贵州省2023年房地产估价师之开发经营与管理精选附答案.doc

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1、贵州省贵州省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理精选年房地产估价师之开发经营与管理精选附答案附答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、治疗甘温除热的代表方是A.参苓白术散B.补中益气汤C.六君子汤D.香砂六君子汤【答案】B2、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入有效毛收入运营费用B.净经营收入有效毛收入运营费用抵押贷款还本付息C.净经营收入有效毛收入运营费用抵押贷款还本付息准备金D.净经营收入有效毛收入运营费用抵押贷款还本付息准备金所得税【答案】A3、收益性物业的经营费用不包括()。A.人员工资B.抵押贷款还本利息C.办公费D.保险费【答案】B

2、4、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金【答案】B5、某市 2017 年新开工的房屋建筑面积为 90 万，2016 年未完工转入 2017 年继续施工的房屋建筑面积为 30 万，2017 年竣工的房屋建筑面积为 80 万，那么，2017 年该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5 年B.1.5 年C.2 年D.3 年【答案】B6、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为()。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬【答案】D7、（）是指项目在借款偿还期内

3、各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率【答案】B8、某房地产开发项目的占地面积 2000，土地总价 3000 万元，如果房屋开发成本为 4500 元，预测销售价格为 12000 元，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.2【答案】D9、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】B10、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（）。A.市场分析

4、B.财务评价C.国民经济评价D.规划设计及方案选择【答案】C11、敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性B.静态不确定性C.动态确定性D.动态不确定性【答案】D12、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花 100 万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查【答案】D13、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的()。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D14、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还

5、本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】A15、某城市 2010 年商品住房施工面积为 1000 万 m2，其中从 2009 年跨入2010 年继续施工的面积为 300 万 m2，恢复施工的面积为 200 万 m2。该城市2010 年商品住房新开工面积是（）万 m2。A.500B.700C.800D.1000【答案】A16、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析【答案】C17、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行

6、评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元/m2，收益价格为 12000 元/m2，两个测算结果存在一定差异。A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重【答案】B18、已知两税一费的税、费率分别为营业税 5%、城市维护建设税 7%、教育费附加 3%，若销售收入为 700 万元，则应缴纳两税一费的总额为()万元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6【答案】B19、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的

7、主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A.净现值B.净现值期望值C.净现值标准差D.净现值标准差系数【答案】D20、已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元，年平均税后利润为 500 万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A21、某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500万元，销售税金及附加为 248 万元，则该项目的开发成本利润率为（）。A.45.05B.49.31C.56.86

8、D.63.6【答案】D22、某销售型住房市场年初的住房存量为 100 万套，其中空置待售住房 5 万套，本年新竣工住房 13 万套，销售住房 8 万套，则吸纳周期为（）。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50【答案】C23、按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为（）。A.完全竞争市场、垄断竞争市场B.一级市场、二级市场C.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场D.一级市场、二级市场、三级市场【答案】C24、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是()，且各因素发生变

9、化的概率相同。A.相互影响的B.相互独立的C.相互作用的D.相互无关的【答案】B25、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即_；定位于最大的细分市场，即_；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即_。（）A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销【答案】B26、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用（）的做法。A.防潮B.防潮与排水相结合C.卷材防水D.钢筋混凝土防水【答案】C27、债务资金筹措的主要渠道有信贷资

10、金和()。A.自有资金B.企业资金C.预售期房D.债券融资【答案】D28、某家庭申请了 25 万元 10 年期住房抵押贷款，年利率为 6%。该家庭在按月等额偿还 4 年后于第 5 年初一次偿还了本金 6 万元，则从第 5 年开始该家庭的月还款额减少了()元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24【答案】A29、房地产市场需求指标不包括（）。A.国内生产总值B.空置率C.人口数量D.房屋空间使用数量【答案】B30、房地产直接投资包括（）形式。A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资B.面向建成物业的置业投资C.从取得土地使用权开始的开发投资D.从

11、取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资【答案】A31、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）。A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入【答案】A32、建筑构造中的条形基础适用于（）建筑中。A.砖木结构B.砖混结构C.钢筋混凝土结构D.钢结构【答案】B33、房产面积的测量精度分为（）级。A.五B.二C.三D.四【答案】C34、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】B35、房地产投资方案比选通常是在（）之

12、间进行。A.独立方案B.互斥方案C.净现值法D.等额年费用法【答案】B36、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（）。A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单【答案】D37、()是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府

13、的指导。A.廉租房B.经济适用房C.市场价商品住宅D.商品房【答案】B38、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A39、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A.短期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】A40、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】C41、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息

14、，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲【答案】B42、某宾馆开发项目共有 150 间客房，平均每间客房的面积为 40m2，总建筑面积为 6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为 3000 元/m2，每间客房的综合投资为 14 万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A.1800B.2040C.2100D.2380【答案】C43、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】B44、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入

15、B.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入【答案】C45、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。A.购买行为B.购买习惯C.购买动机D.购买心理【答案】A46、投资者所要求的最低利率是（）。A.同业拆放利率B.存款利率C.贷款利率D.基础利率【答案】D47、某笔投资分 3 年回收，投资者期望收益率为 8%，预计未来 3 年年初回收额分别是 100 万元、150 万元和 80 万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C48、某房地产开发企业董事会要求

16、融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券【答案】D49、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。A.企业利润可分为营业利润、税后利润和可分配利润三个层次B.经营收入销售收入出租收入C.销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入D.可分配利润税后收入未分配利润【答案】C50、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为 8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为 3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答

17、案】D多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、房地产技术发展环境调查包括（）等。A.社会拥有量B.新产品的国内外先进水平C.新产品的技术现状和发展趋势D.通讯及交通运输E.能源与资源供应【答案】BC2、投资项目可行性研究的根本目的包括（）。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目开发建设的经济效益C.提高项目开发建设的社会和环境效益D.为项目决策提供依据E.为项目后期的经营决策提供依据【答案】ABC3、下列选项中，属于间接投资的是（）。A.购买外国股票B.购置设备C.开办企业D.兼并其他企业E.购买债券【答案】A4、软件著作权受法律保护的期限是()。一旦保护期限届满，权利将自行终止，成为社

18、会公众可以自由使用的知识。A.10 年B.25 年C.50 年D.不确定的【答案】C5、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为（）。A.空气水系统B.全空气系统C.全水系统D.冷剂系统E.集中式系统【答案】ABCD6、影响房地产市场发展的经济因素包括()。A.物价水平B.家庭规模C.工资水平D.就业水平 E 家庭结构【答案】ACD7、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。A.租金收入B.保证金C.固定资产折旧D.人工费E.公共设施设备日常维修费【答案】CD8、以下指标属于市场指标的是()。A.销售量B.出租量C.吸纳量D.建筑面积 E 预售面积【答案】ABC9、政府对房地产市场进行

19、宏观调控时，可选择的手段主要有()。A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策 E 加快城市化进程【答案】BCD10、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括（）。A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙率E.吸水性【答案】ABCD11、土地出让价款的影响因素主要包括（）。A.住房指数B.所在城市C.地段D.用途E.使用条件【答案】BCD12、甲公司所有的厂房位于某城市中心，于 1986 年 4 月 30 日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为 50 年。甲公司于 2006 年 4 月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百

20、货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为 40 年。自 2006 年 4 月 30 日起至 2046 年 4 月 29 日止，约定不可续期。2008 年 4 月 30 日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。A.该宗商业房地产的收益年限为 28 年B.该宗商业房地产的收益年限为 28 年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响C.该宗商业房地产的收益年限为 38 年D.该宗商业房地产的收益年限为 38 年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响【答案】AB13、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.

21、调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程【答案】BCD14、基础按其构造特点可分为（）、箱形基础、桩基础等。A.条形基础B.单独基础C.联合基础D.一般基础E.特殊基础【答案】ABC15、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC16、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有()等方面的知识。A.市场营销以及资

22、产管理B.建筑设计C.建造技术D.房地产估价 E 项目管理【答案】ABC17、物业服务企业的工作内容包括（）。A.确立管理目标B.制定维修养护方案C.制定安全保卫方案D.提出预算E.确定物业服务费的收费标准【答案】ABCD18、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者【答案】BCD19、根据现行规定，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于（）。A.直接费B.间接费C.规费D.税金E.企业管理费

23、【答案】B20、现代营销战略的核心可以称为 STP，是指（）。A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】BCD大题（共大题（共 1010 题）题）一、商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表：，住所：市路号。二、估价方房地产估价有限公司，法定代表：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：级。三、估价对象商贸楼位于市路号，四至，属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权（使用年限为 40 年，即 1999 年 4 月

24、 1 日至 2039 年 3 月31 日），土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为 6611m2，总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】二、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通

25、用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分

26、割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】三、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款

27、为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）

28、该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。四、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地

29、产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是

30、在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造

31、价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】五、（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月工资收入为 12000 元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为

32、 3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误 12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25

33、%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50 万元；六、（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月工资收入为 12000 元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄

34、用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为 3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误 12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+

35、i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：

36、（1）P1=50 万元；七、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，

37、房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经

38、调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2，类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】八、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押

39、贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其

40、中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。九、估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 200

41、8 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】一十、H 办公用房建于 2005 年，为 4 层钢筋混凝土框架结构，建

42、筑面积2310m2，建筑密度为 60%，用地为 2004 年通过出让国有土地使用权取得，使用期限 40 年。2010 年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为 1200 元/m2。则土地价格为：1200231060%1663200（元）166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市 2010 年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为 2175 元/m2。该工程建设期为 1 年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为 5.85%，开发商利润率为 20%，则利息为：21750.55.85%63.6（元/m2）。开发商利润为：217520%435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为 60 年，残值率为 2%，已使用 5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：1（12%）5/60100%92%。建筑物现值为：（217563.6435）92%23105681934.72（元）568.2（万元）。（3）估价结果确定166.3568.2734.5（万元）【答案】