【2022季报】诸葛研究院—2022年一季度北京市场监测报告【星球-公众号：地产研报素材】.docx

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1、北京市场监测月报一季度北京楼市成交略显逊色，3月市场修复二手房成交超1.5万套 -2022年一季度北京房地产市场监测报告苏苏州州城市监测月报专家评级：中性核心观点： 感谢阅读，更多信息请登陆 更多楼市资讯及数据报告，请关注以下公众号：诸葛找房数据研究中心公众号北京当前楼市政策基本保持稳定，房价水平也凸显稳态，同时，开发商推盘力度较大，市面上可供购房者选择的空间较大，购房者可结合自身情况恰当入市。u 受春节及疫情反复的影响，2022年一季度北京楼市表现略显逊色，新房、二手房成交量双双下滑，但随着春节影响消退及疫情好转，北京楼市修复迹象凸显，3月新房、二手房成交量较上月均有一定幅度的增长，价格方面

2、凸显稳姿。预计后续政策及信贷层面或将进一步加大对合理住房需求的支持力度，同时随着市场信心持续修复，二季度北京楼市成交将保持稳中有升态势。重点内容：u 一季度新房市场供需水平偏弱，多数区域成交水平不及去年同期。随着3月新房供应大幅放量，库存量有所上升。u 一季度二手房成交量较去年四季度微降，但受益于政策面和信贷面的适度放松， 3月二手房市场量价双升，成交量超1.5万套。目录一、一季度北京新房市场供需规模双降，3月成交回升明显3（一）一季度新房成交不及预期，市场预期改善下3月成交回升明显3（二）3月新房价格延续下滑态势，环比微跌0.08%4（三）一季度新房供应力度不足，3月供应翻倍带动库存量上升5

3、（四）大兴仍是区域成交领头羊，多数区域成交量不及去年同期8（五）大兴热门板块聚集度较高，苹果园、八角、金顶街板块季度、月度成交量均居首10（六）一季度学府壹号院销售额霸首，首开荣膺销冠12二、2022年一季度二手房成交量小幅下滑，3月成交量价齐升17（一）一季度二手房成交量下滑，3月市场回暖成交量超1.5万套17（二）二手房市场均价持续上扬，环比上涨1.61%19（三）涨价房源占比小幅收窄，市场观望态势仍存20三、2022年3月北京楼市显现修复迹象，二季度市场表现可期21一、一季度北京新房市场供需规模双降，3月成交回升明显（一）一季度新房成交不及预期，市场预期改善下3月成交回升明显自2021年

4、三季度以来，北京新房市场成交量呈现逐季度下降的局面，至今年一季度成交量再度下降，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年首季度北京新房成交13092套，较上年四季度下滑37.71%，较去年同期下滑40.12%。2022年，良性循环成为房地产业发展的关键词，政策环境适度松动，信贷环境持续改善，随着降准降息为房地产市场注入一定信心，北京各银行也在房贷方面加大投放规模，放款周期明显缩短，购房者置业情绪轻微好转，但受元旦、春节长假及疫情阶段性的影响，以及出险房企流动性危机仍存，购房者仍持一定的谨慎心态，加之疫情影响导致市场购买力下降，一季度北京新房成交表现不及预期。从月度成交走势来看，3月份开

5、发商推盘力度明显增强，新房供应大幅放量，带动北京新房成交量止降转升。数据显示，2022年3月北京新房成交4910套，环比上涨74.36%，同比下跌40.81%，这体现了在引导市场预期稳定政策的助力下，加之北京市场需求充足、楼市韧性较强，市场展现出了一定的恢复力，但市场信心完全修复尚需时间，3月北京新房成交仍不及去年同期。预计进入二季度，新房供应持续活跃，市场信心将进一步改善，北京新房成交量有望进一步提升。图：北京新房成交套数季度及月度走势数据来源：诸葛找房数据研究中心（二）3月新房价格延续下滑态势，环比微跌0.08%自2020年以来，北京新房价格波动趋于平稳，价格基本控制在47000元/左右，

6、尤其是进入2022年，环比涨跌幅均维持在3%以内，平稳姿态不言而喻，3月或是由于部分开发商基于资金压力采取了降价促销动作，新房价格小幅下滑。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月，北京新房成交均价为47919元/，环比下跌0.89%，同比下跌0.08%。图：2020年-2022年3月北京新房价格走势数据来源：诸葛找房数据研究中心整理（三）一季度新房供应力度不足，3月供应翻倍带动库存量上升受春节及疫情等影响，一季度新房供应力度明显不足，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度新房批准上市套数为14378套，较上年四季度下滑51.25%，与去年同期相比下滑36.36%。

7、从月度来看，3月新房供应大幅放量，供应规模几近与去年同期相当，数据显示，2022年3月新房批准上市套数为7286套，环比上涨164.4%，同比下跌5.2%。预计接下来，开发商推盘力度仍将持续，不排除进一步加大的可能性，二季度新房供应规模有望进一步增长。图：北京新房批准上市套数季度及月度走势数据来源：诸葛找房数据研究中心从库存量来看，随着3月新房供应骤增，以及受去化方面略显不足的影响，新房库存量上升，数据显示，2022年3月北京新房库存量为96348套，环比上涨1.65%，较去年同期下滑4.85%。从去化周期来看，3月去化周期为14.1个月，较上月延长0.8个月。图：2020年-2022年3月北

8、京新房库存及去化周期走势数据来源：诸葛找房数据研究中心2022年3月，北京市区有13个商品住宅项目获取预售证，较上月增加8个项目，总计5785套房源，从区域申领预售证的项目来看，主要分布在门头沟、大兴等近郊城区。其中，海淀区于3月再推出1个品质项目翰学雅居，该项目位于海淀区北二环附近，交通便捷，临近交大和中财两大高校，教育资源丰富，本月共推出354套房源，准许销售面积17767.5，入市后市场青睐度或较高。大兴区的红橡润园项目本月多栋住宅楼也获取了预售许可，共888套房源，是本月取证项目中推出房源套数最多的项目，红橡润园位于大兴区西红门板块，规划自带6000左右商业配套，周边南苑湿地公园、海子

9、公园以及大兴生态公园等公园环绕，生态环境优势较为突出，同时，19号线规划在西红门设站，随着后续19号线建成及开通，将在一定程度上改善居民的出行条件，项目打造了约75-128的二居至四居室，比较契合刚需群体的购房需求。表：2022年2月及3月颁发预售许可证楼盘信息数据来源：北京住建委，诸葛找房数据研究中心整理（四）大兴仍是区域成交领头羊，多数区域成交量不及去年同期从一季度北京区域新房成交表现来看，大兴、顺义、通州及石景山四区成交量突破1000套。其中，大兴区仍是本季度区域成交领头羊，新房成交1835套；通州区稍稍逊色，一季度成交1208套；顺义区和石景山区分别成交1136套和1019套，位居区域

10、第三、第四。对比去年同期成交水平来看，6区成交量超过了去年一季度的成交水平，10区成交量不及去年同期。其中，东城区受去年一季度成交低基数影响，涨幅达2540%，位居首位，顺义年初在售项目较多，成交表现相对较好，成交量较去年同期上涨38.88%，海淀区与去年同期成交水平相差空间最大，同比跌幅超八成。从3月北京区域新房的成交表现来看，大兴、通州及顺义区本月成交较佳，成交量均超500套，大兴区居首，本月成交557套，占全市成交的14.27%。另外，从成交量来看，14个区域成交量环比上升，西城区和怀柔区成交量较上月持平，密云区在部分项目销售较佳的拉动下，以及受上月低基数影响，本月成交量涨幅最为显著，环

11、比上涨1070.83%。图：2021年一季度与2022年一季度北京新房分区成交情况数据来源：诸葛找房数据研究中心图：2022年2月与2022年3月北京新房分区成交情况数据来源：诸葛找房数据研究中心备注：物业类型包含普通住宅和别墅。 （五）大兴热门板块聚集度较高，苹果园、八角、金顶街板块季度、月度成交量均居首根据各大板块一季度的成交来看，大兴区热门板块聚集度较高，独占4席，朝阳区占据3席，通州、顺义及丰台各占据2席，其他区域零散分布。其中，石景山区的苹果园、八角、金顶街板块一季度成交803套，位居板块成交首位，作为石景山区发展成熟的板块，苹果园、八角、金顶街板块人口聚集效应略强，住房需求量较大，

12、板块热度相对较高；大兴区的旧宫板块位居第二，一季度成交632套。从3月份的成交表现来看，苹果园、八角、金顶街板块蝉联榜首，成交417套，是石景山全区成交量的主力贡献者。另外，密云区的西田各庄、十里堡板块以185套的成交套数跻身前三，其较低的价格一定程度上对成交有促进作用，当前成交均价为22762元/，处于全市的低位水平。表：2022年一季度北京板块成交套数排行榜表：2022年3月北京板块成交套数排行榜数据来源：诸葛找房数据研究中心（六）一季度学府壹号院销售额霸首，首开荣膺销冠根据一季度北京新房成交套数TOP20项目来看，学府壹号院成交套数位居榜首，首季度成交351套，在周边企业云集、名校林立等

13、优势的加持下，以及融创品牌为其保驾护航，学府壹号院自入市以来便备受高端置业人群的关注，同时也一直保持着亮眼的成交表现；公园都会项目位居第二，一季度成交205套，公园都会由品牌房企旭辉携手首开及城建双国企倾力打造，主要面向刚需人群，户型建面为约72-127的二居至四居，一季度成交均价为38712元/；阳光城溪山悦项目以191套的成交套数位居第三，值得一提的是，该项目夺得了3月成交套数TOP20项目首席，单月成交181套，阳光城溪山悦位于密云区白河东畔，在产品打造上，密云有别于其他市区的局促及紧张，呈现出更为宽松、舒适的生活状态，同时项目打造的套房格局，功能体验感更强，采用留白简约的设计，使得空间

14、宽敞且明亮，加之大面积的公共绿地景观也使得居住舒适感更强，而较低的价格水平对刚需群体也较为友好，当前成交均价为22803元/。表：2022年一季度北京楼盘成交套数排行榜表：2022年3月北京楼盘成交套数排行榜数据来源：诸葛找房数据研究中心根据一季度北京成交金额TOP20项目来看，TOP9项目销售额门槛值超10亿元，其中，学府壹号院以66.68亿元的卓越成绩霸首，使得其他项目难望项背；海淀区的圆明天颂位居第二，一季度实现成交金额33.38亿元，该项目位于清河之畔，距离颐和园仅数百米，与著名学府清华、北大为邻，优享树村滨河公园建设规划利好，地段优势很是突出，且项目为海淀区难得一见的低密容积盘，由此

15、吸引了较高的市场关注度；东城区的北京城建天坛府位居第三，一季度成交金额为14.91亿元。从3月份项目的成交来看，毋庸置疑，学府壹号院抢占第一名，单月成交22.26亿元；丰台区的合生东叁金茂府跻身第二，3月成交金额为10.07亿元，合生东叁金茂府地处国贸CBD正南6公里的分钟寺板块，是继广渠金茂府后CBD全新一代金茂府的又一力作，同时，分钟寺板块先规划后开发，CBD东叁国际住区以东叁金茂府为中心，在1.7平方公里范围内规划了约45万城市林海、高端购物中心及社区医疗资源等，建设东三环全新国际住区，未来发展前景较好。表：2022年一季度北京楼盘成交金额排行榜表：2022年3月北京楼盘成交金额排行榜数

16、据来源：诸葛找房数据研究中心从各大房企在北京市场的表现来看，一季度销售额突破50亿元的房企有5家，其中，首开股份在各房企中的销售表现首屈一指，一季度实现销售额83.97亿元，融创中国紧随其后，销售额为74.19亿元，陕西建工控股入驻第三，实现销售额68.94亿元。各房企在北京市场的竞争较激烈，一季度销售榜单首位与末位房企销售额差值达67.42亿元，这体现了深耕型房企在市场中具有较强的话语权。从3月份房企的表现来看，首开股份仍居首位，3月销售额近达30亿元，中海地产和融创中国分别以25.27亿元和 24.86亿元位列第二、第三。表：2022年一季度北京房企成交金额排行榜数据来源：诸葛找房数据研究

17、中心表：2022年3月北京房企成交金额排行榜 数据来源：诸葛找房数据研究中心二、2022年一季度二手房成交量小幅下滑，3月成交量价齐升（一）一季度二手房成交量下滑，3月市场回暖成交量超1.5万套北京作为楼市存量化程度较深的城市，二手房成交一直占据着市场的主力地位，2021二季度随着土拍热度传导至交易市场，以及受3月“小阳春”效应和教育置业季加持，成交量创2019年以来季度新高57294套，随后随着打击学区房炒作、海淀区推行二手房指导价等政策相继落地，市场热度明显回落，进入2022年初，受疫情冲击等影响，一季度整体成交量延续下滑趋势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度北京二手

18、住宅成交套数为35880套，较去年四季度小幅下滑3.53%，与去年同期相比下滑幅度达30.81%。从月度走势来看，随着信贷环境由紧调整为适度宽松，一定程度上加快了购房者的入市步伐，同时受2月春节长假及疫情影响而积压的购房需求集中释放，对二手房市场形成一定拉升，推动3月二手房成交规模明显上升。数据显示，2022年3月北京二手房成交量达去年7月以来月度成交峰值15771套，环比上月增长89.10%，但仍不及去年同期，主要是由于当前市场仍有一定观望情绪，叠加疫情零星复发影响，同比下跌27.84%。整体来看，当前北京市场信心有一定改善，随着政策基本面持续向好，在对居民合理住房需求予以支持的整体导向下，

19、预计接下来，北京居民房贷利率仍有下调的可能性，二季度北京二手房成交量仍有回升空间。图：北京二手住宅成交套数季度及月度走势数据来源：诸葛找房数据研究中心（二）二手房市场均价持续上扬，环比上涨1.61%随着政策层面利好信号频频，3月北京楼市成交活跃度提升，部分业主挂牌价格预期有所增强，带动二手住宅市场均价连续2月上涨。数据显示，2022年3月北京二手住宅市场均价为57502元/，环比上涨1.61%，涨幅较上月扩大0.74个百分点，同比上涨3.77%。预计接下来，随着市场信心进一步提升，短期内或有更多业主选择提高挂牌价格，二手住宅市场均价大概率呈现稳中趋涨态势。图：2020-2022年3月北京二手住

20、宅市场均价走势数据来源：诸葛找房数据研究中心（三）涨价房源占比小幅收窄，市场观望态势仍存从涨降价房源来看，2022年3月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为16.8%，较上月收窄1.8个百分点。尽管北京信贷环境有所松动，但放松力度并不是很大，北京楼市政策仍比较稳定，市场观望态势并未完全消除，降价房源仍占据着绝对份额。图：2020-2022年3月二手房涨降价房源占比走势数据来源：诸葛找房数据研究中心三、2022年3月北京楼市显现修复迹象，二季度市场表现可期根据房地产市场运行情况来看，一季度在春节及疫情反复的影响，北京市场表现较为平淡，新房、二手房成交量双双下滑，但随着春节影响消退及疫情好转，北京

21、楼市修复迹象凸显，新房市场供应节奏随之恢复，购房者入市步伐加快，3月北京新房、二手房成交量较上月均有一定幅度的增长，市场有所回温。预计接下来，随着2022年房地产政策定调保持其连续性、稳定性和精准性，北京楼市政策大幅放松已基本没有可能，但不排除后续进一步加大对合理住房需求的支持力度，居民房贷利率具有一定的下降空间，同时随着市场信心持续修复，购房需求逐渐入市，市场修复可期，二季度北京楼市成交将保持稳中有升的态势。从接下来入市房源来看，2022年4月预计将会有15个左右项目取证入市，结合3月的取证情况来看，加推及新推项目大概率集中在顺义、通州等近郊城区，不乏一些品质、配套等较好的项目，如3月取证的

22、诺德逸境小区，该项目位于大兴区黄村福海路与广茂大街交汇处，由中国中铁、大兴兴创两大房企合力打造，项目涵盖洋房及小高层产品，推出户型为约78-134的两居、三居及四居，可同时契合刚需及改善性群体的住房需求，且项目临近679路、676路公交站点，交通相对便利。从区域选择来看，房山及顺义等近郊区域随着政策规划逐步落地，交通日益便捷，配套也逐渐成熟，整体房价水平也处于较低水平，对于刚需群体是个不错的选择。整体来看，当前房企推盘积极性较高，市面上可供购房者选择的空间较大，政策环境缓和下利好刚需及改善性购房需求入市，同时房贷利率下调，购房成本也会有所降低，加之北京楼市政策基本保持稳定，房价水平凸显稳态，购房者可结合自身情况恰当入市。-22-地址：北京市朝阳区德元九和大厦1005 商务合作：shangwu