乐活大道项目定位及租金分析报告.docx

《乐活大道项目定位及租金分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《乐活大道项目定位及租金分析报告.docx（52页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、乐活大道项目定位及租金分析报告第一编市场分析及可行性研究第二编主题定位及业态布置第三褊招商策略及执行计划第一编市场分析及可行性研究1-1日照市商业环境调查1-2,项目状况及条件分析1-3. S.3 0.T.分析1-4、总结1-K 日照商业环境调查1-1-1日照市要紧商圈分析1-1-2日照市要紧商业路段租金分析1-1-3竞争市场分析1-1-1要紧商圈分析：目前，日照市的商业要紧分为老城区、新市区、石臼商圈。老城区商圈集中 在正阳路北段、望海路中段、海曲路中段，餐饮集中在杀人街、福海路东段等； 新市区集中在泰安路、烟台路、文登路；石臼集中在黄海一路、海滨二路、海滨 三路。现有商业分布的特点是以历史

2、形成的自然聚集效应为主，都依托于大型百 货商店，周边居民区人口密集，辐射范围较小。日照大型百货及市场有：日照百货大楼、太阳城市场、日照银座购物广场、 日照利群购物广场、凌云商厦、王府大街银座、日百新玛特、石臼市场、海纳商 城、友谊商店、利群瑞泰国际商城等。兼备高、中、低三个档次，物种齐全，是 日照市形成的几个要紧商业网点的核心。A老城区商业中心区老城区商业以日百、太阳城市场、利群为中心点、以大型百货、服装为主，休但不够集中。餐饮要紧分布在海滨二路，海滨四路以特色海鲜、烧烤为主，消费 档次较高。特点：商圈依托港口经济，辐射人口多，人均收入较高，消费档次较高。商 圈辐射日照海滨旅游特色文化，能够吸

3、引各地前来观光旅游，旅游旺季人数众多, 商业前景较好。三、新市区商圈租金调查表（表三）名称路段业态面积（m2）（层）租金（元/m2 /天）拓 店 总 向经营状况备注四川火锅烟台路 与泰安 路餐饮200(3)0. 82C通常处在新市区新玛特商圈 内，周边行政与人流量大亨得利 眼镜行泰安路与烟台服务800.8D通常处在新市区新玛特商圈 内。迪欧咖啡泰安路 与北京 路交汇 处休闲3001.2C良好处在新市区中心位置，处 在新市区银座商圈内，消 费能力高，租金高。步步高 摄影泰安路 沿街休闲2000. 85B良好处新玛特商圈内，周边行 政人流量大，靠近新营中 小学，人流量大。大山烧烤火锅餐饮1000.

4、8C通常古月龙山荷泽路8000.6C良好荷泽路餐饮一条街，紧邻 市人民医院，地方品牌特 色多，消费集中。天涯海 角8000. 62C良好龙行天下文登路8000.6C良好处于餐饮一条街，特色海鲜为主，农家院为主。三味真 火7000. 65B良好老刘炖鸡文登路2301.3C良好处于餐饮一条街，特色海鲜为主，农家院为主。开心小店济宁医 学院南 商铺餐饮301. 1C良好大学城商圈人流量稳固集 中。兴旺餐厅济宁医 学院南 商铺餐饮901.23C良好大学城商圈人流量稳固集 中。方正，一层，是两家 打通的。过桥米线四季花 园东门 往北数 第二家餐饮150(2)0. 93C良好两层，楼下30平左右，据 老板

5、反映人流量挺大的。标志琴行四季花 园西门 往北数 第四家服务901.2C良好大学城商圈人流量稳固集 中。古贝发 型设计四季花园西休闲96 (2)1.5C良好大学城商圈人流量稳固集 中。备注：新市区商业以王府大街、日百新玛特为中心，要紧由中高档服饰、餐饮、电子科技城、古玩城、大型百货构成。餐饮要紧分布在荷泽路、文登路， 路北以特色海鲜农家菜为主，路南集中在望海小区周边，以时尚川菜为主，消费 档次较高。特点：新市区市政府，科技博览馆，行政审批大楼坐落周围，各行政配套服务档次较高，新区北京路碧霞湖，银河公园环境优美，购物、餐饮较为舒适。新 兴商圈，以大型百货为点，辐射范围小、人口少，消费档次较高，进

6、展前景广阔。 品牌经营与特色餐饮服务为主，消费档次较高。新市区休闲娱乐类业态比较匮乏，但是在规划中的高档社区集中的济南路段 将纳入餐饮、娱乐、休闲等业态服务，后期前景无限。四、同城同类2层的物业条件租赁表（表4）名称路段业态面积肝租金备注个人福彩站望海路与 日照北路 交汇处福彩站120（两层）0. 35元/itf/天处于日百商圈边缘，车流 多，人流量通常。金港湾 烧烤串 吧正阳路北段餐饮100（2 层）1.8处于日百商圈的核心地段， 正阳路北，人流量大，租金 较高。小超市正阳路 （南段，靠迎宾 路）小超市160（2 层）0. 35处正阳路南段，靠迎宾路， 商业氛围不浓厚，租金价格 低。N。空

7、间美发正阳路 南段60 （2 层）1.2处于日百商圈的核心地段， 商业氛围好，租金价格高。仟美健康减肥休闲100（2 层）1. 3处于日百商圈的核心地段， 商业氛围好，租金价格高。台球宝贝兴海路休闲60 （2 层）1. 3周边社区比较成熟，企事业 单位密集，配套齐全，商业 气氛浓厚君行健 足疗保 健会所休闲1500（2层）0.6周边社区比较成熟，规模 大，租金低。金沙滩娱乐300（2 层）0.8周边社区比较成熟，企事业音乐茶座单位多，靠近东关村市场， 人流多金港名都黄海一路200（2 层）1. 1靠近石臼友谊商圈，商业氛 围浓厚，人流量很大且集 中，租金价格高。名烟名酒黄海一路专卖店200（2

8、 层）1.6处于石臼友谊、利群商圈核 心地段，金港名都沿街，商 铺已隔好。状元粥餐饮200（2 层）1. 1石臼利群与友谊商圈，商业 氛围浓厚，人流量大，租金 高。韩合餐饮餐饮150（2 层）0. 7石臼商圈邻近，靠近海滨二 路，周边人流量集中。伊莎美 尔美容 会所休闲100（2 层）0. 7处于石臼友谊、利群商圈核 心地段，黄海一路沿街，周 边商业配套齐全，社区人流 量大。悠然茶楼海滨四路休闲88 （2 层）0.5处在石臼商圈烧烤一条街， 社区多，人流集中。步步高 摄影泰安路休闲200（2 层）0.8处新市区新玛特商圈，人流 量大，周边办公娱乐配套齐 全，租金价格高。迪欧咖啡泰安路餐饮200

9、（2 层）0. 85处新市区交通主干道，周边 高档住宅林立，商业配套齐 全，消费档次高，租金高。锦帛二 手房荣誉世嘉 沿街中介50 （2 层）0. 7处济南路与黄泽路交汇处， 紧邻实验高中，人流量大。棒趣岛 海参专卖店140（2 层）0. 69处济南路与荷泽路交汇处， 紧邻实验高中，人流量大。备注：以上走访同类2层33家商户，地段要紧集中老日照、石臼与新市区,门头房阳光花园沿街装饰150（2 层）0. 65处济南路与荷泽路交汇处， 紧邻实验高中，人流量大阳光房产中介60 （2 层）0.51处济南路与荷泽路交汇处， 紧邻实验高中，人流量大健身器材新城花园沿街休闲200（2 层）0.6处新市区济南

10、路，周边行政 单位多，高档住宅密集。鲁房营销中介100（2 层）0. 55处新市区济南路，周边行政 单位多，高档住宅密集。洋河蓝色经典国际现代城沿街专卖店100（2 层）0.7处开发区北京路建材市场， 社区多，人流量大。新月神木门专卖店130（2 层）0. 65处开发区北京路建材市场， 社区多，人流量大。伴月公寓济南路西段门店150（2 层）0.4沿街大部分未出租，周边商 业还不成熟，社区入住率 低。空铺转让本项目对面160 （2 层00. 55项目周边人流量不集中，有 很多新建住宅，入住率低。沁园门头沁园沿街门店170（2 层）0. 52商铺格局规整，新建高档住 宅多。周边商业还不成熟，社区

11、入 住率低，体量大，租金低。好健客 健身沁园沿街休闲1500（2层）0. 18联惠批发超市山东路沿街超市140（2 层）0. 33处高科园区，华方医院对 面，沿街满铺，商业配套齐 全，周边家属院较多。美容店兖州路与 山东路交 汇休闲100（2 层）0. 35周边多为社区配套，人流量 大。过桥米线四季花园东门沿街2150（2 层）0. 93地处大学城中心地段，人流 量挺大，消费力集中。杨国福 麻辣烫四季花园西门沿街290 （2 层）1.2拌饭一族255 （2 层）1. 3济南路、开发区、山东路、大学城沿街各调查情况：1、 老日照、石臼与新市区日照商业氛围浓厚，三大商圈租金价格比较高，其 中日百商

12、圈以正阳路为中心，租金价格在元/疗/天；石臼商圈 以友谊商店、利群商场为中心，所调查商铺装修与楼板多已隔好，物业条 件格局规整，租金价格在1.6-0. 8元/n?/天；新市区商圈以银座与新玛特 商场为中心，租金价格在0.8元/ M/天。所处位置人流量集中，企事业 单位多，商业氛围形成时间比较长，但各类经营业态缺乏规范化与专业化。2、 大学城周边各商业氛围浓厚，消费力集中，有固定的学生流与稳固的客源,租金价格在0. 9-1. 3元/裙/天。3、 济南路段要紧以烟台路为分界有荣誉世嘉、阳光花园、丽城花园、新城花园等高档社区沿街商业为主，租金价格在0.6-0. 7元/裙/天，荣誉世嘉、 阳光花园紧邻

13、日照世级规范化重点高中，银河公园，周边社区集中，人流 量集中，周边新建高档社区多。丽城花园、新城花园周边行政单位多，高 档住宅密集，消费档次高。4、 开发区商圈要紧集中在北京路以西国际现代城沿街，要紧消费群体是建材客户等固定客源，周边社区比较集中。5、 大学城商圈地处大学城中心地段，学生流稳固，人流量挺大，消费力集中，要紧受寒暑假影响。五、济南路沿街租金调查一览表（表5）名称路段业态面积租金物业 费竞争 指数备注信合苑商铺济南路 与昭阳转租2000.6有 售价在5800元/m2,已给装饰好，地路面与墙面。荣华地产门头格林蓝 天东临门店650. 51 商铺格局规整，项目对面济南路1600. 55

14、 商铺地面与墙面都 已装修好。沁园门头沁园沿街170 (2)0. 52 商铺格局规整好健客 健身休闲1500 (2)0. 18体量大，租金低百花KTV沁园西邻娱乐2000 ( 4层)0. 18新建社区入住率 低，同等规模较大 娱乐业态租赁价格 偏低。汽车四轮定位阳光花 园沿街门店1500. 650.4周围社区较少，商 业气氛不浓，店铺 内部结构比较规 整。阳光房产650.51平安房产项目对面中介160 (2)0. 55商铺已做好装修， 地面与墙面都做 好，格局方正。茶庄休闲80 (2)0.5锦帛二 手房荣誉世嘉沿街中介50(2)0.7处济南路与荷泽路 交汇处，紧邻实验 高中，人流量大， 基本满

15、铺。棒梗岛 海参专卖店140 (2)0. 69健身器新城花休闲200 (2)0.60. 50周边高档社区多，材园沿街行政单位集中，高 档消费圈。鲁房营销中介100 (2)0. 55台球俱乐部休闲300 (2)0. 45食品超市超市1000.80.5新市区高档社区， 消费能力集中。售 价 在 6000-10000元/游北京益 智儿童 潜能培 训中心城市花园200 (3)0. 550.4高档社区密集，紧 邻日照港中学，人 流量大，商业氛围 浓厚。便民超 市3000. 5备注：济南路段是日照市生活居住核心路段，周边高档新建住宅多，但社区入驻率普遍不高，以烟台路为界，路以东各沿街租金价格受人流量影响纯

16、一层商 铺租金价格在0.8元/ ri?/天，二层价格在0.55-0. 65元/依/天，消费能力比较 高;济南路与荷泽路交汇周边要紧租金价格在0. 5-0. 7元Ai?/天，紧邻实验高中, 人流量集中。新建与未满商铺要紧：信合苑、聚贤佳苑、锦绣前程、安泰国际金融中心， 山海天城建开发的综合文化中心集中在济南路段自向东，对本案造成一定的威 胁，商铺户型集中在200-300研，大部分租售方案未给出。济南路段市政府将要 筹建市级最大的综合文化广场将对本案带来很好的契机。六、地下室租赁价格一览表（表6）名称路段业态面积租金备注红河谷KTV海滨五路娱乐12000.2靠火车站邻近商圈，交通 便利，但因地下体

17、量比较大，租金普遍偏低。东部热 点迪厅黄海二路 与海滨五 路交汇10000. 15所处位置不靠主路，好时光KTV海曲路18000.2处老城.利群邻近，商业氛 围浓厚。招租泰安路望 海小区沿 街3000. 27新市区新玛特商圈邻近，消费档次高备注：处于商圈邻近，交通便利，但因地下体量比较大，租金普遍偏低，地下消防要达到的要求较高。七、访谈客户同意信息一览表（表七）姓名电话经营业 态面积 m2租金（元/ 天）拓展意向 （ABCD）可同意情 况备注张先生超市2002层0.4C本项目价格在3万以内能够同息李先生便利店2052层0. 35B人流量多 价格便宜 在0.5左 右要风水好，物业管理 好，适合做

18、餐饮，最后 装修好地面墙面与卷 帘门。王先生汽车装 饰1502层0.6C价格比较合理人流 多商铺方正规整最好是 一层。曹善华健身器 材公司2002层0. 55C高档社区集中地段林东中介400.5C最好是单层，商铺格局好丁先生餐饮2000. 45B适合做餐商业氛围浓厚，人流多饮，位置在入口处分析：通过访谈客户，集中问题是装修费用高，物业条件格局与物业费收取 的不合理，对目前的商圈价格较难同意，很多已租的二层又向外招租或者分租， 满铺租金价格高，位置不好求。空铺商业氛围匮乏，价格优惠低，户型好应能够 同意。八、竞争情况：1、安泰水晶城：处于老城区海曲路核心地带，大润发（世界500强）强势 入驻，经

19、营业态餐饮、娱乐休闲与时尚购物的综合体，商业面积11万体量，竞 争优势明显。2、山海天城建处于济南路与烟台路交汇处，集餐饮，娱乐、旅游服务办公 为一体综合商业体。商业面积2万多平米，在下半年开始正式实行统一规划招商, 其竞争不可忽视。3、日照国际金融中心位于日照市新市区烟台路与济南路交汇处，由日照安 泰集团与日照银行共同投资兴建的商务写字楼项目，总建筑面积约15万平方米, 由三栋楼屋构成，以商务办公写字间为主，辅助商业配套，为商务办公提供银行、 休闲娱乐、餐饮、健身等配套服务。4、利华名品商业街：利华项目现已重新启动招商，广告力度比较大，招商 条件为，租期三年，免一年租金，1640平方，租金北

20、边为1.25元/nf/天， 南面0.85元/m?/天，无业态规划。由于其优惠的租金政策与与主力店利群相邻, 属于成熟商圈，利用利群的号召力可能将会带走一部分餐饮、娱乐商户，与本项 目形成竞争关系。1-2、项目状况及条件分析1-2-1项目区位12-2项目状况1-2-3要紧交通道路1-2-1项目区位 闲快餐为辅集中分布在其周边800米范围内。其业态分布要紧以手机卖场，服装、 饰品、休闲娱乐、餐饮为主。餐饮分布在杀人街、福海路东段，以农家野味为主, 消费档次较低。特点：老城中心点，消费档次低，辐射城乡人口众多。B新市区商业中心区新市区商业以王府大街、日百新玛特为中心，要紧由中高档服饰、餐饮、电子 科

21、技城.、古玩城、大型百货构成。餐饮耍紧分布在文登路，路北以特色海鲜农家 菜为主，路南集中在望海小区周边，以时尚川菜为主，消费档次较高。特点：新兴商圈，以大型百货为点，辐射范围小、人口少，消费档次较高，进展 前景广阔。C石臼商业中心区石臼商业以友谊商店、利群、石臼市场、海纳商城为中心，要紧以大型百货、服 装、农贸市场构成。餐饮分布在海滨二路，以特色海鲜为主，消费档次较高。 特点：依托港口经济，辐射人口多，人均收入高，消费档次较高。总体概论日照市商业物也进展趋势 复合化进展趋势所谓复合化倾向是指将多种形态的商业功能有机的组合在一起，表现出的现 代商业物业的进展趋势。随着经济水平的高速增长，消费者消

22、费心理逐步由单一 需求向多元化需求转化，集购物、餐饮、娱乐、健身、办公、居住等功能于一体 的复合型商业物业将成为现代商业物业的主流。多种功能的有机结合，将有效的 协调与促进大规模、复合化、现代化的整体商业环境的形成，从而通过功能的合 理设置，提升商业物业价值并推动其合理进展与良好经营。集中化趋势商业物业市场进展潜力、经营效果将要紧取决于物业商圈影响范围内之消费 能力，有效商业消费人群越多，商业物业经营可行性将随之增强。因此在满足局 部区域市场消费需求的同时，应通过有效途径适当扩大物业商业影响范围，从而 提升物业价值。由于商业物业区域分布的分散性，不一致地区之间商业环境基础 差别较大并存在自身特

23、点。因此，在目前商业市场普遍讲究经济效益、较少注重乐活大道项目位于位于日照市济南路的主干线两侧，是日照市中央居住区的 核心地段，北靠高新科技园区，东接沙激河风光带，紧临日照市最大的综合文化 广场。周边高档社区邻立如：城建沁园、安泰荣城世家、龙特假日湾、锦绣前程、 东辰皓星园、德润福临等等众多楼盘，而且将来济南路打通以后，济南路将是连 接新老城区的城市大动脉，项目前景为众多投资者看好。1-2-2项目状况乐活大道所在项目的总建筑面积为21万平方米，其中商业面积3万多平米 （底商部分），整个项目的总投资为人民币亿元。共设有300多个停车位，是目 前日照市内规模与档次最高的住宅与商业街区。乐活大道是由

24、风景水岸项目与格林蓝天项目的底商构成，两个项目分别位于 城市主干线一一济南路的南北两侧，相互遥相对应，由12栋商业建筑群（沿街 部分）构成，共有86间商铺（不含负一层、G5、G6）,项目环境优雅，建筑品质 高档，高档的大理石外立面更是彰显了项目的品味。7.1米的层高能够自由分割, 打造特殊的创意空间。实现了建筑艺术、时尚生活与商业的完美统一，恰如其分 地制造出别具一格的商、业环境，成就了特殊的乐活文化。1-2-3要紧交通道路项目位于日照市城市生活新干线济南路的中央位置，西临兖州路，东靠沙墩 河风景带，南临城市中央干线海曲路，来往四通八达，交通十分便利。要紧公共交通可达：7路,30路1-3、.分

25、析Strengths优势项目处于日照市济南路中心位置，是未来日照新城文化商业中心，周边高档 社区密集，环境优越，推广主题丰富有利于迅速提升知名度。项目位于新老城区交汇地带，辐射日照新老城区。该项目是日照市政府扶持工程，具有良好的开发背景;本项目商业量体适中，可塑性较强。Weakness劣势项目所在区域，商业基础较差，配套设施不够完善；项目所在地总体上缺乏商业基础，所属位置商业及配套设施匮乏；目前项目临街的济南路段以车流为主，公交车辆仅为两条，人流量稀少，不 利于本项目的未来进展；项目长期未启动招商而带来的负面影响；项目内单体物业结构不合理.，面积使用率低，对项目招商有一定的影响。Opportu

26、nities机会政府对永发石业的政策扶持；日照人均可支配收入逐年增长，消费能力进一步提升；日照餐饮娱乐市场缺乏规模化的餐饮娱乐休闲综合场所；日照目前餐饮娱乐休闲整体的服务水平还不够高，需要一个专业公司打造一 个标志性的项目；项目具有超前意识，今后商业增值空间大，项目的开发对日照来说是个高档 时尚的商业地产，对整个日照商业地产的进展都具有一定的影响力。Threat威胁与障碍未来日照大量商业面积的释放及日趋进展完善，以目前的情况看来，安泰水 晶城项目由于大型主力店大润发的入驻，其时尚购物、餐饮娱乐美食的集客能力 将比本项目优势明显；宾馆、酒店及餐饮、休闲中心都集中在老城与石臼特定商业街、美食街区邻

27、 近，未来较有消费能力的客源更可能集中于该地；目前日照现有商业街对本案具有一定的威胁，未来日照餐饮、休闲娱乐业竞 争将日趋猛烈。1-4、总结1-4-1 存在的问题与矛盾1-4-2 项目进展的利好因素1-4-3 项目进展存在的阻力1-4-4 项目可行性研讨及结论1-4-1 存在的问题与矛盾1、商铺：内部机构不规整，立柱多，有平台（具体情况见“商铺物业情况 一览表”）。2、广场：没有明确的广场，在推广与主题设计上难以形成焦点，不便于做 市场推广；3、负一层开口：现有Gl、G3地下负一层的出入口设计部符合商业规划，对 后期招商形成阻力；4、物业配套：目前规划无暖气、天然气、排风、排烟、化油池设计；5

28、、停车场：地上停车位不够充足；6、噪音：建成后的定位为娱乐业态的楼房与项目居住区距离过紧，将来的 噪音问题不可避免。7、周边：周边基本为新盖楼盘，入住率不高，商业配套严重匮乏。8、交通：公交线路仅为2条，基本要靠消费者自行带车前往。1-4-2我们的利好因素1、风景水岸与格林蓝天项目是日照市政府重点工程，得到了市政府的大力 扶持，同时济南龙骏顾问公司拥有丰富的商业运营经验与庞大的客户群；2、日照是一个消费城市，餐饮与休闲娱乐业（特别是餐饮）比较发达，市 场前景广阔；3、日照整个城市在餐饮消费增长率一直是最高的，日照在餐饮、休闲、娱 乐上仍有很大的潜力；4、日照目前虽有利华商业街、太阳城市场、石臼

29、市场等商业项目，但专业 度不足；5、济南路周边区域中高档餐饮、娱乐、休闲市场几乎空白。1-4-3项目进展存在的阻力1、目前日照的休闲娱乐市场尚处于萌芽阶段，绝大部分餐饮休闲业态进展 良莠不齐，小型投资商的经营理念未必能符合乐活大道的定位要求；2、乐活大道由因此住宅部分的底商，大量的承重柱导致与商业用房存在较 大冲突，给将来招商带来了很大难度；3、从商家访谈所收集到的访问资料来看，本项目所处并非最好地段，但假 如有政府的支持与后期的品牌管理，商家认为还是非常有进展前途的；4、普遍认为提出租金价格不宜过高，需要市场培养。1-4-4项目可行性研讨及结论1、日照目前的商业市场状况犹如春秋战国时代，高档

30、时尚消费街区能否异军 突起，这座古老的城市是否能接纳汲取如如今尚、现代的商业文化元素？2、日照是个旅游城市、休闲城市，但毕竟是二、三线城市，新的消费观念及 模式是否能引爆，带动商机呢？3、商业研究分析结论当前市场存在的几个要紧问题：物业设计细部有待提高；整体经营布局有待市场验证；高端消费潜力巨大；日照市的高端消费群体尽管比例很小，但消费潜力巨大，日照市现有的商业 环境与水平已远远不能满足他们的品位。功能分布滞后于现代消费理念。据调查，日照市的消费模式依然停留在老式 的“消费二购物”的简单模式上，从日照市的商场物也都暂时不能提供一个当今 普遍流行的都市消费新模式，即消费应该是购物、娱乐、休闲、美

31、食为一体的综 合行为，能够表述为：消费二娱乐+购物+游戏+休闲+美食给日照的普通消费者引导一个全新的消费理念，这是本市商业的空白点。第二编主题定位及业态布置2-1 定位思路2-2、主题定位2-1 定位思路定位思路A品牌的核心价值：乐活大道是品牌与时尚的代表B品牌定位：城市新名片、享受新生活C诉求点：休闲娱乐、全新享受D形象塑造：体验时尚，拥抱生活享受自由空间，品味无限乐趣2-2.主题定位主题定位A主题：日照首席乐活文化休闲商业街区B商业定位：日照市最具品味之餐饮、娱乐、休闲场所C商业功能：酒吧/KTV、休闲餐饮、特色餐厅、浴足桑拿、美容SPA突破点：开创日照“24小时经济”时代，日照首个“不夜

32、城”E业种业态组合：餐饮：主力宴会餐厅、特色地方餐厅、西餐、快餐、日韩餐娱乐：酒吧、KTW夜总会、休闲会所休闲：桑拿、SPA、沐足、茶餐厅、咖啡厅、茶馆、棋牌室、健身日照城市新名片乐活大道一座文化古城两条功能版块1 .乐活大道一一中华街2.乐活大道世界风商业功能分区设想乐活大道一一中华街（格林蓝天板块）：1、2、3、11、12、15号楼要紧业态为：中式餐饮、特色餐厅、特色火锅店中式快餐、中式简餐、中式 自助餐、部分社区配套等为要紧经营业态。乐活大道一一世界风（风景水岸板块）：1、2、3、11、12、15号楼与负一层中大型咖啡厅、酒吧、西餐、西式快餐、西式自助餐、西式烤肉、牛排、 茶餐厅、夜总会

33、、KTV、迪厅、美容美发、健身馆、美体SPA、洗浴足疗、婚纱 摄影、跆拳道馆、大型电玩城、大型娱乐城为要紧经营业态。区位占比数据（表八）区位辖区楼号面积（平方米）占比（）乐活大道一一中华街（格林蓝天板块）1、 2、 3、 11、 12、 158704.5632. 78乐活大道一一世界风（风景水岸板块）1、 2、 3、 410201.1638. 96负一层（休闲娱乐区1、37502. 2128. 25合计（不含沃德克）10栋26552. 67100第三编招商策略及执行计划3-1招商策略3-2租金策略3-3招商原则3-4招商渠道3-5招商推广目标3-6招商推广计划3-1招商策略现在我们该从什么地方

34、寻找突破口呢？我们的意见是，招商时平均使用力量确信不行，务必有所侧重。因此，我们最终确定了以点带面的策略，来开展招商 工作。以点带面的策略有两方面的含义：(1)通过某一栋楼商铺的成功招商，来带动周边商铺的招商；(2)通过主力店的招商来带动其他店面的招商。以餐饮作为现行招商的重点品 类。首先它符合整个街区的主体定位；二是大中型餐饮的引进具有一定的轰动效 应，容易带动其他餐饮业的进驻；三是特色餐饮的引进容易使街区迅速成型，作 为后续招商的市场切入点。客户方向：建立在60%本地商家，及40%外地商家第一步：以乐活大道为开发中心向日照各区县辐射，要紧针对餐饮、休闲、娱乐 业；第二步：以济南、青岛、潍坊

35、、临沂客户为开发重点，兼顾省内其它城市，要紧 针对大型餐饮、酒吧及娱乐业；第三步：在我司其他兄弟公司的协助配合下，在北京乃至上海等地区进行项目推 广，要紧针对知名餐饮及酒吧。3-2租金策略由于本项目所招对象运营的特殊性，普遍存在前期的固定资产投入很大，回 报周期长，打开市场知名度更是需要一定时间，假如租金过高则会直接导致运作 初期的亏损，可能引起流淌资金紧张及连锁反应。因此商户在前几年内，不可能 有什么盈利，要紧盈利是在市场培养期以后，而且大规模的盈利则需要更长的时 间。因此租金在商户的经营成本中占有较大的比例，租金的高低直接影响到其营 业利润。因此，租金是其考虑的关键因素之一，建议在本项目的

36、运营招商中，使 用不一致区位使用不一致租金的方式。靠路口入口处的商铺租金应高于其他区 位。靠交汇口的租金应高于靠内侧的商铺租金，面积较小的商铺租金应高于面积 较大的商铺租金，餐饮商户租金应高于休闲娱乐业态的租金，同时，租金也可与 主力店的知名度引导其他商户租金的提升程度而设定。建议：在给引进主力店品牌店租金的费用与免租期时应充分考虑到该主力店、品牌店对整个项目的生存与进展所引起的作用；关于最先签约入驻且面积大的商家, 能够适当的延长免租期。方案一:乐活大道租金分析表一、租金核算原则：1、根据日照区域市场调研数据2、同类业态租金价位（餐饮、娱乐、休闲）3、同类物业竞争对手价格4、商户整体租赁面积

37、可承受价位二、合同租赁期：358年三、项目预期开业时间开始计租租金交纳方式：第一次缴纳租金为第一年按九个月房租交，从第二年开始按 季度交纳，每季度末20号之前交纳下季度租金。四、优惠政策1、一次性交纳12个月租金及的商户免费使用商户所在铺位的广告位，地下室。2、租赁期第一年一次性交纳9个月房租送3个月房租。3、根据招商品牌与租赁面积等综合因素，可适当优惠13个月的装修期，3一6个月的物业管理费。 五、租金明细表：（表九）本次计算的招商面积为：20597. 09 ma风景水岸面 积风景水岸 地下格林蓝天 济南路格林蓝天 莒州路莒州路地 下室总面积总面积（不含地 下室、水岸地下）10345.975

38、02. 216767. 641936. 921546. 6328099. 319050. 46注：含风景水岸地上、格林蓝天全部（含地下室）乐活大道项目招商租金明细表（表十）序号铺号面积(m2)商铺租价（元加/天）商铺总价（元/年）水岸地上1G1-1#165. 820.741786. 642G1-2#189. 120.747658. 243Gl-3#189. 120.747658. 244Gl-4#189. 120.747658. 245Gl-5#708. 150.7178453.86Gl-6#74. 220.718703. 447Gl-7#330. 250. 6880845. 28Gl-8#2

39、71.410. 6563509. 949Gl-9#85. 260. 6820871.6410Gl-10#362. 050. 6888629. 8411Gl-11#329. 630. 6880693. 4212Gl-12#74.20. 6818164. 1613Gl-13#509. 460. 63115545. 5314G2-1#445. 150.58012715G2-2#282. 440. 5353889. 5516G2-33279. 370. 5353303. 7917G2-4#398. 020.571643.618G3-1#735. 620. 68180079. 7719G3-2#294.

40、 650. 6872130. 3220G3-33397. 470. 6593007. 9821G3-4#335. 960. 6578614. 6422G3-5#314.510. 6573595. 3423G3-6#80. 080. 6819603. 5824G3-7#294.650. 6366826. 6225G3-8#252. 350. 6357232. 9826G4-1#65. 390.716478. 2827G4-2#169. 850. 6539744. 928G4-3#186. 090. 6845554. 8329G4-4#377.910. 6588430. 9430G4-5#272.

41、 690.658901.0431G4-6#179.130. 6541916. 4232G4-7#264.420. 6359970. 45633G4-8#256. 180. 6358101.62434G4-9#185. 780. 6543472. 5235G4-10#295. 260. 6366964. 96836G4-11#360. 380.564868. 4合计3610201. 160. 632313623. 09格林济南路371#-1204. 890. 5339093.01381#-2203. 240.536583. 2391#-3198.910. 5539384.18401#-4186.

42、910. 5537008. 18411#-5221. 720.539909. 6421#-6233. 570. 5546246. 86431#-7233. 570. 5546246. 86441#-8221.720.539909. 6451#-9186.910. 5537008. 18461#-10198.910. 5539384. 18471#-11203. 240.536583. 248“12204. 890. 5339093.01492#-1277. 560.659952. 96502#-2249. 630.653920. 08512#-3252. 170. 5852653. 09522#-4252. 17