物业管理案例分析培训.pptx

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1、培训注意事项一、请参加培训人员在签到表上签到；二、请参加人员将通讯设备调为静音或关机处理。三、培训过程请勿交头接耳，相互议论；四、请各位员工认真听，仔细记，培训结束后将组织进行考核。返回返回第1页/共38页案例一、小车丢车赔不赔？某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请

2、车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，其间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，其间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂与物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司以有遂与物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司以有正式声明在先，收取的停车费未含看管费为由，拒绝正式声明在先，收取的停车费未含看管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法院。赔偿，乙遂将物业管理公司告上法院。第2页/共38页案例分析：案例分析：观点一：观点一：声明在先，不予赔偿

3、声明在先，不予赔偿理理 据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等费），不存在保管关系，利益风险不等观点二：观点二：单方声明，不予承认。单方声明，不予承认。理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费保理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。观点三：观点三：双方有责，各负一半。双方有责，各负一半。观点四：观点四：以责定罚以责定罚第3页/共38页停车丢车案例归纳：停车丢车案例归纳：1.1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保

4、管义主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。2.2.物价部门未核准收费标准，收费违法。物价部门未核准收费标准，收费违法。3.3.单独签订特约服务事项，可以免责；单方格式合同单独签订特约服务事项，可以免责；单方格式合同无效。无效。4.4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号车丢，需负责任。丢、票未做记号车丢，需负责任。5.5.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点

5、，不收费，不看管（最好小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。提醒），丢车可以不赔。第4页/共38页 徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上刘先生心里还是不

6、痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？徐先生应该向谁要求索赔？案例二、业主家中被泡，谁之过？第5页/共38页案例分析：案例分析：1 1、楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致、楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法

7、律关系。业主的法律关系。2 2、房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基、房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。发商应当承担违约赔偿责任。第6页/共38页3 3、楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行、楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业

8、主财产业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。4 4、物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部、物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。费

9、。第7页/共38页案例三：业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第其居住的第1010层的物业内，遭到了周围业主的强层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。问购置财产是有财产可以安置在自己的物业内。问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？否都可以安置在自己的物业内，为什么？第

10、8页/共38页案例分析：案例分析：并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。物业内。业主、使用人应当遵守法律、法规的有业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系关系.应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。益和他人权益为前提

11、，否则应加以必要的限制。第9页/共38页案例四：业主入住拿钥匙，物业管理公司设 障合法吗？小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订一样，同时他认为签订3 3年的管理协议也是不合理年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业

12、管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。请问：物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。请问：物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办?第10页/共38页物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。的做法明显欠妥，也是不合法的。原因有以下三原因有以下三个：个：1.1.业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的卖合同。作为开发商，按照合

13、同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务，这购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。主的违约，也是对业主权益的侵害。第11页/共38页 2.2.逼迫业主签订逼迫业主签订3 3年的物业管理协议是没有道理的，年的物业管理

14、协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。理市场的现实格格不入。物业管理公司要求业主物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为把临时性的物业管理服务协议改为3 3年的物业管理年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。当然有权拒绝。3.3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要求其承

15、担违约可以到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。导致的损失赔偿。第12页/共38页案例五：某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：规定：1 1车辆进出小区，一律收费车辆进出小区，一律收费2 2元；元；2 2车辆在小区内的停车场地停放，收费车辆在小区内的停车场地停放，收费1 1元小时；元小时；3 3业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车5050元元月，助动车月，助动车150150元月，机动车元月，机动车300300元月。元月。车辆停放收益作为物业公司企业利润。车辆停放收益作为物业公司企业利润。请问，物

16、业公司的做法是否合理？请问，物业公司的做法是否合理？第13页/共38页案例分析：案例分析：机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修资金，用于公共设施的维修、更新。应当纳入物业维修资金，用于公共设施的维修、更新。根据上述规定，物业公司在小区内停车费的收费根据上述规定，物业公司在小区内停车费的收费标准由物价主管部门规定。所以，物业公司未经业委标准由物价主管部

17、门规定。所以，物业公司未经业委会许可，自行确定车辆在物业管理区域内行驶、停放会许可，自行确定车辆在物业管理区域内行驶、停放规定及其收费标准，并且把车辆停放收费收益作为企规定及其收费标准，并且把车辆停放收费收益作为企业利润所得的行为，违反了上述规定。根据上述规定，业利润所得的行为，违反了上述规定。根据上述规定，物业公司应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管物业公司应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管理成本，所得的收益归全体业主所有，纳入维修资金。理成本，所得的收益归全体业主所有，纳入维修资金。第14页/共38页案例六：20032003年年5 5月月3030日，某高校一棵靠近院墙的国槐日，某高校

18、一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理中心

19、提出了赔偿要求其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求(医疗费、医疗费、精神损失费、营养费等约精神损失费、营养费等约34003400元）。元）。问题：物业管理中心该不该赔偿？问题：物业管理中心该不该赔偿？第15页/共38页案例分析：案例分析：枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题，全枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题，全部责任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者部责任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一些无理要求，必须持慎重的态度。的一些无理要求，必须持慎重的态度。同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，防止意外事故发生。枝，防止意外事故发生

20、。第16页/共38页案例七：楼宇玻璃掉落砸坏小车案 20032003年年9 9月月1010日，某小区一位业主将其小车日，某小区一位业主将其小车停放在楼前，中午停放在楼前，中午1 21 2时时4040多分钟，楼上的一块玻多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理

21、义务，楼宇公共部物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。问车主的要求合理吗？复小车原貌。问车主的要求合理吗？第17页/共38页案例分析：案例分析：第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任责任.有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理

22、中心就形成了对保管车辆负有毁况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。该物业管理中心没有与业损、丢失的损害责任。该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿可以定为无偿停靠，可以不赔偿.第18页/共38页第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管理责任。理责任。民法通则民法通则第第126126条规定条规定“建筑物或者建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它

23、的所有人或者管理脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。除外。”规定中明确了所有人和管理人的责任。该规定中明确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前

24、车盖，物业管理中心应当承担不可前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。第19页/共38页案例八：业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。医药费、误工费和精神损失费。请问此事物业公司是否需承

25、担责任？谈谈你的看法。请问此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。第20页/共38页案例分析：案例分析：物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。有规定要承担民事责任。中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则第一百二十五条第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。在本案例中，如果物业公司对地面

26、潮湿既没有警示在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。任。否则就不应承担民事赔偿责任。第21页/共38页案例九：方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放，下水道通畅，公共用水池定期清洗；无乱堆乱放，下水道通畅，公共用水池定期清洗；保安人员保安人员2424小时值班、巡逻；公共配套设施维护良小时值班、巡逻；公共配套设施维护良好，水、

27、电、消防设施保障有效。经过方圆物业管好，水、电、消防设施保障有效。经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的理公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的2020提高到提高到26%26%，园林绿化维护良好，增加了社区活动，园林绿化维护良好，增加了社区活动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方圆物场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理业管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费由原来的每平方米费由原来的每平方米1.41.4元提高到每平方米元提高到每平方米2.62.6元，但元，但遭到业主委员会的拒绝。遭到业主委员会的拒绝。请问：方圆物业管

28、理公司的要求是否合理？你有什请问：方圆物业管理公司的要求是否合理？你有什么建议？么建议？第22页/共38页案例分析：案例分析：1 1、要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公、要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司事先和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服司事先和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投务的水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公入，则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来提

29、高小区的质量档次和服务水准，事后要各种投入来提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。求提高管理费就不合理了。2 2、建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个、建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定，看那些是必要的，那些支出项目请业主委员会审定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到业主委员会是多余的，那些是可要可不要的，在得到业主委员会认可以后，才确定实际要增加的物业管理费的幅度和认可以后，才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。标准。第23页/共38页案例十：某小区共有某小区共有10001000套住房，还有套住房，还有20

30、0200套尚未售出，套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的200200套套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反

31、对选举结果，并要求进行重新选举。权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。请问：、发展商是否可以将未出售的请问：、发展商是否可以将未出售的200200套房屋计套房屋计算为自己的投票权，为什么？算为自己的投票权，为什么？、物业公司应如何协调本案的这个矛盾？、物业公司应如何协调本案的这个矛盾？第24页/共38页案例分析：案例分析：发展商可以将末出售的发展商可以将末出售的200200套房屋计算为自己的套房屋计算为自己的投票权。投票权。根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原

32、始取得和继受取得。取得和继受取得。原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。所有权的方式。继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。分所有权人的方式。第25页/共38页因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有因此，是建筑物发

33、展商依法创设了建筑物区分所有权权.发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人，发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委即未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权和被选举权。员会的选举权和被选举权。某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的的200200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未

34、出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释，作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释，使他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护使他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员发展商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。会的选举工作。第26页/共38页案例十一：某住宅小区某住宅小区108108单元第层单号住宅的外墙下单元第层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费

35、由谁出？司提出要对其维修，其维修费由谁出？108108单元单号家住户，其说法不一，、层单元单号家住户，其说法不一，、层的住户说：此事与他们无关，他们不出维修费；六的住户说：此事与他们无关，他们不出维修费；六层以下的住户说：该维修费应由第六层的住户出；层以下的住户说：该维修费应由第六层的住户出；第六层的住户说：该维修费应从维修基金出。第六层的住户说：该维修费应从维修基金出。请问你对此有什么看法？请问你对此有什么看法？第27页/共38页案例分析：案例分析：水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。因此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，因此，不应使用维修基

36、金。因这根水管修好以后，8 8户住户都受益，根据户住户都受益，根据“谁受益，谁负责谁受益，谁负责”的原则，的原则，应由应由8 8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。第28页/共38页案例十二：某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150150多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权

37、益，拆除展台或给予业主一定的司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。赔偿。第29页/共38页案例分析：案例分析：业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来贴补物业管

38、理费的不足，的决议，或将这笔收益用来贴补物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配。体业主分配。第30页/共38页案例十三：黄先生及其夫人居住在商丘市某小区栋黄先生及其夫人居住在商丘市某小区栋701701室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：讲：“我们半年都不在家，不应该交物业管理费。我们半年都

39、不在家，不应该交物业管理费。”请问：物业管理公司应如何处理。请问：物业管理公司应如何处理。第31页/共38页案例分析：案例分析：第一，业主所拥有的空置房仅仅是区分所有第一，业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行然在运行.使用之中，而物业管理费的支出目的就使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、使用、维修和保养，如果物业管理费是要维持、使用、

40、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养得到的共用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。维持和保证。第32页/共38页第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、

41、高低压配电设备、共用照明、水泵、作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、安全检仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等等查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。的物业建筑物空置而有所减少。第33页/共38页 第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并

42、非物业管理公司无理阻挠不让业主投主本身，而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交

43、纳物业管理费。要二位老人按时交纳物业管理费。第34页/共38页案例十四：李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承诺物业管理费为元平方米，并有管道发商承诺物业管理费为元平方米，并有管道煤气、煤气、2424小时热水供应等配套设施，且写进了小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了元平方米。物业公司说元平方米。物业公司说“开发商说的不算开发商说的不算数数”，收费是依据有关标准。而开发商则称物，收费是依据

44、有关标准。而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。谈谈你的看法？业管理已移交，自己无权过问。谈谈你的看法？第35页/共38页案例分析：案例分析：1 1、发展商无权承诺物业管理费的收费标准。从法、发展商无权承诺物业管理费的收费标准。从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体，相物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。互之间不应为对方承担民事责任。2 2、物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委、物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。业主必须按规定交纳物业管理费。托合同。业主必须按规定交纳物业管理费。3 3、由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，、由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据依据中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第一百零七条规定：第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。第36页/共38页谢谢大家第37页/共38页感谢您的观看！第38页/共38页