你无法复制的碧桂园以及碧桂园式高周转.docx

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1、【内部文件】你无法复制的碧桂园以及碧桂园式高周转 艳姐说这几天，因为一家超级房企的文件，艳姐的小密圈和朋友圈 弥漫着一股碧桂园模式讨论热潮。为了进一步提速，碧桂园近期接连发布了三个文件，4月5 日，总裁莫斌签发?关于提高周转速度、加快有质量供货的紧 急通知?； 4月8日，碧桂园集团专门开了 “高周转专题 会议；4月11日，莫斌再次签发?关于提高集团各单位工作 效率、促进工程高周转的通知?和?关于工程报建高周转的通 知?。这些文件的中心议题只有一个：加速高周转。NO. 1碧桂园开启“超级进击模式99 近期，艳姐的小密圈中，有人爆出了这样一张内部图：？关于 提高集团各单位工作效率、促进工程高周转的

2、通知?，通知中 提到“设计院接到设计要求后，当天内出图通宵。这 张图的出处，是以高周转知名的碧桂园。在如此正式的通知中，特地在括弧内强调“通宵二字，很 多地产友人的心中奔腾起了无限感慨。碧桂园为了高周转，还在近期发出了以下“连环文件：？ 关于工程报建高周转的通知?：？?也有高周转匹配奖励措施的 通知，比拟值得一提的是其中提到的摘牌及开工奖励工程总 20万,而如果拖到40天才开工的话，就要罚款20万。此外, 还提到了开盘工期小于3个月，就可以获得20万奖励；一 旦超过5个月才开盘，就要面临罚款，超过7个月，就直接 被 fire。?看了上面这些条文，碧桂园简直就是开启了 “超级进击模 式，这是一路

3、暴走的节奏！艳姐精选了小密圈中的精华语 录，来看看业内地产朋友如何对待上述的这些举措：十里桃林醉春光：20来岁可以熬夜，年纪大了。会熬垮掉 虚幻空间：不要担忧失业，换个角度，开发报建都去干工 程总了傻瓜、铁打的战略，流水的命，倒下一个千万个 来。媛仕彳固泳：如果宋卫平看见这样的做法会怎么想。孤岛情人：淡定看，对公司是好事，对个人不是啥好事 不是有句话叫；老板舒服的公司员工一般不舒服，员工舒服 的一般老板不舒服。物理作业给我滚：这事呢，有点像工人的三班倒，每人工 作12小时，休息24小时。工业时代，为了发挥机器设备的 效率最大化，人歇机器不停歇，金钱永不眠，与时间赛跑来 赚钱我只爱他：大概不懂得

4、设计流程，在他眼里设计师就是小 学计算算数题，设计没技术含量。深蓝梦境：按这个逻辑，5人2天效率一定比1人10天好,那意思就是人多就一定更快。5个不够来1000,高周转，交 期短，反正也不用什么技术含量，拼的是速度与激情依然是第三者：差个话题，bgy这种高周转房企，在这波 人口红利用完时会不会急刹车，怎么转型。醉曲再美终是曲：感觉未来地产圈里会有几派观点，1.高 周转下效率为先的标准化管理对房产从业人员的观念革新， 机械化人格用命换钱；2.要规模更要质量的平衡术，效率化 人格后如何保存些许情怀与生活；3.没有什么比正真的尊重 土地更重要，利润与效率兼备，我们不做套利性亏损的快跑 者NO. 2碧

5、桂园无法被复制虽然碧桂园对于高周转已经是近乎 癫狂的状态，对于员工们来说，有些残忍，但不得不成认的 是，碧桂园正是通过这样的简单粗暴的制度，最终形成了碧 桂园难以被复制的超强的高周转竞争力。譬如之前惠深区域深荟工程，拿地后三个月就实现了销售， 这样的周转速度带来的现金流和利润收益实在难以想象，估 计工程跟投也赚得盆满钵满。这里有一个小插曲，王石在?道路与梦想?一书中曾经描述了 这样一段：2008年，王石私下论及碧桂园的时候，说碧桂园 没什么了不起；后来，时任战投部副总的孙嘉在走访碧桂园 后做了一份报告，把王石的观点推翻，数据翔实，有理有据。 再后来，王石就致电杨国强，希望能与杨国强交流学习，杨

6、 国强一口容许。或许当时的王石怎么也想不到，十几年后，碧桂园竟然夺走 了万科的“铁王座。？?面对当下波云诡谪的房地产市场， 高周转几乎是每个想要在大浪淘沙中幸存下来房企的必要 选择，而像碧桂园如此庞大却又迅猛的房企，还是比拟少见 的，也让我们惊叹，大象比兔子更为敏捷、灵活，碧桂园有 了大企业的“命，没有大企业的“病！碧桂园是如何做 到速度与激情的呢艳姐认为主要有以下3点：1、细化到“每 一天碧桂园在文件中强调要加强理解杨国强的“每一 天：设计一切要以工程为中心去抢每一天；区域、工程真 正理解“每一天，要知道付出一定代价，但都要去提前每 一天，懂得算账，懂得提前。为了贯彻对杨国强“每一天的指示，

7、碧桂园通过所有会议 室张贴、员工笔记本粘贴、内网首页、效益计算与双享路演、 工作决策等方式学习杨国强对“每一天的指示，更要作为 日常量度、考核员工管理行为的重要标准并实施正负向鼓 励。？?不得不说，一个优秀的企业在企业文化的灌输和员工 管控方面是无孔不入的，渗透到员工工作细节的方方面面， 很多别的TOP10房企估计都很难做到碧桂园这样。2、对标 麦当劳和沃尔玛杨国强对企业规模有着执着的追求，他心中 的对标企业是麦当劳与沃尔玛：在标准化方面学习麦当劳， 在薄利多销方面学习沃尔玛。在高周转的开展模式下，工程 只要每平米能赚到100元，杨国强就愿意做。这也是碧桂园 特有的高周转模式成立的前提，愿意放

8、下身段，抓住任何一 个能够带来现金流的时机。杨国强甚至曾说过这样一句话，如果喜马拉雅山上有这样的 时机，他也会去。3、碧桂园独特的开展模式关于碧桂园开展模式，在那本神 书里，透露了杨老板说的碧桂园独特的模式，他说：“我们 的商业模式很独特，别人想学学不来的。首先，碧桂园是低本钱拿地，快速开发，配套到位，低价开 盘，精装修交房；其次，碧桂园专注三、四线城市，拿净地, 面积要大，付款要分期；拿地的同时，设计 根本完成，三 个月内必须开工；第四、第五个月可回收资金。此外，碧桂园的营销也很难被其他房企模仿，他们已经形成 了自己独有的体系和打法，比方全民营销，在广告投放方面, 杨老板从不吝啬，舍得花钱。

9、NO. 3高周转是一把双刃剑高周转确实能给企业带来现金 流，也对企业的规模增长起到至关重要的作用。而且，能够 实现高周转的企业，往往在产品线的标准化和工程控制方 面，相对别的企业会更胜一筹。但是高周转也是一把双刃剑，它也有可能给企业带来风险： 1、面临巨大的资金风险过度追求快开盘、快去化的企业， 多多少少会在资金方面弦绷得太紧，往往表现在融资渠道和 融资本钱上比拟大胆激进。通过追求快开盘、快去化，以缩短工程开发周期来降低资金 本钱，确保运作安全。但这都是建设在市场火爆的前提下， 一旦市场发生异动或者销售惨淡的话，对企业来说，资金链 就会面临巨大问题。2、影响利润率企业过快地追求增长，很有可能会

10、影响到利 润率。企业为了追求工程快速去化、快速售罄，工程的售价 会更贴近市场，甚至比市场价更低，往往无法做到该工程应 该能到达的利润率。但这和控制资金本钱相比，大多企业还 是选择后者，通过牺牲一些售价来提高周转速度。3、引发产品质量问题这就很好理解，慢工出细活，一味地 追求速度，很难保证打造的产品质量一定过关。之前就有某 家媒体曝出小房企房子的各类质量问题。总之，碧桂园已经狂奔在了高周转的跑道上，无人能及。虽 然碧桂园没有对外宣布今年的具体销售目标，但外界普遍认 为这家房企今年会继续壮大规模，甚至会向万亿规模冲击。 而在这个过程中，如何躲避和修正狂奔中产生的诸多问题， 也是其必须面临的重大课题之一。投票：作为地产人你认同吗END.