XX决策分析理论.pdf

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1、XXXX 决策分析理论决策分析理论XX 顾问专业致力于商业地产业的投资咨询。公司总经理陈建明曾任中国第一个郊区SHOPPINGMALL，北京MALL 的项目经理。在北京MALL 项目的操作过程中，深入研究商业房地产行业在国内外的进展，并与国内外商业房地产投资商、进展商进行了广泛的沟通接触，结合深入研究及具体项目操作经验，总结出以上投资决策理论在商业房地产领域的实际应用。下文将具体介绍XX 决策分析理论在商业房地产领域的具体应用。步骤步骤 1 1：商业房地产项目市场潜力推断：商业房地产项目市场潜力推断商业房地产项目市场潜力的推断分为两个部分：1 推断商业房地产项目拟选定的进展城市是否具备相应市场

2、条件：根据第四章中关于城市中心商业房地产与郊区商业房地产进展的市场条件，推断拟建商业房地产项目所在城市的生产力水平是否能够支撑该项目建成后的良性运营；2 推断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：在确认拟选定的进展城市具备相应市场条件后，需通过市场调查、市场预测、建立数学模型，或者以所在城市当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础，确定拟定选址位置可否进展商业房地产及进展商业房地产的可承受进展规模。步骤步骤 2 2：商业房地产投资商竞争优势推断：商业房地产投资商竞争优势推断在对商业房地产项目市场潜力做出确信推断后，需要进一步推断该投资商的竞争优势。比如，大地集团投资建设的北京

3、 MALL 项目，大地集团的竞争优势在于其在广告传媒业十年积淀的广告经验；由北京王府井百货、北京物美商城及中关村生命科技院共同投资开发的中关村国际商城，其参股企业王府井百货与物美商城有较为丰富的商业企业运做经验，关于商业房地产来讲，上述商业经验成为其竞争优势。从上述分析，能够得出北京 MALL 与中关村国际商城的投资商在商业房地产项目的投资过程中，其企业竞争优势均能够得到发挥。企业在任何投资决策中务必准确推断自己的竞争优势，这是企业运营过程中最大化竞争力的首要过程。步骤步骤 3 3：投资商竞争优势在商业房地产项目上的发挥度：投资商竞争优势在商业房地产项目上的发挥度在投资商确定其竞争优势后，应推

4、断在商业房地产项目的操作过程中，其竞争优势能发挥到何种程度。其竞争优势发挥的程度越高，企业越具有投资开发商业房地产的可行性。企业务必准确推断其竞争优势在商业房地产进展上的发挥度。假如企业的竞争优势在商业房地产进展过程中，得不到发挥或者发挥很少，那么不需要做进一步的分析推断，企业就应放弃该投资方向，最好去做别的投资选择。步骤步骤 4 4：投资商竞争优势在商业房地产项目操作中的比：投资商竞争优势在商业房地产项目操作中的比重推断商业房地产的投资有其特定的特点，诸如投资大，回收期长，回报率较低，风险较高等。鉴于上述投资特点，及商业房地产项目操作过程复杂，牵涉行业广，多业态的复合业态特点，投资开发商业房

5、地产对企业有多方面的竞争需求。投资开发商业房地产的竞争需求包含九大竞争需求：1）、土地成本的竞争需求2）、资金势力的竞争需求3）、商业地产开发经验的竞争需求4）、招商能力的竞争需求5）、融资能力的竞争需求6）、管理能力的竞争需求7)、公关能力的竞争需求8）、资本运做能力的竞争需求9）、其它能力的竞争需求以上各项竞争能力的竞争需求，需要企业在决策过程中逐个慎重推断。根据对各竞争需求的分析，投资商才能够确定其各方面的掌控能力的高低、大小。对各竞争需求不一致的掌控能力的不一致组合将决定最终的投资决策方案、股权组合方案、项目运做方案、资本运做方案、市场运做方案等。XX 顾问通过长期研究与实践，在评估投

6、资企业各项竞争能力的竞争需求及评估各竞争需求不一致组合状况下的决策等方面，均建立了分析模型。希望能为中国商业房地产的投资商提供有益的投资咨询。步骤步骤 5 5：投资商做出投资与否的决策及如何投资的决策：投资商做出投资与否的决策及如何投资的决策前四个步骤实际上是渐进式的，只有上一个步骤的分析结论是确信的，下一个步骤的分析才是有效的-假如对某个商业房地产项目的市场机会推断的结论是：该特定位置、特定市场环境的商业房地产的市场时机尚不成熟，那么后面的步骤能够不进行，即能够否定该投资机会；假如步骤一确信了该商业房地产项目的市场机会，而步骤二、三分析发现该投资商的竞争优势在该项目上无任何发挥，该项目也只能

7、予以否定；假如前三个步骤分析的结论均正面确信，第四个步骤的分析将极为重要。就步骤四而言，下列八大竞争需求对能否投资及如何投资的影响程度截然不一致：1）、土地成本的竞争需求 该因素能够让投资商在项目初期即能够站得优势或者处在劣势。2）、资金势力的竞争需求 该因素在投资推断中起核心作用，将决定该投资商可否投资该项目、可否以大股东的角色独立运做商业房地产与在何种法人治理结构下才能够运做完成该项目。具体推断较为复杂。3）、商业地产开发经验的竞争需求 该因素关于战略投资伙伴的投资推断极为重要。4）、招商能力的竞争需求 该因素对投资决策的影响力度不大，要紧要求投资商在运做时能充分考虑。5）、融资能力的竞争

8、需求 该因素是决策的核心因素，务必慎重对待其角色。6）、管理能力的竞争需求 该因素会影响股权机构的最终方案与今后项目的运做模式。7)、公关能力的竞争需求 该因素往往不被国内企业所重视，但从经济进展的角度、从国际化趋势的角度，要想将商业房地产项目打造成为成功的项目，务必在此方面下足够的功夫。8）、资本运做能力的竞争需求 该因素能够说是商业房地产项目能否在建设完成后制造品牌的关键因素。假如要保证已投资项目能持续进展，务必最大化企业的资本运做能力。9）、其它能力的竞争需求 尽管其它诸如此类的因素在商业房地产投资决策时影响度没有上述8个因素大，但具体因素要具体推断。比如，投资商在传媒业的竞争优势在投资

9、决策时能够予以充分考虑，但一定不能过分强调，以免决策时忽略了劣势，夸大企业自己的掌控能力，最后做出过于乐观的投资决策或者过高估计自身价值的投资推断。在商业房地产投资决策时的不慎重，严重的话，会让企业血本无归，甚至导致企业破产。在国内企业对商业房地产投资极为热盅的时候，在此特别提示所有的投资者务必做好投资决策分析。鉴于商业房地产产业在国内是崭新的产业，国内投资商普遍缺乏经验-几乎缺乏商业房地产业所有的经验，假如想做出正确的投资推断，以正确的方法把项目运做完成，并以科学的方法管理项目，制造利润与真正打造商业房地产的品牌，建议国内投资商向国际成功企业学习：重视向业内咨询公司进行投资咨询。XXXX 商

10、业房地产资本模型介绍商业房地产资本模型介绍XX 顾问专业致力于商业地产业的投资咨询。公司总经理陈建明曾任中国第一个郊区SHOPPINGMALL，北京MALL 的项目经理。在北京MALL 项目的操作过程中，深入研究商业房地产行业在国内外的进展，并与国内外商业房地产投资商、进展商进行了广泛的沟通接触，结合深入研究及具体项目操作经验，总结出以上投资决策理论在商业房地产领域的实际应用。下文将具体介绍XX 决策分析理论在商业房地产领域的具体应用。步骤步骤 1 1：商业房地产项目市场潜力推断：商业房地产项目市场潜力推断商业房地产项目市场潜力的推断分为两个部分：1 推断商业房地产项目拟选定的进展城市是否具备

11、相应市场条件：根据第四章中关于城市中心商业房地产与郊区商业房地产进展的市场条件，推断拟建商业房地产项目所在城市的生产力水平是否能够支撑该项目建成后的良性运营；2 推断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：在确认拟选定的进展城市具备相应市场条件后，需通过市场调查、市场预测、建立数学模型，或者以所在城市当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础，确定拟定选址位置可否进展商业房地产及进展商业房地产的可承受进展规模。步骤步骤 2 2：商业房地产投资商竞争优势推断：商业房地产投资商竞争优势推断在对商业房地产项目市场潜力做出确信推断后，需要进一步推断该投资商的竞争优势。比如，大地集团投资建

12、设的北京 MALL 项目，大地集团的竞争优势在于其在广告传媒业十年积淀的广告经验；由北京王府井百货、北京物美商城及中关村生命科技院共同投资开发的中关村国际商城，其参股企业王府井百货与物美商城有较为丰富的商业企业运做经验，关于商业房地产来讲，上述商业经验成为其竞争优势。从上述分析，能够得出北京 MALL 与中关村国际商城的投资商在商业房地产项目的投资过程中，其企业竞争优势均能够得到发挥。企业在任何投资决策中务必准确推断自己的竞争优势，这是企业运营过程中最大化竞争力的首要过程。步骤步骤 3 3：投资商竞争优势在商业房地产项目上的发挥度：投资商竞争优势在商业房地产项目上的发挥度在投资商确定其竞争优势

13、后，应推断在商业房地产项目的操作过程中，其竞争优势能发挥到何种程度。其竞争优势发挥的程度越高，企业越具有投资开发商业房地产的可行性。企业务必准确推断其竞争优势在商业房地产进展上的发挥度。假如企业的竞争优势在商业房地产进展过程中，得不到发挥或者发挥很少，那么不需要做进一步的分析推断，企业就应放弃该投资方向，最好去做别的投资选择。步骤步骤 4 4：投资商竞争优势在商业房地产项目操作中的比：投资商竞争优势在商业房地产项目操作中的比重推断商业房地产的投资有其特定的特点，诸如投资大，回收期长，回报率较低，风险较高等。鉴于上述投资特点，及商业房地产项目操作过程复杂，牵涉行业广，多业态的复合业态特点，投资开

14、发商业房地产对企业有多方面的竞争需求。投资开发商业房地产的竞争需求包含九大竞争需求：1）、土地成本的竞争需求2）、资金势力的竞争需求3）、商业地产开发经验的竞争需求4）、招商能力的竞争需求5）、融资能力的竞争需求6）、管理能力的竞争需求7)、公关能力的竞争需求8）、资本运做能力的竞争需求9）、其它能力的竞争需求以上各项竞争能力的竞争需求，需要企业在决策过程中逐个慎重推断。根据对各竞争需求的分析，投资商才能够确定其各方面的掌控能力的高低、大小。对各竞争需求不一致的掌控能力的不一致组合将决定最终的投资决策方案、股权组合方案、项目运做方案、资本运做方案、市场运做方案等。XX 顾问通过长期研究与实践，

15、在评估投资企业各项竞争能力的竞争需求及评估各竞争需求不一致组合状况下的决策等方面，均建立了分析模型。希望能为中国商业房地产的投资商提供有益的投资咨询。步骤步骤 5 5：投资商做出投资与否的决策及如何投资的决策：投资商做出投资与否的决策及如何投资的决策前四个步骤实际上是渐进式的，只有上一个步骤的分析结论是确信的，下一个步骤的分析才是有效的-假如对某个商业房地产项目的市场机会推断的结论是：该特定位置、特定市场环境的商业房地产的市场时机尚不成熟，那么后面的步骤能够不进行，即能够否定该投资机会；假如步骤一确信了该商业房地产项目的市场机会，而步骤二、三分析发现该投资商的竞争优势在该项目上无任何发挥，该项

16、目也只能予以否定；假如前三个步骤分析的结论均正面确信，第四个步骤的分析将极为重要。就步骤四而言，下列八大竞争需求对能否投资及如何投资的影响程度截然不一致：1）、土地成本的竞争需求 该因素能够让投资商在项目初期即能够站得优势或者处在劣势。2）、资金势力的竞争需求 该因素在投资推断中起核心作用，将决定该投资商可否投资该项目、可否以大股东的角色独立运做商业房地产与在何种法人治理结构下才能够运做完成该项目。具体推断较为复杂。3）、商业地产开发经验的竞争需求 该因素关于战略投资伙伴的投资推断极为重要。4）、招商能力的竞争需求 该因素对投资决策的影响力度不大，要紧要求投资商在运做时能充分考虑。5）、融资能

17、力的竞争需求 该因素是决策的核心因素，务必慎重对待其角色。6）、管理能力的竞争需求 该因素会影响股权机构的最终方案与今后项目的运做模式。7)、公关能力的竞争需求 该因素往往不被国内企业所重视，但从经济进展的角度、从国际化趋势的角度，要想将商业房地产项目打造成为成功的项目，务必在此方面下足够的功夫。8）、资本运做能力的竞争需求 该因素能够说是商业房地产项目能否在建设完成后制造品牌的关键因素。假如要保证已投资项目能持续进展，务必最大化企业的资本运做能力。9）、其它能力的竞争需求 尽管其它诸如此类的因素在商业房地产投资决策时影响度没有上述8个因素大，但具体因素要具体推断。比如，投资商在传媒业的竞争优

18、势在投资决策时能够予以充分考虑，但一定不能过分强调，以免决策时忽略了劣势，夸大企业自己的掌控能力，最后做出过于乐观的投资决策或者过高估计自身价值的投资推断。在商业房地产投资决策时的不慎重，严重的话，会让企业血本无归，甚至导致企业破产。在国内企业对商业房地产投资极为热盅的时候，在此特别提示所有的投资者务必做好投资决策分析。鉴于商业房地产产业在国内是崭新的产业，国内投资商普遍缺乏经验-几乎缺乏商业房地产业所有的经验，假如想做出正确的投资推断，以正确的方法把项目运做完成，并以科学的方法管理项目，制造利润与真正打造商业房地产的品牌，建议国内投资商向国际成功企业学习：重视向业内咨询公司进行投资咨询。可进

19、展规模可进展规模投资商在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可进展规模的可行性分析。这一步工作的重要性不言而喻：将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可进展规模等。有些开发商对此问题不以为然，XX 顾问认为有必要举例说明其重要性。位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达 74000 平方米，二期可出租面积达 43000 平方米，一期 1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000 年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是由于商品组合不一致的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，

20、二期经营状况才得到改观。XX 顾问认为，新世界二期运营不佳的原因在于市场规模推断不准确：崇文门地区在 2000 年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的进展规模的推断不够准确。该项工作属于微观推断，即以市场调查为基础，建立有关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，根据对所在地区人均零售消费额的推断，能够测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即能够得出该项目地址可进展商业房地产项目的规模。该种方法被很多咨询机构分析时使用。务必指出的是，不一致的咨询机构在进行上述分析时由于基础数据信息取得的渠道不一致，分析结果可能有很大的不一致。比如，

21、有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时使用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中使用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析推断，假设较少，结论更具有的时候效性。我们认为商业房地产项目的市场咨询及可承受进展规模的研究，最好是上述两种咨询机构的融合。在做完市场咨询及可承受进展规模的研究后，投资商需要根据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等对项目的定位（该商业房地产项目要紧服务的人群）进行阶段性推断。尽管在此阶段完成该项工作有存在偏差

22、的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中能够作出丰富与调整。项目位置选择项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题关于商业房地产项目的成功将是决定性的。我们不能想象一个商业房地产项目所在地区没有务必的交通设施与必要的停车场，它将如何面对市场需要及迎接市场竞争？实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的进展，只有某个地方具备了相应的条件后，才能够做。否则，错误选择进展位置必定导致投资失败。房地产投资极为强调地段的重要性，关于商业房地产来讲，也绝不例外，而且商业房地产鉴于其功能特点，对位置与周边条件的要求有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不

23、一致，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否习惯就成为一个重要的问题。另外，不一致类型的商业房地产项目对位置的要求也不一致，假如开发商不能准确推断，项目发生运营问题几乎是难以避免的。针对不一致的项目有不一致的确定方案，投资商需要自己组织团队进行该项工作的研究分析，或者者委托专业咨询机构协助进行。市场条件推断市场条件推断大、中型项目，投资商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析推断。小型项目也存在这样的问题，只是国内开发商往往对自己的推断力信心百倍，不愿花时间、资金去做他们认为的低价值情况。该推

24、断能够称之为初推断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手推断该城市或者地区进展相应商业房地产项目的可行性。众所周知，商业房地产的形式种类比较多，而且各类商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：假如某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有势力，也不能够在该地区投资建设大型商业房地产项目，这样做的话，项目动工之时，就是项目失败之日。住宅底商的投资策略住宅底商投资过程包含两个步骤：1）住宅底商项目选择各项因素对商铺投资决策的影响力度是不一致的，各因素对最终住宅底商项目选择决策的影响力按照重要程度降低顺序排列如下：隶属项目的运营特点（M）、商情因子（E

25、）、客流量（Po）、商铺周边房地产进展趋势（Re）、商铺初始售价（Pc）、“可视性”因子（Vi）、停车条件（P）、整个项目规划的科学性（D）等。以上内容能够做下列解读：商铺投资者应该选择这样的住宅底商项目进行投资：初步选择定位在较高端客户、规模较大的住宅社区为目标，假如该社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产进展空间很大，同时该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3 倍，那幺该住宅底商项目能够初步选定。2）住宅底商选择 住宅底商最终选择过程中，需要按照下列从重到轻的顺序对下述因素进行考虑：“可视性”因子（Vi）、楼层（F）、客流量（Po）、商铺初始售价（Pc）、硬件条件（C）等。以上内容能够做下列解读：商铺投资者选择住宅底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的“可视性”；一层商铺的价值最高；以客流量为考虑参数，进行深入选择；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，与开发商进行购买价格或者租金的洽商。3）投资评价 住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益能够得到保证；另一方面，假如住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益能够很好得到保证。