【嘉论】 福清2022年房地产市场年报.doc

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1、福清 2 0 2 2 年楼市年报2022.12嘉论营销-2022研究中心本资料仅供北京嘉论指定机构使用，未经北京嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发Code of this report|1 Copyright JAVELIN福清清冷低迷商品住宅整体供销腰斩，核心区西区和观音埔片区主力成交，价格维稳；随着市场下行，总体推盘节奏放缓，供应大幅萎缩，下半年无集中开盘项目，全年整体去化率22%，历史新低。预计2023年市场去库存，成交量价维持低位。Code of this report|2 Copyright JAVELIN政策篇P A R T . 0 1Code of thi

2、s report|3 Copyright JAVELIN宏观政策福清调控政策相对宽松，未实行限购政策，目前主要执行限制备案价格及涨幅，限售两年和限贷政策。关于限价政策也未采取一刀切的办法，2018年6月起进行调整，可依据土地成本核算机制，销售价格风险可控。分类主要内容土地获取土地拍卖政策招拍挂，2017年下半年首场土拍开始采用限地价，竞配建面积的模式（当土地溢价率超过拍卖起价的80%，竞买人报价不超过最高限价的，按价高者原则确定竞得人）；规划环节日照各类建筑在有效日照时间带（大寒日816 时或冬至日915 时）内的日照时间要求应符合以下规定：受遮挡的建筑每套至少有一个居室（居室是指卧室、起居室

3、）的满窗日照时间应满足大寒日3小时。老年人居住建筑的居室冬至日满窗日照不低于2小时；旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但一般不低于大寒日2小时施工条件取得施工许可证即可开发环节预售政策完成建筑物主体工程三分之一以上并已经确定施工进度和竣工交付日期等六项条件具备，同时以政府指导价格为备案价格才能申请限购政策无限购政策限价政策新建商品住宅项目首次开盘申请价格备案按照同区域、同品质、同类型备案均价确定首次备案价格住宅：1.参考样本楼盘方式；2.成本核算机制方式；车位：限价在26万以内；精装：装修价格控制在3000元/以内限签政策无限签政策（2017年7月26日起实行，2018年年底取消）销

4、售环节限售政策凡在我市购买新建商品住房的，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。信贷政策首套房20%首付，二套房30%首付公积金政策贷款额度（双职工家庭80万，单职工50万）；二套房公积金利息升为1.1倍；三套房停止发放。房企不得阻扰拒绝公积金贷款购房。Code of this report|4 Copyright JAVELIN购房补贴政策面向辖区毕业生提供最高20万购房补贴，有效期至2025年底。福清市出台的关于鼓励产教融合培育产业技术人才的若干意见明确：面向福清辖区内的福建技术师范学院、福建农业职业技术学院、闽江师范高等专科学校医护学院、福州第二技师学院、福建技术

5、师范学院附属龙华职业技术学校、福清三华职业技术学校、福建省闽江职业技术学校、福州市华帜技工学校、福清西山职业技术学校、福清智铭职业技术学校等10所职业（技术）院校及其毕业生，提供对应补贴。其中：针对产业技术人才，福清市将每年投入不少于5000万元财政资金支持职业教育发展。每年投入300万元设立奖教奖学基金。五年内提供30万平方米（约5000套）人才公寓面向产业技术人才出售或租赁。留融就业的职业（技术）院校毕业生，购买或租赁我市产业技术人才公寓的，按本科、高职、中职分别给予20万元、10万元、5万元一次性购房补贴或80%、60%、40%减免租金。给予职业（技术）院校毕业后在我市八大支柱产业相关企

6、业一线岗位就业的高级工、技师、高级技师每月500元、800元、1200元生活补助，补助期两年，并参照普通高校毕业生标准，给予技工类毕业生其他相应的人才待遇。对职业（技术）院校，鼓励职业（技术）院校组织师生参加各级职业技能大赛，给予获奖的学生和指导教师最高100万元的奖励。对新开设契合我市支柱产业发展急需的紧缺专业的职业（技术）院校，按本科、高职、中职分别给予50万元、20万元、10万元奖励等。鼓励企业参与“厂中校”等形式的实训基地建设。给予建设高水平实训基地企业一次性补助20万元，给予新设立的校企共建职业技能等级认定点一次性建点补助2万元。Code of this report|5 Copyr

7、ight JAVELIN土地篇P A R T . 0 2Code of this report|6 Copyright JAVELIN土地市场供销走势2022年，福清总供应19幅涉宅用地，总供应面积199万，成交17幅，成交建面174万，其中可售建面94万，占比54%，主要集中东区板块。2015-2022年福清市区涉宅用地供销情况250171919201620014141417151501114141415141010099505002015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年注：2015年，流拍5幅地块分别位于观音埔/东区 （环供应面积（万）成交面积（万）

8、供应幅数成交幅数城路以外）/西区北前亭村，由于无人报名，遭流拍历年福清各板块涉宅用地成交情况：时间2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年总量（万）北区12484501025177164东区835495467125259/可售48336观音埔6600640401955/可售22244西区5785188390603632/可售3461水南00180516021/可售1460总量（万）1431681302011721531241741265Code of this report| 7 CopyrightJAVELIN土地市场楼面地价2022年，土地成交楼面价

9、跌至3507元/，溢价率仅4%，土地底价成交成主流。 2022年福清土地放量集中在东区、观音埔，但全年成交土地可售建面占比54%，地块底价成交为主，楼面价、溢价率创近五年新低。2015-2022年福清市区涉宅用地地价走势600070%80%400042%49%60%38%33%30%30%40%200020%4%3126301350184480387855625643350700%2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年 成交楼面价（元/） 溢价率（%） 各板块历年起始楼面价（元/）： 各板块历年成交楼面价（元/）：时间2015年2016年2017年20

10、18年2019年2020年2021年2022年同比北区1454161725500250429134872754355%东区14312158325036741880209628812009-30%观音埔20440028890429283214435-47%西区27542514310835633395398740373600-11%-水南0029700303532060294521年无供应时间2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年同比北区14631622524703064355277867543-3%东区16712342505850152705242935

11、462080-41%观音埔28410024170702099934702-53%西区39884070509449495044641353513600-33%-水南0042520405935650312721年无成交Code of this report|8 Copyright JAVELIN土地分布图2022拍-10号守正投资 2022.5.20计容楼面价：4786元/容积率：2.5；计容建面：10.47万可售建面：0万2022拍-18号福建美源 2022.12.1 计容楼面价：3596元/容积率：1.7；计容建面：5.7万可售建面：2.8万2022拍-08号福建融政 2022.5.20 计容

12、楼面价：4987元/容积率：1.8；计容建面：9.76万可售建面：0万2021拍-26号诺希 2022.2.18计容楼面价：6149元/容积率：2.5；计容建面：12.19万可售建面：11.19万2022拍-19号福建宏嘉 2022.12.1 计容楼面价：5701元/容积率：2.2；计容建面：11.14万可售建面：11.14万2022拍-11号大东海 2022.5.20计容楼面价：3592元/容积率：2.5；计容建面：10.47万可售建面：0万2022拍-09号福建融基 2022.5.20 计容楼面价：5149元/容积率：1.5；计容建面：5.65万可售建面：0万2022拍-16号福清城投 2

13、022.12.6计容楼面价：1923元/容积率：1.5；计容建面：1.9万可售建面：0万2022拍-20号福建融金 2022.12.1 计容楼面价：3596元/容积率：1.5；计容建面：8.45万可售建面：8.45万住宅/商住商服/商办全回购地块2022拍-23号福清森海房地产 2022.12.16 计容楼面价：7543元/容积率：1.5；计容建面：6.68万可售建面：6.68万2022拍-02号融华置业 2022.4.19 计容楼面价：2214元/容积率：2.0；计容建面：27.32万可售建面：27.32万2022拍-25号福清新东方弘祥 2022.12.29 计容楼面价：2763元/容积率

14、：2.5；计容建面：5.86万可售建面：5.86万2022拍-04号万顺置地 2022.4.19计容楼面价：1748元/容积率：2.3；计容建面：5.21万可售建面：0万2022拍-22号福州鸿景生实业 2022.12.16 计容楼面价：1463元/容积率：2.3；计容建面：5.21万可售建面：0万2022拍-03号丰大集团 2022.4.19计容楼面价：1979元/容积率：3.0；计容建面：8.0万可售建面：8.0万2022拍-14号万意置业 2022.7.28 计容楼面价：3783元/容积率：1.6；计容建面：5.55万可售建面：5.55万2022拍-06号人和房地产 2022.4.19计

15、容楼面价：1922元/容积率：2.3；计容建面：5.41万可售建面：0万Code of this report|9 Copyright JAVELIN住宅市场篇P A R T . 0 3Code of this report|10 Copyright JAVELIN供销综述福清市商品住宅供大于求，2022年市场供需双下滑，供销腰斩；市场新增供货减少，多以老盘持销为主；价格保持平稳小幅上涨。2018-2022年福清城区商品住宅年度供销量价走势图180160001601324913576140001255112505118891401200012010000100800080156.79160.4

16、9606000113.0998.1540004058.382000200157.54167.7114.2997.3343.42020182019202020212022供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）供应：58.4万同比跌幅48%成交：43.4万同比跌幅55%均价：13576元/同比涨幅2%Code of this report|11 Copyright JAVELIN月度走势福清市2022年市场进入去库存阶段，项目供货速度放缓，市场下行的背景下，福清商品住宅月均成交量3.62万，成交均价走势平稳。2022年福清市普通住宅月度供销量价走势图供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）141

17、208912342118751331112880132891352413221129511236212254119841500012109.39100007.1863.6742.6850002.132.172.171.821.752.061.622.08211.5406.1310.715.271.852.053.095.233.340.750002201220222032204220522062207220822092210221122122022年福清市别墅月度供销量价走势图424394供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）300003199492148819338197731993021

18、5542128018791198742005925000185692000021500010.680.860.87100000.570.430.340.250.2650001.68 0.090.150.223.59002.090000.071.0600000220122022203220422052206220722082209221022112212Code of this report|12 Copyright JAVELIN板块分析2022年福清观音埔板块供应最高，受大东海融江府、中联悦融庄项目入市影响，占比达46%，成交方面，西区板块仍属于福清高价板块，受保利、建发项目影响，成交量占比

19、30%；北区板块去化量7.95万占比约18%。2022年福清城区商品住宅各板块供销量价分析2022年福清商品住宅各板块成交量占比301800016000251400020120001000015800010600040005200000东区片区北区片区宏路片区水南片区石竹片区老城片区西区片区观音埔片区供应量（万）4.158.9709.2800.558.2927.14成交量（万）5.067.950.223.670.541.0413.2111.74成交均价（元/）1160013025921293871480814467156491372312%27%18%1%8%30%1%2%东区片区北区片区宏路

20、片区水南片区石竹片区老城片区西区片区观音埔片区Code of this report|13 Copyright JAVELIN板块分析福清水南板块君安湖滨壹号项目入市，带动板块供应量上扬，西区、北区、东区板块供应下滑；市场成交量下滑，其中观音埔、西区受中联悦融庄、保利和光尘樾性价比/纯商项目影响，成交表现尚可。2020-2022年福清市主城区各板块供销量变化 2020年供应 2021年供应 2022年供应50降降降涨平降降降403020100东区片区北区片区宏路片区水南片区石竹片区老城片区西区片区观音埔片区2020年成交2021年成交2022年成交403020100东区片区北区片区宏路片区水南

21、片区石竹片区老城片区西区片区观音埔片区Code of this report | 14 Copyright JAVELIN板块分析老城区板块受云翰向高府项目影响，均价上扬，西区、观音埔板块受保利和光尘樾、金辉中央铭著、中联悦融庄产品成交影响，价格下滑，北区受融侨望云、荣融繁星里高价项目入市影响，价格上扬。2020-2022年福清市主城区各板块均价变化 2020年均价 2021年均价 2022年均价涨涨降降涨涨降降18000160001400012000100008000130251480814467156491372360001160092129387400020001038912644960

22、410700147201063416176151780东区片区北区片区宏路片区水南片区石竹片区老城片区西区片区观音埔片区Code of this report|15 Copyright JAVELIN产品线情况2022年市场成交量下滑，成交主力仍是120-140及140-160改善产品线，改善需求比例依然坚挺，总价段上，140万-180万元成交比重增加，占比30%，受核心区建发及别墅项目成交影响总价280万以上成交比重涨幅明显，占比12%。2020-2022年福清城区商品住宅产品线变化2020-2022年福清城区商品住宅总价段变化2020年2021年2022年2020年2021年2022年50

23、以下50-7070-9090-110 110-120 120-140 140-160 160-180 180以上100以下 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220-240 240-260 260-280 280-300300以上Code of this report|16 Copyright JAVELIN项目排行2022年福清市场中联悦融庄、保利和光尘樾分别以7.88亿元和6.19亿元位居住宅项目榜单一二位，单盘金额占比均达到13%/11%，大东海融江府以4.89亿元位居第三位。2022年福清城区商品住宅项目成交金额排行榜前十排

24、名项目名称成交金额（亿元）成交金额占比成交面积（万）成交面积占比成交套数成交均价（元/）1中联悦融庄7.8813%6.4415%501122362保利和光尘樾6.1911%4.099%295151293大东海融江府4.898%3.137%213156424建发璟云4.357%2.576%175169295建发大唐养云3.606%1.934%117186646金辉中央铭著3.536%2.406%186146737融创保利公园壹号2.284%1.473%95155158凯景江山府2.164%2.426%21389259龙湖正邦虎溪原著2.134%1.263%771691410融侨望云1.853%1

25、.203%7515389Code of this report | 17 Copyright JAVELIN房企排行福清市中联置业以总销9.14亿元/总成交面积7.45万，占据房企成交金额、成交面积双榜首，市场份额达到11%左右。其次建发地产以总销8.91亿元/总成交面积5.18万位居金额榜单二。2022年操盘房企商品房成交金额排行及份额占比排名房企名称成交金额成交金额份额（亿元）1中联置业9.1411%2建发地产8.9111%3保利地产6.318%4融创地产5.667%5凯景集团5.457%6金辉地产5.367%7大东海集团4.896%8融侨集团3.544%9世茂房地产2.924%10金福宝

26、房地产2.633%2022年操盘房企商品房成交面积排行及份额占比排名房企名称成交面积成交面积份额（万）1中联置业7.4512%2融创地产5.739%3建发地产5.188%4金辉地产4.787%5保利地产4.217%6凯景集团3.986%7世茂房地产3.145%8大东海集团3.135%9融侨集团2.894%10金福宝房地产2.304%Code of this report|18 Copyright JAVELIN取证存量分析签约口径截止2022年福清商品住宅取证库存为106.67万，以近一年的去化速度测算需29个月去化完毕，各板块库存中，观音埔、西区、北区库存高位，宏路、石竹、老城区库存量低，但项目少去化缓慢，去化周期长。20