2023年住宅物业服务二级标准.docx

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1、住宅物业服务二级标准基本规定5.1.1 客户服务场合1设立客户服务场合，配置基本办公设备。公示物业服务公司资质证书或 复印件、项目负责人照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相 关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3客户服务场合工作时间，工作日不少于8小时，其他时间设立值班人员。心 设立并公示24小时服务电话。5.1. 2人员1从业人员按照相关规定取得职也资格证书。2从业人员统一着装，佩戴标志。3A配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管 理员。44 项目负责人具有3年以上物业服务公司管理工作经历，为本市项目 负责人信用信息档案登记在册人员。5. 1.3制度

2、A1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化 养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2建立突发公共事件的应急预案。A3建立物业服务工作记录。档案1建立物业管理档案。2配备档案管理人员。3应用计算机管理基本信息、基础资料。标志设立安全警示、作业施工警示、温馨提醒等物业服务标志。客户服务S每年第一季度公示上一年度物业服务协议履行情况、收 支情况、本年度收支预算。2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在重要出入口、各楼单 杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。2电梯轿箱A每日擦拭1次电梯轿闹门、面板。每日清拖1次轿厢地面。3天台、屋面A雨季前、雨季期间各清扫1次天台、

3、屋面。每季度巡查1次天 台、内天井，有杂物及时清扫。4楼外道路及设施A每日清扫1次楼外道路。a每季度清洁1次楼外公共照明 及共用设施;每半年清洁门次雨蓬、门头等。5水景根据水质情况进行消毒净化解决。总使用期间每周清洁1次水面;每年 清洁2次水池池底。A 6有害生物防止和控制配合相关部门进行有害生物防止和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明 显标志。7雨雪天气清洁A雨后对社区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积 雪，铲除结冰。5 . 5.3工作检查和记录每日检查1次清洁质量，做好记录。5 .6公共秩序维护重要出入口有专人值守。5.8. 2制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6 ： 00至

4、22:00 巡视1 次,2 2 ： 00至次日6:00 巡视1次。5. 6.3巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。外.6.4机动车辆凭证 出入。5. 6 .5安防控制室设专人24小时值守;监控影像资料、报警记录应留存3 0 日备查。对违法行为立即报警，协助相关部门解决。c5. 6.7记录与档 案C各项工作记录完整有效。2A档案齐全。5a.7装饰装修管理5.7-1建立 装饰装修管理服务制度。建立装饰装修管理档案。受理业主或使用人的装饰装修申报登记, 与业主或使用人、装饰装修公司签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知也 主或使用人在装饰装修工程中的严禁行为和注意事项。装饰装修期间每日巡查1次现

5、场，发现业主或使用人未申报登记或者有 违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委 员会，并在物业管理区域内公示。5.7缸5装饰装修结束后进行检查，对违反住 宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定解决。委托清运装修 垃圾的，应在指定地点临时堆放，采用围挡、遮盖措施，在2日内清运。总自行清 运装修垃圾的，应采用袋装运送或密闭运送的方式，在2日内清运。a元门内张贴告知，履行告知义务。3A对违反治安、规划、环保等方面法律、 法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。山水、电急修20分钟内、 其它报修按双方约定期间到达现场；由专项服务公司负责的设施设备应在30 分

6、钟内告知。5业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。外 每年公开 征集1次物业服务意见，公示整改情况。47配合相关部门进行公益性宣传。8按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。5.1/专项服务 委托管理S签订专项服务委托协议，明确各方权利义务。a 2专项服务公司应符 合相关行政主管部门的资质规定；操作人员应持有相应的职业资格证书。a 3专 项服务公司人员佩戴标志。公对专项服务进行监督及评价。5.2共用部位及共用设施设备运营、维修养护5.2.S 综合管理k建立房屋及共 用设施设备的基础档案。2运营、检查、维修养护记录应每月归档。3A组织实行房屋使用安全情况评 估检查。4

7、共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织 修缮；共用设施设备运营中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。 45每年第四季度制定下一年度维修养护计划。6特种设备按照有关规定运营、维修养护和定期检测。7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并贯彻防范措施。口设备机房1）每月清洁1次，室内无杂物。2a）设立挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3与 在 明显易取位置配备消防器材，保证完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5与张贴或悬挂相关制度、证书。5A. 2.2共用部位I房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请 房屋安全鉴定，同时

8、采用必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2建筑部件1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑 构件等。2）每2月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）每半年检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。a4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3附属构筑物1）每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。42 ） 每半年检查1次雨、污水管井等。3）每2月巡查1次大门、围墙、围栏等。4）每2月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5 ）每年检测1次防雷装置。空调系统1a运营前对冷水机组、循环 水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水解决等设施设

9、备进行系统性检查。2 运营期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3每年清洗消毒1次新风机、空气解决机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤 网等。4每年对空调系统进行1次整体性维修养护。5.2M4二次供水设施1按照卫生防疫部门的规定使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水 质符合国家生活饮用水卫生标准。42每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设 备运营状况。3A每半年切换1次备用水泵。4每年检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护1次水泵。5A每 年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻解决。A 6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流

10、管口、透气 口应安装金属防护网并保持完好。525a排水系统1排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2A污 水泵汛期每日巡视1次，平时每2周巡视1次，检查设备运营状态;每月进行1次 手动启动测试;每年养护1次。幺化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。5. 2.6照明和电气设备1楼内照明a每周巡视2次，一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复。楼外照明每周巡视1次，一般故障2日内修复;复杂故障2周内修复。3应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。4低压柜每日巡视1次设备运营状况；每年养护1次,养护内容涉及紧固、检测、清扫;每年检查1次电气安全。* 5低压配电

11、箱和低压线路每季度巡视1次设备运营状况;每年养护1次，养护内容涉及紧固、检测、清扫。46控制柜每月巡视1次设备运营状况;每年养护1次,养护内容涉及紧固、检测、调试、 清扫。A 7发电机A每季度试运营1次，保证运营正常。8A配电室、楼层配电 防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好。安全防范系统k报警控制管理主机a每日巡查1次，检查设备运营状 态；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。2对讲门口机每2月检查1次按键、显示屏等；每2月表面清洁1次;每年内部除尘1次。 网络控制箱每半年检查1次外观、接线;每半年表面清洁1次;每年内部除尘1次。心红 外对射探测器每半年检查1次接线、探测范围、防水

12、状况等；每半年表面清洁1次;每年内部 除尘1次。5图像采集设备每周检查1次监视画面、录像功能;每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。46摄像机A每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的 调试;每季度镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。7A解码器每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每半年表面清洁1次；每年 内部除尘1次。心云台每半年检查1次运转、接线，进行清楚度调校;每半年表面清洁1次;每年转动部 位上润滑油1次。9A巡更点A每季度检查1次外观;每季度表面清洁1次；每 日存储巡更记录。1 0读卡器每季度检查1次外观;每季度表面清洁1次，查看防水状况。IS电磁锁门锁

13、A每 季度检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮每季度检查1次开锁功能、接线。5.2耙8电梯1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使 用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2A在电梯安全检查合格有 效期届满前1个月，应向电梯检查检测机构提出定期检查申请。口平常维护保 养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测 量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。公应与有资质的电梯 制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保协议，约定维护保养的内容、规定、 频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务公司的维修保养工作进 行监督，对专项

14、服务公司定期检修计划的贯彻情况进行监督。5A配备电梯安全 管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具有必要的 安全知识。6制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立 即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务 人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在3 0分钟内到达现场。水景1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2A使用期间每 周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施，每2月检查1次防漏电设施。3A设 立必要的安全警示标志。4水质符合卫生规定。45 . 3消防安全防范5.3. 1 综合管理1建立、贯彻消防安全

15、责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职 责。2成立义务消防队，配备必要的消防器材;相关人员掌握消防基本知识和技能; 每年组织1次有员工、业主或使用人参与的消防演练。3设立消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安a全宣传教育;每年对员工进 行2次消防安全培训。心 每日防火巡查1次,每月防火检查1次，按照规定 每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设 施、器材符合消防安全规定。5发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的， 应向公安机关消防机构报告。6消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时解决各类报警、故障信息。a 7发生火情立

16、即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消 防机构工作。532A消防设施设备维修养护1火灾自动报警系统1)火灾报警控制器、联动控制设备每口巡查1次设备运营情况，保证2 4小时 连续正常运营;每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、 显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1次。2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警 探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运营2年后, 每3 年由专业清洗单位清洗1次。34 备用电源每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电实验1次。2A消 防广播系统a每月检查测试1次消防

17、专用电话、重要场合的对讲电话、对讲电 话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量;每年 机柜内部除尘1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。* 3防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速;每年养护1次防 排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。心防火分隔设施A每月抽查测试1次 防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭 功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控 箱内部除尘1次；每年维修养护1次防火门附件，在门的4转动部位补充1次 润滑油。5a水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每年检查1次润滑 情

18、况;每年养护1次室内、外消火栓。6应急照明、疏散指示标志每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。7A消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。心灭火器上每 周巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有 效期,保证处在完好状态。c5.4 绿化养护基本规定。乔木生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%,年成活率高于 90%。2灌木生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%,年成活率高于 90%o 3A绿篱和色块a植株保存率高于90%,年成活率高于90%。4地被和花坛植物a地被植物覆盖率高于9 0 %,花坛植物死亡

19、率低于10%。5A 草坪保证基本成活，草坪覆盖率高于90%。45.4.2绿化养护内容1灌溉出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝因素导致植物出现死亡现象。一般植物在萌 芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水k次。2施肥根据植物生长情况施肥，一般乔木每2 年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被 和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1次至2次；花坛植物根据生长情况 进行追肥;生长不良的植物适当增长施肥频次。34病虫害防治根据病虫害发生规律，植物生长季每2周检查1次病虫害情况;发现病虫害能有 效控制，不因病虫危害影响景观效 果。依整形修剪乔木每2年修剪1次；灌木每年冬季修剪1次;绿篱和色块每年生长季节和冬 季修剪1

20、次；冷季型草坪生长季节每月修剪1次至2次,全年至少修剪10 次。5除草每年全面除草2次，重点绿地增长除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿 地面积的20%。46垃圾解决a绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周解 决2次。工作检查和记录口生长季节每2周检查1次植物生长情况。 2编制绿化养护措施和工作计划。5.5a环境卫生551A生活垃圾的收集、清运 1按有关规定和标准实行垃圾分类。2A配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。 3每月至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每3日喷洒1次杀虫药。 M 每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场合，不得乱堆乱倒。5垃圾清运车外观整洁。5M 5 . 2物业共用部分清洁1楼内41）大堂、一层候梯厅每日清扫1次、每周清拖2次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭2次信报箱、 大堂玻璃。42）楼道、楼梯每周清扫2次、每月清拖1次楼道、楼梯地面。每月擦拭1次楼梯扶手、栏