HX2022绍兴楼市年报.doc

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1、国际形势多变，疫情反复，经济不景气下多头需求相继萎靡，一二级市场同步走低20221231华星研策出品目录0102复盘 2 0 2 2洞察 2 0 2 3PART ONE复 盘 2022复盘 2 0 2 2 年的楼市，多头需求相继萎靡，一二级市场同步走低政策回顾1松绑转刺激，阶段性大招制造救市窗口上半年以限制政策松绑为主，6-8月跟随性利率与购房门槛下调，10月后官方开启降价通道刺激期（10-12月）【核心内容】：网签备案由95折可至9折（10月）；柯桥二手房带押过户（11月）；柯越毛坯入市（12月）；延长政策时效，二手房可使用房票（12月）；三区房票共通（预计明年）【核心内容】：公积金额度调整

2、（3、6、7月）；房票（6月）；契税补贴（6月）；首付二成（7月）；利率下调（5、8月）【核心内容】：二手房价格恢复显示（3月）；限跌令（3月）；过渡期取消限购（5月）；放开限售（5月）；土拍双限取消（5月）（6-8月） 松绑期（3-5月）土拍回顾12三区土拍严重缩水，量缩7成，价跌2成超6成宅地底价成交，近7成宅地实际楼面价不足1万/，且无土地“封顶后，竟配建”21-22年绍兴土地成交情况40359.3740030303001920200116.581010000 计容面积宗数三区土地成交量对比2021年2022年359万 -68% 117万21-22年绍兴成交土地数量80604020021

3、年大市21年市三区22年大市22年市三区 溢价土地 0溢价土地三区溢价土地占比2021年2022年77%-40% 37%21-22年市三区土拍价13000120001100010000900020212022 起拍价 成交价三区溢价率对比2021年2022年24%-19%3%土拍回顾23城区零星供地，镜湖全年无土拍受去年高价地与今年市场低迷环境影响，房企和政府对于土地价格的博弈仍持续2核心地段政府难降起拍价（崩盘风险）17139去年多宗高价地影响14186101611房企不愿高位接替站岗（滞销风险）1253715房企拿地意愿度低148市三区核心区供地极少2022年市三区土拍分布2022年镜湖0

4、供地镜湖：2019年（13宗）2020年（13宗）2021年（7宗）土拍回顾34趋向本土内部消化，外部房企销声匿迹行业规模锐减，周边例如杭甬市场安全度更高，故城投系&本土房企为今年托底的绝对主力21年市三区土地竞得数量TOP10排名房企地块数计容面积1城投系483.52万科328.83保利231.14华鸿224.95祥生218.86深石&日月城28.57阳光城&勤业122.08金辉121.99众安&日月城121.210万固115.322年市三区土地竞得数量TOP10排名房企地块数计容面积1城投系322.42金昌118.43大通112.84三花110.05康业19.46卧龙16.57元垄14.9

5、8远亚14.79金志根(个人)14.110绍兴鑫和14.1全年市三区共拍卖19宗土地8宗地块有2家及以上房企参加平均参拍房企：1.6家最高参拍房企：4家城投系&本土房企霸榜其他本土房企基本各成交1宗成交计容面积锐减住宅回顾15地王入市价虚涨8%，市场低迷量实跌56%市三区供应/成交均腰斩，受地王入市影响，整体备案价格相应走高绍兴市三区商品住宅17-22年年度供求量价走势7002300725000212076001922220000500170551018亿14610400911亿1500030010183506.7529.810000429.4200478.8385.9434亿50001001

6、88.60283.2431.1453.3613.0475.1194.20201720182019202020212022 商品住宅供应量（万方） 商品住宅成交量（万方）销售均价（元/平）供应量同比-59%住宅成交量同比-56%2022年均价同比+8%住宅回顾26暗开/续销为主，半数项目去化率不足1成全年去化率24%，仅3项目去化8成以上，同时板块间分化明显，镜湖次数最多但去化率排尾位302520151050市三区全年开盘/加推项目去化率分布绍兴市三区各板块去化率上虞城东100%1次柯桥柯北56%1次上虞城西45%4次上虞城北42%5次上虞城南38%4次越城城西25%4次越城高铁新城18%1次越

7、城袍江13%8次柯桥坂湖10% 1次柯桥柯岩8%2次越城镜湖8%13次越城则水牌7%1次越城城南5%1次0%20%40%60%80%100%120%住宅回顾37市场低迷叠加蓄客惨淡，开盘节点一推再推柯桥/越城相邻批次领证时间翻倍增长；首开项目蓄客时间长达4-5个月，甚至延长至明年越城区柯桥区上虞区各批次领证间隔各批次领证间隔各批次领证间隔2022年2022年2022年4.8个月5.5个月3.2个月+109%+112%-14%2.3个月2.6个月3.7个月2021年2021年2021年住宅回顾48刚改依旧为主力，高改占比小幅提升110以下刚需产品约占4成，120-140改善产品约占3成，160以

8、上高改产品约占2成成交面积段2019202020212022（）90以下16%13%11%10%90-1008%9%13%13%100-11010%16%14%14%110-12013%11%13%9%120-13020%19%17%17%130-14012%9%11%10%140-15010%8%6%7%150-1602%3%3%3%160-1804%5%5%6%180-2002%2%2%4%200以上4%4%5%7%110以下较去年下降1%占比37%110-120较去年下降4%120-140较去年下降1%占比27%160以上较去年上升5%占比17%住宅回顾59高总价占比微增，但300万是主

9、流分水岭300万以下目前仍占7成，其中150-250万为目前成交主力，500万以上占比逐步上扬成交总价段2019202020212022（万元）100以下16%10%9%9%100-15025%22%17%13%150-20024%24%21%17%200-25015%17%18%19%250-3007%9%13%12%300-3505%6%6%7%350-4003%4%4%6%400-4501%3%4%5%450-5001%2%2%3%500-5500%1%1%2%550-6001%1%1%2%600-8001%1%2%3%800以上1%1%2%2%200万以下较去年下降8%占比39%200

10、-300万较去年持平占比31%300-500万较去年上升5%占比21%500万以上较去年上升3%占比9%住宅回顾610大盘叠加红海竞争，镜湖去库存不明显镜湖去库存幅度仅10-15%，坂湖/瓜渚湖/袍江/滨江新城受供地影响，库存增幅大2022年底市三区板块库存分布钱杨柯北坂湖镜湖袍江外围瓜渚湖镜湖北镜湖镜湖西柯岩核心则水牌城北城西迪荡湖老城城东福全会稽山城南兰亭滨海新城皋埠上虞杭州湾经济技术开发区高铁新城城北 城东滨江新城老城东关街城南道无库存20万方以下20-40万方40-60万方60万方以上各板块22年底对比21年底存量变化率上虞城东会稽山杭州湾经济开发区越城城东上虞城北则水牌越城城南生态园

11、区迪荡湖滨海工业区镜湖西降幅10-30%柯北柯岩镜湖核心镜湖北越城城西滨江新城上虞城南袍江钱杨瓜渚湖滨海新城 涨幅TOP3坂湖100%50%0%-50%-100%住宅回顾711实景展示比拼愈演愈烈，品牌房企各显身手售楼处示范区比拼是基本操作，实景的透明化展示正在内卷化上演中海铂隽龙湖金帝天汇万科湖珀隐秀奢装实景地库实景园林景观工艺工法间住宅回顾812房票政策内卷严重，但救市效果仍不乐观客户对期房的价格和质量信心不足；政府拆迁推进力度有限；房企也存在兑现观望越城40/人保底1+40%补贴柯桥50/人保底1+35%补贴上虞1+30%+X%（房企自定）补贴住宅回顾913多维度以价换量，实际降幅较去年

12、超2成95折底线不复存在，房企（特殊房源、送车位、赠送返现），政府（毛坯新政、特价房）毛坯新政楼幢做大价差工抵房、房票可8-85折10月房博会9折房源政府以价换量房企黄金、家电龙珠、返现12月房产夜市9折房源多数项目普遍送1-2车位住宅回顾1014投资客折价逃离，挂牌激增挤兑新房市场新房品质乱象、价格持续阴跌；次新房挂牌量增加；挂牌基础上折价10%能成交4.003.503.002.502.001.501.000.500.0021年至今市三区一二手房成交套数比新房/二手房12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 22.1 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 21.1板块项目

13、总套数链家成交挂牌率成交率挂牌套数套数袍江金地艺境17843043817%13%卧龙银湖湾61862210%3%镜湖光明海樾府18992601414%5%城南大家阳光里10711601615%10%柯西都市阳光花园6291572025%13%杨汛桥永利天桥府7161771425%8%目前挂牌率10-25%，但是成交率在5-10%后市更多项目的入市只能加剧抛售踩踏PART TWO洞 察 20238 大维度研判真实价格水平，洞察各板块的危与机宏观趋势行业认知有望企稳，筑底后利于信心恢复观望点1政策底在哪？观望点2价格底在哪？观望点3品质保障在哪？二十大、中央经济会议稳地产、保交付、支持自住改善需求

14、华星解读：以稳为主，市场差继续松，市场回温，逐步紧疫情放开专家预计，1月迎来高峰期，3月发病率降低，5月基本结束华星解读：节点意义，疫情结束，经济或将迎来报复性反弹房地产三支箭保交付同时，舒缓品质房企的资金压力华星解读：品牌房企烂尾现象基本避免，但各城市资金分配仍有轻重短期趋势信心修复仍需时，短期局势扭转难度大现象1市场标杆城市现象2政策标杆城市上海：触发积分概率逐渐下降，降至28.57%；积分分数在变低，高分楼盘减少。杭州：新房市场，限价下整体稳定，但外围流摇板块在增加；二手房市场，新政利好基本出清，量价热度持续下滑。杭州11.12，放松限贷杭州无房、贷款已结清的再购房贷款政策按首套执行，二

15、套房最低首付比例降至40%。成都11.17，放松摇号首开双限地、200平以上、认购比2以内等房源不再公开摇号。成都11.18，放松限购锦江等12区统一为限购区，具备任一区资格均可购房。西安11.19，放松限售对西咸新区沣东新城上林街道等部分街镇不再列入限售范围。年度关键词 持续回调探底 研判1：越城区镜湖高竞争下，或成集中回调区进而向外影响，重构越城价格体系8大维度衡量流速指数存量指数房企结构指数竞争格局指数价格稳定度渠道费用指数二手房指数现房指数城建利好指数 越城区各板块价格稳定度一览表 滨海新城价格板块在售价预测价价差稳定度（元/）（元/）（元/）老城核心28000-3300028000-

16、33000持平稳定度最高公共服务区（镜湖）30000-3500030000-35000持平迪荡湖3000030000持平站前活力区科教文化区镜湖外围文创休闲区城西环湖湖东核心区发展区公共服务区城北老城城南袍江北/马山袍江袍江东南则水牌东湖镇迪荡湖皋埠城东南会稽山大幅度跌中等跌幅微跌基本稳定稳定度最高无项目城东南/19000-21000持平基本稳定科教文化区（镜湖）2100020000-21000持平/微跌城西1680016000-17000持平/微跌镜湖湖东（镜湖）2100020000-21000回调1000微跌站前活力区（镜湖）19000-2000018000-19000回调1000城南23

17、000-2500022000-24000回调1000皋埠1650015000-16000回调500-1000滨江新城1430012000回调2000中等跌幅则水牌2100018000-19000回调2-3000袍江1900016000-17000回调2-3000大幅度跌文创休闲区（镜湖）25000-3000023000-25000回调2000-5000稳定度最高板块1首位度高&竞争差异化，豪宅价格整体稳健外在属性：地段、配套首位度高/竞争强度相对弱；内在属性：实力房企背书，价格稳定 配套首位度高能外，豪宅项目多为实力房企操盘 历史文化首位度高，央企华润自带近10万方商业镜湖公共服务区老城中海铂

18、隽奥体中心市政府TOD商业中心屹男半岛中心 镜湖核心2.0元垄镜庐镜湖核心1.0（无项目）在售中交春风十里待售护城河元培中学城市府山广场公园华润润樾山在售待售稳定/微跌板块2深度以价换量后，品质现房或成破局关键此类板块客户共性：一方面是价格与优惠层面的观望，另一方面则是交付品质层面的担忧滨海新城站前活袍江北/马山力区环湖湖东科教文核心区发展区镜湖化区袍江外围文创休公共袍江东南闲区服务区则水牌东湖镇城西城北迪荡湖皋埠老城城东南城南会稽山1多为外围板块，泛地缘客户需求固定共2经过深度以价换量后，新房价格逼近次新房性3品质刚需定位为主，辅助部分改善产品项目预计项目预计交付时间交付时间荣安中央公园20

19、23年底湖东三期樾庭2023年10月站前美的云筑2024年6月四期铂庭2024年6月发展区活力区美的君兰锦绣2025年6月五期臻庭2025年6月三盛汝悦璟园2023年6月城南和樾府C、D地块2023年底科教黄酒小镇雲树湾2024年上皋埠樾芯城2023年6月黄酒小镇汀澜湾2023年底文创区黄酒小镇映兰园2023年底 非准现房：品质呈现同时，市场信心恢复是关键中等跌幅板块3竞争加剧，价格面临2-3千的跳水风险价值梯度：湖东则水牌袍江，袍江价格或将回落至次新房/去年新房水平 3项目在售（32万方），4项目待售（32万方）价价格跳涨：1.9-2.1w/，环比涨30%华德云樾高层湖东卧龙地块袍江洋房+排

20、屋现价：2.1w预判：2w星尚禧悦洋房+排屋洋泾湖13号地块则水牌现价：2.1w预判：1.8-1.9w袍江金辉观澜云庭高层+洋房勤业锦上高层+洋房中交朗清园叠墅+排屋在售待售格发展缓慢：重点发展产业，两湖区域进度慢跳水竞争加剧：7大项目/64万方存量/周期12年逻辑 上游分流：湖东与则水牌宜居配套规划更优 参考价格：去年新房与当前次新房价格1.4-1.7w/项目装修情况2022年价格中梁赞成首府毛坯15000-17000元/次新房卧龙银湖湾全装16500-17500元/绍兴艺境全装14000-17000元/中冶梧桐园均有14000-17000元/项目装修情况2021年价格新房世纪晨光全装140

21、00-14500元/华锦江樾府全装16000-16500元/大幅度跌板块4以价换量要果断，但未来补涨机会仍大现状不成熟叠加红海竞争，建议果断回调价格跑量，同时板块配套能级高，后期补涨机会大 板块内9大项目存量84万方，去化周期10年（近12个月）镜湖文创休闲区美好之城镜湖核心3.0和光屿湖湖珀隐秀人民万科凤6医院臻境观邸翠湖隐秀龙湖天街富春山居万科安澜 龙湖天汇奥体二号线中心市政府（预计2023年开通）TOD商业中心镜湖核心2.0镜湖核心1.0（无项目）在售待售区域现状不成熟，缺乏优质学区当 前品质刚改面临红海竞争下的价格战劣 势高端改善面临其他板块的需求分流地铁明年开通，凤林北迎TOD契机 配 套医院明年交付，有望形成人气中心 契 机明年预测当前在售毛坯2.3-2.5w/精装2.5-3w/局部精装2.3-2.5w/滨海新城站前活力袍江北/马山区环湖湖东核心区发展科教文化区区袍江镜湖外围公共袍江文创休闲东南区服务区则水牌东湖镇城西城北迪荡湖生态园老城城东南城南会稽山越城区价格金字塔 第一梯队 2.8-3w+水平 第二梯队 2-2.5w水平 第三梯队 1.5-2w水平 第四梯队 1-1.5w水平研判2：柯桥区多为本土龙头控盘价格虚高虽竞争压力可控，但流速缓慢8大维度衡量