门店选址与商圈调研训练课件.ppt

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1、门店运营与管理 模块一模块一 门店开发与设计门店开发与设计实训项目一 门店选址与商圈调研训练一、实训目的和要求一、实训目的和要求1、了解门店选址的原则与方法2、掌握商圈调研目的3、掌握商圈调研方案的制定4、体验商圈调研方案的执行5、了解投资回报分析的方法6、掌握商圈调研方案的撰写二、场景设计二、场景设计某零售企业成立于2000年，经过16年的发展，目前已经成为当地的龙头企业，在人口100多万的西部城市里已经开设了包括大卖场、标准超市、便利店等25家门店，2015年的销售额达8亿，为了获得进一步的发展，公司董事会决定加快发展步伐，但是究竟是在该城市做深、做透还是开发外埠市场，开发外埠市场时究竟是

2、采取原有业态还是采用新的业态，要不要搞特许加盟等，成为公司下一步发展不得不面对的重大问题，公司董事会决定请外部专家参与讨论，为该公司提供发展战略建议，以做参考。经过讨论，该零售企业决定以大卖场业态向外扩张，备选店址选基本上已经确定，就在咱们学校正门附近，但是如果在该位置开店的话，该商店的辐射范围究竟有多大呢？它的顾客组成情况如何呢？商圈内竞争状况如何呢？这个具体位置有哪些问题呢？该公司对这些拿不准。由于投资较大，因此该企业决定事前必须十分谨慎地进行调研。在这种情况下，该零售企业与商业地产公司共同邀请我院企管专业的师生团队进行选址项目的调研工作，请团队成员制作商圈调研方案并执行，最后形成书面的调

3、研报告。三、相关知识三、相关知识1、店铺开发所需要考虑战略、店铺开发所需要考虑战略开商店自营的盈利模式还是开店后专卖商店的盈利模式直营连锁模式还是特许连锁模式商用物业购买还是租赁专业于商店经营还是商店经营加不动产规避竞争还是理性竞争跳跃式发展还是渗透式发展2、商圈、商圈商店对顾客吸引力所能达到的范围，一般商店的商圈范围与商店规模、商店所经营的商品、商店的经营水平、交通条件等因素相关。3、商圈调研的重点、商圈调研的重点针对设店的可能性进行大范围的调查，其结果作为确定设店意向的参考，重点在于设店预定营业额的推断及超市规模的确定。此阶段的调查内容包括设店地区的市场特性调查及该地区的大致情形的调查。根

4、据第一阶段的市场调查结果，对消费者的生活方式进行深入分析，作为确定商店具体的营业政策的参考，重点在于商店内商品的构成、定价及销售促进策略的制定。4、商圈调研的内容、商圈调研的内容（1）生活结构：收集设店地区内消费者生活形态的资料，对人口结构、家庭构成、收入水平、消费水平、购买行为进行整体、定量研究。人口数、家庭户数应与行政区划分情况相符合，但也应预测3-5年后的人口变化情况。（2）都市结构：是对设店地区内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域的都市结构功能的调查，以及了解该地区内的设施、交通、生活空间以及将来的发展计划。（3）零售业结构：是对设店地区内零售业的实际情况进行调查。一般包括：地区销

5、售动向、各业种，各品类销售动向，商业地区间的竞争情况，大型店的动向等。5、商圈调研的方法（、商圈调研的方法（5W1H）What to do（调查什么-调查种类的确定）Who（谁做调查-调查人员的确定）Whom（调查谁-调查对象的确定）When（何时调查-调查时间表的确定）What is done（结果如何-调查统计方法与结果）How（用什么手段-调查手段的确定）预备调查：是指政府部门资料的调查，从政府部门获取人口数资料、户数资料、都市规划、建设指定用途等。（容易）现场调查（操作难度相当大）交通网络调查，确定道路交通网对某地区人们日常生活最常用的道路进行流量调查竞争店调查：调查某地区内超市的数量

6、，明确本店可以达到多大的市场占有率、有什么样的销售效果。住户访问调查：即消费者调查6、销售预测的方法、销售预测的方法略7、投资明细报告及损益分析、投资明细报告及损益分析营业额预估销售成本预估营销费用损益平衡点销售额预测（1）损益的计算方法实际损益=税前损益（店铺责任利润）-费用税前损益=销售毛利-变动费用销售毛利=营业成本-销售成本（2）损益平衡点的计算方法损益平衡点销售额=固定成本/（毛利率-变动费用率）（3）经营安全率的计算方法经营安全率=（1-损益平衡点销售额/预期销售额）*100%经营安全率在30%以上为优秀店经营安全率在20%-30%以上为优良店经营安全率在10%-20%以上为一般店

7、经营安全率在10%以下为不良店8、商圈调研报告、商圈调研报告店址地理特征周边交通情况预计商圈范围商圈供求情况销售额预估投资收益分析四、训练步骤四、训练步骤1、讨论并确定选址标准、讨论并确定选址标准社区购物中心社区型综合超市2、确定备选位置、确定备选位置3、调研方案制定、调研方案制定每个学生都需要制定详细的调研方案，包括：确定此次商圈调研的目的确定此次商圈调研的对象确定此次商圈调研的内容确定此次商圈调研的方式确定此次商圈调研的时间和预算确定报告提交的方式4、人员分组及培训、人员分组及培训政府组（负责收集从政府部门那里获得的资料）交通组（负责统计交通和问卷）街道组（负责了解街道两边商业、住户）居民

8、区组（分组了解各居民区居民）企业组（负责了解周边企业）汇总组（汇总所有市场调研结果形成电子文件）机动组（依据调研情况进行人员调配）5、调研方案的执行、调研方案的执行（1）确认街道时一定要：将每一条街道（包括小巷）走完，记下固定距离（500米、1000米、1500米）的位置与特殊位置（大型商业中心、人流集散地）的距离；弄清楚各居民区（单位）出入口的位置、距离。绘出草图，并以时间计算所有距离。绘出的地图得尽量详细。注意：问卷发放要针对目标，切实做到每一张问卷有代表性，不得浪费问卷。（2）政府组：负责向政府相关部门，如统计局、商业局、发改委、经贸委等部门收集商圈调研所需要的政府统计数据（3）交通组：

9、观察人流动向并分析来源和去向（可询问目标），记录每一目标的尽可能详细资料（包括年龄、住址、工作单位、行动目的、交通方式等），并分析估计出同类比例。注意：目标一定要尽可能涵盖所有特征人群和方位，不得针对性设定目标，尽量扩大目标数量。（4）居民区组：进入每一个居民区，观察楼房数、门洞数，按照表格所需内容询问数据并记录准确数据和内容，同时注意居民区内的特殊情况并计入“其他”栏（5）街道组：沿路线观察，分析并记录商业的业种、大小、经营现状、位置、距离和相关数据。注意：尽量准确的统计，计算各数据，注意街道全方位、全天候的变化和存在的特殊情况。（6）企业组：走访各企业，询问并记录企业的规模、经营现状、职工

10、家庭情况、企业重大事件和相关情况注意：对每一项结果要认真分析；尊重被走访企业自身的文化及有关规定（7）汇总组：整理、汇总、分析各组调查结果，形成文件。（8）机动组：观察各组运作情况，发现问题和不足时及时提出补充；随时调配6、数据整理及投资回报分析、数据整理及投资回报分析场地租金设备工程设计装修费用商店经营费用7、商圈调研报告的撰写、商圈调研报告的撰写（1）准备基本资料）准备基本资料各行政区人口数、户数的分布情况竞争店的位置分布情况住宅区的位置分布情况等高线地形城市规划图（2）制作地图）制作地图-确定各行政区的人口数如用市区地图制作，应准备1:10000比例的地图，如用市郊地图或小镇地图制作，则

11、准备1:25000的地图即可以千米为单位，划分行政区，填入人口数、户数-画出竞争店位置的分布情况面积在500平方米以下的超市货生鲜商品专营店，以300米为半径画圆面积在500平方米以上的超市，以500米为半径画圆商业街则从其两端，以600米为半径画圆面积在1500平方米以上的超市，以1000米为半径画圆-在地图上标出开店预定地，记入竞争店的面积、营业额-按上述原则确定半径，在地图上画图-制作住户分布图在竞争店位置分布图上标出每条街道及其户数（记住一定要推测空白地区的户数，这些地区将来可能会成为住宅区），可先确定半径为500米的商圈内的户数。-制作住宅地图调查竞争店的正确位置设定商圈后，计算商圈

12、内的住户数做完立地调查后，可以在该图记入专营店的业种、卖场规模-制作地形图 要记入道路上每隔100米的标高，以掌握道路坡度情况，因为坡度会影响交通情况，从而影响顾客来电的意愿。顾客骑自行车或者步行购物时，高低起伏不平的道路会阻碍其来电意愿-城市规划图、道路规划图标出开店预定地500米范围内规划并已确定用途的道路标上住宅规划区五、学生天地五、学生天地班级姓名调查时间学号组号主要任务调研方案摘要：调研问卷摘要：访谈提纲摘要：备注六、效果评价六、效果评价考评人被考评人考评地点：考评内容门店选址与商圈调研考评标准内容分值（分）评分（分）了解店铺开发的原则10熟悉不同不同业态的选址标准20掌握商圈调研方

13、案的制定20掌握市场调研执行的方法10掌握商店销售预测的方法10了解损益平衡分析的方法10商圈调研报告的制作20合计1001、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天

14、下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出

15、，就能慢慢改变它的轨迹。9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认

16、识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。

17、17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。1、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。2、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容

18、身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。3、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松比赛，拼的不是起点，而是坚持的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。4、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要用你的过去牵扯你的未来。不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在

19、心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来

20、的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握

21、属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。16、在路上，我们生命得到了肯定，一路上，我们有失败也有成功，有泪水也有感动，有曲折也有坦途，有机遇也有梦想。一路走来，我们熟悉了陌生的世界，我们熟悉了陌生的面孔，遇人无数，匆匆又匆匆，有些成了我们忘不掉的背影，有些成了我们一生的风景。我笑，

22、便面如春花，定是能感动人的，任他是谁。17、努力是一种生活态度，与年龄无关。所以，无论什么时候，千万不可放纵自己，给自己找懒散和拖延的借口，对自己严格一点儿，时间长了，努力便成为一种心理习惯，一种生活方式！18、自己想要的东西，要么奋力直追，要么干脆放弃。别总是逢人就喋喋不休的表决心或者哀怨不断，做别人茶余饭后的笑点。19、即使不能像依米花那样画上完美的感叹号，但我们可以歌咏最感人的诗篇；即使不能阻挡暴风雨的肆虐，但我们可以左右自己的心情；即使无法预料失败的打击，但我们可以把它当作成功的一个个驿站。20、能力配不上野心，是所有烦扰的根源。这个世界是公平的，你要想得到，就得学会付出和坚持。每个人

23、都是通过自己的努力，去决定生活的样子。1、只要有坚强的意志力，就自然而然地会有能耐、机灵和知识。2、你们应该培养对自己，对自己的力量的信心，百这种信心是靠克服障碍，培养意志和锻炼意志而获得的。3、坚强的信念能赢得强者的心，并使他们变得更坚强。4、天行健，君子以自强不息。5、有百折不挠的信念的所支持的人的意志，比那些似乎是无敌的物质力量有更强大的威力。6、永远没有人力可以击退一个坚决强毅的希望。7、意大利有一句谚语：对一个歌手的要求，首先是嗓子、嗓子和嗓子我现在按照这一公式拙劣地摹仿为：对一个要成为不负于高尔基所声称的那种“人”的要求，首先是意志、意志和意志。8、执着追求并从中得到最大快乐的人，

24、才是成功者。9、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。10、发现者，尤其是一个初出茅庐的年轻发现者，需要勇气才能无视他人的冷漠和怀疑，才能坚持自己发现的意志，并把研究继续下去。11、我的本质不是我的意志的结果，相反，我的意志是我的本质的结果，因为我先有存在，后有意志，存在可以没有意志，但是没有存在就没有意志。12、公共的利益，人类的福利，可以使可憎的工作变为可贵，只有开明人士才能知道克服困难所需要的热忱。13、立志用功如种树然，方其根芽，犹未有干；及其有干，尚未有枝；枝而后叶，叶而后花。14、意志的出现不是对愿望的否定，而是把愿望合并和提升到一个更高的意识水平上。15、无论是美女的歌声，还是鬓狗的狂吠

25、，无论是鳄鱼的眼泪，还是恶狼的嚎叫，都不会使我动摇。16、即使遇到了不幸的灾难，已经开始了的事情决不放弃。17、最可怕的敌人，就是没有坚强的信念。18、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。19、意志若是屈从，不论程度如何，它都帮助了暴力。20、有了坚定的意志，就等于给双脚添了一对翅膀。21、意志坚强，就会战胜恶运。22、只有刚强的人，才有神圣的意志，凡是战斗的人，才能取得胜利。23、卓越的人的一大优点是：在不利和艰难的遭遇里百折不挠。24、疼痛的强度，同自然赋于人类的意志和刚度成正比。25、能够岿然不动，坚持正见，度过难关的人是不多的。26、钢是在烈火和急剧冷却里锻炼出来的，所以才能坚硬和什么也不怕。我们的一代也是这样的在斗争中和可怕的考验中锻炼出来的，学习了不在生活面前屈服。27、只要持续地努力，不懈地奋斗，就没有征服不了的东西。28、立志不坚，终不济事。29、功崇惟志，业广惟勤。30、一个崇高的目标，只要不渝地追求，就会居为壮举；在它纯洁的目光里，一切美德必将胜利。