对房地产市场宏观调控的理性思考.pdf

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1、对房地产市场宏观调控的理性思虑对房地产市场宏观调控的理性思虑纲要：房地产业作为公民经济的支柱产业，发挥着特别重要的作用，它直接影响的行业达到50 多个。因此，政府出台相关政策对房地产市场进行宏观调控自对房地产市场宏观调控的理性思虑大纲近几年素来处在宏观调控中的房地产市场，其价格依旧是“涨声一片”，自然引来了对房地产市场宏观调控更多的思疑。其实，房价不断上涨，除了房地产业和房地产市场自己的原因外，更为重要的原因是我国经济、政治、社会以及国际上好多方面因素的共同作用。正确认识当前房地产市场形势及其宏观调控，才有利于我国房地产市场健康发展。自 2003 年以来，国家为了牢固房价，促进房地产市场健康发

2、展，宣布了一系列宏观调控政策。特别是八条的出台，把调控上涨到政治高度。2006年国六条出台，主要措2005年国加大了调控力度。2007 年调控更有针对性和操作性，施包括加大廉租房的建设步伐和力度（国务院“24 号文件”）、严格土地“招拍挂”制度（国土资源部“39 命令”）和提高第二套房贷款的首付比率和利率（央行和银监会的“359 号文件”）等。可是房价是边调控边涨价，2008 年一季度全国70 个大中城市房屋销售价格上涨%，4 月份上涨%。处于调控之中的房价这样疯狂的表现，不免令人对政府的宏观调控颇多质疑。那么，应该如何正确认识当前房地产市场的发展形势和现状呢？一、当前房地产市场宏观调控认识上

3、的几大误区房地产市场宏观调控，是国家从经济运行的全局出发，按预定目标综合运用行政手段、法律手段和税收、信贷、利率等经济手段，对市场经济的运行在总量和结构进步行的调节。调控的重点第一在于除掉认识上的误区。1、房地产市场宏观调控就是降低房价房地产业作为公民经济的支柱产业，发挥着特别重要的作用，它直接影响的行业达到50 多个。因此，政府出台相关政策对房地产市场进行宏观调控，目的是让房价过快增加的幅度降下来，保持房地产业连续健康发展，而其实不是让房价下降。房价是多种因素形成的博弈过程，其实不是某一因素就能决定的。对市场的解析第一于可否有牢固增加的宏观预期。过去连续数年中国高出10%的 GDP 增加和连

4、续四年超过 11%的城镇居民收入增加，是房价牢固增加的基础。若是中国的宏观经济发生了全面逆转的变化，那么就不是房价涨不涨的问题，而是就业、GDP 与薪水收入涨不涨的问题了。那么也就不但是房价的拐点，而是整体经济的拐点。2、居者有其屋就是家家都买得起住所随着宏观调控政策的出台，越来越多的人加入了相关房地产市场和城镇居民住所问题的谈论。希望政府想法降低房价，让大家都“买”得起住所。这种想法走开了我国的现实。在整个公民经济的发展过程中，由于市场体系造成的社会收入分配差距，必然有一个相对贫困阶层存在，这是不以人的意志为转移的规律。这也就决定了我国城市特别是大中城市人口中间，必然有一部分低收入家庭不能够

5、拥有自己的住所，只能依靠租房解决居住问题。发达国家当前的情况已经证明了一部分人不能够拥有住所的必然性。3、高房价等于房地产泡沫房价连续高涨，房地产泡沫论成为时下流行语。笔者认为，判断房地产可否出现泡沫，重点是看可否存在真实需求。第一，从潜藏需求看，我国现有城镇居民约亿人，到实现“全面小康”的 2020 年，城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增加到亿至亿人。在此时期约有亿左右的新增人口需要解决住所问题。另一方面，原有城市人口同样存在改进住所条件的需要。当前我国城镇居民人均住所面积为27 平方米，到2020 年可能达到35 平方米，有巨大的潜藏需求量。其次，从有效需求看，若是有20%的城镇家

6、庭有改进住所的要求，且每户只想增加20 平方米，那么中国 20%的城镇家庭是2700万户，需求总量是亿平方米，这个需求是客观存在的。别的还有农村进城经商务工人员的住所需求，每年几百万对结婚生子需要住所的人群，因城市房屋拆迁产生的大量被动需求等。在这些真实需求支撑的前提下，不能够判断房地产已经是“泡沫经济”。二、房价涨幅过快的原因解析房地产市场宏观调控，归根终究是调控房价的过快上涨，只有认识到房价上涨的原因，才能理解调控政策的目的。1、世界性的钱币贬值是造成房价普涨的重要原因近四年来，在国际市场上，石油、铝、铜、铁矿石、煤炭、橡胶等大宗商品同时开始上涨，而且涨幅惊人。特别是石油价格一路爬升，由

7、2004 年度平均 29 美元 1 桶上涨到 2008年 140 美元 1 桶，且还有上涨趋势。铁矿石进口价格在2005年上涨70%的基础上，2006 年又上涨了 19%，2007年上涨了%，而 2008 年 2 月，宝钢企业赞成巴西淡水河谷企业把铁65%至 71%；在东京工业品交易所，天然橡胶矿石价格上调的期货价格3 年涨幅达到 157%；在伦敦金属交易所，铝的期货价格 4 年涨幅达 140%，而铜的涨幅更是高出 380%。作为世界钱币的黄金，原来素来是 200 多美元一盎司，2006 年涨到600 多美元一盎司，到了 2008 年一度高出 1000 美元一盎司。由于经济的全球化和我外国向型

8、经济的形成，我国的商品价格受国际影响很大。住所作为不动产，与黄金等贵金属联系更为亲密，其价格必然要上涨。2、地价过快的增加推动房价的上涨在住处开发成本构成中，地价是最重要的因素。从 2002年 7 月开始，政府增强了土地的计划管理，全国商品房用地实行“招、拍、挂”。到了 2004，缩短“地根”成为房地产市场调控的重点措施之一，以致全国新增建设用地供给量下降。自 2005 年起，土地出让面积呈下降态势，2006 年，全国购置土地面积为 368 平方公里，同比减少%。在土地供给减少的同时，全国房地产需求却在连续增加。2006 年，主要城市整体综合地价增幅（%）已高出全国房价增幅（%），2007 年

9、一季度至三季度，全国 70 个大中城市土地交易价格平均上涨%，是同期房价涨幅（）的近一倍。特别是 2007 年二、三季度，全国主要城市房价增幅加大，开发商对未来房地产市场的预期保持乐观态度，因此，拿地热情连续高涨，甚至不惧报出天价竞拍。这说明，地价在房价成本构成中的比重整体上在提高。从拿地到销售，少则需要一到两年时间，因此，地价推高房价对房地产市场宏观调控的理性思虑纲要：房地产业作为公民经济的支柱产业，发挥着特别重要的作用，它直接影响的行业达到50 多个。因此，政府出台相关政策对房地产市场进行宏观调控自的作用力还有必然的滞后效应。3、住所建设成本的上涨也是以致房价上涨的原因建材价格，特别是钢材

10、、铝材、水泥等价格大幅度上涨，投入住所的劳动力价格也逐年上涨，增加了住所建设成本。随着我国经济的高速发展，房地产业也和其他行业同样，加速升级换代。新建材、新工艺、新技术、新设施等不断运用，生态、绿色、智能、酣畅等理念的引进，建筑密度的降低，绿地面积的增加，公共活动场所的设计，住处建设全面采用节能措施，住处小区物业管理配套设施的完满以及建筑质量标准的提高，也使住所建设生产花销上涨。为了控制房地产投资的上涨速度，国家出台了很多增加房地产税负的政策。税收本不属于生产花销，但我国实行生产型税收政策，同样把它计算在生产花销中。这些花销不能防备地提高了住所的销售价格。4、需求旺盛是住处价格上涨的最主要原因

11、随着经济的快速发展，居民收入宽泛提高，住所花销的意识和能力逐渐增强，由过去单纯“为解决生计空间”向“住的广阔酣畅”转变。全国城镇人均住所面积 2007 年为 27 平方米，比 1998 年增加平方米。因居民住所条件的改进，全国城镇每年需要新增住处面积高出了 5 亿平方米。同时，随着城市化进度的加快，城市新增人口以及流动人口住所需求也日益旺盛。平均每年新增城镇人口 2000 万人，就需要新增住所面积5 亿平方米以上。随着城市改造力度的加大，房屋拆迁进入快速发展阶段，全国每年拆迁量占房地产竣工量的20%左右，从而形成对房地产的巨大需求。“买套房屋做投资”不但使丰饶阶层有追加投资的热情，也使得好多一

12、般市民加入了置业投资的行列，更是推动了房价的走高。从这些因素看，城镇住所明显供不应求，以致房价快速上涨。三、保证房地产市场健康有序发展的对策建议在全球物价普涨的情况下，要求我国的房价不涨甚至希望下跌，是不吻合经济规律的。有个别城市房价下跌不能够认为全国房价已现“拐点”。从长远看，随着中国经济的连续快速发展和城市化进度的加快，房地产市场供需情况不会发生根本改变，居民不断增加的住所需求依旧是房价上涨的动力。因此，调控只有抓住重点，依照市场规律，才能获取实效。1、增加住所建设用地的供给量从 2004 年开始，国家素来在收紧地根，节约用地，这是正确的。但这也减少了住所建设用地的供给，从而加剧了住所建设

13、用地的矛盾，以致开发商不惜天价拿地。因此，各城市依照不同样情况合适增加住所建设用地的供给量，增加有效土地供给，保证地价平稳，降低房价上涨预期。2、适当增加住所投资针对房地产市场“过热”的趋势，国家出台了一系列有针对性的政策法规，缩短银根，严格了房贷市场管理。好多开发商出现资本链紧迫，相关土地市场趋冷的新闻频现各大媒体。笔者认为，这是最大的市场风险。这两种情况都是在减少住所市场的供给，给原来供不应求的住所市场火上加油。关于有真实需求的购房者来说，无论房价走势如何终究是要买的，一旦观看期一过或楼市出现回暧迹象，被控制的购房需求将会不同样程度的爆发，短期内有可能引起房价的飙升。因此，适当增加住所投资

14、，才能加大住所供给力度，牢固住房价格。3、把住所保障制度落实到位2007 年 8 月,?国务院关于解决城市低收入家庭住所困难的若干建议?出台，对解决当前城市低收入住所困难，提出了明确而详尽的解决方法。只要各地加大经济适用住所和廉租房的供给，就能够在解决中低收入家庭住所问题的同时起到有效缓解楼市供需矛盾、减少需求压力、平抑商品房价格的作用，从而推动房地产市场健康发展。4、宏观调控力度要合适这几年政府出台的一系列对房地产市场的宏观调控措施，是相当密集、全面和强硬，在这种调控之下，应该说房地产市场已经出现了一些积极变化。广州、深圳的房价已下跌，北京、上海出现成交量下降，部分开发商降价促销等。因此，当前没有必要再出台更为“强烈”的调控措施，特别是“大棒”的不应该考虑那些违犯市场经济规律、重拾计划经济作法，给房地产市场带来政策性风险，防备市场“硬着陆”。宏观调控的作用和收效要有一个过程，需要必然的时间。只有我国整体经济的健康发展、只有宏观经济依照其自己的规律发挥作用，我国的房地产市场才能走上健康之路。【参照文件】1徐滇庆：房价与泡沫经济 j.机械工业初版社，2006.2 罗先智：中国房地产市场解析及优化对策j.中外企业家，2006（8）.3 陈伯庚：住所制度改革中的公正与效率j.中国房地产，2008（6）.4 苑韶峰：我国房地产市场现状与政府规制j.价格理论与实践，2006（5）.