上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告优派克思PPPT课件.ppt

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1、1耀光中环国际前期企化工作总结报告2原媒体计划原媒体计划3销售目标销售目标 从从4 4月月1616日起至日起至6 6月底完成月底完成20002000平平方方在在0909年年6 6月月3030日前完成日前完成20002000平方米的销售目标。平方米的销售目标。从从20092009年年4 4月月1616日起至日起至20092009年年6 6月月3030日实际需要成交套数是日实际需要成交套数是2424套，这个目标分解，分步骤在未来的套，这个目标分解，分步骤在未来的7575天完成，即天完成，即1212周内完周内完成。成。总目标总目标目标分解目标分解4原定媒体计划原定媒体计划 从从4 4月月1616日起

2、至日起至6 6月底的媒体计划月底的媒体计划短信短信1212次，每周次，每周3030万条，共计万条，共计360360万条万条楼体巨幅楼体巨幅持久持久内容：耀光中环国际内容：耀光中环国际 1280012800元元/m/m2 2起起 6123488861234888搜房网写字楼主页广告搜房网写字楼主页广告2525次次,每三天投放一次每三天投放一次5原定媒体费用原定媒体费用 从从4 4月月1616日起至日起至6 6月底的费用月底的费用短信短信预算预算:21000:21000元元/次次1212次次=25.2=25.2万元万元楼体巨幅楼体巨幅预算预算:50:50元元/平方米平方米 2525万元万元搜房网写

3、字楼主页广告搜房网写字楼主页广告预算预算:12000:12000元元/次次2525次次=30=30万元万元合计合计:25.2+30+5=60.2:25.2+30+5=60.2万元万元6实际推广内容实际推广内容7广告投放比例广告投放比例投放内容投放内容原定媒体计划原定媒体计划实际媒体推广实际媒体推广投放比例投放比例短信短信12次，每周30万条，共计360万条已投放9次,每次10万条，一共90万条25%搜房网写字楼主页广告搜房网写字楼主页广告25次,每三天做一次无0%楼体巨幅楼体巨幅持久内容：耀光中环国际 12800元/m2起 61234888 持久内容：耀光中环国际 12800元/m2起 612

4、34888100%8效果统计效果统计9短信效果统计短信效果统计 从从4 4月月1616日起至日起至6 6月底月底10销售情况统计销售情况统计 从从4 4月月1616日起至日起至6 6月底月底销售情况统计表销售情况统计表11实际产生费用及成本分摊情况实际产生费用及成本分摊情况 从从4 4月月1616日算起日算起费用费用短信投放：短信投放：5400054000元元来人成本分摊：来人成本分摊：来电成本分摊：来电成本分摊：成本分摊成本分摊单套成交成本分摊：单套成交成本分摊：5400054000元元2626人人=2077=2077元元/人人5400054000元元119119人人=454=454元元/人

5、人5400054000元元5 5人人=10800=10800元元/人人12广告通路选择与投放广告通路选择与投放 4 4月月1616日迄今日迄今售楼现场售楼现场广告通路广告通路公共传播公共传播楼体巨幅楼体巨幅工地围墙工地围墙户外看板户外看板看房通道看房通道引导旗引导旗户外大牌户外大牌报纸广告报纸广告杂志广告杂志广告网络广告网络广告DMDM派发派发SPSP活动活动短信投放短信投放13成交意向成交意向 4 4月月1616日迄今日迄今来电：来电：119组组来人：来人：26组组成交：成交：5组组4.64.6：1 15 5：1 1实际广告费投入：实际广告费投入：48000元元14广告投放金额广告投放金额

6、4 4月月1616日迄今日迄今原定广告投放金额：原定广告投放金额：1.541.54万元万元/平方米平方米20002000平方米平方米2 261.661.6万元万元实际广告投放金额：实际广告投放金额：5.45.4万元万元总销金额：总销金额：61606346160634元元 广告的实际投放额仅占原定投放额的广告的实际投放额仅占原定投放额的 8.88.8 广告的实际投放额占总销金额广告的实际投放额占总销金额 0.880.8815THANK YOUSUCCESS2023/2/1515可编辑16总结及建议总结及建议1 1、原计划来人：签约、原计划来人：签约=10=10：1 1，截止，截止5 5月月242

7、4日原计划签约日原计划签约1212套，实际来套，实际来人：签约人：签约5 5：1 1，说明案场把握成交的能力较强，说明案场把握成交的能力较强，但来人数量不足，严重制约了本案的成交但来人数量不足，严重制约了本案的成交量量；2 2、广告费用投入严重不足，当前的投放量仅占总销金额的、广告费用投入严重不足，当前的投放量仅占总销金额的0.780.78，低于我司原定的低于我司原定的2 2目标（行业通行为目标（行业通行为3 3），导致正常的广告投放渠），导致正常的广告投放渠道无法实现，项目的基本信息传递受阻。道无法实现，项目的基本信息传递受阻。酒香也怕巷子深！酒香也怕巷子深！17建议建议 鉴于本案所处的地理

8、位置较偏、交通出行多有不鉴于本案所处的地理位置较偏、交通出行多有不便，要增大项目的来客量，进行大力度、多渠道、多层便，要增大项目的来客量，进行大力度、多渠道、多层次的广告投放将势在必行。次的广告投放将势在必行。多样媒体，多样媒体，组成立体辐射网组成立体辐射网引导动线，引导动线，导入目标客户导入目标客户专业行销，专业行销，促进最终成交促进最终成交传播项目基本信息传播项目基本信息提升来人量提升来人量18项目预估及实际情况项目预估及实际情况总销金额销售面积整盘均价广告费率广告费用预估18983014312327154002%3796603实际发生616063437816298/54000指标差距18

9、366950911949/3742603分析：分析：1、项目销售迄今，完成销售面积378平方米，实现销售均价16298元/平方米，远高于贵司原定整盘均远高于贵司原定整盘均价价1540015400元元/平方米平方米；2、项目广告投入费用54000元加前期50万共计50.54万，与原定2%广告费率所需投入的费用相比，尚余尚余32426033242603元未予投入。元未予投入。19建议建议 鉴于本案广告投放速度缓慢，严重影响销售进度，鉴于本案广告投放速度缓慢，严重影响销售进度，案场来人来电量明显不足，为提高广告投放速度，案场来人来电量明显不足，为提高广告投放速度，建议：建议：1 1、广告费用、广告费

10、用￥32426033242603元元由优派克思承担，广告投放，由优派克思承担，广告投放，由贵司、我司与广告供应商共同签订三方合同。由贵司、我司与广告供应商共同签订三方合同。2 2、调整销售代理费率，费率标准具体洽谈。、调整销售代理费率，费率标准具体洽谈。耀光中环国际推广计划耀光中环国际推广计划 （2009.5.26-2009.6.302009.5.26-2009.6.30）项目说明费用结算备注一、户外媒体户外大牌武宁路以南，兰溪路以西，面东20万发布期：13个月引导旗祁连山路段（真南路-曹安路）12万240元/对/天（共10天*50对）二、媒体传播搜房网首页巨幅10万发布6天“写字楼”首页旗帜

11、9天“在售写字楼”普陀区列表14天（图文形式）长三角精品写字楼推荐7天在售写字楼列表推荐（第一页）30天在租写字楼列表推荐（第一页）30天看楼专题报道1次“精品项目”新闻报道链接10次老总专访视频1次老总博客推荐1次视频看房1次焦点网“写字楼”首页旗帜1万30天“写字楼”页面楼盘介绍30天最新楼盘推荐30天相关新闻发布2次上海楼市租赁情报新盘介绍费用待定1-2期21耀光中环国际推广计划耀光中环国际推广计划 （2009.5.26-2009.6.302009.5.26-2009.6.30）三、印刷媒体直邮明信片250克铜版纸，10000张1万通过邮局购买物流企业负责人实名资料进行直邮投递四、流动展

12、位接待POP展位布置桌、椅等费用待定，以实际发生额为准1、建议至曹安路专业市场商圈设置本项目临时流动展位，目的在于传播项目信息，扩大受众面，促进来人量；2、展位所需硬件配置尽可能利用售楼处及开发公司现有资源；3、开发商协助提供看房车。易拉宝楼书拎袋赠品项目说明费用结算备注电话联系针对物流企业，进行项目的电话推广五、公共传播DM派发印刷成本费，以实际发生额为准至曹安路专业市场及物流企业派单22本案价格分析本案价格分析23本案推案价格本案推案价格 本项目最为临近项目为李子园和曹安锦程，同本案形成直接竞争。以绿地威科国际和汇华大厦同本案存在一定重合，同本案形成分流竞争。故选取以上项目在售办公楼价格进

13、行拟合，拟合过程中，具体拟合过程如下：指标指标权重权重李子园李子园绿地威科国际绿地威科国际曹安锦程曹安锦程汇华大厦汇华大厦拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位20%1.050.211.20.241.10.221.80.36交通15%1.050.15751.250.18751.150.17251.80.27配套15%1.040.1561.40.211.20.181.70.255户型10%10.110.110.110.1办公氛围10%1.10.110.950.0951.050.1051.850.185品质（装修等）15%0.90.1350.90.1350.90.13

14、50.90.135品牌5%10.051.40.0710.0510.05物业服务10%0.980.09810.10.980.09810.1合计100%1.01651.13751.06051.455权重25%10%60%5%售价12700142501125022500其中绿地威科和曹安锦程项目是复式产品，所以按照市场规律下浮25%计算单层价格。24本项目价格推算本项目价格推算本项目前综合价格为：本项目前综合价格为：1151411514元元/平米平米UPCSUPCS的巨大客源优势加上的巨大客源优势加上UPCSUPCS的强效案场管理能的强效案场管理能够达到约够达到约5%UPCS5%UPCS溢价，所以销

15、售均价为：溢价，所以销售均价为：1209012090元元/平米（标准层价格）平米（标准层价格）25楼层0101020203030404050506060707080809090100100110110120121 11 1F F建筑面积103.94103.9451.3351.33142.35142.35102.68102.68102.66102.66102.66102.66185.52185.52116.43116.43单价1675216452163521625216102160021594215882总价1741203 844481 2327707 1668755 1653031 16427

16、65 2957560 1849141 1 10 0F F建筑面积103.94103.9451.3351.33142.35142.35102.68102.68102.66102.66102.66102.66185.52185.52116.43116.43单价1655216252161521605215902158021574215682总价1720415 834215 2299237 1648219 1632499 1622233 2920456 1825855 9 9F F建筑面积103.94103.9451.3351.3351.3351.3391.0291.0251.3551.3551.33

17、51.3351.3351.3351.3551.3551.3351.3351.3351.33185.52185.52116.43116.43单价163521605215952158521570215602155421548215402153421524216102总价1699627 823949 818816 1442849 806298 800851 797771 795001 790585 787505 2827696 1874756 8 8F F建筑面积103.94103.9451.3351.3351.3351.3391.0291.0251.3551.3551.3351.3351.3351

18、.3351.3551.3551.3351.3351.3351.33185.52185.52116.43116.43单价161521585215752156521550215402153421528215202151421504215902总价1678839 813683 808550 1424645 796028 790585 787505 784731 780319 777239 2790592 1851470 7 7F F建筑面积103.94103.9451.3351.3351.3351.3391.0291.0251.3551.3551.3351.3351.3351.3351.3551.3

19、551.3351.3351.3351.33185.52185.52116.43116.43单价159521565215552154521530215202151421508215002149421484215702总价1658051 803417 798284 1406441 785758 780319 777239 774461 770053 766973 2753488 1828184 复式价格表复式价格表26楼层010203040506070817F17F单元1701170117021702170317031704170417051705170617061707170717081708建

20、筑面积103.94103.9451.3351.33142.35142.35102.68102.68102.66102.66102.66102.66185.52185.52116.43116.43单价1328513065131251287512715125751247513085总价1380843 670626 1868344 1322005 1305322 1290950 2314362 1523487 16F16F建筑面积103.94103.9451.3351.33142.35142.35102.68102.68102.66102.66102.66102.66185.52185.52116.

21、43116.43单价1318512965130251277512615124751237512985总价1370449 665493 1854109 1311737 1295056 1280684 2295810 1511844 15F15F建筑面积103.94103.9451.3351.33142.35142.35102.68102.68102.66102.66102.66102.66185.52185.52116.43116.43单价1308512865129251267512515123751227512885总价1360055 660360 1839874 1301469 128479

22、0 1270418 2277258 1500201 12F12F建筑面积103.94103.9451.3351.33142.35142.35102.68102.68102.66102.66102.66102.66185.52185.52116.43单价1288512665127251247512315121751207512685总价1339267 650094 1811404 1280933 1264258 1249886 2240154 1476915 6F6F建筑面积103.94103.9451.3351.33142.35142.35102.68102.68102.66102.66102

23、.66102.66185.52185.52116.43单价1228512065121251187511715115751147512085总价1276903 619296 1725994 1219325 1202662 1188290 2128842 1407057 平层价格表平层价格表27平层价格表平层价格表楼层01020304050607085F5F建筑面积103.94103.9451.3351.33142.35142.35102.68102.68102.66102.66102.66102.66185.52185.52116.43单价1218511965120251177511615114

24、751137511985总价1266509 614163 1711759 1209057 1192396 1178024 2110290 1395414 3F3F建筑面积103.94103.9451.3351.33142.35142.35102.68102.68102.66102.66102.66102.66185.52185.52116.43单价1188511665117251147511315111751107511685总价1235327 598764 1669054 1178253 1161598 1147226 2054634 1360485 2F2F建筑面积107.79107.79

25、106.51106.51102.68102.68102.66102.66181.8181.8116.43116.43单价117851156511625114251126511125总价1270305 1231788 1193655 1172891 2047977 1295284 1F1F建筑面积107.79107.79106.51106.51102.66102.66102.66102.66181.8181.8116.43116.43单价15190.514904.514982.514722.514514.514332.5总价1637384 1587478 1538103 1511412 2638736 1668733 以上价格表总销金额为1.68亿。28上海优派克思房地产经纪有限公司上海优派克思房地产经纪有限公司2009-5-252009-5-25THANKSTHANKS预祝项目销售圆满成功！预祝项目销售圆满成功！THE ENDTHE END！29THANK YOUSUCCESS2023/2/1529可编辑