【2022季报】诸葛研究院-2022年一季度房地产市场总结与展望【星球-公众号：地产研报素材】.docx

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1、2022年一季度全国房地产市场总结与展望2022年一季度全国房地产市场总结与展望诸葛找房数据研究中心出品 2022/4/12目录一、政策环境：政策暖风频吹，多城迈入松绑期2（一）中央密集发声，满足合理住房需求成调控主旋律2（二）因城施策城市扩围，松绑力度循序渐进2二、土地市场：市场低位运行，首轮集中土拍热度未起3（一）一季度土地市场维持弱势表现，成交同比跌幅近五成3（二）高流拍、低溢价并存，一季度土地成交热度逊于去年同期4（三）国央企、城投企业拿地现象延续，地方性深耕房企崭露头角5（四）首轮集中土拍表现平平，热度明显低于去年首轮6三、新房市场：复苏之路漫漫，成交继续探底8（一）新房成交失色于去

2、年同期，一线城市跌幅最小8（二）库存微降和去化周期上扬并存9（三）各大阵营房企销售均失力，TOP100中不足两成房企有拿地行为10四、二手房市场：市场局部修复，热点城市二手房恢复速度领先新房11（一）一季度百城房价稳中有涨，二手房市场预期向好11（二）成交不及去年同期，北京、成都率先回升12（三）一二线城市房价触底回升，珠三角经济圈价格涨势独占鳌头14楼市乍暖还寒，全面复苏缓缓走来一、 政策环境：政策暖风频吹，多城迈入松绑期 （一）中央密集发声，满足合理住房需求成调控主旋律2022年以来，从历次中央会议对房地产市场的表态来看，发声更为密集，针对性也更强。截止至3月底，中央层面定调房地产的重要会

3、议共有四次，多次提及满足购房者的合理住房需求，保障房地产市场良性循环和健康发展，将成为今年房地产调控的重点。同时，中央以化解当前房地产市场风险为主要任务，3月16日，六部门罕见联合表态，防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。这也表明中央对房地产行业的关注被提到相当高度，释放了积极正向的信号，也为接下来的楼市调控提供了重要的指导方向。整体来看，短期内政策以化解房地产市场风险，稳地价、稳房价、稳预期为目标，中长期来看，转变房地产行业发展方式，探索新的发展模式，促进房地产行业良性循环和健康发展。进一步完善“四位一

4、体”、租售并举的住房保障体系。图1：2022年一季度中央会议对房地产市场定调（二）因城施策城市扩围，松绑力度循序渐进今年开年以来，地方城市经历了多轮密集而紧凑的调控，并且呈现由点到面、迅速蔓延的态势。截止至2022年3月底，据不完全统计，全国有62个城市放松了房地产调控政策，并且从刚开始的三四线城市，逐渐拓展至部分二线城市。从政策重点来看，主要从放松限购限贷，降低首付比例，下调房贷利率，下调公积金首付比例，放松限售限价，购房补贴等层面展开。从城市看，郑州作为政策发布较早、放松力度较大的城市之一，3月1日发布政19条，提出了包括放宽限购、取消“认房又认贷”、推行棚改货币化安置等内容，郑州由此成为

5、今年全国首个全面放松限购限贷的城市。从政策力度看，三四线城市及部分库存压力大的二线城市放松力度相对更大，而一线、新一线城市真正释放放松信号的较少，力度也偏弱。整体来看，地方城市调控逐渐呈现松-紧结合的特征，基本面优异的一线城市及热点二线城市楼市调控仍然难言放松，尤其是实施已久的限购限贷等政策难以解除，预计接下来在房住不炒的基础上仍将从严执行。而对于一些库存压力大、市场成交乏力的弱二线及三四线城市来说，后续仍有放宽的空间。图2：出台松绑楼市调控政策城市分布二、 土地市场：市场低位运行，首轮集中土拍热度未起 （一） 一季度土地市场维持弱势表现，成交同比跌幅近五成 2022年，土地市场延续去年末的低

6、温态势，一季度启动供地的城市数量尚且不多，加之行业面仍未获明显改善，各地供地偏于谨慎，整体土地供应量明显回落，带动成交规模下行。根据数据显示，2022年一季度土地供应规划建筑面积为15143.85万，较去年同期下跌35.1%，成交规划建筑面积10858.74万，较去年同期下跌47.4%。分月来看，1-2月份受到春节假期、疫情卷土重来等因素的影响，土地供应及成交量低位徘徊，到3月份部分城市启动集中供地，带动成交规模小幅回升，但处于历史低位水平。预计进入二季度，集中供地的城市逐步增加，供需水平将会有所提升。（二） 高流拍、低溢价并存，一季度土地成交热度逊于去年同期 一季度土地市场基本呈现高流拍和低

7、溢价并存的特征。根据数据显示，一季度土拍溢价率为4%，流拍率为30.2%。从月度数据来看，溢价率逐月上升，并且好于去年末，到3月份溢价率水平升至4.49%，但仍处于近年来溢价低位区间。流拍现象逐月减少，3月份流拍率降至20%以内。一方面，一季度开启集中供地的城市处于少数，进行土拍的多为弱二线及三四线城市，土拍热度整体不高，另一方面，虽然自去年末以来信贷端频频释放积极信号，但是行业流动性压力犹存，房企资金压力缓解仍需时间，因此大部分房企在面对土拍时持谨慎态度，导致一季度整体热度不高，流拍现象增加。 随着房企融资渐获好转，加之热点城市陆续启动一轮集中供地，预计二季度土地市场热度将会较一季度回升，但

8、是在土拍规则升级以及行业面未获根本改善的情况下，整体土拍热度仍不会太高。（三） 国央企、城投企业拿地现象延续，地方性深耕房企崭露头角受到行业整体观望情绪较浓以及房企资金面未获明显改善的影响，一季度土地市场表现冷淡，延续了去年末的较低行情，根据数据显示，TOP100房企土地成交金额为2272亿元，较去年一季度下跌近60%，TOP10房企成交金额为1033亿元，较去年同期下跌50%。在重点城市尚未启动集中供地以及行业面未获明显改善的情况下，房企拿地较为谨慎，并且拿地房企多以国央企为主。从一季度房企拿地来看，上榜房企与去年同期相比有明显差异，其中，TOP3房企变化不大，绿城中国仍然位居榜首，华润置地

9、由去年一季度的TOP7跃居TOP2，建发地产稳居第三，保利发展由去年的TOP2降至第7位。值得关注的是，今年一季度上榜房企出现了很多“新面孔”，其中包括北京兴创投资、成都城投置业、徐州新城国有资产经营、城建发展、福州新区开发集团等为主的国央企和地方城投企业，还有一些地方性深耕企业现身，如伟星房产、容翔房产等。（四） 首轮集中土拍表现平平，热度明显低于去年首轮截止至3月底，22城中有18城公布了首轮集中供地计划，共有449宗地块参与出让。其中有8城完成了首场土拍，分别为北京、青岛、成都、福州、厦门、武汉、重庆、合肥，成交地块146宗，规划建筑面积为1172.2万，平均溢价率为5%。整体来看，土拍

10、热度一般，与去年首轮集中土拍中14.7%的溢价率相比仍有差距，但高于去年第三轮土拍溢价水平。表明市场信心有所修复。自去年四季度以来，政策端频频释放正向信号，房企融资环境渐获改善，但是房企流动性压力犹存，行业端尚未有明显复苏信号，多重因素下，房企拿地意愿并不强，预计下轮集中供地仍以稳为主。 从已经举行土拍的城市来看，溢价率最高的为合肥，为11.2%，其次为厦门，溢价率为6.8%，重庆、成都位居第三、四，溢价率分别为5.4%和4.6%。北京作为今年首个举行一轮土拍的城市，溢价率为4.5%，整体土拍热度平平。从成交量上来看，大部分城市低于去年首轮土拍，只有厦门一城高于去年，厦门今年首轮放出10宗地块

11、，较去年多出一倍，可谓是诚意满满，其中9宗成功出让，且2宗地块到达最高限价+摇号成交，整体溢价率升至近7%，较去年第三轮热度明显上升，但较去年首轮热度仍不及。整体来看，本轮土拍呈现以下几个特征：首先，在土拍规则上，今年首轮土拍为了提振市场信心、提升房企拿地意愿，土拍规则也做了一轮优化，在溢价率限制等方面均较去年有所放宽。第二，从地块供应上，多城今年首轮放出的地块较去年同期有所缩减，呈现出“少而精”的特征，也是为了增强房企的拿地意愿。第三，从土拍结果来看，首轮土拍热度表现一般，较去年同期有所不及，究其原因，一方面是房企资金面偏紧的状况仍未获明显改善，拿地意愿不强，另外，还有多个热点城市尚未开启土

12、拍的影响。（注：数据截止至2022年3月31日）三、 新房市场：复苏之路漫漫，成交继续探底 （一） 新房成交失色于去年同期，一线城市跌幅最小进入2022年，一季度新房市场成交未有明显起色，成为近五年同期的次新低，仅高于2020年一季度成交量，较去年一季度成交下跌近四成。根据诸葛找房数据研究中心监测60城数据来看，2022年一季度新房成交6853.08万，同比下跌39.81%，较2020年一季度上涨25.3%。分等级城市来看，一线城市成交777.97万，同比下降35.3%，二线城市成交4794.6万，同比下降41%，三四线城市成交1280.51万，同比下降37.6%。其中，一线城市跌幅最小，二线

13、城市跌幅最大。预计在下半年一线城市有望率先触底回升。 （重点60城包含：北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、南京、武汉、大连、厦门、宁波、无锡、沈阳、青岛、郑州、石家庄、长春、徐州、中山、南宁、昆明、潍坊、成都、苏州、西安、长沙、东莞、福州、济南、南昌、合肥、呼和浩特、兰州、贵阳、西宁、银川、温州、北海、唐山、扬州、佛山、连云港、汕头、珠海、安庆、泉州、九江、赣州、平顶山、襄阳、岳阳、泸州、南充、舟山、泰安、湖州、泰州、芜湖、绍兴、肇庆。下同)（二） 库存微降和去化周期上扬并存 2021年新房库存呈现微降态势，主要是供应量缩减，与此同时，一季度受到春节假期以及市场信心尚未恢复的影响，整体去化表

14、现不佳，导致去化周期有所拉长。根据诸葛找房数据研究中心监测的25城数据显示，截止至2022年3月份，监测25城库存量达到21709万，环比微降0.1%，同比上涨3.8%。去化周期为11.4个月，较上月增加0.7个月，较去年同期增加2.1个月。(25城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、昆山、常熟、湖州、江阴、芜湖、张家港)（三） 各大阵营房企销售均失力，TOP100中不足两成房企有拿地行为今年一季度，虽然从中央到地方频频释放积极信号，但是短期内行业环境尚未获得明显改善，尤其是房企端，流动性压力犹存，从销售层面来

15、看，一季度房企销售面积普遍下滑，各大阵营房企销售总体量均低于去年同期水平，跌幅在30%以上。究其原因，一方面，一季度适逢春节假期以及全国多城疫情卷土重来的影响，销售端表现不佳，另一方面，在市场观望情绪较浓、行业信心仍未明显恢复的背景下，房企推盘积极性不高，导致整体销售情况不甚乐观。具体来看，销售面积TOP10房企同比跌幅最小，销售面积较去年同期下降33.7%，包括碧桂园、万科、融创、保利等在内的头部房企，这部分房企在资金实力和品牌影响力方面都有较强的优势，在行业下行压力下也更有抵抗力。其次为TOP31-50的中部阵营房企，同比下降46%，TOP51-100的中小房企同比跌幅最大，较去年同期下降

16、53.4%，在行业加速调整的背景下，中小房企想要生存下来更加艰难，甚至面临着优胜劣汰的命运。与此同时，依赖于高杠杆、高负债扩张模式的房企，尤其是三道红线踩线严重、当前债务情况不容乐观的房企未来发展的风险性和不确定性加大。从销售面积TOP100的拿地情况来看，一季度百强房企的拿地行为明显减少，TOP100中仅有15个房企拿地，占比不足2成。尽管3月份以来包括北京在内的部分城市启动首轮集中土拍，但是百强房企整体表现较为谨慎，鲜有拿地举措，仅有中国中铁、华润置地、中国铁建、保利发展等少数房企拿地，可以看出的是多以国央企背景出身的房企为主。行业面未见明显好转，市场观望情绪仍然存在，传递至土地端，房企拿

17、地行为更显理性。四、 二手房市场：市场局部修复，热点城市二手房恢复速度领先新房 （一） 一季度百城房价稳中有涨，二手房市场预期向好 2021年底随着政策面频频释放利好信号，加之房地产信贷环境适度放宽，市场信心小幅提升，进入2022年，二手房市场延续去年末的热度，市场均价稳中有升。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月百城二手住宅市场价格为15728元/，环比上涨0.21%，同比上涨1.03%。一季度平均市场均价为15710元/，累计上涨0.45%。分月度来看，1月份市场均价较去年末继续上扬，2月份受到春节假期以及疫情反复因素影响下，小幅回落至15695元/，3月份止跌转升，达到一

18、季度最高水平。从涨跌城市来看，2022年一季度百城中房价累计上涨的城市有45个，累计下跌的城市有55个。分季度涨跌幅来看，2022年一季度百城房价累计涨幅达0.45%，高于去年同期的0.27%，二手房市场稳中向好。 （注：红色代表上涨城市，绿色代表下跌城市）（二） 成交不及去年同期，北京、成都率先回升 整体来看，今年初二手房成交延续去年末态势，受到春节假期以及疫情反复等因素影响，成交热度一般，较去年一季度仍有差距。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度重点10城二手房成交17.4万套，较去年同期下降42.3%，较2020年一季度上涨23.1%。从单月成交来看，3月份达年内成交量

19、峰值，成交6.8万套，环比上涨57.1%，同比下跌46.4%。展望后市，随着多城出台松绑楼市的调控政策，涉及放宽公积金贷款、首付比例下调、限购限售放松等多方面，市场信心有望逐渐恢复。 注：10个重点城市包括北京、上海、深圳、广州、杭州、青岛、苏州、南京、厦门及成都分城市来看，10个重点城市中，成都、北京一季度二手房成交同比上涨，其余8城成交量同比均下滑。其中，成都同比涨幅最高，2022年一季度二手房成交3万套，同比上涨205.5%，其中成都3月成交破1.3万套，创近三年单月新高。主要是由于去年信贷端趋严，加上二手房指导价的发布，压抑了部分市场需求的释放，今年以来，银行降息、放款速度加快，大量需

20、求集中释放。其次为北京，一季度成交3.6万套，同比上涨2.6%，位居同比涨幅第二。成交下跌城市中，深圳跌幅最大，同比下跌超80%，二手房成交显著下滑，深圳二手房指导价效应显著。其次为青岛，二手房成交4687套，同比跌幅超7成。与新房市场对比来看，环比方面，超过半数城市二手房成交环比高于新房，尤其是上海、广州、苏州等城市，从同比来看，成都和北京二手房成交同比实现转正，二手房恢复速度领先于新房市场。多数城市同比仍在负区间徘徊。 （三） 一二线城市房价触底回升，珠三角经济圈价格涨势独占鳌头 进入2022年一季度，一线和二线城市市场均价全部转涨，三四线城市仍然保持下滑态势。其中一线城市累计涨幅领跑，一

21、季度累计涨幅为2.5%。一线城市率先触底回升。其次为二线线城市，一季度累计上涨0.3%；三四线城市房价仍在下行周期，累计下跌0.1%，人口基础差、经济活力低的弱点加速暴露。各等级城市将会加速分化，一线和优质二线城市率先结束下跌行情，在接下来的二三季度涨势可观。从各大经济圈市场价格走势来看，2022年一季度珠三角房价以累计涨幅1.7%位居各大城市群之首，其次为海峡经济圈，累计涨幅为0.7%，长三角经济圈累计涨幅为0.6%，位居第三。珠三角经济圈的东莞、广州、深圳、湛江等城市一季度涨幅可观，带动整体房价涨幅居首。与此同时，东北城市房价累计下跌0.6%，位居跌幅首位，东北城市一季度受到疫情的影响较大

22、，加之产业结构失衡等影响，人口流出严重，房地产市场逐渐失去活力；其次为中部城市，累计跌幅为0.3%。 展望后市，随着政策面频频释放正向信号，出台松绑楼市调控政策的城市将继续扩围，信贷环境也将适度放宽，预计市场端在今年年中有望迎来明显改善。分城市来看，一线城市及部分热点二线城市将有望率先触底回升，并且从当前来看一线城市已经出现复苏迹象，接下来市场将会继续修复。同时，从新房和二手房市场来看，二手房市场恢复速度或将领先于新房市场，由于去年以来针对二手房的政策频频加码，二手房市场表现逊色于新房，积压的需求有望在今年得到释放。从土地端来看，随着接下来二轮集中土拍的开启，大量优质地块被放出，将带动成交量回升。今年首轮集中土拍的热度较去年同期明显不足，预计接下来的二轮集中土拍热度将会高于一轮，但是受到政策严控以及房企资金面趋紧等影响，预计整体热度也不会太高。-17-地址：北京市朝阳区德元九和大厦1005 商务合作：shangwu