江西省城市更新规划编制指南（试行）2022年10月.docx

《江西省城市更新规划编制指南（试行）2022年10月.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江西省城市更新规划编制指南（试行）2022年10月.docx（36页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、江西省城市更新规划编制指南（试行）江西省住房和城乡建设厅2022年10月目次前言.21范围.32规范性引用文件.33术语和定义.34总体要求.44.1总体目标.44.2规划定位.44.3编制原则.44.4规划层次.44.5编制方法.55城市更新规划.55.1一般规定.55.2主要编制内容.55.3技术要点.76城市更新行动计划.116.1一般规定.116.2主要编制内容.126.3技术要点.147城市更新项目实施方案.197.1一般规定.197.2主要编制内容.197.3技术要点.218成果要求.228.1成果构成.228.2表述要求.228.3成果格式.22附录A城市更新规划成果目录参考模板

2、.23附录B城市更新行动计划成果目录参考模板.27附录C城市更新项目实施方案成果目录参考模板.331江西省城市更新规划编制指南1范围本指南适用于江西省市、县开展城市更新行动规划编制工作。各地可结合实际，制定适合本地要求的操作细则，细化和补充相关内容要求。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。赣府字202152号江西省人民政府住房和城乡建设部建立城市体检评估机制推进城市高质量发展示范省建设实施方案赣办发202225号江西省城市功能与品质

3、再提升行动方案赣城高发办20225号关于开展2022年城市体检工作的通知3术语和定义3.1城市更新行动UrbanRenewalAction城市更新泛指对城市建成区城市空间形态和功能进行可持续性整治提升的活动。城市更新行动则是国家“十四五”规划作出的重大决策部署，其内涵主要包括优化布局、完善功能、提升品质、管控底线、提高效能、转变方式六个方面。3.2城市更新规划UrbanRenewalPlan是对城市建设发展作出的战略性、综合性安排部署。依据国民经济和社会发展规划和相关政策，与相关规划相协调，确定城市更新行动的目标策略和重点任务，提出重要更新专项和重点更新片区的更新目标、策略、重点任务等，并划示

4、重要更新专项的位置、重点更新片区的范围，指导城市更新行动计划编制。其成果是政府指导实施城市更新行动以及审批、核准重大项目，安排政府投资和财政支出预算，制定相关政策的重要依据。3.3城市更新行动计划UrbanRenewalActionPlan是细化落实城市更新规划、统筹谋划项目实施作出的工作安排。划定重要更新专项和重点更新片区的范围界线，制定城市更新行动目标指标、主要任务、重点项目。其成果用于政府决策参考和指导城市更新项目实施方案编制。33.4更新专项UrbanRenewalSpecialProject是指城市更新行动的若干主要方面、重点领域的展开、深化和具体化，如：城市生态修复和功能修补、历史

5、文化保护、居住社区建设、新型城市基础设施建设、城镇老旧小区改造、防洪排涝设施体系建设等；更新专项须符合城市更新规划的总体要求，并与相关部门专业规划相衔接。3.5更新片区UrbanRenewalArea是指城市建成区内具备城市更新价值，并在综合考虑布局、功能、品质、底线、效能、方式等因素的基础上，为便于城市更新行动底线管控、统筹城市更新项目生成和各类资源配置，实现可持续发展而划定的相对成片区域。3.6城市更新项目实施方案UrbanRenewalProjectImplementationScheme是以城市更新项目为对象编制的实施方案，是对项目规划、建设、管理、运营等环节作出的具体部署，作为指导项

6、目实施的重要依据。4总体要求4.1总体目标以满足人民群众日益增长的美好生活需要为根本目的，加快转变发展方式，强化对城市更新行动的规划引领，转化运用城市体检评估成果，积极稳妥实施城市更新行动，实现城市功能品质提升和城市高质量发展建设，建设宜居、韧性、创新、智慧、绿色、人文城市。4.2规划定位城市更新规划是城市更新行动领域的纲领性、操作性指导文件，是指导转化运用城市体检评估成果、提升城市功能与品质和推动城市高质量发展建设的重要依据，分层次构建城市更新规划体系，并与相关规划相协同。4.3编制原则编制城市更新规划，应遵循“以人民为中心”的发展理念，坚持系统统筹、因城施策、禁止大拆大建、底线管控、量力而

7、行、稳妥有序的基本原则，发挥城市更新规划的统筹引领作用，把精心规划、精致建设、精细管理、精明增长的理念贯穿城市更新全过程各环节，推动实施城市更新行动。4.4规划层次4一般分为城市更新规划、城市更新行动计划、城市更新项目实施方案三个层次。其中，设区市按三个层次编制城市更新规划，可根据需要编制区级城市更新规划或行动计划；县（县级市）可根据实际情况，将城市更新规划、城市更新行动计划合并编制。4.5编制方法坚持城市体检评估先行，问题导向、目标导向和需求导向相结合，以城市更新行动谋划和项目策划为纲，注重实施性。图1城市更新规划编制技术总体框架5城市更新规划5.1一般规定5.1.1范围与期限规划范围为市、

8、县中心城区城镇开发边界范围；规划期限与国民经济和社会发展规划保持一致。5.1.2编制组织与程序5.1.2.1编制组织市、县人民政府组织编制城市更新规划。由市、县住房和城乡建设主管部门牵头，会同相关部门协同推进具体编制工作；规划成果报同级人民政府审批。其中，国家、省级城市更新试点城市的规划方案论证须由省住房和城乡建设厅组织。5.1.2.2编制程序主要包括现状调查、规划编制、方案论证、规划公示、成果报批、规划公告等。5.1.3编制要求城市更新规划应依据国民经济和社会发展规划，遵循国土空间规划刚性管控的相关要求，衔接相关专项规划，结合“五年一评估”，转化运用城市体检评估成果，明确城市更新目标、重点、

9、单元等总体安排，提出存量资源统筹利用的指引要求。结合“一年一体检”，针对城市体检发现的短板问题，制定行动计划，建立项目库，明确实施时序，指导城市更新项目实施方案编制。5.2主要编制内容5.2.1背景分析（1）城市更新规划背景。简要概述城市更新规划编制的背景、目的和意义。（2）政策导向分析。分析国家、省、市或县层面城市更新相关政策对实施城市更新行动的指导要求。5（3）城市更新行动基础。综合分析城市发展现状、阶段特征和发展趋势，总结城市更新行动取得的成绩以及典型的经验做法。（4）相关规划分析。分析国民经济与社会发展规划、国土空间规划、相关专项规划等对城市更新行动提出的相关要求。5.2.2现状问题5

10、.2.2.1城市体检分析遵循城市体检评估路径方法，充分运用城市自体检、第三方城市体检和社会满意度调查成果，针对城市体检评估反映的城市问题，系统分析、分类梳理，识别问题的空间分布和影响程度。5.2.2.2深化现状调查采取基础资料收集、部门座谈、实地踏勘、问卷调查以及对标城市横向比较等多种方式开展现状调查，全面掌握城市更新行动需求。5.2.2.3主要问题诊断综合城市体检分析和深化现状调查结论，分类分区相结合，诊断城市更新规划建设管理存在的主要问题，剖析问题产生的根源。5.2.3目标策略5.2.3.1更新目标依据国民经济和社会发展规划，分阶段落实国土空间规划，衔接相关专项规划、重大重点项目计划、市县

11、相关工作部署等，根据城市发展阶段和特征，制定城市更新规划总体目标，提出优化布局、完善功能、管控底线、提升品质、提高效能、转变方式等方面的分目标。5.2.3.2更新指标基于城市社会经济发展实际和阶段性发展目标，制定体现实施城市更新行动建设成效、可量化的指标。5.2.3.3更新策略（1）战略导向。以问题导向、目标导向和需求导向相结合，制定整体城市更新行动战略，提出城市更新行动的纲领和核心方向。（2）分类更新策略。结合城市体检查找的短板弱项和城市资源要素特征，围绕优化布局、完善功能、管控底线、提升品质、提高效能、转变方式六个方面提出系统性分类更新策略。（3）分区更新策略。结合更新需求或行政边界等提出

12、策略分区，根据分区不同职能和特征提出综合性分区更新策略。5.2.4重点任务5.2.4.1优化布局包括协调山、水、城关系，优化城市空间、用地、产业结构，推动中心城市多中心、组团式发展，开展城市生态修复，促进城市与自然融合共生等。5.2.4.2完善功能6包括加快城市基础设施和公共服务设施更新改造，完善城市交通系统，提升城市服务和安全韧性水平等。5.2.4.3管控底线包括对城市密度、强度、特色风貌、安全韧性等划定底线，限制城市高强度无序扩张，严格管控建设超高层建设，防止大拆大建等。5.2.4.4提升品质包括加强城乡历史文化保护和城市风貌管理，加强城镇老旧小区改造和完整居住社区建设，推进城市适老化建设

13、改造和既有建筑改造，增加和提升城市公共开放空间，满足人民高品质生活需要等。5.2.4.5提高效能包括充分运用新一代信息技术，加快新型城市基础设施建设，推进智能市政、智慧社区、智能建造、智慧城管，提升城市运行管理效能和服务水平等。5.2.4.6转变方式包括落实城乡建设领域碳达峰碳中和目标任务，转变由房地产主导的增量建设方式，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新行动可持续模式等。5.2.5行动指引5.2.5.1专项更新行动指引识别出城市更新行动的重要类型，划示重要更新专项的空间范围或位置；根据整体更新目标战略和分类更新策略，针对重要更新专项的问题、需求导向，结合江西省城市功能与品质再提升行动

14、方案部署，提出专项更新行动的目标、策略、重点任务，建议重大支撑项目包。5.2.5.2片区更新行动指引识别出城市更新行动的重点区域，划示重点更新片区的空间范围；根据整体更新目标战略和分区更新策略，针对重点更新片区的问题、需求导向，提出重点更新片区的更新目标、策略、重点任务等。5.2.6保障措施针对市、县统筹层面，根据实际在建立健全政府统筹、条块协作、部门联动、分层落实的工作机制以及规划编制和传导、制定地方性法规等方面提出规划实施的保障措施要求和方向性建议，具体措施由相关部门制定。5.3技术要点5.3.1城市调查和分析5.3.1.1调查对象和方式收集城市更新行动相关现状和规划资料，并结合重点内容开

15、展专题调研，通过座谈交流、问卷调查、现场踏勘、大数据分析等方式，听取相关部门规划设想和建议。5.3.1.2基础资料收集7指标城市体检评估成果更新对象与区域识别中小学服务半径覆盖率（%）序号目标内容指标名称现状值合理值问题程度1优化布局（5项）山水城格局*区域开发强度（%）2城市结构*组团率（%）3城市生态廊道达标率（%）4生态修复生态岸线率（%）5黑臭水体整治完成率（%）表5.2城市体检评估成果空间分析和转化对照表示例8基础资料收集应包括社会经济、城市规划建设管理等，并注重资料的全面性、准确性、时效性。主要包括：（1）城市人口、经济和产业、用地和建筑、城市生态和功能、历史文化和城市风貌、居住社

16、区、新型城市基础设施、城镇老旧小区、城市防洪排涝等方面基本情况；（2）省、市、县相关政策方针和工作部署要求；（3）有关部门组织编制的城市体检评估成果，以及转化运用落实情况；（4）各市、县政府和部门相关工作总结；（5）国民经济和社会发展规划纲要、国土空间规划及相关专项规划、重大重点项目计划、重大重点项目规划设计方案等；（6）各市、县政府和相关部门工作重点、重点项目、对城市更新行动建设的要求；（7）现行土地、规划、建设、财税、不动产登记、文物保护、审批报建等相关政策，城市规划、建设、管理、运营等方面工作机制及有关技术导则；（8）其他相关基础资料。5.3.2城市体检评估成果分析和转化5.3.2.1指

17、标分析和转化围绕城市更新行动内涵，选取能够直观体现城市建成环境绩效的城市体检评估指标，与合理值进行比较分析，识别存在问题的严重程度。表5.1城市体检评估成果指标分析和转化对照表示例5.3.2.2空间分析和转化选取能够直观体现城市现状建成环境绩效的城市体检评估图件，分析短板弱项地区的空间分布，识别重要更新专项和重点更新区域。指标城市体检评估成果更新对象与区域识别2020年XX市辖区建成区初中1000米服务半径覆盖率为62.1%。从各区初中服务半径覆盖率分析来看，XX区（32.13%）、XX区（41.51%）、XX区（49.63%）、XX区（57.90%）、XX区（59.73%）初中服务半径未覆盖

18、地区较多，亟需补齐初中设施短板。5.3.3城市更新行动的主要内容和技术指引5.3.3.1优化布局（1）山水城格局指引。围绕城市山水城格局保护和修复、生态格局畅通等总体要求，提出促进城市布局得体合宜、城市开发强度与承载力相适应、城市形态与山川形势相适应等的建议和规划要求。（2）城市结构指引。针对中心城市围绕城市中心体系完善、新城建设和老城更新统筹、职住平衡、产业转型升级等，提出推动城市多中心组团式发展、建设连续贯通的生态廊道、转变摊大饼模式、优化功能布局和完善干线交通系统等城市空间结构与用地布局优化的建议和规划要求。（3）城市生态修复指引。提出保护城市山体自然风貌，修复江河、湖泊、湿地，加强城市

19、公园和绿地建设，推进立体绿化，构建连续完整的生态基础设施体系的建议和规划要求。5.3.3.2完善功能（1）城市市政基础设施指引。明确城市市政基础设施的类型和数量、分布和规模，提出市政基础设施的系统更新、扩容增效的任务要求，并根据规划建筑量对可能新增的市政设施和管线进行预判。（2）城市公共服务设施指引。对城市应补充或完善的市（县）级、区级公共服务设施及其布局和规模等提出规划引导和要求。结合居民的实际需要合理预测各类基础保障类公共服务设施及基础教育设施需求，提出补充或完善各类设施布局及规模、设置方式、服务半径、混合设置等的导向和要求。明确品质提升类公共服务设施的改善需求。（3）城市交通系统指引。提

20、出对相关规划中城市道路系统进行完善及修改的建议，提出各类城市交通设施的类型和数量、布局和规模等要求，提出公共交通系统等方面的优化思路，提出慢行系统在空间布局、网络密度、断面形式、与其他系统的衔接等方面的建议和规划要求。5.3.3.3管控底线（1）密度强度管控。结合相关规划协调城市建筑高度分区，确定基准高度和新建标志性超高层建筑的空间布局，以及新建住宅建筑密度、高度等开发建设控制要求。（2）安全韧性管控。落实海绵城市建设、完善城市防洪排涝体系的规划建设要求，提出雨水年径流总量控制率的指标要求；提出消除严重影响生产生活秩序的易涝积水点数量比例、城市标准消防站及小型普通消防站覆盖率、人均避难场所有效

21、避难面积等提高城市防灾减灾能力的指标要求，对应补充或完善的设施数量、布局提出规划建设要求。9（3）特色风貌管控。划示城市自然生态、历史人文、景观敏感等重点地段的范围，明确风貌特征和特色风貌保护所采取的主要措施，制定严格管控新建建筑、不拆除历史建筑、不拆传统民居、不破坏地形地貌、不砍老树等方面的基本原则要求。（4）慎拆既有建筑管控。落实相关政策要求，分类提出更新方式“留改拆”比例、防止大拆大建的基本原则要求，针对重点更新片区以片区为单位分别提出改扩建、新建建筑规模和建设强度等的指标要求。5.3.3.4提升品质（1）历史文化保护指引。明确城市历史文化资源特色，提出历史文化资源保护策略，落实各层次保

22、护规划的保护范围、保护要求，提出保护更新与利用策略，在保护基础上提出进行活化利用的更新策略。（2）城市风貌管理指引。结合相关规划提出通过总体城市设计和管控塑造城市时代特色风貌的目标策略，提出优化城市空间和建筑布局的规划建议，提出加强新建高层建筑管控、建筑设计管理（建筑形体、色彩、体量、高度和空间环境等）的主要措施。（3）居住社区品质指引。明确城镇老旧小区改造、完整社区建设、城中村有机更新等的类型和规模、方式和模式等，提出共建共享配套设施和公共活动空间、危房排危整治、老旧住宅加装电梯及社区物业管理等统筹要求。提出住房发展的原则和导向，说明保障性租赁住房和公租房的配置情况。（4）城市适老适幼化改造

23、指引。提出城市和社区养老、公共空间、无障碍等服务设施以及适老化住房的供给能力和服务质量提升的要求；提出城市儿童福利、公共空间、中小学和幼儿园、婴幼儿照护等服务设施的供给能力和服务质量提升的要求。（5）城市公共空间指引。对应补充或完善的城市公共开放空间数量、布局、与慢行系统衔接性、空间氛围、街道尺度和建筑界面等提出规划建设要求。5.3.3.5提高效能（1）新型城市基础设施指引。明确城市智能市政、智慧社区、智能建造、智慧城管等新型城市基础设施的类型和数量、分布和规模，提出各类设施的协同推进要求。（2）城市管理指引。提出以街道和社区为空间单元的城市管理和治理模式建议，明确系统提升城市风险防控能力和精

24、细化管理水平,运用数字技术推动城市管理手段、管理模式、管理理念创新的要求。5.3.3.6转变方式（1）绿色低碳环境指引。分析城市应用绿色低碳新技术、建设绿色低碳街区和绿色低碳建筑的可行性，并提出相应的规划导向和要求。对于涉及到重大环境问题的更新片区，须另行编制环境影响评估报告。（2）开发运营模式指引。分类说明老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等主要存量地段功能以及老旧楼宇改造提升的策略，明确更新开发目标、运营手段、产业支撑等的模式，提出与产业转型、消费升级、新基建、文化传承、金融创新等结合的建议。（3）多方参与模式指引。根据城市特征，提出探索建立社区和市场主体需求主导的更新机制，推进“自上而

25、下”“自下而上”共谋共建共治共享的建议。105.3.4重点更新片区划示5.3.4.1识别重点更新区域结合更新资源调查，从紧迫程度、影响程度、重要程度等多因素进行更新需求研判，基于识别的重点问题区域，对应空间并区分更新需求，识别出城市更新行动的重点区域。5.3.4.2选择重点更新片区根据现状问题、更新需求、更新目标和城市发展总体战略导向，选择重点更新片区，将片区更新行动更新改造与促进城市与自然融合共生、优化城市结构布局、推动重要功能区建设等相结合，支撑城市更新规划目标。5.3.4.3划示重点更新片区参照以下原则科学、合理划示重点城市更新片区。（1）原则上应覆盖单个或多个街道、社区，更新片区面积以

26、1-5平方公里为宜；（2）划示更新片区时应以现状为基础，保证现有市政及公共服务设施的相对完整性，综合考虑土地、道路、河流及产权边界等要素，符合成片连片和有关技术规范的要求；（3）旧街区可按照城市居住区规划设计标准（GB50180-2018）要求，以十到十五分钟生活圈为参照覆盖多个社区；（4）老旧厂区所在的更新片区范围可适当放大，考虑街道管辖范围的完整性；较大的老旧厂区可以作为独立的城市更新片区进行更新，也可以分解到若干城市更新片区中进行统一更新。6城市更新行动计划6.1一般规定6.1.1范围与期限城市更新行动计划编制范围和期限与城市更新规划相衔接。6.1.2编制组织与程序6.1.2.1编制组织

27、市、县住房和城乡建设主管部门统筹城市更新行动计划编制工作，成果报同级市、县人民政府审批。在城市更新行动计划编制过程中，要广泛调研和深入了解人民群众意愿需求和急难愁盼；方案论证要充分征求有关部门和专家意见，并进行公示收集社会各界意见。引导各方力量共谋城市规划建设管理，推动社会治理模式转变。6.1.2.2编制程序主要包括现状调查、方案编制、方案论证、方案公示、成果报批、方案公告等。6.1.3编制要求城市更新行动计划细化落实城市更新规划，衔接相关规划和计划，结合城市更新行动体检评估，划定重要更新专项的空间位置和重点更新片区的范围界线，明确专项更新行动和片区更新行动的目标任务提出重点项目的范围、建设指

28、引，指导城市更新项目实施方案编制。116.2主要编制内容6.2.1相关要求（1）城市更新行动计划背景。包括城市更新行动计划编制的背景、目的和意义。分析更新片区在城市中的地位和作用，以及对外交通条件和周边发展关联性，（2）相关规划分析。包括各类相关专项规划、国土空间规划等，分别分析对专项更新行动和片区更新行动提出的规划要求。（3）落实城市更新规划指引。落实城市更新规划中关于城市更新行动计划的范围、目标、策略和重点任务等指引要求，提出片区统筹、跨区平衡的推进要求。6.2.2城市更新行动体检评估6.2.2.1专项更新行动体检评估（1）专项体检评估。在城市体检评估分析的基础上，针对城市更新行动重要专项

29、，深入开展专项更新行动调查和评估，并绘制相关分析图纸。（2）划定专项界线。划定重要更新专项的范围界线或空间位置，标明涉及地块界线或空间位置的控制点坐标。6.2.2.2片区更新行动体检评估（1）片区指标体检。以更新片区为空间单元，围绕完善功能、提升品质、管控底线、提高效能、转变方式等选择片区体检指标，并绘制相关分析图纸。（2）片区调查评估。全面梳理片区内的土地、建筑、设施、公共空间等更新资源，深入开展实地调研、问卷调查、部门访谈和大数据分析等，并绘制相关分析图纸。（3）片区问题总结。综合指标体检、调查评估结论，总体说明片区在布局、功能、品质、底线、效能、方式等方面存在的问题，形成片区问题和需求清

30、单。（4）划定片区界线。划定重点更新片区的范围界线，标明片区界线控制点坐标。6.2.3目标指标（1）更新目标。依据城市更新规划目标，因城施策提出专项更新行动和片区更新行动的更新目标和内涵，并确定重点更新片区的功能定位。（2）更新指标。结合更新资源调查，明确重要更新专项和重点更新片区的更新方式与更新规模等指标；根据相关政策要求，明确重点更新片区的更新规模上限。6.2.4专项更新行动（1）行动主题。聚焦展示更新理念、深化公众参与、提高社会认同等，谋划专项更新行动主题，阐释主题内涵，加强策划和宣传。（2）行动内容。围绕行动主题，结合江西省城市功能与品质再提升行动方案的部署，提出重要更新专项的更新策略

31、、主要任务和具体举措等，解决城市发展中存在的系统性问题和短板。6.2.5片区更新行动结合城市结构与功能优化，提出重点更新片区的更新目标、更新策略、主要任务和具体举措等，落实片区空间布局，提出统筹政策、资金、管理等形成合力的片区综合性更新机制，解决片区发展中存在的综合性问题和短板。根据片区既有主导功能类型分为：12（1）老旧小区改造类。改造提升城镇老旧小区，消除C、D类危房等安全隐患，完善配套设施、改善公共环境、健全管理机制、提升社区服务、激发社区活力；开展城市居住社区建设补短板行动，以居住社区为基本单元，配套基本公共服务设施、便民商业设施、市政配套基础设施和公共活动空间。（2）城中村有机更新类

32、。坚持“留改拆”并举，以保留提升为主、拆危（危房）拆违（违章）为辅的综合整治手段，补齐城中村设施短板，改善城中村人居环境；推动更新模式逐步由政府主导向开放多元的市场化模式转变，探索后期运营和管理新机制。（3）老旧街区提档升级类。深入挖掘地域文化资源，综合考虑城市产业、消费升级需求，统筹推进老旧街区更新改造，健全配套设施，塑造人性化空间环境，打造一批精品街道、活力街区、魅力地段、城市客厅。（4）老旧厂区转型类。通过转换建设用地用途、转变空间功能等方式，将“工业锈带”改造为“生活秀带”、双创空间、新型产业空间或文化旅游场地等；突出文化传承与特色彰显，通过老旧厂区生态修复、环境景观塑造与建筑留、改、

33、拆等，融入城市肌理，为城市增加富有魅力的公共空间和公共功能，推动老旧厂区转型升级。（5）其他类型。根据片区发展特色、亮点，因案施策，提出主要任务和具体举措。6.2.6重点项目（1）策划项目。根据专项更新行动和片区更新行动的目标任务和具体举措，突出体系思维，统筹上下联动、近远结合、责任分工、资金安排等多个维度，提出拟建设的重点项目。（2）划分范围。综合考虑项目实际需求、经济效益、实施时序、周边规划道路情况及控规地块完整性等因素，划分城市更新项目空间的建议范围。其中，更新方式仅为拆旧建新的，且新增容量、改变用途的，不得单独成为一个项目。（3）项目必要性、可行性、合理性预分析。从现状问题严重程度、紧

34、迫程度、重要程度等方面开展必要性预论证分析，从建设内容与规模、投资计划与资金筹措、效益评估等方面开展可行性预论证分析，从国家及地方相关政策及相关规划、配套基础设施建设、公共利益贡献及城市更新示范等方面开展合理性预论证分析。如有必要还应根据有关技术标准开展交通影响评估、历史文化保护评估、社会稳定性风险评估、环境影响评估等专项研究。（4）建立项目库。包括项目类型、项目分级、项目名称、项目位置、更新方式、建设规模、建设内容、前期业主或责任主体、投资估算、投融资方式、综合效益、实施年度等，形成城市更新项目汇总表，并制定项目实施计划。（5）建设指引。在城市更新项目汇总表的基础上，以图表形式（自拟）完善重

35、点项目的建设范围、功能业态、建设效果意向等指引内容。6.2.7保障措施针对重要更新专项和重点更新片区实际情况，从健全机制、创新政策、技术支撑、评估监督等方面提出保障措施要求和方向性建议，具体措施由相关部门制定。（1）健全机制方面。主要包括：探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，建立公众参与保障机制；项目报批审批简化流程、全生命周期管理；以及存量资源利用统筹协调机制、推进放管服和营商环境等。13（2）创新政策方面。主要包括：加快形成与存量提质改造相适应的土地、财政、金融、审批等政策体系；鼓励土地用途兼容、建筑功能混合，完善土地用途更变、整合、置换等土地和规划政策；鼓励自主更新、允许“工改商”和“商办改保租房”等建筑管理政策；以及财政资金管理、设立专项基金、发行专项债券、社会资本参与等财金政策。（3）技术支撑方面。主要包括：既有建筑改造的建筑技术、地下空间、加层技术的创新，建筑结构改造、消防抗震验收等方面技术导则，以及基于城市更新项目审批的规划建设管理规定等。（4）评估监督方面。主要包括：实施城市更新行动的评估、考核、