莆田2022年房地产市场年报.doc

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1、莆田 2 0 2 2 年楼市年报2022.12嘉论营销-2022研究中心本资料仅供北京嘉论指定机构使用，未经北京嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发Part1楼市政策地方政策端平稳，公积金贷款调控，减轻职工家庭购房压力，促进楼市，效果有限。保交楼，提振置业信心，多次调整预售资金监管政策；莆田楼市政策2022年莆田3月、11月、12月，三次调整预售资金监管政策，保交楼资金监管政策向严。n 莆田预售资金监管趋严，新政对原有的监管制度由面到点进行更为细致的区分，不再以整体的工程进度节点予以申领预售资金，地上、地下分区域申领，督进预售资金用以工程建设，保交付，增强民众置业安全感及

2、信心。另外针对精装项目的装修预付金施行独立资金监管，以装修工程节点施行装修资金分节点申领，交付满五年方可全额申领，保障精装品质，以及预留资金保障售后装修问题进行整改。原预售资金监管政策申请节点进度指标申请金额节点一取得商品房预售许可证30%节点二工程形象进度地上总层数达到一半50%节点三主体工程封顶70%节点四取得福建省房屋建筑工程竣工验收报告85%节点五完成综合竣工验收备案95%节点六完成房屋所有权首次登记100%新预售资金监管政策申请节点进度指标申请金额节点一取得商品房预售许可证30%节点二工程形象进度地上总层数达到一半50%节点三主体工程封顶且屋面构架完成65%地上建筑节点四外墙装修全部

3、完工落架75%节点五单位工程完成建设，且组织预验收80%节点六完成综合竣工验收备案90%节点七完成房屋所有权首次登记，且按施工合同约定序时进度支付工程款，并完成核算100%节点一取得商品房预售许可证55%地下建筑节点二地下工程完成建设，且已组织预验收80%节点三完成综合竣工验收备案85%节点四完成房屋所有权首次登记100%节点一主体建筑工程取得福建省房屋建筑工程竣工验收报告20%节点二装修工程取得施工许可证后，完成装修工程量50%50%全装修工程节点三装修工程完成竣工验收备案95%节点四交付使用满3年97%节点五交付使用满5年100%Code of this report|3 Copyrigh

4、t JAVELIN莆田楼市政策2022年5莆田住房公积金贷款政策两轮调控，二次购房首付比例由50%下调至30%，二孩家庭公积金最高贷款额上浮10万元（双缴存职工70万，单缴存职工55万）五月调控细则：一、购买新建商品住房职工(含共有产权人) 及配偶可申请提取公积金账户内的住房公积金，用于补充购房首付款。二、职工第二次申请使用住房公积贷款时，首付款比例由原来的50%调整为40%。三、职工夫妻均有缴存住房公积金，贷款最高额度由原来55万元调整至60万元。四、二次公积金贷款由原有结清贷款满12个后调整为贷款结清满6个月。五、职工的住房公积金月缴存基数达最高月缴存基数但实际工资收入超过最高月缴存基数，

5、可提供上年度个人收入纳税明细及个人所得税完税证明予以认定月收入。六、灵活就业人员自愿缴存住房公积金时，需在自愿缴存住房公积金当月之前在我市正常连续缴纳城镇职工基本养老保险费满 12 个月或在自愿缴存住房公积金当月之前连续缴纳商业养老保险满 24 个月。六月调控细则：一、提高住房公积金租房提取额度。职工家庭在我市行政区域内无自有住房且租赁自住住房的，租房提取限额由每人每年5400元提高至7200元。二、生育、抚养二孩及以上的缴存职工家庭申请住房公积金贷款且符合其他申请条件的，最高贷款额度在现行我市最高贷款额度(双缴存职工60万元，单缴存45万)的基础上上浮10万元(即双缴存职工70万，单缴存职工

6、55万)。三、职工第二次申请使用住房公积金贷款时，首付款比例由原来的不低于40%调整为不低于30%。Code of this report|4 Copyright JAVELIN莆田楼市政策多方位政策调控，6月莆田出台7大楼市新政推动楼市，涉及装修贷、购房补贴，车位、优先选房、资金监管等。1、促进各类商品房消费方面1）2022年12月31日前购买新建商品房并办理合同网签及备案的，鼓励房地产开发企业视所购商品房类型等情况予以每平方米不低于100元的优惠，具体优惠标准在销售场所对外公布；各县（区、管委会）住建局报告所属政 府（管委会）可视本辖区各类商品房库存和所购商品房类型等情况，给予适当购房补助

7、或住房按揭贴息，补助或贴息标准向社会公布，同时对于三孩家庭购房和购买库存较高商业办公商品房，可给予更高标准的补助或贴息。2）支持临近小区合并物业服务区域，或向本物业服务区域外的临近小区出售竣工交付满1年以上（拟外售公示不少于1个月）的车位，调剂车位盈缺，优化停车资源。2、全装修价款并入商品房总价款方面对交付标准为全装修商品住房的，其装修装饰价款合并至同一份商品房买卖合同的商品房总价款中，商业金融机构和住房公积金按该套商品房总价款予以办理按揭贷款和计算首付、贷款比例。全装修款项一并纳入商品房预售资金监管范围。3、优化商品房预售资金监管方面对信用评级高，按规定缴存和使用预售资金，未出现项目停工、逾

8、期交房房企，可使用在本市辖域内有经营场所、具备担保资质的商业银行等机构出具见索即付保函替代账户中重点预售监管资金余额不高于80%。4、调整商品房预售方式方面1）在2022年12月31日以前申办商品房预售许可证的，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，其工程建设形象进度由原来的20%下调至15%；对依法诚信开发经营、财务稳健的企业(含合作企业及股东)，其工程建设形象进度可下调至正负零。2）中心城区楼盘商品住房认筹登记数量未达到该次开盘可售房源数量50%的，可由房地产企业按照公开有序原则自行销售；对达到100%以上的楼盘，具有本市户籍、在中心城区无住房登记（含无合

9、同网签、近二年无转让住房）已婚家庭，以及家庭人均住房面积（含已合同网签、近二年转让住房）低于50平方米的三孩家庭优先参加选房。例。Code of this report|5 Copyright JAVELIN莆田现行购房政策城市类型具体内容资金监管2022年11月8日，莆田住建局发布关于调整预售资金支取节点等事项的通知，2022年11月10日起实施。预售政策投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上的，其预售证申请条件由原来工程进度20%降为15%。利率首套房利率4.25%，部分银行二套房5.05%，公积金贷款首付30%。六限不限购、不限贷。首付比例首套房：30%、二套房：40%莆田贷款利

10、率首套最低4.1%，二套4.9%10月1日起，公积金贷款，5年以上由原3.25%下调至3.1%，第二套个人住房保持不变，五年期以上3.575%。鼓励开发商视情况给予不低于100元/的优惠政策，住建局报告所属政府可视本辖区各类商品房库存和所购商品房类型等购房补贴情况，给予适当购房补助或住房按揭贴息，同时对于三孩家庭购房和购买库存较高商业办公商品房，可给予更高标准的补助或贴息。退税：22.10.1-23.12.31，卖房一年内买新房退个税。人才落户莆田暂无人才落户政策。公积金允许提取公积金余额作为首付款；夫妻双方最高贷款额度提至70万，单方最高贷款额度提至55万。高层次人才首次申请公积金贷款比例不

11、低于20%，二次贷款不低于30%；Code of this report|6 Copyright JAVELINPart2土地市场土地供求缩量，供地萎缩明显，溢价率下滑外围板块主力供地，城区土地维持高热Code of this report|7 Copyright JAVELIN土地市场概述商住用地成交成交幅数：13宗成交总建：90.69万整体楼面价：4448元/成交幅数：2宗成交幅数：5宗成交幅数：2宗成交幅数：4宗成交总建：11.82万成交总建：40万成交总建：15.87万成交总建：23万楼面价：6817元/楼面价：5640元/楼面价：2820元/楼面价：2281元/Code of thi

12、s report|8 Copyright JAVELIN土地市场商住用地城区旧改尾声供地同比腰斩，地块属性偏弱，地价跌落，土地成交额跌幅超六成2022年莆田四区供地以中小体量地块为主，成交宗数同比基本持平，新增住宅总建环比下滑59%；城区旧改趋于尾声，供地大幅收窄，供地以荔城外围板块为主，区位价值相对较低，地块属性较弱，溢价能力有限，基本底价成交，地价同比下跌11%。n 2017-2022年莆田四区涉宅用地供求走势4007000供应总建：105.44万 同比-54%35060003005000250400020030001502000100501000成交总建：90.69万 同比-59%002

13、017年2018年2019年2020年2021年2022年供应总建（万）187.65259.8266.9359.96229.78105.44成交楼面价：4448元/ 同比-11%成交总建（万）156.72140.79212.47360.83221.3690.69楼面价（元/）605741134131529150244448-2022土地成交额走势n 2017-2022年莆田四区涉宅用地溢价率及流拍率走势n2019197%秀屿区5.2513.7615.37180%12.28150%22.5650.50荔城区64.64120%34.7490%60%41%4.4828.5340%涵江区60%36%1

14、3%21.0513%12%18.1430%0%6%8.06城厢区18.420%26%16%89.8522.632017年2018年2019年2020年2021年2022年0102030405060708090100溢价率流拍率2022年2021年2020年2019年Code of this report|9 Copyright JAVELIN土地市场商住用地城区供地收窄，供地重心向外围板块转移，玉湖、城东等热点板块高溢价市区旧改趋近尾声，城厢区、荔城供地重心向外围板块转移，热点板块中，仅玉湖、城东各成交一宗小体量宅地，未来城区供地重心或将向城郊坂头片区转移，区位价值相对较低，市场认可度一般，土

15、地溢价能力一般。区域幅数总建成交金额溢价率楼面价（万）（亿元）（元/）城厢211.828.062%6817荔城54022.569%5640涵江215.874.4753%2820秀屿4235.2451%2281总计1390.6940.346%4448Code of this report|10 Copyright JAVELIN土地市场商住用地成交明细土地编号行政区板块土地用途出让面积总建面可售住宅面积成交总价成交楼面价竞得者（）（）（）（万元）（元/）PS拍-2021-27号荔城区城东住宅377347917977619775009788联发PS拍-2021-30号秀屿区高铁片区商住240243

16、984920299137003438澳德置业PS拍-2022-02号荔城区西天尾住宅254477634174711495006484厦门建发PS拍-2021-29号涵江区涵东商住55043124807106317361002892莆田市涵江区地产开发有限公司PS拍-2022-07号荔城区玉湖商住204716852361702663009676保利地产PS拍-2022-06号秀屿区秀屿老城区商住52779105558104528288002728宏凌青城PS拍-2022-08号涵江区涵江老城区商住13556338903016586502552宏羚置业PS拍-2021-24号城厢区坂头商住2355

17、46124260447402006564鼎銮置业有限公司PS拍-2022-11号秀屿区南日镇商住2815945054284993750832云海山庭PS拍-2022-12号秀屿区笏石南住宅15194395063861162001569新秀地产PS拍-2022-13号城厢区坂头住宅203495697756082404007091品骏置业PS拍-2022-15号荔城区北高商住41682104205870649200883莆田市荔城区荔隆置业有限公司PS拍-2022-10号荔城区新度商住299037176867123231003219澳德置业Code of this report|11 Copyri

18、ght JAVELINPart3商品房市场 Code of this report|12 Copyright JAVELIN商品房市场2022年莆田四区商品房市场供销齐跌，为近六年最低位；签约价格小幅上涨，供应低位，去库存为主，期末库存同比回落。2017-2022年莆田四区商品房量价走势11,66911,37311,48411,98835011,113120003009,43110000250800020060001501004000502000184278283200307270212242307294134147002017年2018年2019年2020年2021年2022年供应面积（万）

19、成交面积（万）成交均价（元/）供应量成交量均价存量134万147万11988元/391供同比销同比价同比存同比-56%-50%2%-4%备注：签约均价含精装加价Code of this report|13 Copyright JAVELIN商品房市场2022年商品房去库存为主，供求低位，各类物业类型供求比例相对稳定，受限价影响签约价格整体平稳，结构性起伏。n 2017-2022年莆田商品房年度量价走势20.0125781247212184129011219313939120251278613231127001400011420106951200015.01000010.0800060005.0

20、4000月均供应：11.2万月均成交：17.1 16.82.89.114.4 10.318.1 9.35.5 14.510.6 10.65.7 11.218.9 10.315.4 12.27.3 18.010.4 12.78.0 11.9200012.2万0.0022年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月n 近3年商品房供应结构供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）n近3年商品房成交结构100%87%83%83%100%85%89%82%80%80%60%60%40%40%20%4%3%6%6%1%11%

21、5%2%10%20%6%6%4%5%8%7%3%2%3%0%0%2020年2021年2022年2020年2021年2022年商品住宅商业办公车位商品住宅商业办公车位备注：签约均价含精装加价Code of this report|14 Copyright JAVELIN商品房年度榜单保利地产以55.44亿，成交面积38万斩获莆田商品房成交金额&面积双榜首；建发、联发以49.68亿、30.6亿&30.6万、21.7万，分列成交额、成交面积二、三名。 2022年莆田商品房成交金额T0P10企业成交金额（亿）成交均价（元/）市占率保利55.441460019%建发49.681621417%联发37.1

22、31712713%龙湖19.99180297%融创15.25195445%百宏14.64167845%正荣14.20131815%凤达6.80138612%大唐6.6591382%中南6.34194602%2022年莆田商品房成交面积T0P10企业成交面积（万）成交均价（元/）市占率保利38.01460018%建发30.61621414%联发21.71712710%龙湖11.1180295%正荣10.8131815%百宏8.7167844%融创7.8195444%大唐7.391383%莆田国投7.282853%中梁6.093003%备注：签约均价含精装加价，数据范围全口径Code of thi

23、s report|15 Copyright JAVELINPart4商品住宅市场供求双腰斩，城区维持较高市场热度，外围区域市场走冷，去化压力大。库存下跌，主要集中于低能级区域，供求量为近六年最低位，去化周期显长。Code of this report|16 Copyright JAVELIN商品住宅市场概述量价开盘存量排行榜成交量：121.09万开盘次数：18次广义存量：376万（商品住宅）成交量同比：-56%开盘套数：2813套去化周期：37月成交金额：保利51.47亿均价：12878元/去化套数：1772套狭义存量：195万成交面积：34.4万均价同比：4%去化率：63%待售+土地：181万（全口径排行）Code of this report|17 Copyright JAVELIN商品住宅市场-整体市场供地连续两年走跌，二级市场供求双腰斩，城区高价盘热销带动价格上涨外围板块受经济、大市场环境影响，去化压力大，成交低位，去库存为主，新地块入市节奏缓慢。城区热点板块受土储影响，供应大幅下滑，且多盘进入尾盘阶段，强销期项目稀缺，供求端均暴跌，城区热点板块维持较高的市场热度，主力成交，带动