房地产售房人员复习提纲.pdf

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1、房地产销售管理房地产销售管理1总登记是在一定的期限和行政区域内对所有的房屋进行统一的权属登记。2房地产广告是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。3房地产金融是金融业务的一种形式，它一般是指围绕房屋与土地开发、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为。其中最主要的是以房地产作为信用保证而获得的资金融通行为。包括房地产业的生产、流通、分配、消费等各个环节。4 商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。5.保护房地产权利人的合法权益是权属登记管理的根本

2、目的和出发点。6.房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则。7.市(县)房地产行政主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力。8.在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记是总登记。9.总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日 30 日内发布公告。10.房屋转移登记应在事实发生之日起 90 日内提出申请。11.房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少，房屋所有人应申请房屋变更登记。12.他项权利登记是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。13.关于房屋权属登记申请人，是申请人为法人、其他组织的，应

3、当使用法定名称，由其法定代表人申请申请人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。14.新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后 3 个月内向登记机关提出申请。15.登记机关自受理登记申请之日起 7 日内应当决定是否予以登记。16.职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时，房屋产别应登记为私产。17.当前个人 5 年以上个人住房公积金贷款的利率是 4.86%。18.贷款期限一般为购买商品住房、经济适用住房的，最长贷款期限不超过 30 年。19.在销售不动产时，连同不动产所占土地的使用权一并转让的，应征收营业税。20.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的 7 日内，到房地产所在地税务机关办理纳税

4、申报。21.房屋所有权人改变名称及房屋状况发生变化的，当事人应自更名或房屋竣工之日起 30 日内提出申请。22.因房屋买卖、交换、划拨、转让等原因是房屋权属发生转移进行的登记属于转移登记。23.城市建设维护税的纳税人所在地为市区的，其纳税的税率为 5.5%24、如何区分普通住宅和非普通住宅，凡是“建筑面积在 140 平米以上、容积率高于 1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格 1.2 倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇。25、目前我国对个人住房商业贷款

5、的规定？26、商品房认购书认购书的内容主要一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况(含房屋位置、面积等基本情况)；1/5价款计算；签署契约的时限规定。签订认购书的时间为从取得开发项目立项并办妥规划审批手续至取得预售许可证的这一段时间。计算题计算题解：（1）该家庭抵押该款额 P=50（1-40%）=30（万元）月贷款利率 i=6.48%/12=0.54%；计息周期数 n=2012=240 个月（2）月还款额：A=P(i(1+i)n)/(1+i)n-1)=300000(0.54%(1+0.54%)240)/(1+0.54%)240-1)=2233.21(元)答：该家庭月还款额为2233.21

6、元。论述题论述题（1）开发企业进行商品房预售，应向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书应当载明商品房预售许可证的批准文号。（2）商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。（3）预售的商品房交付使用之日起 90 日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起 90 日

7、内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。（4）商品房预收款必须用于有关工程建设。如未按规定使用的，房地产管理部门有权责令限期纠正，并可处以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元的罚款。（5）未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。否则将责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已取得的预付款 1%以下的罚款。（6）开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3 万元罚款。案例分析案例分析 该份商品房交易合同是否为有效合同？是。本份合同是否存在表述方

8、面的漏洞？存在。例如，对露台面积计算方法的约定，应当更详细一些；再例如，对存在争议的解决方法等方面应当细化。在合同中约定的“双方合同第四条约定：如销售面积与房屋所有权登记机关实际测定的面积有差异的，以房屋所有权登记机关实际测定的面积为准。实际面积与销售面积差别超过销售面积3%时，双方同意以下处理方式：每平方米价格保持不变，房价款按照实际面积调整，多退少补。”的条款，与我国现行法规是否有相悖之处？不相悖。合同的订立只要是双方自愿的，就可以认可。2/5 你认为人民法院是否应裁决房地产公司败诉？为什么？不能，只要是合同约定的内容，就可以认可。在商品房销售过程中，如何避免这一类纠纷的出现？在商品房销售

9、过程中，订立合同时，对合同中的内容要逐一的提醒购房者，仔细阅读，防止产生歧义。房地产市场经营房地产市场经营1.市场营销的核心是商品交换。2.企业管理的中心是致力于生产优质产品并不断精益求精，是市场营销的产品观念。3.旧的营销观念是通过增加产品的销售额获取更多的利润。4.对房地产项目所在城市的房地产总供应量与总需求量的调查属于中观环境调查。5.经济发展趋势属于房地产市场宏观环境的主要调查内容。6.为了发现问题和提出问题而进行的市场调查是探测性调查。7.按照消费者所处的位置、自然环境来细分市场，属于地理细分。8.无差异营销策略是指营销活动只针对消费者的需求共性，而不考虑差异性所制定的营销策略。9.

10、房地产销售者为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而选择的目标市场是复合市场。10.市场营销学中理论的四个基本要素即产品、价格、销售渠道，促销的组合中，楼盘定位是产品策略的内容。11.房地产市场营销渠道策略中的“全程代理”式营销，是指代理商介入房地产项目开发经营的全过程。12.广告是指企业通过付款的方式利用各种传播媒体进行信息传递，以刺激消费者产生需求，扩大房地产销售量的促销活动。13.为实现房地产企业的促销目标而将不同的促销方式进行组合所形成的有机整体被称为房地产市场促销组合。14.广告是一种非人际的信息传播手段。15.灵活及时，本地市场覆盖率高，易被接受和信任是报纸广告的优点。16.销售现

11、场管理包括销售人员的管理。17.房地产市场营销的实质是以满足消费者对各类房地产商品的需求为出发点。18.公共关系是由社会组织、公众、传播沟通三要素构成。19.CIS 是英语 Corporate Identity System 的缩写，通常译为“企业识别系统”。CIS 包括理念识别系统、行为识别系统、视觉识别系统三个子系统。20.接电话时应铃响三遍内立即拿起电话，先问“你好！”然后通报单位，对来电人的各种请求应以理相待。手头备好记录本、笔，以便随时记录重要事宜。对于受话人不在，应主动询问是否有事转告，待打电话方挂断电话后，方可挂上电话。21.市场营销指企业致力于创造用户所需要的产品或劳务，并通过

12、一定的市场交易程序以满足消费者现实和潜在需求的综合性生产经营活动。22房地产市场调查指房地产企业为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法以现代化的调查技术手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状以及发展趋势，并为企业科学决策提供正确依据的一种活动方式。3/523房地产市场营销策划指房地产企业在现代市场营销观念的指导下，为了谋求企业的长期生存和发展，在分析企业外部环境和内部条件的基础上，对房地产营销活动所作的具有长远性和全局性的谋划与方略。24房地产市场细分指通过对房地产市场调研，依据房地产消费者的需求、购买行为与购买习惯等方面的明显的差异性，把

13、房地产产品的市场整体策划分为若干个消费群体的市场分类过程。25、房地产市场营销理念的主要内容。（1）品牌营销：以产品为中心，依托于产品打造有销售力的品牌；（2）诚信营销：企业将诚信原则贯彻到营销活动的各个环节中；（3）文化营销：通过激发产品的文化属性，构筑亲合力，把企业营销缔造成为文化沟通；（4）个性营销：自始至终以品牌个性贯穿于经营运作之中，其本质在于通过价值创新来引导市产场；（5）环保营销：开发商应该以环境保护为经营理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式。26、实施房地产市场调查的内容答：房地产市场调查通常的程序主要包含以下三个步骤：（1）市场调查的准备确定市场调查的内容和目的；拟定详

14、细、周密的调查计划；根据调查作业的要求，选择具有一定专业知识的调查人员。（2）市场调查的实施收集相关的信息资料；设计调查问卷；现场实地调查。（3）资料处理编辑整理信息资料；撰写市场调查报告；资料归档。27、房地产市场营销组合及其内容市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品、价格、销售渠道，促销（即 4P 理论）。这四大要素配套组合的优劣与否，在很大程度上决定了企业在目标市场上的竞争地位和经营特色。其理论基础是：如果企业按正确的价格，以适宜的促销方式，在正确的地点销售正确的产品，则市场营销计划将是有效和成功的。房地产市场营销组合的内容包括：房地产产品策略、房地产价格策略、房地产市场营销渠道策略、

15、房地产促销策略。其中：房地产产品策略得当与否是决定房地产市场营销成败的重大因素；根据适当的定价方法确定了基本价格，针对不同的消费心理、销售条件、销售数量以及销售方式，运用灵活的定价技巧对基本价格进行修改，是保证企业价格策略取得成功的重要手段；房地产营销渠道策略对房地产商品从设计开发到实现销售全过程的各个环节都有着重要的影响和作用；房地产促销策略是指营销人员通过各种方式将企业以及产品的信息传递给消费者，影响并说服其购买该企业产品或服务，或至少是促使潜在顾客对该企业及其产品产生信任和好感。房地产相关知识与法规房地产相关知识与法规1房地产：房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。2房地

16、产价格：是为获取他人房地产所需付出的代价,通常可用货币来表示和偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。3房地产开发：指在依据房地产管理法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。4房地产市场：指房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品交换或流通关系的总和，是连接房地产开发、建设和房地产消费的桥梁，是实现房地产价值和使用价值的经济活动全过程。简答简答1.1.答：答：国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度；房地产价格评估制度；房地产成交价格申报制度；房地产价格评估人员资格认证制度；土地使用权和房屋所有权登记发证制度。2.2.答：答：主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财

17、政收支及金融状况，利率，物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费，居民收入等。这些因素对房地产价格的形成有较大的影响作用。4/53.3.答：答：一是出售或出租的愿望，这取决于价格为主的交易条件；二是供给能力，这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平，两者缺一不可，但在市场经济条件下，以价格为主的交易条件是主要的。4.4.答：答：廉租住房保障资金来源包括（1）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；（2）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；（3）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；（4）政府的廉租住房租金收入；（5）社会捐赠及其他方式筹集的资金。论述论述(1)应着重掌握的法律法规有：（教材所列内容）(2)掌握这些法律法规的原因在于：房地产业是一个相当广泛的领域，它涉及众多法律关系、法律规范。在房地产经营中，无论其买卖、租赁,还是其抵押、继承，都不像一般商品那样靠物质实体在当事人之间流通完成，而主要靠法律、法规和合同来完成。合同规定了交易各方的权利与义务，保证了置业人和租赁人所购买或承租的某些权能，以实现其权利。不仅如此，还因为房地产营销中所涉及法律关系比较复杂，所以要求有相应的法律规范，协调、调整各经济主体之间的权利关系，从而保证和促进房地产市场健康发展。中介人员培训5/5