XX物业工程部管理方案.pdf

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1、XX 物业公司工程部 1 工程部管理方案 编制人：XX 南京 XX 物业公司工程部 XX 物业公司工程部 2 第一章 工程管理服务的目标及设备设施状况分析 第二章 组织框架结构 第三章 物业工程的前期介入 第四章 设备设施的接管验收 第五章 工程部后续管理 XX 物业公司工程部 3 第一章 工程管理服务的目标及设备设施状况分析 一、管理定位 建立健全全方位的信息服务网络，全面提升服务质量，服务技能，充分发挥维修服务的深度和广度。提高应急维修的反应速度，以“及时、保质量、零返修”的服务标准来保证设施设备的运转率和顾客业主的满意度。二、结合实际，分析当前设备状况 一 智能化程度高 智能的人文社区环

2、境已是当今人们追求居住的时代主题，同时，也为办公、居住、商业场所等物业的安全保障提供强有力的硬件条件。日新月异的科技发展给我们物业工程维修人员的技能水平提出了新的挑战，新的要求。也鞭策鼓励工程维修技术人员要加强自我学习，提高技能水平。也要求物管企业要采取多种方式给技术工种搭建学习和培训的平台，营造一个良好的学习氛围。这样，才能使设备设施的正常运转提供坚实的技术后盾。二 基础的技术资料要全 开发建设单位工程竣工后移交物业时，物业公司应当按照国家的规定标准，对所有设施设备进行系统的验收，做好各种资料的整理，核对、校验、归档。资料是设备设施的身份说明，是设备的技术状况以及调试状态的详书，更是日常维修

3、维护的重要作业手册。特别是科技含量较高的设备，他具有很强的专业性和技术性，厂家、供货商的资料提供不全以及带有恶意性的技术保密，势必会给后期的设备养护带来很大隐患。目前在市场经济的情况下，一些安装单位为了抢占智能化较高的设备维护保养的市场份额，故意将重要的技术资料不予移交等不正当行为给物业工程人员带来了诸多困惑。三 设备管理要细 精心、精细的物业管理是物业保值、增值的前提，全心全意的呵护物业是设施设备发生最大效益化的根本保证。在物业管理服务最重要的环节中，配套设备设施及相关场地和绿化养护，是物业管理的核心内容，更是物业的命脉所在，一个粗心、一个疏忽都会给物业管理企业带来本质的危害和一定的经济影响

4、。因而，在日常服务中要细致管理设备设施。在业主装修过程中，许多施工单位任意的拆改、以及野蛮施工都会给设施、设备的正常运行带来XX 物业公司工程部 4 很难挽回的局面，如承重墙体被拆除，有防水要求的地面被破坏，消防线路的短路、断路，隐蔽排水给水的随意改动和私自增加用电负荷量，私自改动或增加减少消防管线和器件等等因素，因在管理中没有到位，等到木已成舟已经晚了，回过头来再想补救可能要浪费大量的人力、物力、财力，从而大大提高了管理成本。四 双重监管，延长设备使用寿命 设备的使用环境、正确的操作是影响设备寿命的根本，在设备管理中做到操作人员和维修人员的交叉配合，管理处和公司职能部分的双重监管，要做到两手

5、抓工程：一手抓提高操作人员的操作技能培训和机房的环境卫生，抓工程维修人员的设备设施的养护；一手抓好外包设备的维保单位维保质量，抓好爱护设施设备的业主宣传工作，为设备设施创造更好的运转环境 XX 物业公司工程部 5 第二章 组织框架结构 根据对所辖物业设备状况的了解和分析，我们将按照分类、细化原则提供具体管理方案 第一节 内部管理的运行机制 完善明晰的管理职责，高效节约的人员组织结构是保证工程部管理服务成效的前提。细化岗位职责，建立科学合理的内部框架，加强岗位培训和业务技能学习，充分发挥员工的主观能动性，挖掘个人的潜力，不断创新，全面根据公司的ISO9000 质量管理体系的要求，来确保工程部管理

6、服务的成效。一、组织框架 工程部经理 管理员 各 管 理处 维修班班长 绿 化 组 维修工 绿化工 管理员 维修主管 值班维修工 XX 物业公司工程部 6 二、人员配备 部门 职务 主要工作内容 人数 工程部 经理 负责工程部的全面工作 1 管理员 协助经理做好日常事务。做好档案资料、文件打印和日常考勤等工作 1 库房 管理员 负责库房物品的领、发工作及统计工作，及时上报常用物品的采购计划 1 维修组 班长 负责维修班日常维修工作的安排及公用工具的保管管理工作 1 维修工 负责具体实施维修的具体工作 4 绿化组 绿化工 负责所辖物业的绿化修剪、治虫，施肥、苗木补栽、移栽等工作 2 备注 天福园

7、配备 2 人，主管 1 人；XX 大楼 2 人；文云 2 人；天狮 2 人；吉祥 望燕2 人。合计 11 人。管理处维修人员的具体工作由管理处安排。工程部负责人事及技能管理。三、岗位描述 XX 物业公司工程部 7 岗位职务说明 职务说明 职务名称 工程部经理 所属部门 公司 上级领导 总经理、副总经理 直接下属 工程部各部门 岗位职责 按照公司规定执行 XX 物业公司工程部 8 岗位职务说明 职务说明 职务名称 维修主管 所属部门 工程部 上级领导 管理处主任 直接下属 维修工 岗位职责 1、根据管理处的工作计划以及设备设施保养规程，组织制定本部门工作计划、材料申报计划并予以实施 2、负责督导

8、辖区内设备设施、机房、管井的日常运行管理。巡查清洁卫生和定期维修保养、更新改造工作 3、负责本部门员工的安全管理、安全教育和专业技能培训，不断提高员工的安全意识、综合能力和专业素质 4、负责组织、调查、分析、判断设备故障和事故原因，作出书面记录和报告 5、负责处理业主关于设备、设施方面的投诉及意见，组织本部门人员抄录水电表，协助办理业主交接手续，参与业主装饰和审批工作 6、对外包的设备、设施维修保养项目按有关合同的要求进行联络和监督工作 7、负责组织对接管的机电设施、设备及配套设施进行验收和完善工作 8、负责本部门质量体系的实施、检查和指导 9、负责工程技术资料的接管、整理、上交。协助有关部门

9、建立设备、设施基础档案 10、负责组织对业主（用户）自有设备、设施维修要求，提供有偿服务 11、完成领导交办的其他任务 12、对业主投诉意见因未能及时解决和反映，导致事态扩大和不良影响负责 13、对本部门管辖的设备、设施完好率达不到标准和发生重大责任事故负责 14、对外包维修保养、监管不严，导致设备、设施不能正常运行和使用负责 XX 物业公司工程部 9 岗位职务说明 职务说明 职务名称 管理员 所属部门 工程部 上级领导 工程部经理 协作部门 管理处、维修班、绿化组 XX 物业公司工程部 10 岗位职责 1、要熟悉各管理处的公共设备设施及相关场地的维护、保养程序。2、负责工程技术资料的收集、整

10、理、归案工作。3、负责对维修班、绿化组的各项工作任务、工作量进行校正并给予合理调配安排。4、负责工程部人员的考勤以及维修班、绿化组的日常工作考勤、考评。5、负责做好工程材料的采购计划。6、负责工程部所属的各项工程的现物督导和技术指导。7、负责对工程项目的设计、外包项目费用的决算，零星维修工程的预算，特约服务、有偿服务的费用收缴。8、负责公共设备设施的维修计划，协助检查、监督设备维修保养的计划。9、负责特约服务、有偿服务的回访工作。10、参与协助工程部和管理处对工程项目的接管、验收工作。11、做好各管理处的维修费用、设备运转率等相关数据的统计。12、负责工程部资料的打印 13、对岗位职责内的工作

11、失职、失误负责。14、对监管不严、导致设备设施重大事故负责。15、完成领导交办的其他任务 岗位职务说明 职务说职务名称 维修班班长 所属部门 工程部 上级领导 工程部经理 XX 物业公司工程部 11 明 直接下属 维修工 岗位职责 1、要全面掌握公司所辖设备设施的各种状况，了解设备的各项技术参数、运行的技术要求以及相关图纸。懂得各管理处水、电、气的管网布局。2、负责接待各管理处的报修，并要对维修的类别进行分项，拿出具体维修方案，及时安排维修。3、负责外接工程项目的现场管理和质量监督。4、负责维修班的日常培训、考勤、公用工具保管和安全管理。并要督促维修人员在作业时要严格按安全操作规程操作。5、负

12、责有偿服务项目的费用确定和收缴，及时将所收费用上交，并负责对服务质量的跟踪检查和确认。6、负责拟定设备设施的维护保养计划，上报上级领导审核后并予以实施。7、做好维修班的维修材料的采购计划。8、负责做好 ISO9000 的各项质量记录。9、对职责范围内的管理失职负责。10、对施工质量、安全事故以及监管不力负责。11、完成领导交办的其它工作任务。岗位职务说明 职职务名称 库房管理员 所属部门 工程部 XX 物业公司工程部 12 务说明 上级领导 工程部经理 直接下属 岗位职责 1、要熟悉库房内以及各种材料的名称，并进行分类管理。2、负责工程部各种资料的档案管理。3、做好库房材料台帐，要做到入库、出

13、库材料相一致。4、负责管理处各部门材料申请的费用统计。5、要严格执行库房管理制度，对入库材料要严格把关。6、负责每月的库房盘点，并上报主管人员。7、负责易耗物品的材料采购计划，以及定点合格供货商的材料采购。8、完成上级领导交办的其他工作任务。9、对工作范围内的失职、失误负全责。岗位职务说明 职务说职务名称 维修工 所属部门 工程部 上级领导 维修班长 XX 物业公司工程部 13 明 直接下属 岗位职责 1、对所辖设备设施的各项技术状况要了解，并要掌握相关的维修技能。要做到以“及时、保质量、零返修”的工作标准。2、要严格的按照安全操作规程进行维修操作。3、负责各项施工、维修的任务实施。4、负责各

14、管理处的管网疏通，保养和相关的零星维修。5、负责执行和具体实施各项设备的维护保养计划。6、对工作的失职失误负责。7、完成领导交办的其它工作任务。岗位职务说明 职务说职务名称 值班维修工 所属部门 工程部 上级领导 管理处主任、维修主管 XX 物业公司工程部 14 明 直接下属 岗位职责 1，熟悉辖区区域内供电、供水、电梯监控、可视对讲、消防等设备、设施的各项技术参数、工作原理和运行状况 2，负责具体配合和实施业主入住交接的验收工作 3，具体实施小区设备、设施、机房、管井的日常运行管理，定时巡查、清洁卫生和定期维修、保养（一、二级），并做好相关记录，保证正常运行。4，负责责任机房的安全管理工作，

15、禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备机房的管理规定的行为 5，负责及时处理、口报用户的要求、意见、和投诉 6，负责所辖区域内计量表计的抄录和维护 7，负责设备、设施实发性事故的应急处理 8，负责公共场所的公共装饰物、招牌、广告的安全管理 9，参与节日或其他公共活动的布置工作 10，负责配合维修班维修所辖设备、设施更新改造工作 11，完成领导交班的其他工作 12，对负责范围内工作失职或失误负责 岗位职务说明 职职务名称 绿化工 所属部门 工程部 XX 物业公司工程部 15 务说明 上级领导 绿化组长 直接下属 岗位职责、负责草坪、灌木、乔木的种植、养护、修剪、施肥工作。、在大风来临前负责树木的加

16、固工作。、负责各种绿化植物的病虫害防治工作。、负责节日期间小区有关绿化环境美化的实施工作。、负责对各项绿化设施、设备的保管、保养工作。、完成上级领导安排的其他工作任务。、对责任范围内的工作失职和失误负责。四、运行机制 其主要核心为：“计划实施检查处理”的质量管理循环。XX 物业公司工程部 16 计划目标责任制：按照公司考评标准，结合工程部实际制定管理目标，明确各部门相应责任和权利，在实施过程中抓好权限和自我控制，实施过程中的检查和改进，进行目标成果评价，确定业绩优劣，并与个人利益和待遇相结合。建立合理的激励机制。由行政管理制度、ISO9000 质量体系文件组成的制度自我约束机制，以及由员工、管

17、理处意见反馈、上级公司定期审查的监督机制。第二节、信息反馈（投诉处理）渠道 为了确保工程部的服务质量，使客户满意率达到和保持 95%以上，设备完率98%，维修及时率 100%，工程部将设立多种信息反馈渠道，形成信息反馈网络。附图：反 馈 实 实 反 实 反 施 施 馈 施 馈 第三章 物业工程的前期介入 一：前期介入的重要性 业主（用户）管理处 工程部信息处理中心 协作部门 维保单位 集团公司相关部门 物业公司 外包施工单位 维修组 绿化组 XX 物业公司工程部 17 能够全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及凭借以往的物业管理实践经验，能尽早的发现开发建设单位在规划、设计以及施

18、工存在的一些问题或缺陷，及时的向开发建设单位提出，以减少开发建设单位在工程竣工移交后所产生与业主之间的矛盾和物业管理的后续工程维修保养的各种压力。二：前期参与的主要项目 1 在规划设计阶段的参与 房地产开发建设的源头是规划设计。物业管理的早期介入应从规划设计开始，在规划设计的介入中，物业管理应该有超前的意识，应要充分考虑到房屋产品和居住环境的不断变化，从房屋的使用功能、小区的布局、建材设备的选择、室外的公共道路及通道的人性设计，居住的安全度和舒适性等方面提出全面性、合理性的科学建议。这样，不但能使房地产开发企业在市场经济的大潮中增加自我产品的竞争力，而且能为房屋的保值增值提供强有力的硬件条件。

19、2 在工程施工中的参与 物业管理企业不仅接管着新建的楼宇，更管理着使用年限较长的物业。这样，对楼宇使用过程中暴露出的各种质量问题有所了解。如果物业管理工作人员对物业的结构、管线布置甚至所有建材的性能了解甚少或不了解，那么就很难管理好，或无法管理。因而，需要专业人员参与施工质量监理。这样，不但能加强开发单位的力量，使质量多一份保证，而且能保证竣工验收、移交和日后物业管理的连续性，同时，还能增强售后服务的信誉。3 工程介入主要内容、了解工程施工的进度，以及在工程建设中所发现的质量问题要及时反映。、熟悉小区、大厦的隐蔽管网的走向。、要熟悉水、电、气在施工建设中的布局，要充分了解电路的开关，水路的阀门

20、以及煤气的阀门所在的位置。、要注意后续物业管理中各项计量需求。、在设备安装过程中，要全面跟踪了解，收集设备的各种资料以及相关的技术参数、使用说明、图纸、调试说明等等方面的技术资料。XX 物业公司工程部 18、要注意不同的物业用房的水电的使用容量。第四章 设备设施的接管验收 物业的接管验收是物业接管的重要环节。物业的工程接管验收不仅包括主体建筑、附属配套设备、设施，而且还包括道路、绿化和场地，还应特别重视综合XX 物业公司工程部 19 功能的验收，通过严格细致的验收不仅能确保工程的设备设施的完好性，而且还能为今后业主入住后的居住环境解决后顾之忧。这样，才能从真正意义上体现出和谐的人文居住环境。其

21、接管验收的主要标准和细则如下：公共设施设备接管验收标准 一、引用的法规 江苏省物业管理条例 江苏省人大常委会 南京市物业管理办法 南京市人民政府 房屋接管验收标准 ZBP3000190 高低压电气装置规则 江苏省电力局 城市绿化工程施工及验收规范 GJJ/T8299 建筑安装工程质量检验评定统一标准 GBJ301 城市区域环境噪音标准 GB309682 生活饮用水卫生标准 GB574985 二次供水设施卫生规范 GB170511997 安全标志 GB28941996 安全标志使用导则 GB161791996 污水综合排放标志 GB89781988 二、验收标准 开发建设单位在移交住宅区时，应按

22、照总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房。1、物业用房 a.物业管理用房应保证相对独立，不得与机站房混用，并具备良好的采光和通风条件，配有橱房和卫生间。b.物业管理用房地面的面层与基层必须粘结牢固，不空鼓、无裂缝、脱皮和起砂等缺陷。c.必须留有电话、宽带网接口，并设有一定数量照明及电源插座，且有独立表计量。d.物业管理用房门窗应安装平整牢固、无翅曲变形、开关灵活、零配件齐全。e.物业管理用房抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。XX 物业公司工程部 20 f.油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。2、停车位 停车位应按设计及规划要求配制，地面平整，易保洁，交通

23、引导等标识牌齐全。3、道路及其它 a.小区内的道路，必须保证表面平整、无起砂、无空鼓、无损伤、无积水、转弯及出入口处设置减速垄。b.小区内的道路应保证足够的承载能力和宽度（3 吨货车通行条件），不得下陷。c.小区内的道路两侧应设路牙，路牙应安装平直，弯处不能峰突，保证牢固美观，无损伤。d.小区各主要出入口均应有值班室，并在室内提供上、下水、照明、电源插座、电话接口。e.小区门口应有交通、楼房座落等示意图。f.小区应以每户设信报箱。信报箱要求美观、防盗。g.休闲廓、场地应配备相应的休闲椅。j.1 散水坡无下陷、断裂、与墙体分裂，面层平整、无脱层，无倒流水现象，阳台下平整，便于保洁。2 踏步：踏面

24、、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂。3 小区路灯，按设计要求安装，灯具安装牢固，配件齐全，灯泡照明正常。灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花。4、公益设施 a.小区应按设计规划要求设置公益设施，如会所、商业网点、学校等。b.公益设施主权归所有业主，经营权归物业公司并办相关接管手续。c.公益设施内各项配套设施必须配置齐全，满足各项基本使用功能。d.小区内应设置宣传栏。5、管道布置和敷设 a.各种管道宜沿墙、梁、柱或管道井内作平行或垂直布置，不得妨碍日常操作和紧急情况下的零配件更换。b.给水管一般不得布置在橱窗、壁橱或木装修内，也不应穿越生活空间，如不XX 物业公司工程部 21 可避免时，必须采

25、取隔和防护措施。如支管允许埋设在楼板面（或地面）垫层内，但采用的铜管和聚丁稀（PB）管必须有防护套。c.给水管道上的阀门应设置在易于操作和方便维修的位置。d.各类管路应安装牢固，外观完好无损，配件齐全，无滴漏现象。e.平台：防水层表面无裂缝，天沟、落水口畅通，管道完好。f.屋面避雷设施：各种避雷装置的所有连接点牢固可靠，接地电阻必须符合电气安装工程有关规范要求，并提供避雷装置检测报告。6、屋面 a.屋面必须符合屋面工程技术规范（GB50207-94）的规定，排水畅通，无积水，不渗漏，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏，盖瓦完好率应达到 98%以上。b.屋面应预留上人孔 7、附属工

26、程及其它 a.室外排水系统的标示，窖井（检查井）设置，管道坡度，管径必须符合（室外排水设计规范）（GBJ14-87）的要求，管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈，检查井内应无遗留建筑垃圾。b.化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口，高差不得低于5cm，立管与粪池间连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。c.明沟、渗水、落水沟头不得有断裂和现象。d.房屋入口处与室外道路的标示和质量应符合设计要求，与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。8、消防给水 小区内每 100m应配备 1 个消防栓和相应的消防带及枪头，并配备一定数量的灭火器。9、污水管道检查口，清扫口按现场实际

27、情况设置，必须安装平整、牢固，保证实用、畅通。10、污水处理装置 a.运行机械噪声不得超过城市区域环境噪声标准。b.工艺流程清晰、可靠、处理效果好。XX 物业公司工程部 22 c.集水坑应有便于维修安装污水泵的入孔。11、标识 a.小区内各幢、单元、室内应设有明显标识，标识应安装牢固、美观。b.小区入口、出口及小区内道路应设有标志标识，设置及形状、颜色应符合国家道路标识规范，道路地平线垂直。12、配电系统：电表盖板无损坏、短少，安装牢固。预留线头的电源接通是否正常，并用胶布安全缠包线头。配电系统应有一定的安全防护措施。13、绿化验收 a.配套绿化工程应按规定要求施工到位。无黄土裸露，成活率在

28、98%以上，生长正常，整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显宽叶杂草，无病虫害；绿期 250 日以上，草坪平整，绿地整洁，无堆物堆料（目视无明显砖头瓦片等）。b.园林树木 1 生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当。2 树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树的枯死杈。3 树干无明显的机械损伤。叶色、叶片大小、厚度正常，有黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在 8%以下，缺株在 2%以下。c.花卉 1 花卉长势良好，并能体现出规划设计要求。2 花期正常，缺株率在 10%以下。3 无病虫害，无缺水枯萎现象，株形丰满、整齐。d.绿地应有相当独立、方便的给水设施

29、（每隔 20 米应有一个接水口）14、建筑给水 水压：给水系统最不利点的最小静水压 70-100KPA。对住宅，最低卫生器具给水配件处静水压 300-350KPA；对高层办公楼、商住楼，最低卫生器具给水配件处静水压 350-450KPA。15、管道布置和敷设 a.各种管道宜沿墙、梁、柱或管道井内作平行或垂直布置，不得妨碍日常操作XX 物业公司工程部 23 和紧急紧急情况下的更换零配件；b.给水管一般不得布置在橱窗、壁橱或木装修内，也不应穿越生活间，如不可避免时，必须采取隔离和防护措施。如支管允许埋设在楼板面(或地面)垫层内，但采用的铜管和聚丁稀(PB)管必须有防护套；c.卫生洁具给水配件安装调

30、试按国家规范或供应商样本尺寸执行，由业主自选 洁具的房屋，至少安装应安装 2 只试验龙头。且其它的供水管口应妥善封堵，留出明显标记。16、管材及附件 a.管材的选用执行设计规定，管道配件应采用与管材相应的材料，给水管道上附件的工作压力应与该管道系统的工作压力一致；b.给水管道上的阀门，应设置在易于操作和方便检修的位置，在其它部位安装的阀门部件，应考虑根据实际情况制作固定攀爬。c.生活给水系统若需设置减压阀，必须是可调式减压阀且不得串联安装，消防给水系统可以采用比例式减压阀；d.高层建筑内的供水系统必须装设水锤消除装置，且应工作正常。17、水表 下列建筑物内给水分支管或配水支管上，应装设水表；a

31、.住宅和公寓建筑的分户配水支管、公共用水配水总管上；b.综合性建筑不同功能分区等的给水支管上；c.浇洒道路或绿化用水的配水管上；d.锅炉、生活水加热器的冷水进水总管上；e.锅炉、冷却塔、游泳池、喷水池、空调及其他补充水管上；f.物业管理公司内部用水水管上。18、水箱水池 二次供水应设泵房和地下蓄水池并与市政供水管网接通。a.水箱水池的实际容量应满足设计要求，所需配件齐全、使用正常，这些必备配件为：水位指示、溢流管、通气管（加护网罩）、检修入孔盖（密封且加锁）、进出口扶梯、进水浮球阀、内部连通管（若内部有间隔）、虹吸破坏管（若生活消防二合一用）、排污阀等；XX 物业公司工程部 24 b.水池水箱

32、的必须有 40 天之内由专家清洗单位的清洗记录及市卫生防疫站的水质化验合格单，水箱内的材质及内壁涂料等均不得影响水质；c.水池水箱四周应确保不渗、不漏、不冻、不被污染，为便于清洗，水池水箱应能够给予分隔 19、水泵及泵房 a.水泵房内应有充足的照明和良好的通风装置（每小时换气不少于 4 次）至少设置 1 个能进出最大设备（或部件）的运输大门，内部配有电话通讯口和维修用电源插座；b.半地下或地下式泵房楼梯坡度和宽度应考虑方便搬运主要零部件，楼梯踏步应有防 滑措施；c.半地下或地下式泵房应有防潮或防地下水渗入的措施，泵房内必须设置排水明沟和集水坑，集水坑容量不得小于排水泵 3-5 分钟的流量；d.

33、泵房内重要设备顶部应预留吊钩；e.各类水泵不得选用国家明令淘汰的产品，实际开机操作运行应满足额定流量、扬程且耗电功率铭牌数据，运行平稳无大的震动（抖动）；f.地下式水泵房应尽可能采取一定的降噪措施。g.泵房内应留有足够的操作和维修通道。20、管路系统 a.各类管路应安装牢固；控制阀门启闭灵活，无滴漏现象；空间位置便于维修、更换；防腐、保温（注意室内外保温材料的选择），油漆已经完成，基本的管路识别符号（标识）已具备；b.设计中给出的需安装减压阀、橡胶软接头、放气阀、伸缩节的位置必须由设计施工单位给出清单（一览表）并现场一一察看运转情况；c.管路中阀门应采用明杆阀门或蝶阀，便于观察；开启程度，止回

34、阀应选用缓闭消声止回阀；d.水泵进出口管路主要调节部位应装设压力表；21、变频调速 a.变频调速给水设备必须切实节能；b.变频调速给水设备应具备有各种基本功能（如来电自动、软启动、过流、过XX 物业公司工程部 25 压、缺相、短路、过热保护等）；c.现场能控测启停情况，记录下设定压力、启动压力、停止压力等基本参数；22、污水处理装置：a.运行机械噪声不得超过城市区域环境噪声标准；b.工艺流程清晰、可靠，采用国家推荐的成熟工艺，处理效果待今后满负荷后由主管卫生防疫部门再进行测试；c.集水坑应有便于维修安装污水泵的入孔，铸铁扶梯等附近应有冲洗设施。23、电梯 a.电梯应考虑泄压并确保可靠开关门，电

35、梯机房的噪声和震动对周边环境的影响不得超过国家有关标准。b.电梯门厅及轿厢内应有电梯名称或编号标识。c.电梯对讲、监控及警铃信号应接入监控室或值班室。d.电梯应考虑高峰使用功能及配置必要的如满载直驶，防恶意选层等功能，并配置控制探头。24、机站房、电气柜设备。a.机站房内的地面应平整、清洁。b.各机站房内应配备相应的检修电源。c.所有配电、电控设备应有详细的技术资料和验收合格报告。25、公共用电 a.所有公共用电、包括照明、水泵、中央空调等应分别单独设置计量装置。b.验收交付公共照明及路灯应符合设计规范要求，达到节能，方便维护控制。26、质量问题的处理 a.影响物业管理实施及设备使用安全的质量

36、问题必须约定期限由建设单位负责处理，直至合格。b.对配套设施不是安全隐患问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，委托物业管理单位处理。c.验收不到位，使用中发现，确实属质量问题，仍由建设单位负责处理。d.使用后，如发生隐蔽性和重大质量事故，应有主管单位和物业管理公司会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属于设计、施XX 物业公司工程部 26 工材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由物业管理企业负责处理。第五章、工程部后续管理 第一节 工程资料管理 工程资料是物业管理的重要资源。我们将本着“集中化，有序化，信息化，XX 物业

37、公司工程部 27 科学化”的管理原则，实行原始档案和电脑档案管理的双轨制，建立档案管理系统。我们就将建立详尽完善的物业档案资料，为以后工程维修打下良好的基础。（一）原始基础资料 包括各设备设施的原始技术资料、技术参数，竣工图纸，检验合格证书和质量保证书，单机试运转报告，系统加压测试报告等。（二）运行管理资料 对所有设备设施及机房、管井进行编号挂牌，各类管道、流向、阀门状态等清楚标示，各类安全警示牌放置到位；划分责任区，指定责任人，并记录在案。按设备的具体情况制订操作规程、机房管理规定，绘制各类系统流程示意图，放置在适当位置，并复制存档。建立设备卡，除抄录设备的原始技术资料外，每次维修保养的过程

38、特别是原始技术资料中无法反映的零配件型号等均需记录在卡，便于日后维修。日常运行资料：如运行数据记录表，设备巡查记录，都应忠实记录并留存在档。工程改造资料：在大厦运作中，不可避免的会发生各种工程改造，所有的技术资料、图纸均需详细编目留存，以备日后询查。详细档案资料的分类管理（见表一）表一 物业接管移交资料 XX 物业公司工程部 28 名 称 资 料 内 容 工程建筑 产权资料 A：规划图纸、项目批文、用地批文 B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证 C：拆迁安置资料 工程技术资料 A：红线图、总平面图 B：地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告 C：工程合同、工程预决算 D：工程设计变更、通知及

39、技术核算单 E：竣工图：1、单体建筑、结构、设备竣工图 2、消防、智能化等工程及地下管网竣工图 F：房屋、消防竣工验收证明书 G：钢材、水泥等主要材料的质量保证书 H：新材料、构配件的鉴定合格证书 I：供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书及技术资料 J：绿化工程竣工图 K：其他技术资料 XX 物业公司工程部 29 第二节 设备设施的管理 机电设备管理是物业管理工作的中心环节，我们将落实岗位责任制，使设备的维修保养责任到人，强化巡检、运行管理和预防性维修保养等。同时按公司ISO9000 质量保证体系要求进行管理，并完善程序管理和各类设备操作规程、作业指导书等，使我们的设备设施管理规

40、范化、程序化。各管理处设备设施管理主要由管理处工程维修部门承担，公司提供人员、技术支持、不定期对管理处设备设施监督检查，公司工程部将严格控制好工程技术人员的选聘，加强培训，造就一支业务水平全面、责任心强、爱岗敬业的技术队伍。1 电梯设备：工作内容：管理处负责电梯的日常运行、巡检、维修保养单位监督。公司负责维保单位的招标、年度报检等工作，来保证电梯安全、平稳和舒适的高效运行。工作要点：电梯实行持证上岗、专人管理，根据各单位的作息时间，合理安排电梯的运行时间，并及时咨询业委会意见进行调整。管理处要加强电梯日常巡检和保养工作，及时消除各种安全隐患，做好巡检和维修纪录，保持机房整洁和适宜的温度。发生故

41、障 15 分钟内到达现场处理，对关在电梯的人员及时救助，并做好安慰工作。按时报技术监督部门年检，取得运行许可证。2 中央空调 工作内容：配备专业人员负责中央空调系统的日常运行、保养和维修工作，密切关注各类数据的变化，及时掌握运行状态。每日按时停送中央空调，并根据季节变化和业主的需要，及时调整空调运行时间，严格按操作程序运行。做好冷却系统的水质处理，减少水质对设备和管网的腐蚀以及杂质对管路堵塞，延长设备使用寿命，提高设备的工作效能。XX 物业公司工程部 30 定期对主机系统保养，补充冷媒，定期检查水箱的液位，保证冷冻系统及时补水。3 供配电设备 工作内容：维护供配电设备的良好工作状态，确保电源供

42、应正常，为用户提供可靠的电力保证。工作要点：根据 供用电协议 和用电负荷的季节性特点，合理调整变压器的运行方式，最大限度的发挥变压器的利用率，保持电容补偿柜良好的工作状态，确保功率因数符合规定要求。配备专业人员管理供配电设备，操作人员实行持证上岗，按规程操作。严格控制停送电操作，设备的检修应避开办公和营业时间。值班人员每班对配电室巡检，加强预防性维修和年度保养，认真填写巡检和保养记录。4 公共照明、广场照明、泛光照明 工作内容：保持公共通道、楼梯、广场、泛光照明设施及灯具的完好和正常工作，在保证大厦外观形象和业主方便的前提下，尽量节约能源。工作要点：加强巡检工作，发现照明设施损坏及时修复。根据

43、季节变化及时调整照明送电时间，做好重大节日和接待时的灯光布置。在条件允许的情况下，选用节能灯具，安装定时器和红外感应开关，为业主节约能源。5 给排水系统 工作要点：定期检查生活水泵、排水泵的运行情况，检查水池、水箱和各类管网是否有异常，防止跑冒滴漏。加强日常保养工作，定期对泵类进行年度检验，预防各种故障发生。XX 物业公司工程部 31 水池、水箱的清洗要有取得健康证的工作人员进行，并取得卫生防疫部门颁发的检验合格证。每次暴雨洪水到来之前，重点检查排污泵的运行情况，确保管路畅通。6 消防系统 工作内容：负责消防自动报警系统（包括气体消防）、消防拴和喷淋系统的运行、巡检、维护、维修，保持消防系统各

44、设备的正常工作状态，保证系统联动正常可靠，及时消除各种消防隐患。工作要点：对于超高层建筑，消防是工作的重中之重，要保证系统安全可靠，必须加强对员工消防意识和大厦消防设备性能知识的培训，加强对客户消防知识的宣传。24 小时安全值班，密切监视系统运行，认真对待每一次报警和每一台消防设备的动作，增加巡检力度和预防性维修保养。认真查看打印记录，分析相关数据资料是否正常。对不经常启动的泵类、风机设备，应定期试运行。要保持管网压力符合消防要求，监视水池、水箱液面高度满足消防要求。定期进行消防联动实验和消防演习，检验系统是否正常，增强员工的应急处理能力。7 闭路监视系统 工作要点：闭路监视系统实行 24 小

45、时值班，值班人员通过该系统密切监视相关部位进出人员情况，发现异常通过对讲机通知就近保安员，到现场盘查。充分发挥带云台摄像机的优势，加大监视范围。加强日常巡检和保养工作，及时处理各种故障，重点做好室外摄像机头的日常维护工作。8 房屋及附属设施的维护、修缮 建筑物主体 XX 物业公司工程部 32 工作内容：保持结构不被任意改动，外墙、门窗、地面、天花完好和及时修复，确保大厦各部位结构安全，外观完好。工作要点：对建筑物进行日常巡查和全面检查，包括地面、墙面、天花、走廊、楼梯、天台，发现问题，及时报管理处，由管理处安排工程部负责修缮和养护。定期进行基础和整体观测，发现异常及时向业主委员会汇报，组织有关

46、专家会诊，提出意见。加强装修管理，特别是加强对住宅和商务办公的装修管理，严格按建设部 室内装饰装修管理规定进行有效的控制，重点关注承重结构、智能管线、消防设施等方面的安全和完整。商业二次装修按规定须报消防审批的，要及时办理。9 附属设施 工作要点：定期对大厦附属设施进行巡检，发现问题及时处理。广场旗杆是否牢固，室外管网、消防接合器表面有无锈蚀，阀门是否滴水，广场花木护栏、路面、台阶有无损伤。室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉积。大厦避雷针、避雷网要定期检查，定期除锈刷漆，确保各部位连接牢固。定期测试系统的接地电阻，保证小于 4 欧姆以下，否则应采取相应措施。车辆出入口电动道闸等其他附属设

47、施，要加强日常检查维护，保证装置灵活可靠。10 设施设备分类管理 根据各类设施设备的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分 A、B、C 三类：A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。B 类：排风设备，水箱（池），灭火器材、排污泵。XX 物业公司工程部 33 C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室外空调架、道路。11、设备的运行管理 1、对 A 类设备，配备专职运行操作员，根据业主委员会要求，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程，考核合格后上岗操作。3、设备运行

48、操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，做好运行记录和值班记录，认真做好交接班。4、各设备主管人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责履行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行记录、维护保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，管理处和维修主管监督整改情况。12、设备故障及事故 l、凡因违反规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转，达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。3、无论发生何种设备故障和事故，设备主管

49、班必须立即组织力量迅速处理。遇较重大事件，必须及时报告管理处主任，并上报公司工程部。4、无论发生何种设备故障和事故,管理处、维修人员必须作详细记录，不得疏漏和隐瞒。13、设备的大修、更新改造 l、管理处根据实际状况做好设备大修、更新和技术改造计划,并上报公司工程部。2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，从维修基金中支出。XX 物业公司工程部 34 每年度的费用预算和决算，经业主委员会审核，业主大会批准,其中决算还须审计部门审计。2、大修改造的项目由各工程主管会同各班长提出申请，经管理处讨论形成年度计划申请报告,报公司批准通过后方可实施。14、设备的报废 1、设备有下列情况之一者考虑

50、报废：1）、已超过规定使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到工艺要求且不能修复。2）、设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。3）、因意外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建及工艺布置改变不能迁装。4）、严重影响安全,继续使用将会引起事故危险且不能修复改装。5)、设备能耗大、污染环境严重,国家管理部门规定应予淘汰的产品。2、设备报废由设备使用管理部门提出申请,并填写设备报废申请单，工程部组织有关人员进行鉴定后物业公司总经理批准，其中产权属业主的设备报废还须报请业主委员会批准。3、设备批准报废后，由公司工程部进行利用和处理。XX 物业公司工