房屋买卖合同纠纷仲裁案.docx

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1、房屋买卖合同纠纷仲裁案一、案例基本信息案例类型：国内仲裁案例业务类别：房屋买卖合同纠纷仲裁裁决时间：2019年5月24日仲裁委员会名称：青岛仲裁委员会仲裁员姓名：梅宏检索主题词：房屋买卖合同、物权变更、仲裁时效编写作者：梅宏、陈彤二、案例正文采集【案情简介】2000年3月12日，申请人与被申请人签订了房屋买卖协议书， 被申请人将青岛市市北区浮山后四小区（47号楼3单元401户）房 屋（以下简称涉案房屋）以人民币（以下币种均为人民币）91792.00 元卖给申请人，购房款已付清，被申请人将涉案房屋交付申请人居住 使用。双方在协议书中约定，被申请人最迟于2001年3月12日 之前办理完涉案房屋产权

2、过户手续。申请人多次催促被申请人给予办 理涉案房屋产权过户手续，但被申请人久拖不予办理。2019年3月4日，申请人向青岛仲裁委员会提出如下仲裁请求: 1.裁决协议书合法有效，被申请人履行协议书；2.裁决被申请 人给申请人办理房屋产权过户；3.本案仲裁费用由被申请人承担。被申请人辩称，根据申请人提交协议书复印件载明的落款时 间为2000年3月12日，而在此时间之后被申请人公司经历了国有企 业改制，股东与人员多次变更，当时的经办人早已退休或去世。据被 申请人现在的工作人员了解，在被收购前，被申请人存在类似业务， 被申请人通过居间介绍促成交易，赚取少量的服务费用。但是，在形 式上确实存在与卖方、买方

3、签订了买卖合同的情形。至于本案，被申 请人多次查找均未找到有关材料。为查明案件事实，被申请人的委托 代理人曾于2019年3月29日上午前往青岛市不动产登记管理中心申 请调查过涉案房屋的产权信息，因为门牌号的变更，青岛市不动产登 记管理中心工作人员以无法体现与本案有关为由拒绝出示档案，但是 其口头告知涉案房屋不在被申请人名下。根据申请人提交的协议书 复印件，上面记载的过户手续时间已经过去了 18年，债权请求权已 经超过了仲裁时效，申请人不应当在本案或者其他案件中主张违约金 或损害赔偿等。退一步讲，即便办理涉案房屋所有权登记的请求权具 有物权性质，但是申请人怠于行使权利一定程度上客观导致了本案纠

4、纷年久月深、事实不明。【争议焦点】1 .本案合同的效力问题。2 .申请人的第二项仲裁请求是否超过仲裁时效。3 .被申请人应否给申请人办理涉案房屋产权过户手续。【裁决结果】1 .申请人与被申请人于2000年3月12日签订的协议书合法 有效，被申请人应继续履行协议书。2 .被申请人于本裁决送达之日起十日内协助申请人办理青岛市市 北区同安三路72号3单元401户原浮山后小区（4区47号楼）3单 元401户房屋产权过户手续。【相关法律规定解读】1 .合同的效力问题申请人与被申请人于2000年3月12日签订的协议书系双方当 事人真实意思表示，未违反我国法律、行政法规有关合同效力的强制 性规定，合法有效，

5、双方均应恪守。2 .是否超过仲裁时效的认定中华人民共和国物权法第二百四十一条规定：“基于合同关 系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等， 按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规 定。”物权法设立占有的意义在于，占有是一种法律事实，占有是 行为正当性的一种推定，占有作为所有权权能的一部分，是法律赋予 当事人合法行使的民事权利。在房屋买卖合同履行过程中，出卖人将 房屋交付给买受人以及买受人接受交付的房屋并实际占有、使用的事 实足以表明出卖人有真心转移房屋所有权的意思表示，故物权的转移 在买卖双方之间已达成合意且大部分合同内容已得以履行，只是尚未 完成具有公示

6、意义的权属登记。最高人民法院关于审理建筑物区分 所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条第二款规定： 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑 物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第 六章所称的业主。因此，在房屋已完成交付的前提下，买受人请求出 卖人办理权属证书的请求权不同于一般的债权请求权，而是一种具有 物权性质的请求权。从另外一个层面分析，如果买受人办理房屋产权过户登记的请求 权受制于仲裁时效，那么必将导致交易房产长期处于归属不清或者权 利真空之状态，即房屋的占有使用者对该房屋缺乏其名下的产权证 书，而持有该房屋权属证书者并未真正地对其利用。

7、这种“分离”状 态不但对真正的权利人不利，还会纵容出卖人故意拖延办证或根本不 予协助办证等不法行为，且不利于社会经济秩序的稳定，而这显然与 我国时效制度的立法本旨相背离。司法实践中涉及民生案件的处理， 既要考虑办案的法律效果，更要考虑办案的社会效果，努力实现两者 的统一。我国最高人民法院对于移转登记请求权或办证请求权是否适用 诉讼时效已形成统一的认识：以是否交付占有为界线，区分两种情形。 在交付房屋之前，交房与办证请求权属于债权请求权，应适用诉讼时 效；而在交付房屋之后，买受人已经实际占有的，该移转登记请求权 具有物权属性，不适用诉讼时效。最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的 解

8、释（一）第八条规定：“依照物权法第二十八条至第三十条规定享 有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法 第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。” 第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（2016 年11月30日）第24条关于诉讼时效问题认为：“已经合法占有转让标 的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占 有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容， 权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗 辩的，均应不予支持。”最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若 干问题的意见第五十六条规定：“买卖双方

9、自愿，并立有契约、买 方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为， 只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续J综上，鉴于物权取得的全面性特征，即在一般的房屋买卖中，交 付房屋和办理权属证书应具有统一性，对于已转移占有的房屋，当事 人基于占有要求办理房屋过户登记手续的请求权，属于物权请求权， 不适用仲裁时效。本案中，申请人主张办理涉案房屋过户登记手续的请求权具有物 权请求权性质，不适用仲裁时效。【案例评析】法律的生命在于经验而不在于逻辑，正如裁决书中所述：“司法 实践中涉及民生案件的处理，既要考虑办案的法律效果，更要考虑办 案的社会效果，努力实现两者的统

10、一。”仲裁员正确适用合同法 的规定，尊重当事人的意思自治，认定协议书为买卖合同。关于 该合同中的房屋过户请求权，仲裁员认定移转占有后的房屋过户请求 权具有物权性质，因而不适用诉讼时效。如果认定房屋过户请求权属 于债权请求权，在本案中会造成出卖人与买受人均不能取得房屋所有 权的逻辑困局。在房屋已交付的情况下，援引诉讼时效抗辩以逃避协 助履行过户登记义务，并不是履行买卖合同的要求，而是为了所 有权人再行转让、使用等目的的需要，会损害合法占有人已取得的占 有权，形成权利纠纷的恶性循环。因此，房屋过户请求权具有物权属 性而不适用诉讼时效，可以保证物权的圆满状态，定分止争，实现裁 决对法律效益与社会效益的兼顾。【结语和建议】以人民为中心的法治理念要求以人民群众的意志为中心、以人民 群众的根本利益为出发点和落脚点，坚持法治建设为了人民，法治建 设依靠人民。因而，法律保护的不仅仅是人民的形式权利，更要保护 法律赋予的实质权利，这要符合一般民众对法律的朴素认知。因此, 当事人各方应积极行使自己的权利，使产权尽早确定，实现产权明晰 的“无讼”的理想法治状态。