房地产项目拓展工作流程说明.pdf

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1、 房地产项目拓展流程说明 项目拓展是公司投资的决议阶段，它是整个房地产项目开发过程中最重要的阶段之一，主要包含土地信息获取、市场信息采集、项目信息挑选、市场调研、投资时机研究和可行性报告的编制等工作。一、信息采集 1.目的：采集尽可能多的信息，为公司获取项目供给充分的选择余地。2.信息根源渠道：（1）经过各地土地贮备中心的出让通告，获取土地出让信息。经过参加各样洽商会、招商会及中介机构获取项目信息。（2）经过政府招商部门获取项目信息。（3）经过朋友、公司合作伙伴或其余中介机构等门路获取项目信息。（4）重新闻媒体获取有价值信息。二、项目信息挑选 1.目的：从获取的项目信息中选用切合公司战略要求的

2、项 目。（1）认识当地已有的政府招商项目实质运作状况（供参 考）。（2）对项目进行勘探，认识土地自己素质。（3）认识项目区人文、自然环境。（4）认识项目区交通状况。（5）认识项目用地土地性质。（6）对各项目要素进行比较，剖析研究能否切合公司发展战略需求。三、市场调研 1、目的：对项目地区环境、房地产市场、目标客户群等进 行深入检查，为项目可行性报告供给真切依照。2、工作内容 （1）项目土地实地勘探 宗地形状：四至范围、四邻状况、地势（地势平展状况、标高状况、与周边地势比较）状况。地面现状：宗地内能否有建筑物，能否有沟渠、沟壑、高压线等对项目开发有较大影响的要素，假如有，计算出所以而损失的项目实

3、质用地面积。地下状况：地下能否有给排水网、强弱电管网、原地上建筑物桩基、文物等。假如有，计算出所以而损失的项目实质用地面积。（到有关部门认识有关状况）土地完好性项目宗地内能否有市政代征道路、代征市政绿化带、名胜遗迹、江河湖泊等要素切割土地。地质状况：土地构造、承载力、地下水位、抗震性等。（2）项目土地要求及规划 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路 面积、公建面积（划分经营、非经营性公建面积）、综合容积率、建筑密度、控高等内容。（3）地区环境 人文环境：地区经济发展状况、人口数目、治安状况、风 俗习惯、城市基础实行状况、宗地邻近商业、教育、医疗等设备状况。危险源状况（附周边环境配

4、套图）自然环境：自然景观、空气质量、噪音状况、绿化程度、洁净度等。交通环境：宗地主要进出道路状况、地区现状路网及出行便利程度、交通便利程度等。市政规划：近期或中期周边环境的主要变化，如道路拓宽改造、工厂搬家、大型医院、学校、购物中心兴建等。地区配套 道路状况：道路现状道路及规划道路状况（现有道路及规划道路路幅、规划道路施工时间、规划道路完工时间与宗地关系等）供水状况：现有供水管道地点及管径管压、规划道路地点 及管径管压、接口地点、增压状况（附现状管网线路图）。（4）当地政府态度和优惠政策 行业有关地方性政策（针对招商引资项目）土地价钱政策、税收政策、其余优惠政策等。(5)地区房地家产态 地区房

5、地产市场概略：形成时间品位、住所地区散布状况、购置人群变化、地区内房地产市场各项指标增加状况（动工/完工量、销售量/供需量、均价、地区市场在市内各项指标的排行状况及发展趋向）。地区代表项目：楼盘规模、产品质量、销售价钱、销售状况、项目特色及对地区内房地产市场的影响等。备注：假如目标地区有公司投资的项目公司，项目公司可辅助拓展部进行市场调研工作。四、项目剖析与判断 目的：经过对项目的调研，进一步认识宗地素质，地区环境进行经济测算并出具剖析报告。1.对市调资料进行整理。2.召开项目剖析会。3.项目状况的系统剖析并汇总。4.撰写项目剖析报告。五、项目定位 目的：依据项目地块详细状况及项目所在地区市场

6、状况及潜伏花费，达成项目定位及产品建议。1.依据当地政府及规划部门指导建议拟订产品定位。2.联合当地房地产市场行业特色及市场需求选择市场定 位。3.针对公司的发展战略拟订合适公司的产品定位。4.依据项目地块所在地区交通环境及人文环境拟订产品 定位。5.充分考虑国家宏观经济走向和当地经济现状对项目的影响，充分论证后进行产品定位。六、编制可行性研究报告 目的：为项目方案设计供给依照。组织可行性报告与有关资料上报股东会及公司高层。1.项目基本状况。2.项目剖析。3.项目经济利润剖析。4.项目判断。七、召开股东及公司高管人员会议，对项目剖析论证，决定项目能否投资（法律、拓展、财务、策划、营销、工程报建等人员参会）。八、合作谈判 1.组建谈判小组。2.在与当地政府谈判中出现的分歧问题进行剖析和预判。3.争取当地政府最大优惠政策支持。4.最后达成项目共鸣，签署项目投资合同。