住宅小区物业管理费标准测算方案.pdf

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1、住宅小区物业管理费标准测算方案住宅小区物业管理费标准测算方案一、物业管理费收入测算为了便于测算,结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算,假设小区物业服务费标准为 PMPM，则营业收入住宅物业服务费收入车辆停放服务费收入(商业物业服务费收入）住宅建筑面积PMPM12 月96车位数25 元/车位.月12 月95%（商业建筑面积2。3 元/.月12 月70)20164。09 PMPM12 月9696 个25 元12 月95%1619.7 2.3 元12 月70232290。32PMPM27360。0031292.60232290.32PMPM58652.60说明：比是指年度

2、收费率；商业物业管理费标准已设定 2。3 元/.月。二、物业管理成本支出测算序号12345项 目工资及福利行政办公费设备设施维护费环境管理费公共水电费合 计6789社区文化建设费不可预见费酬金法定税金成本支出总计成本支出总计附表 1：工资估算（￥元）第 1 页 共 5 页月发生额（元）年发生额（元)备 注职位预算人数(包括福利社保)(人）薪金标准全年薪金总额（元）年终奖金（按一个月薪标准）薪金合计平均每月薪金支出(元)主管秩序维护员客服管理员工程技工清洁绿化员合计附表 2：行政办公费估算（￥元）序号序号一12项目项目通讯费移动电话物业服务中心电话测算式依据测算式依据第 2 页 共 5 页计算式

3、计算式支出金额（人民币元）支出金额（人民币元）月支出年支出二三四1234交通费办公用易耗品服装费管理干部服装一般工作人员服装秩序维护员服装清洁绿化服装五12物料折旧费电脑监控室空调34对讲机对讲机电池六业务费及其它支出合合 计计附表 3:设备设施维护费估算（￥元)名称工程维修工具工程维修物料保安监控系统维护电梯维护保养化粪池清理维护停车场养护消防、供水系统维护二次供电发电机维护保养其 他摘要金额(元）/月月支出年支出合计备注:以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。附表 4：环境管理费估算（￥元）支出金额(元）序号项目测算式依据计算式月支出12园林绿化保养垃圾承运费第 3 页 共 5

4、 页年支出3456四害消杀清洁、绿化工具清洁用品的消耗水池、梯间清洗消毒等合 计附表 5:公共水电费估算（￥元）项目路灯、园林用电等办公、监控中心地库车场照明、地库排风机、地库潜水泵等电梯、电梯房风机等测算式依据计算式支出金额（元）月支出年支出合计三、物业管理服务费标准的测算下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。若小区物业管理实现收支平衡,则：营业收入成本支出0即:营业收入（313440。00营业收入17.5)0推算出：营业收入379927。27 元根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为:营业收入住宅物业服务费收入车辆停放服务费收入（商业物业服务费收入）379927.27 元2

5、32290.32PMPM27360。0031292.60推算出：第 4 页 共 5 页PM1。383 元/.月根据上述测算，我们拟将小区物业管理收费标准应定为￥1.38 元/月上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的 物业服务收费管理办法还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等)。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等）.另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留 35 年（或根据物业服务合同期限）的提升空间.如当时测算标准为 1。5 元/月，但考虑未来成本上涨因素,则在此基础上最低要提升到 2.0 元/月。那么在实际操作中如直接按此标准收取,恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的 75%收取（为不让业户感到迷惑或不理解，可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策），第二年按%收取,第 N 年按 收取”。这样做法，避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦（我想业主也会理解）仅供参考，不足之处，请予批评指导。第 5 页 共 5 页