20230113 福州2022年年报（嘉伦）.doc

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1、福州 2 0 2 2 年楼市年报2022.12嘉论营销-2022研究中心本资料仅供北京嘉论指定机构使用，未经北京嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发Code of this report|1 Copyright JAVELIN目录/ C O N T E N T SCode of this report|2 Copyright JAVELIN救 市 政 策 全 面 来 袭态 度 积 极 ， 政 策 持 续 加 码政策环境政 策 放 松 省 市 数政 策 放 松 频 次330+1000+Code of this report|3 Copyright JAVELIN全国政策 |

2、 政策回顾2022年中央对地产的政策基调显著软化，相关政策力度不断加大。2022年房地产政策的推出过程可以分为四个阶段，且放松力度和范围不断加大。第一阶段放松持默许态度，各城市纷纷松绑限购限贷政策。第二阶段，以429政治局会议为标志，态度从“默许”走向“支持”。地方政府“花样繁多”的政策出台，努力降低购房门槛。第三阶段，以728政治局会议为标志，“保交楼、稳民生”成为政策关键词，提振行业信心。第四阶段，从“保项目”转向“保主体”，房企融资端政策接踵而来。n 2022 年以来房地产政策推出过程的四个阶段1月 5年期LPR首次下降 4月 金融23条提出，因城施策8月住建部、财务部、央行通过11月

3、交易商协会，支持民企债券2月 重庆、赣州首套首付比例实施差别化住房信贷政策。政策性银行专项借款方式支持保融资，闪电落地且额度实在下调至20% 。 5月 首套房贷利率下限调整，叠交楼，初期规模2000亿元。11月 央行和银保监会联合发布金 3月 郑州发布“一揽子”政策成加5年期LPR二次下降。8月5年期LPR第三次下降融16条为第一个全面提振市场信心的 6月 温州发布“安居贷”、郑州鼓9月取消部分城市首套房贷利11月 银保监会、住建部、央行联二线省会城市。励棚改房票安置，珠海推出公率下限，减免换购住房个人所得合支持优质房企合理使用保函置积金“一人购房全家帮。税，下调首套公积金贷款利率。换预售监管

4、资金。第一阶段（2022年1-3月）第二阶段（2022年4-6月）第三阶段（2022年7-9月）第四阶段（2022年10月至今）高层对地产放松态度转向默许高层对地产态度从默许转向支持“保交楼、稳民生”成关键词纾困重心从保项目转向保主体Code of this report|4 Copyright JAVELIN全国政策 | 政策调整核心城市需求端政策逐渐放松，力度逐渐加大。2022年4月中央层面政治局会议“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，7月“因城施策用足用好政策工具箱”，地方性政策从试探性松绑转向应放尽放。以“武汉、厦门、杭州、苏州”等高能级城市陆续松绑，政策力度加大，范围不再仅限于

5、外围区域。福州城市政策基本也紧随高能级城市标准，但现期限购套数仍属于较高水平。n 2022 年以来重点城市放松政策调整及现行规则时间城市限购放松现行规则新房二手房多孩政策以租换购亲属投靠其他首套首付比例二套首付比例本地限购外地限购限购区域3月郑州30%40%限2套限1套部分4月沈阳30%40%限2套限2套部分5、12月厦门30%40%限2套限1套全市5、9月杭州30%40%限2套限1套部分5月大连30%60%限2套限2套部分5、6月武汉30%40%限3套限1套部分5、6月合肥30%40%限3套限1套部分4、5、6月南京30%30%限2套限1套部分6月广州30%50%限2套限1套部分3、7月福州

6、30%40%限2套限1套部分5、7、11月成都30%40%限2套限1套部分5、8月长沙30%40%限2套限1套部分5、8、11月西安30%60%限2套限1套部分4、8月上海35%70%限2套限1套全市4、5、9月苏州30%40%限3套限1套部分6、9月青岛30%40%限2套限1套部分Code of this report| 5 Copyright JAVELIN全国政策 | 贷款利率央行三次下调5年期以上LPR共计35个基点，提振购房需求成为政策一大方向。2022年，央行实行宽松的货币政策，年内两次全面降准，释放资金1.03万亿。分别在1、5、8月下调5年期LPR，目前5年期LPR由年初的4.

7、60%下降至4.3%，累计下调幅度达35个基点，创历史最低。且10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15%，目前首套个人公积金贷款利率（5年以上）下调至3.1%，二套保持不变，为3.575%，公积金贷款利率同样为历史新低。n 贷款市场报价利率（LPR）政策不断放松（全国典型城市）贷款施策报价利率（LPR:5年）4.704.604.604.604.605月20日，5年期以上LPR为8月22日，5年期以上LPR为4.604.45%，较上期下行15BP9月29日，阶段性放宽部分城4.30%，较上期下行15BP4.454.454.454.50市首套住房贷款利率下限4.404.304.304.

8、304.304.305月15日，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限4.30调整为不低于相应期限LPR减20个基点4.204.10首套房贷款利率二套房贷款利率65.845.755.605.455.55.325.095.075.065.565.474.914.914.914.9155.345.174.914.424.54.354.324.154.124.094.094202201202202202203202204202205202206202207202208202209202210202211202212数据来源：相关银行网站Code of this report | 6 Copyright

9、 JAVELIN全国政策 | 房企融资三箭齐发确认房企融资环境拐点，行业信用风险见底。2022年11月，房地产行业融资支持政策高频率发布，三支箭接踵而至，支持规模和力度很大，执行效果和落地性更强。“第一支箭”信贷融资端已释放超3万亿支持额度。“第二支箭”债券融资端在抵押物范围和抵押率上可进行一定放松。“第三支箭”放开涉房上市公司再融资。三箭齐发将确认房企融资环境的拐点，房地产基本面已然具备复苏的前置条件。n 2022 年以来房地产“三支箭”政策第一支箭1信贷融资2022年11月，出台“金融支持16条”，稳定房地产开发贷款投放，重点支持优质头部房企发展。截止12月底，60家银行向120多家房企授

10、信接近5万亿。2022年5月和8月，交易商协会及中债增支持房企增信第二支箭2发债，11月延期扩容。债券融资已有多家房企申请储架式发债，规模超1200多亿。第三支箭3股权融资11月28日，证监会发布优化房企股权融资5项措施，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。30余家房企发布筹划定增、配股再融资，已有多家上市房企完成配股融资。Code of this report|7 Copyright JAVELIN福州政策 | 限购/限售自2021年“零门槛落户”后，福州限购政策再优化，但仅限刚需，多套改善需求未放松。2022年3月18日，福州限购进一步放松，五区购房无需提供落户、纳税或医社保证明，且长乐与

11、五区接轨，同样享受限购2套。但2021年福州执行宽松的零门槛落户政策后，落户难度较低，且外地客户已经实现一波去化。2022年的限购变向放松相对温和，对楼市的刺激有限。上半年福州楼市放松了限购政策，下半年限售政策也进行调整，从取证2年的交易时限，变成合同备案时间，大大缩短了，商品房进入二手市场的交易时间。n 2022 年福州限购政策和限售政策限购类型：144平以下新建商品房和二手房限购区域户籍情况限购情况限购2套五区户籍二孩家庭中有未成年孩子可以购五城区买3套（马尾亭江、马尾琅岐、长乐户籍限购2套晋安桂湖除外）非六区户籍限购1套（无需提供近1年及以上社保和个税证明）备注：居民家庭住房套数的认定范

12、围包含：购买新建商品住房和存量住房（二手住房）；不包含：自建房、房改房、经济适用住房、征迁安置房等2年VS2年取得产权证合同备案时间2022年8月11日前2022年8月11日后2022年8月11日起，商品房和二手房网签合同备案时间满2年的（即使产权证时间未满2年），就可上市交易备注：缴纳增值税或者个税的认定标准仍然以出售方的产权证办证时间为准。产权证时间未满2年的需缴纳增值税；未满5年或非唯一的需要纳个人所得税。Code of this report|8 Copyright JAVELIN福州政策 | 贷款利率福州目前主流房贷宽松，首套4.1%，二套4.9%，公积金额度也有所调整。福州整体信贷

13、环境宽松，在LPR下调后降息效应叠加，首套房贷款利率低至4.1%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。较2022年初的房贷利率，200万的纯商业贷款，首套月还款额减少1134元，总还款金额减少了40.81万元。二套房贷利率也降至了5%以下，较年初首套还款减少429元，总还款额减少15.47万元。n 2022 年福州房贷利率执行政策五区是否拥有房产是否有未结清房贷首付比例房贷利率下限无房无贷款30%4.1%（LPR-20基点）无房有贷款40%4.9%（LPR+60基点）有一套无贷款40%4.1%LPR-20基点）有一套有贷款50%4.9%（LPR+60基点）有2套不发放个人住房贷款纯

14、公积金首次纯公积金贷款，首付比例20%，二次使用首付比例30%；单职工70万、双职工100万；商转贷从2022年9月15日起，福州住房公积金中心恢复商转公贷款业务。申请条件：申请商转公贷款业务，仅适用于福州住房公积金中心缴存职工，且职工家庭从未申请过住房公积金贷款，商业贷款已还一年以上。纯商业贷款200万元，等额本息30年还首套5.05%二套5.25%现期月供（元）10797.6311044.07现期还款总额（万元）388.71397.59首套4.1%二套4.9%现期月供（元）9663.9610614.53现期还款总额（万元）347.9382.12月还款额少（元）-1133.67-429.54

15、总还款额少（万元）-40.81-15.47Code of this report|9 Copyright JAVELIN福州政策 | 购房补贴福州已有五地出台购房补贴政策，但除闽侯、闽清补贴门槛较低，其他城市均以人才补助为主。2022年下半年，为刺激置业需求，福州外围多县市出台了置业现金补贴政策，闽侯力度较大，除常规的人才置业补助外，普通购房者也能享受到单套1-3万元的现金补贴，产权证的办理享受50-80%的契税金额优惠。连江、福清、永泰的购房补助，多与城市置业相挂钩。n 2022 年福州现金补贴政策闽清闽侯连江2022.9.9-2023.2.282022.6.15-2022.12.31202

16、2.6.1-2022.12.31现金奖励：购买75（不含75）现金奖励：购买一手商品住宅的补助对象：近5年以来大中专以以内的，每套给予1.5万元奖励；个人，奖励1-3万元，办理一手上的毕业生或在连务工人员（签75-120，每套给予2万元奖商品住宅不动产权证的个人，奖订2年以上劳动合同或单位励；120-144，每套给予1励50-80%契税金额。出具就业证明），在连江县购买万元奖励。实施期内全县购房奖新建商品住房（不含配建房、回励金补助总额不超过500万元。针对在校大学生和高校毕业生，购商品房）的。可叠加享受购房补助，最高可领契税补助：2022年9月9日至取18万元购房补助。补助标准：每平方米享受

17、300元2022年12月31日期间购买商品补助，补助最高不超过购房总价房的个人，后期办理不动产权证（闽侯不含高新区范围）的3%。时，按已缴纳契税的80%给予补助；2023年1月1日至2月28日期补助总额：实施期内全县购房补间购买商品房的个人，后期办理助总额不超过6000万元。不动产权证时，按已缴纳契税的50%给予契税补助。福清永泰2022.5.31-2025.12.312022.9.1-2023.8.31留融就业的职业（技术）院校毕在永泰县就业的大专及以上学历业生，购买或租赁福清市产业技的毕业生（与永泰县企业累计签术人才公寓的，按本科、高职、订2年及以上劳动合同或在中职分别给予20万元、10万

18、元、永泰县行政机关、事业单位工5万元一次性购房补贴或80%、作），在永泰县购买一手商品住60%、40%减免租金。宅的，每套房产可按购房成交金额的5%申请购房补贴，补贴金给予职业（技术）院校毕业后在额不超过5万元。福清市八大支柱产业相关企业一线岗位就业的高级工、技师、高本轮购房补贴总额达5000万，享级技师每月500元、800元、受购房补贴的房产，自取得不动1200元生活补助，补助期两年，产登记证之日起3年内不得上市并参照普通高校毕业生标准，给交易、转让、赠与、互换、抵押予技工类毕业生其他相应的人才（除按揭外）。待遇。Code of this report|10 Copyright JAVELI

19、N政策policyd i r e c t i o no fp o l i c y5年峰值-基调宽松-毫无反应超千次的支持措施出台，包括“十大政策”、“金融16条”，三次下调LPR，可以说政策基调对房地产行业非常友好。但即使在这么宽松的政策背景下，楼市基本毫无反应。主要受限于收入预期的下降、房价预期回落、烂尾的担忧等。收入预期下降，直接压制了刚需客户的消费动力。房价预期回落，房产作为居民最重要的资产，买涨不买跌心态下，观望情绪进一步压制了楼市表现。频繁的“暴雷”消息，也让购房者的担忧逐渐加深。Code of this report|11 Copyright JAVELIN发展收缩精耕主城容 量

20、有 限 的 县 域 面 临 下 行 困 局经 济 薄 弱 ， 楼 市 低 迷 ， 土 地 财 政 受 挫2016-2022年大福州商品住宅认购规模大福州900100080070060050040030020010002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年 外围 主城区Code of this report|12 Copyright JAVELIN-21%19%57%6976Year大福州成交数据元/2022供应规模，总295万（主城区164万 / 县域 131万）供应规模流拍率可售建面计容楼面价成交表现：总372万（主城区209万 / 县域 163万）价格表现：

21、19181元/（同比2021年降幅4%）同比2022年占比（宅地）大福州土拍数据295万372万44%19181供应规模，146幅 / 7297亩 / 1080.9万元/成交表现：118幅 / 5645亩 / 834.5万 / 544.6亿元价格表现：计容楼面价（宅地）6976元/ / 2%溢价率 / 同比-16%供应规模成交规模县域市场商品住宅2022年2022年成交份额实际均价Code of this report|13 Copyright JAVELIN大福州 | 土地供销全市供应大幅缩水，外围县域下跌超4成；主城区和热点郊县成交坚挺。主城区：五区供应幅数、亩数、供应建面及成交亩数，萎缩

22、近2成，但成交建面同比小幅下滑，地块回归核心区成交，且核心地块中大规模，由“国”字企业兜底成交为主。2020年闽侯大力推动“荆甘一体化“发展，启动大规模征迁，2022年上街、甘蔗、荆溪主力放地，供应量逆势上涨，其中3宗地块再次上架出让，由于地块位于较为核心地段，成交量同比上涨。外围县域：各城市供应量和成交量均出现明显下跌趋势。供应方面，平潭、罗源、闽清供应同比上涨，但供应量仍较低，成交方面，福清、长乐热点城市成交同比小幅下跌，平潭、闽清低位成交，其他城市下跌幅度超4成。n 2022年大福州土拍市场供销量价一览表：区域供应幅数同比供应亩数同比供应建面同比成交同比成交同比成交建面同比成交总额同比（

23、万）幅数亩数（万）（亿元）五区64-19%2676-29%436.3-13%53-18%1990-26%333.3-2%384.8-6%闽侯2124%117750%182.064%12-8%5908%93.323%35.3-37%福清23-32%1574-13%213.3-21%21-25%140510%189.6-1%67.5-18%长乐14-46%915-50%122.2-46%150%1034-13%138.0-4%42.9-59%连江9-50%346-52%52.8-48%8-33%300-47%45.1-43%9.9-58%永泰4-20%191-15%20.8-48%525%200-

24、13%22.2-45%2.2-74%平潭30%9421%11.376%1-50%86110%10.3121%1.8-31%罗源3200%1861063%25.6520%0-100%0-100%0-100%0-100%闽清5400%1381280%16.6914%3200%40300%2.765%0.2129%全合计146-21%7297-21%1080.9-14%118-16%5645-14%834.55%544.6-21%说明：包含土地属性：涉宅、商业、商办、养老，不含工业、酒店、停车场等其他用地。Code of this report | 14 Copyright JAVELIN大福州 |

25、 土地规模大福州可售规模缩减超2成，主城区跌幅近2成，闽侯可售腰斩，外围城市跌幅近3成。福州可售规模缩减超2成：其中主城区可售缩减近2成，闽侯缩减跌幅近半；外围城市可售规模缩减近3成，福清、长乐同比跌幅2-3成，其他城市跌幅超40%。2018-2022年各区域土地可售成交分析（单位：万）时间五区闽侯福清长乐连江永泰平潭闽清罗源合计-18%主城区可售规模2018222.549.1354.287.779.822.735.638.633.3923.52022年：210.4万同比20212021年：257.4万2019299.3108.0261.0177.282.941.0131.322.52.511

26、25.62020368.8128.6223.3171.647.158.063.038.301098.72021203.254.2152.1115.556.829.84.61.64.1622.1县域可售规模2022181.129.3111.489.632.917.68.82.60473.3-28%2022年：262.9万同比2021-11%-46%-27%-22%-42%-41%91%63%-100%-24%同比20212021年：364.5万年均可售255.073.8220.4128.459.933.848.720.78.0848.6说明：统计涉宅、商业、商办、养老的可售建面。Code of

27、this report | 15 Copyright JAVELIN土地市场 | 楼面价格外围县域，地价同比跌幅近4成，长乐跌幅明显，溢价率在5%以内。福清：成交21宗宅地，其中观音埔2宗宅地、东区1宗宅地、水南1宗宅地、江阴乡镇1宗宅地，5宗全回购地块，实现19-48%的溢价率，其余地块底价成交。长乐：成交12宗宅地，其中5宗宅地实现1-2%溢价率，其余地块均为底价成交。永泰：成交3宗宅地，均为底价成交。2022年大福州住宅用地成交楼面价（单位：元/）排名城市宅地成交楼面价同比2021年宅地溢价率同比2021年变化1五区12493-2%2%-11%外围主城2闽侯3980-52%1%-19%3福清3559-27%4%-27%2022年4长乐3155-57%0.4%-11%成交楼面价321238%6连江2240-31%0%-12%元/5永泰1508-29%0%0%2021年7平潭无宅地成交-成交楼面价9罗源无宅地成交-5214元/8闽清无宅地成交- Copyright JAVELINCode of this report | 16成交价格供销规模大福州楼市数据19181元/（-4%）372万（-49%）整体房价微跌4%，全年供销萎缩明显。供货量不足300万市区、平潭微涨3%，福清维稳，其方，较2021年同比下滑64%；成交规模他县市降幅普遍超8