、场地内的堆土区域规划、运输路线安排等）。按规定或现场实际情况需进行基坑支护的制定基坑支护专项方案（详下一节）。3.土方工程招标阶段配合。在土方工程招标阶段，项目部负责提供技术标书（其中包含施工规划、进度、质量等要求），同时负责与招标有关的施工现场事宜。4.土方施工组织与管理：4.1.土方施工单位招标确定后，项目部负责安排其进场。进场后首先作场地移交。然后进行施工交底。在正式

26、施工前，要求施工单位上报专项施工方案。4.2.施工时，重点关注挖填各部位的标高、范围控制以及回填密实度的控制。雨季施工应要求施工单位制定专门的应对措施。4.3.加强对施工单位安全文明施工的监管。如对市政道的防污染措施和机械操作安全和车辆运输安全等。5.场地维护：土方工程施工前，项目部应根据本项目的特征，事先确定场地维护方案。主要包括：场地排水方案、水土保持方案、基坑支护方案等。5.1.场地排水方案要求：排水有组织、有效果，如遇暴雨能迅速排除，场地无大范围积水，不影响下一步的施工，主要的排水系统可沿用至基础施工甚至主体施工阶段。工程管理指导书 14 5.2.水土保持方案主要根据项目地理环境、施工

27、影响环境的范围和政府部门的相关规定与要求来确定。如方案必须经政府部门审核，建议方案由专业机构制定，水土保持工程亦由专业单位施工。5.3.基坑支护：详见下一节。6.场地移交：土方工程施工完成，经验收，同时进行有关数据测量记录后，由项目部向下一步的施工单位移交。三、基坑支护 除按照国家规范规定的超过5.0 米的深基坑（东莞规定为 4.5 米）必须采取专项的基坑支护并上报方案给专家委员会评审通过外，其它情况下，如现场不能满足基坑安全的的要求（如放坡限制、土质较差、坑顶附近有建筑物或较大荷载等），也必须采取专门的基坑支护措施。期间，项目部的主要工作如下：确定是否做支护拟定支护方案方案报审配合招标施工管

28、理组织验收 1.根据国家、地区的相关规定，结合本工程的实际情况，确定是否做基坑支护。2.招标或委托设计拟定基坑支护方案，组织方案评审，确定最终方案。3.须上报方案给政府审核的，由项目部负责将确定的基坑支护方案提交政府部门审查，并负责沟通。4.配合基坑支护工程的施工招标。5.进行基坑支护工程施工阶段的管理：5.1.审核施工方案：基坑支护施工管理的关键是监督施工方按施工方案施工，所以施工前应对指导施工的方案（包括针对各种突发问题的应急预案）进行认真审核，并将方案抄送一份给工程管理部。5.2.施工过程中，重点监控施工工序、施工材料、施工记录、有关质量效果的控制数据等；5.3.如基坑附近有已建建筑物或

29、基坑较深，应落实基坑位移或建筑物裂缝沉降等方面的监测措施，施工中随时监督和查验。6.验收：由项目部组织勘察、设计、监理等单位进行基坑支护工程验收，通知工工程管理指导书 15 程、成本等部门参加。四、桩基施工 为保障建筑结构的安全性，目前建筑基础设计为满足地基基础稳定性要求，一般多层建筑、高层建筑及地质状况稍差的别墅建筑均采用深基础设计。本地区的深基础一般采用桩基础的形式。目前我公司各项目最普遍应用的桩基是钢筋砼预制管桩（人工挖孔桩已基本不用），以下即按预制管桩来阐述桩基分项工程管理的要求。桩基审图配合招标施工准备桩基施工现场管理组织检测与验收 1.桩基施工图审图：桩基施工图设计过程及设计白图完

30、成后，项目部应跟进并进行桩基图内审。1.1.设计跟进主要从施工的角度对桩基形式和施工方法提出意见，防止设计的桩基形式、布置或其它结构设计要求与工程现场施工条件不相吻合，从而影响施工质量、进度。1.2.内审主要从施工的角度与成本的角度出发，对桩基施工方式和设计数据进行实际施工的质量、安全与便利性方面的分析，同时考虑施工成本、材料成本、工程进度影响等多方面的综合效益，最终起到桩基施工图优化的作用。2.配合桩基施工招标：按照项目的开发计划拟定桩基开工时间、施工区段化分方案、施工进度计划要求、施工技术要求等招标技术标要求，提前提供给采购管理部。3.做好桩基施工前准备。落实工程现场的施工用电、施工用水桩

31、基施工单位的临时设施规划提前跟进桩基施工单位的机械配置与材料采购进程根据桩基工程进度要求，组织桩基施工机械进场。4.桩基施工现场管理：桩基工程开工后，项目部应将其作为关键分项来进行施工管理。施工前应对施工单位的专项方案进行审核并备案。4.1.正式进行桩基施工前应进行试桩。试桩由项目部组织设计、勘察、监理、施工单位相关人员及公司设计部、工程部、成本部人员共同参与现场见证。4.2.施工过程中，项目部对其施工全过程进行监控，应安排专人跟踪，随时进行检查。同时需对监理单位的旁站行为加强监督，确保桩基施工过程的记录数据完整和真实。工程管理指导书 16 4.3.桩基施工的专项施工方案中应有关于桩基施工质量

32、问题或偏差的预防和处理方案。对于桩偏位、断桩、未达持力层、或收锤技术参数不合要求等情况，项目部应通报给工程管理部，并组织监理、施工单位确定专项处理方案，必要时通知公司工程部、专业技术组、外部专家等人员作专项分析讨论，确定处理方案。5.桩基检测与验收：桩基施工完成或某一区段桩基施工完成后，由项目部通知桩基检测单位依据相关规范要求进行桩基检测。检测单位出具检测结果报告后，由监理单位组织建设、勘察、设计、施工等单位进行桩基分项工程验收。桩基分项验收项目部需通知公司工程管理部参加。项目部在编制工程进度计划时，应充分考虑桩基工程检测与验收的时间，桩基工程未经过检测与验收不得进入下道工序的施工。否则，公司

33、将立即对相关项目进行“拉闸”。五、基础与地下室施工 按工程开发的里程碑节点计划，全套施工图完成后，开始进行总包施工单位的招标，总包确定后，总包单位正式进场。桩基工程一般单独分包，桩基工程完工后，总包正式开工。无桩基工程时，总包进场从基础开始施工。以下按一层地下室介绍地下部分施工期间工程管理的要点。工作流程：总包单位招标总包进场施工现场总平面布置基础土方施工基础砖胎模工程施工地下室底板防水施工承台及底板施工地下室竖向结构施工地下室顶板施工（主体施工）地下室外墙防水施工地下室回填地下室顶板建筑层施工。1.总包单位招标 总包单位招标由采购部直接根据该项目的里程碑计划节点时间要求，组织招标，项目部协助

34、进行技术标的编制，并负责招标过程中的有关工程现场的勘察与答疑等事宜。2.总包进场 2.1.总包单位确定后，项目部组织施工单位进场，从而成为总包单位的直接管理部门，总包单位在该项目的所有与工程有关的事务均受项目部管理。2.2.总包进场后，提交工程的施工组织设计给项目部，项目部对其进行审核，并在今后的工程管理中主要以施工合同与施工组织设计为依据进行管理。项目部审核工程管理指导书 17 通过的施工组织设计应抄送一份电子文档或复印件给工程管理部，以便于工程管理部协助项目部进行总包施工整个过程中的质量安全进度及其它方面的管理。2.3.总包进场后，项目部应按投标施工组织设计与国家相关法律法规要求，复核其施

35、工组织架构、质量安全体系组织架构人员的配置与资质，并将总包单位施工现场组织架构与主要人员资质证明的复印件抄送给工程管理部，工程部在总包进场一个月内对其进行检查。2.4.总包单位进场后，由项目部组织施工图会审和设计交底。另外，在开工前，项目部还应向总包单位进行*技术标准、管理流程以及各主要工程节点施工进度要求的交底，以保证施工单位能尽早熟悉本项目各方面的要求。2.5.总包单位进场后，项目部应与总包单位共同制定该工程各有关分包单位进场计划，并向总包单位提出配合与管理要求。3.施工现场总平面布置 3.1.总包单位开工后，项目部应首先督促其进行施工现场总平面布置的规划。施工现场总平面布置规划应充分考虑

36、到本项目开发节奏与计划的要求，不能影响后期开发的实施。3.2.施工现场总平面布置应按照项目安全环保现场管理作业指导书的要求与标准进行实施；3.3.项目部应督促总包单位在进场开工后一个月内按*标准完成施工现场总平面布置的规划和基础阶段各项内容的实施；完成后由项目部通知公司工程部与成本部进行验收。3.4.项目部应要求总包单位提交现场安全文明施工专项方案，方案应包含整个施工期间日常维护的内容，并将之列为一项常态化的管理工作。项目部负责对总包单位日常的安全文明施工维护工作进行证实和监督。4.基础土方与基础模板施工 4.1.基础土方与基础模板施工中，天然地基的验槽应作为一个质量控制点，该工作由监理单位组

37、织，项目部工程师应参加，首次验槽应通知工程部相关人员参加。4.2.雨季施工基础时，项目部应要求施工单位建立有效的雨季施工应急预案，并督促落实到位。5.地下室底板防水施工 5.1.地下室底板防水施工前，项目部应要求施工单位编制防水专项施工方案，并负工程管理指导书 18 责对方案进行审核；5.2.项目工程师参加监理组织的防水材料进场验收与送检，与合同要求和公司技术标准规定进行对照，防止非合同或标准限定的品牌或伪劣材料被使用；5.3.在大面积防水施工前，项目部应要求施工单位先做施工样板，通知工程部对施工样板进行验收，合格后方可开展大面积的施工；大面积防水施工中，项目工程师应百分之百参与验收，并在验收

38、前知会工程部，工程部选择性的参与验收。5.4.地下室防水施工需要填写防渗漏专项隐蔽记录，记录中应附验收数据检查的图像资料，并由施工方项目经理、监理单位总监、项目部经办工程师签字确认，工程部参加的验收也应签字确认；5.5.地下室底板防水的保护应作为地下室防水施工质量控制的另一关键点，防水专项方案中应有专门的成品保护内容，并在实际施工中落实；6.承台及底板施工 6.1.防渗漏仍然是承台底板施工质量控制的关键，有地下室的工程的地下室部分施工组织设计中应有底板结构施工的防渗漏的专门内容。6.2.承台与底板施工的流程组织与技术方案也会对底板施工的防渗漏效果产生较大影响，因此，承台底板施工前，项目部要求施

39、工单位提交专项施工的流程方案，组织监理、项目及工程部人员对其进行审核。6.3.承台与底板施工是每个工程的关键部位，因此，项目部应以关键部位施工的要求进行管理，项目工程师应百分之百参加承台、底板钢筋工程、安装预埋等工程的隐蔽验收，并保留验收的图像记录。验收前知会工程管理部，工程部选择参加验收。6.4.承台底板砼工程施工中，项目工程师负责按照施工方案要求与现场进行对照，监理工程师全程进行旁站监督，保证施工质量。7.地下室竖向结构施工 7.1.地下室竖向结构施工中的关键控制点是轴线定位与竖向结构防水；7.2.项目部应要求监理单位重点对地下室竖向结构的轴线定位与防水节点进行检查，项目工程师可对其进行抽

40、查；8.地下室顶板施工 8.1.地下室顶板施工中，顶板的结构防水与防开裂是关键控制点；8.2.地下室顶板钢筋隐蔽验收时，项目工程师应参加，验收时应关注有关防水防开工程管理指导书 19 裂的部位；8.3.地下室顶板砼工程施工中，分区安排与浇筑流程应作为项目部审核方案时考虑的关键内容；8.4.地下室顶板砼施工完成后，砼的养护是一个重要的质量控制要素；8.5.地下室后浇带的处理是顶板防漏与与防开裂的另一个关建要素，应重点关注后浇带的施工间隔要求，达不到设计要求的时间时严禁施工，另外，后浇带未浇筑前其承载力与设计有较大出入，因此，后浇带未施工的地下室顶板在后浇带的跨内不得承担任何施工荷载。9.地下室外

41、墙防水施工 9.1.地下室顶板砼完成后，结构主体继续往上施工。与此同时，当地下室外墙砼达到龄期后，即可进行下一步地下室外墙防水的施工；9.2.地下室外墙防水施工前，项目部应组织监理对地下室外墙的裂缝或砼缺陷进行检查与整改，并完成防水基层验收与移交；9.3.地下室外墙防水施工方案可与底板防水施工方案一同编制，项目部负责进行方案审核；9.4.地下室外墙防水大面积施工前也应先施工样板，样板由项目部通知工程部参加，防水施工过程控制与验收基本同地下室底板防水施工部分；验收时除按防水验收的要求来验收外，还应关注地下室外墙防水与底板防水的有效搭接；9.5.地下室外墙防水验收合格后应及时进行防水保护层的施工，

42、防水保护层验收由项目监理组织，项目工程师参加。10.地下室回填土 10.1.地下室回填土之前，应首先对回填土土源进行击实试验和有关环保的检验；10.2.回填土应按照施工方案拟定的方法与程序进行，项目部应跟进控制回填土的有关施工质量的检测验收工作；11.地下室顶板建筑层施工 11.1.地下室顶板建筑层施工的控制要点是结构层的开裂检查与防渗效果验收；11.2.地下室顶板建筑层施工前，应进蓄水试验检验结构的防渗效果，有渗漏时应先修补合格后方可进行建筑层的施工；11.3.建筑层施工前应进行基层验收；11.4.建筑层的做法由项目部组织讨论其技术可行性，必要时组织工程部与技术组人工程管理指导书 20 员共

43、同确定；11.5.施工中，项目部应重点控制工序交接验收的工作。工程管理指导书 21 第四章、主体结构施工阶段 工程进入主体结构施工阶段后，工程前期准备与协调的工作大部分已完成，此时项目部工程管理的重点应转到工程质量与施工现场安全文明施工等方面。一、架空层主体施工 1.架空层主体施工中的关键控制点有：高支模的施工方案、脚手架方案、施工现场总平面布置由基础阶段向主体阶段的转变要求等等；2.项目部应要求施工单位编制有关高支模和脚手架的专项方案，由项目部进行审核，同时抄送给工程部协助审核；3.对于高支模的施工，项目部应通知工程部进行首次验收，首次验收合格后的其它区段由项目部与监理单位进行验收；4.架空

44、层施工质量与安全的控制点：4.1.施工方案针对性与有效性的审核，是项目部在架空层施工中的重要手段。4.2.施工现场安全文明环保管理的实施效果推动与监督。基础施工完成后，施工现场的安全文明环保措施的落实已进入相对稳定的阶段，项目部应关注日常的维护与改善。4.3.根据架空层的高支模特点，项目部应从高支模基础，整体稳定性保证的构造措施，安全防护等几方面进行检查。4.4.悬挑脚手架的设计与施工计划。重点考虑设计计算的正确性，施工工艺流程的安全性和效率。二、转换层施工 转换层是结构施工的难点和关键点。此阶段应从材料准备、专项施工方案、施工流程、施工质量检查检测、关键部位验收、关键工序旁站监督等多方面进行

45、协调管理。1.专项施工方案 1.1.转换层施工应要求施工单位编制专项施工方案，方案中应有模板支撑的计算、钢筋安装流程与质量控制要求及砼浇筑方案与质量保障措施等具体内容。2.材料准备 2.1.转换层施工的主体材料钢筋、水泥应要求选用质量稳定、品牌信誉高的大厂生工程管理指导书 22 产的材料，进场后严格进行验收与取样见证送检。转换层主体材料品牌不得轻意替换。2.2.施工用的辅助措施材料，应要求施工单位上报进场与使用计划，确保供应。对于木枋、模板等消耗性材料，应要求使用全新的，以保证其受力性能达到方案计算设定的数值要求。3.施工流程安排 3.1.转换层的结构配筋一般比较复杂，因此，其钢筋工程安装应提

46、前拟好各个环节的流程，防止流程错乱后钢筋安装布置不能满足设计的要求。3.2.混凝土浇筑亦要提前规划，转换层一般属于大体积砼浇筑，应按建筑的结构特征对浇筑流程作好规划，尽量减少施工缝，注意各阶段的衔接，避免砼冷缝的产生。3.3.如需夜间连续施工的，项目部应督促施工单位提前办好相关许可，并事先向受影响区域的居民公示。遇有投诉时，项目部负责协调处理。4.施工质量检查检测 4.1.转换层施工过程中，应重点对支撑系统、钢筋连接、梁柱节点钢筋安装等进行过程监督与检查；4.2.项目部除检查现场实物外，还应对施工单位工序交接记录、质量自检记录，监理单位旁站记录与隐蔽验收记录等作重点关注，防止此类质保记录流于形

47、式。5.关键部位验收与旁站监督 5.1.转换层施工中，项目部除与监理单位一同对施工质量进行监督与检查外。在第一批钢筋工程隐蔽、第一批次模板支撑交转给下一工序时通知公司工程管理部派人进行验收。5.2.在转换层砼浇筑前，项目部应知会工程部具体的浇筑时间，以便工程部安排进行关键部位关键工序监督。三、标准层主体施工 标准层施工是工程主体施工的核心内容，其工程管理的质量直接影响到该工程大部分的实体质量、进度与成本。1.流水组织与施工计划编排：1.1.施工前，项目部根据本项目的总体进度要求以及配合展示、销售等节点的需要，工程管理指导书 23 对项目各区段进行流水组织的规划，向施工单位提出明确要求；1.2.

48、要求施工单位编制详细的施工进度计划与网络计划，对其是否适应项目的总体计划、是否满足质量底线工期进行审核；1.3.在施工中进行动态的计划管理。2.资源保障：2.1.对施工、监理的管理资源进行落实，当其存在风险时向有关单位提出整改要求，并落实整改到位；2.2.对施工单位的材料、机械、资金资源进行掌握，跟进其落实效果；2.3.对施工单位的劳动力资源进行关注，保障本项目的劳动力资源满足进度质量需要；2.4.当施工、监理等单位的管理资源存在较大风险时，项目部可知会工程部，由工程部协助解决。3.材料 3.1.应用于工程实体当中的材料应按相关规定进行进场验收和取样送检；3.2.对于甲供材料进行进场落实并对其

49、质量进行把控，对于甲限材料进行符合性验收与监督。3.3.对于施工辅助性材料，从是否满足施工方案要求，能否保证施工质量、能否达到安全生产要求等方面进行监控；4.质量安全体系运行：4.1.对施工单位质量安全体系组织配置进行落实，提前将施工单位质量安全管理架构安排知会到工程部；4.2.在施工过程中，随时对质量安全体系的配置与运行情况进行检查。项目部应把定期的项目质量安全检查工作纳入项目工作计划中，此工作委托监理单位组织实施；4.3.项目部、工程部应定期对本项目的质量安全体系运行情况进行检查与评价，发现运行不正常时，可进行“拉闸”处理。5.非关键工序配合：5.1.组织协调甲分包单位配合总包单位按计划展

50、开施工，遇有问题时协调各方处理；5.2.关注总包内部非关键工序与关键工序的内部协调，以保证关键线路不受影响，工程管理指导书 24 质量安全达到总包管理要求。如遇问题督促总包和监理单位落实解决。6.检查与验收：6.1.标准层施工的质量、安全检查验收由监理单位为主，项目部作为监管层面对其进行检查。6.2.除检查实体外，还应依据项目质量风险与工程管理评估作业指引（深圳区域版）的要求，对总包单位和监理的资料与工作质量进行督导式的管理。6.3.对于各层面检查发现的问题，项目部应负责落实整改，并于整改完成后向工程部反馈。四、屋面主体施工 屋面主体结构施工完成代表着工程主体结构的封顶，是项目开发计划中24