2023年住宅物业服务三级标准.docx

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1、住宅物业服务三级标准6.1基本规定6. 1.1客户服务场合1设立客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。2公示物业服务公司资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服 务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项 目及服务标准、收费标准。3A客户服务中心工作时间，工作日不少于8小时, 其他时间设立值班人员。心 设立并公示24小时服务电话。6.U.2 人员口从 业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。3配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。4项目负责人具有2年以上物业服务公司同等岗位工作经历，为本市项目负责 人信用信息档案

2、登记在册人员。6.U. 3制度1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫 生、公共秩序维护等管理制度。4 2建立突发公共事件的应急预案。3A建立培 训体系，定期组织培训与考核。4建立物业服务工作记录。6. 1 .4档案1建立物业管理档案。2A配备档案管理人员。3应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。6.1. 5标志设立安全警示、作业施工警示、温馨提醒等物业服务标志。客户服务口每年第一季度公示上一年度物业服务协议履行情况、收支情 每年全面除草3次，重点绿地增长除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿 地面积的10%,季节性杂草能得到有效控制。6垃圾解

3、决A绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周解决3次。A 6.4 .3 工作检查1A生长季节每月检查3次绿化工作。编制每季度绿化养护措施和 工作计划。3A有绿化档案。6. 5环境卫生生活垃圾的收集、清运口 实行生活垃圾分类收集。2A配置密闭式垃圾收 集容器，有分类标志。A3每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季 节每日喷洒1次杀虫药。4每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场合，不得乱堆乱倒。A 5垃圾清 运车外观整洁。6.5超2物业共用部分清洁1楼内k）大堂、一层候梯厅a每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃。A每月擦拭1次大堂、候梯厅墙面。A每日巡 视保洁

4、1次大堂、一层候梯厅。2）楼道、楼梯A每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。A每2周 擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施/每季度除尘1次楼内灯具。4每日巡视保洁1次楼道、 楼梯。2电梯轿箱每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。A每日清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每季 度养护1次。每日巡视保洁2次电梯轿箱。3天台、屋面A每季度清扫1次天台、屋面;雨季期间，每2月清扫1次天台、 屋面。4每月巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。小楼外道路及设施A每 日清扫1次、巡视保洁2次楼外道路。每月清洁1次楼外公共照明及共用设施;

5、每季度清洁1次雨蓬、门头等。5水景根据水质情况进行消毒净化解决。使用期间每周清洁2次水面;每年清洁2次 水池池底。6有害生物防止和控制配合相关部门进行有害生物防止和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明、【1/ /ifc o7雨雪天气清洁雨后对社区内主路、干路积水进行清扫。A降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，重要道路的冰雪在次日10： 00前清扫干净。6A. 5. 3工作检查和记录1每日检查1次清洁质量，做好记录。2每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。3清洁档案齐全。6.6 公共秩序维护重要出入口有专人24小时值守。d. 6.2制定巡查路线，巡视检查 并做好记录。6： 00至22：

6、 00巡视2次、22： 00至次日6： 00巡视1次。6.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。6.6.4 机动车辆凭证出入。8. 6.5安防控制室设专人2 4小时值守;监控影像资 料、报警记录,应留存30日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。6.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门解决。6.6. 7每年进行2次专项 应急预案演习，做好记录。8.6.8 备勤人员24小时待岗。8. 6 .9记录与档案 1各项工作记录完整有效。2A档案齐全。6.7 装饰装修管理7.1建立装饰装修管理服务制度。6.7.1 建立装饰装修管理档案。6.7.2 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主

7、或使用人、装饰装修公 司签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的 严禁行为和注意事项。6.7.3 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者 有违法违规行为的，应立即劝阻;拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业 主委员会,并在物业管理区域内公示。6.7.4 5装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当 事人按照约定解决。委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 用围挡、遮盖措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运送或密 闭运送的方式，在2日内清运。况、本年度收支预算。2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事

8、项，应在重要出入口、各楼单元 门内张贴告知，履行告知义务。3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行 政主管部门。4水、电急修20分钟内，其它报修按双方约定期间到达现场油专项服务公司负 责的设施设备应在3 0分钟内告知。报修进行回访。5业主或使用人提出的意见，建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉进行回 访。8每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。7A每月组织1次项目 服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。A 8 每年组织业主参观共用设施 设备机房。9每年至少组织1次社区文化活动。0设立公共信息栏；配合相关部门进 行公益性宣传。11A按规定投保物业共用部位、共

9、用设施设备及公众责任保险。1 2有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约 服务。8. 1 . 7专项服务委托管理1签订专项服务委托协议,明确各方权利义务。2专项服务公司应符合相关行政主管部门的资质规定;操作人员应持有相应的职 业资格证书。3A专项服务公司人员统一着装，佩戴标志。心 对专项服务进行 监督管理及评价。6.2共用部位及共用设施设备运营、维修养护综合管理1建立房屋及共用设施设备的基础档案。2A运营、检查、维修养护记录应每 月归档。3组织实行房屋使用安全情况评估检查。务 共用部位检查中发现的问题，应 按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮;共用设施设备运营中出

10、现的故 障及检查中发现的问题，应即时组织修复。a 5每年第四季度制定下一年度维 修养护计划。6 特种设备按照有关规定运营、维修养护和定期检测。A 7雷电、 强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并贯彻防范措施。4 8设备机 房1A）每月清洁1次,室内无杂物。2）设立挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3a）在明显易取位置配备消防器材，每月检 查1次消防器材，保证完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。54）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6）交接班记录、工作日记等齐全、完整。6.2.1 2共用部位b房屋结构a每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观 出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时

11、采用必要的防护措施。 按鉴定结果组织修缮。2建筑部件1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑 构件等。2a）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。A3附属构筑物1A）每 月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每季度检查1次雨、污水管井等。3）每月巡查1次大门、围墙、围栏等。4）每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1次防雷装置。6.2耙3空调系统口运营前对冷水机组、循环水 泵、冷却塔、风机、风机盘管、水解决等设施设

12、备进行系统性检查。2A运营 期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。34制定节能措施, 每月对能源消耗进行记录、分析。心 每年检查1次管道、阀门并除锈。5A每 年检查1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。6每年清洗消毒1次新风机、空气解决机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网 等。7A每年对空调系统进行1次整体性维修养护。6.2.2 2. 4二次供水设施a 1按照卫生防疫部门的规定使用消毒设备，水箱按规 定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运营状况。3每季度切换1次备用水泵。a 4每年检查2次水泵润滑情况，补充或更换 润滑剂；每年养护1

13、次水泵。A 5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆, 每年入冬前对暴露管道进行防冻解决。4 6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加 锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。6.2A. 5 排水系统1排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对重要排水口、管井进行检查。2污水泵A汛期每日巡视2次,平时每周巡视1次，检查设备运营状态；每2周 进行1次手动启动测试；每季度养护1次。A3化粪池每半年检查1次化粪池;组织安排清掏。6.2.6 照明和电气设备h 楼内照明a每周巡视3次，一般故障1日内修复；复 杂故障5日内修复。A 2楼外照明A每

14、周巡视1次，一般故障1日内修复； 复杂故障1周内修复；每月调整1次时间控制器。3应急照明A每日巡视1 次，发现故障，即时修复。心低压柜A每日巡视2次设 备运营状况;每年养护1次，养护内容涉及紧固、检测、清扫；每年检查1次 电气安全。5低压配电箱和低压线路每月巡视1次设备运营状况；每年养护1次,养护内容涉及紧固、检测、清扫。6控制柜每2周巡视1次设备运营状况;每年养护1次，养护内容涉及紧固、检测、调试、 清扫。7发电机每月试运营1次，保证运营正常;每年活化1次蓄电池；每周巡视1次充电机 和蓄电池。处检测每5年检查1次内部核算电能表。409配电室、楼层配电间a防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密

15、;锁具完好; 电缆进出线和开关标志准确。安全防范系统1报警控制管理主机A每日巡查1次，检查设备运营状态;每2周表面清洁1 次；每半年内部除尘1次。2对讲门口机每月检查1次按键、显示屏等;每月表面清洁1次；每半年内部除尘1次。3网络控制箱A每半年检查1次外观、接线;每季度表面清洁1次；每半年内部 除尘1次。小 红外对射探测器每季度检查1次接线、探测范围、防水状况等;每季度表面清洁1次;每半年内 部除尘1次。5A图像采集设备A每周检查1次监视画面、录像功能;每2周表 面清洁1次;每半年内部除尘1次。8摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度 镜头表面清洁1次；每

16、年防护罩内部除尘1次。A 7解码熟每半年检查1次 防雨罩、接线等，进行相应的调试;每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。A 4 1云台每半年检查1次运转、接线，进行清楚度调校；每半年表面清洁1次;每年转动 部位上润滑油1次。8 巡更点a每月检查1次外观;每月表面清洁1次;每日存储巡更记录。1O读 卡器每月检查1次外观；每月表面清洁1次，查看防水状况。11A电磁锁门锁每2月检查1次吸力、外观、接线。4 1 2出门按钮每2月检查1次开锁功能、接线。6.8电梯k 电梯在投入使用前或者投 入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附 着于电梯的显著位置。在电梯安全检查合格有效

17、期届满前1个月，应向电 梯检查检测机构提出定期检查申请。3平常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保 护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。心应与 有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保协议，约定维护保养 的内容、规定、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务公司的 维修保养工作进行监督，对专项服务公司定期检修计划的贯彻情况进行监督。42 5配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训, 保证其具有必要的安全知识。8 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电 梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案，组

18、织救援，并及时向相关 行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在 30分钟内到达现场。 6.2.9水景1a启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止 渗漏，保证用电安全。2A使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设 施，每月检查1次防漏电设施。3设立必要的安全警示标志。4水质符合卫生规定。6.3a消防安全防范6.3. 1综合管理1建立、贯彻消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。a 2成立义务消防队，配备必要的消防器材,相关人 员掌握消防基本知识和技能;每年组织1次有员工、业主或使用人参与的消防演 练。3A设立消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安

19、全宣传教育；每年对 员工进行2次消防安全培训。A4每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按 照规定每年检测1次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消 防设施、器材符合消防安全规定。435发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的， 应向公安机关消防机构报告。6消防控制室设专人24小时值班，每班2人,及时解决各类报警、故障信息。a 7 发生火情立即报警,组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消 防机构工作。消防设施设备维修养护口火灾自动报警系统n）火灾报警控制器、联 动控制设备每日巡查1次设备运营情况，保证24小时连续正常运营；每月检 查测试1次报

20、警控制器、联动控制设备的报警、a联动控制、显示、打印等功能; 每年机柜内部除尘1次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探 测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运营2年后，每3 年由专业清洗单位清洗1次。3 ）备用电源每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电实验1次。2消防广播系统每月检查测试1次消防专用电话、重要场合的对讲电话、对讲电话主机、播音 设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量;每年机柜内部除尘 1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。3防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速;每年养

21、护1次 防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。心防火分隔设施每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动 防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充 1次润滑油，电控箱内部除尘1次;每年维修养护2次防火门附件，在门的 转动部位补充1次润滑油。5A水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每半年检查1次润滑情况;每年养护1次室内、 外消火栓。8应急照明、疏散指示标志每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。A7消防电梯A每月检 查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8灭火器每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火

22、器选型、压力和 有效期，保证处在完好状态。6.小绿化养护基本规定小乔木植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%,年成活率高于95%,生长 季节叶片保存率高于8 5 %。2A灌木植株生长正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于9 5%。3绿篱和色块植株生长整齐，保存率高于9 5%,年成活率高于9 5%。小 地被和花坛植物a地 被植物覆盖率高于95%,花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。5草坪a草坪基本整齐，覆盖率高于95%。6.4.绿化养护内容灌溉 有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生;一般植物保证 在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次,冷季型草坪根据长势和土壤 情况适当增长灌溉次数。2施肥a根据植物生长情况施肥,乔木每2年施肥1次至2次;灌木每年施肥1 次至2次;地被和草坪植物每年施肥2次至3次;花坛植物根据生长情况进行 追肥；尽量减少对化肥的依赖。3病虫害防治a根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3 次病虫害情 况;并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。小整形 修剪a乔木每年冬季修剪1次；灌木每年生长季节和冬季修剪1次；绿篱和色 块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1次；冷季型草坪应根据长势生长季节每 月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。5除草