第3章 资产评估的基本方法wfw.ppt

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1、第三章 资产评估的基本方法 评估资产价值的几个基本方法资产评估途径与方法n 市场途径与市场法n 收益途径与收益法n 成本途径与成本法n 评估途径与评估方法的选择市场途径与市场法n n市场途径的基本涵义市场途径的基本涵义n n市场途径的基本前提市场途径的基本前提n n市场途径的基本程序市场途径的基本程序n n市场途径中的具体方法市场途径中的具体方法市场途径的基本涵义n 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。n 它是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。市场途径的基本前提n 通过市场途径及其

2、方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一,是要有一个活跃的公开市场；其二,是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可比性具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。市场途径的基本程序n 选择参照物n 在评估对象与参照物之间选择比较因素n 指标对比、量化差异n 在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异n 综合分析确定评估结果应考虑的比较因素n 运用市场途径及其方

3、法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：（1）资产的功能。是结合社会需要的资产功能；（2）资产的实体特征和质量。包括外观、结构、役龄和规格型号（3）市场条件。成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况（4）交易条件。主要包括交易批量、交易动机、交易时间等市场途径中的具体方法n 直接比较法 要求评估对象于参照物一样或基本一样n 间接比较法 不要求评估对象于参照物一样或基本一样直接法n 现行市价法n 市价折扣法n 功能价值类比法 现行市价法n 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价

4、值。市价折扣法 市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值参照物成交价格(1价格折扣率)适用于仅有交易条件差异时。功能价值类比法 功能价值法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,其计算公式分别为：资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价值法：资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力参照物生产能力)资产价值与其功能呈指数关

5、系的情况,通常被称作规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力参照物生产能力)x例 题n 被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。n 资产评估价值=10（90/120）0.7=8.18（万元）价格指数法n 价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值参照物成交价格（1+物价变动指数）或=参照物成交价格价格指

6、数n 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长成新率价格法n 成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值参照物成交价格（评估对象成新率 参照物成新率）其中：资产的成新率资产的尚可使用年限（资产的已使用年限资 产的尚可使用年限）n 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。类比法n 市场售价类比法n 成本市价法n 市盈率倍数法市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的

7、差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价值的各种方法,其基本数学表达式为：资产评估价值=参照物售价功能差异值时间差异值+交易情况差异值 资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学式表达:资产评估价值评估对象现行合理成本(参照物成交价格参照物现行合理成本)【例】评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。资产评估价值=20150%=30（万元）市盈率倍数法 市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估

8、。市盈率乘数法是以参照物(企业)的市盈率作为乘数(倍数),以此乘数与评估对象(企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价值的方法。用数学式表达：资产评估价值评估对象(企业)收益额参照物(企业)市盈率 运用市场法评估资产的程序 1、明确评估对象；2、进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。评估人员对收集到的资料应当认真进行分析，验证其真实可信程度，分析其交易条件和背景，选择三个或三个以上的可比参照物；4、把被评估资产与参照物比较；5、分析调整差异，作出评估结论。市场法的评价 n 优点表现在：1、能够客观反映资产目前的市场情

9、况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方接受。n 市场法也有一些缺点，具体表现在：1、需要有公开的及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比的数据以及缺少判断对比数据而难以运用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。成本途径与成本法n n成本途径的基本涵义成本途径的基本涵义n n成本途径的基本思路成本途径的基本思路n n成本途径的基本前提成本途径的基本前提n n成本途径的基本要素和具体方法成本途径的基本要素和具体方法n n成本途径的评价成本途径的评价成本途径的基本涵义n 成本途径具体是指首先估测被评

10、估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。n 用一数学式可概括为：被评估资产的评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 或者：被评估资产的评估值重置成本成新率基本思路n 成本途径的基本思路是重置原则，即在条件允许的情况下，一个谨慎的投资者在决定投资某项资产时所愿意支付的价格，不会超过为重新购建相同效用的资产的现行成本。通常情况下，购建的资产并非全新，在投资对象全新购建成本的基础上扣除各种贬损后，就是投资者所愿支付的价格。成本途径的基本前提n 只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能

11、构成其交换价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包含着其使用的有效性的经济意义。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和 控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。成本途径的基本要素n 资产的重置成本n 资产的有形损耗n 资产的功能性贬值n 资产的经济性贬值重置成本的含义 n 重置成本是购买一项全新的与被评估对象完全相同的资产所支付的最低金额，按照重新购买资产所具有的工艺或建造所用的材料的不同，重置成本一般可以分为复原重置成本和更新重置成本。（1）复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价

12、格复原购建这项全新资产所发生的支出。（2）更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。复原重置成本和更新重置成本 n 复原重置成本与更新重置成本的不同之处在于采用的技术、设计、标准等方面的差异；n 相同之处在于采用的都是资产的现时价格；n 如果能够同时获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应当选择更新重置成本；n 不论采用的是复原重置成本还是更新重置成本，其资产本身的功能是不变的，一定不能变更其资产功能，不同功能的资产，其成本没有可比性；n 取价时要考虑资产所处企业的可能得到的交易条件和可能的购买批量。资产重置成本的估算 n

13、 直接法 n 功能价值法 n 物价指数法 n 规模经济效益指数法 直 接 法n 直接法，也称重置核算法。是指按照资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。a、直接成本是指直接可以构成资产成本支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应当按照现行市场价格逐项加总。b、间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。直接法中间接成本的计算 a）按人工成本比例法计算，计算公式为：间接成本人工成本总额成本分配率 其中：间接

14、成本总额 成本分配率100 人工成本总额 b）单位价格法，计算公式为：间接成本工作量（按工日或工时）单位价格/工日或工时 c）直接成本百分率法，其计算公式为：间接成本直接成本间接成本占直接成本百分率 举 例 某单位重置购建机床一台，现行市场价格每台2万元，还发生运杂费500元，直接安装成本为2000元，其中原材料1000元，人工费1000元，据分析统计人工费中的间接成本为每元人工成本为0.6元，则该设备重置成本为：直接成本 22500元 其中：买价 20000元 运杂费 500元 安装成本 2000元 其中：原材料 1000元 人工费 1000元 间接成本 600元 重置成本合计 23100元

15、 物价指数法 n 物价指数法，是指在资产原始成本基础上，通过现时物价指数来调整确定其重置成本，计算公式为：资产评估时的物价指数 资产重置成本资产原始成本 资产购建时的物价指数 或：资产重置成本资产原始成本（1物价变动指数）n 在以上的公式中，资产的原始成本要求做到真实、准确，物价指数应当采用资产的个别和同类物价指数。举 例n 某被评估资产1974年购建，帐面价值为15万元，1993年进行资产评估，已知1974年和1993年的该类资产定基物价指数分别为130和180，则被评估资产重置成本为：180 重置成本150000207692.31（元）130物价指数法与重置核算法（直接法）的区别 物价指数

16、法估算的重置成本,仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既可以考虑价格因素,又可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而既可以估算复原重置成本也可以估算更新重置成本。物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上 功能价值法 n 功能价值法，也称生产能力比例法，这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以计算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产年产量 被评估资产重置成本 参照物重置成本 参照物年产量n 这

17、种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。n 运用这种方法估算重置成本时，首先应当分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系，如果不存在这种关系，该方法就不可采用。规模经济效益指数法 n 通过不同资产的生产能力与其成本之间的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，当资产A 的生产能力比资产 B的生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍，也就是说，资产的生产能力和成本之间只成同方向变化，但不一定是同比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。经过统计分析发现，两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系表达为：n

18、推导可得：n 上述公式中的 x 是一个经验数据，也被称为规模经济效益指数。在美国，该指数的经验数据为0.41之间 实体性贬值及其估算 n 概念：实体性贬值是由于使用和自然力损耗形成的贬值。n 估算方法：其估算可以采用观察法和公式计算法观 察 法n 观察法，也 称成新率法。成新率法是指对被评估资产，由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考虑由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算资产的实体性贬值。计算公式

19、为：资产的实体性贬值重置成本（1实体性成新率）公式计算法n 公式计算法。其计算公式为：重置成本残值 资产的实体性贬值 实际已使用年限 总使用年限 公式中：（1）残值，是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值较小则可以忽略不计。（2）总使用年限，是实际已使用年限与尚可使用年限之和计算公式为：总使用年限实际已使用年限尚可使用年限 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率 关于资产利用率n 实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用的年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。资产利用率的公式为：截止评估日资产累计实际使用时间资产利

20、用率100 截止评估日资产累计法定利用时间n 当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，实际已使用年限大于名义已使用年限；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，实际已使用年限等于名义已使用年限；当被评估资产的利用率1时，表示资产开工不足，实际已使用年限小于名义已使用年限。例 题例某资产1985年 2月购进，1995年2月评估时，名义已使用年限是 10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算资产利用率：资产利用率103607.5/(103608)100%93.75%由此可确定其实际已使用年限为9.4年功能性贬值及其估算 n 含义 n 基本

21、步骤 含 义n 功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。n 评估（估算）功能性贬值时，评估人员主要依据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定资产的功能性贬值额。与此同时，评估人员还应当重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。基本步骤（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较；（2）计算二者的差异，确定净超额运营成本；由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，所以，企业支付的超额运营成本会引起税前利润额的下降，导致所得税额的降低，使企业实际支付

22、的运营成本远远低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额；（3）估计被评估资产的剩余寿命；（4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值），其计算公式为：被评估资产的功能性贬值（被评估资产净超额运营成本折现系数）举 例 某种机器设备，新设备比陈旧设备运营效率高，节约工资费用，其具体的资料如下：其月产量均为20000件，新设备的单件工资为1元，旧设备为1.8元，旧设备的尚可使用年限为5年，在10折现率下，5年年金折现系数为3.7908，所得税率为33，则：月工资成本的差异额（1.81）2000016

23、000元 年工资成本的差异额1600012192000元 扣除所得税后的年 工资成本净超额 192000（133）128640元 功能性贬值额128640（P/A，10，5）1286403.7908 487648.51元 经济性贬值及其估算 n 经济性贬值是指由于外部环境的变化造成的资产的贬值。n 评估人员在计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足而停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应当根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用基本正常时，不计算资产的经济性贬值。评估时，可以区别以下情形：（1）被评估资产的功能与其价值呈指数关系（2）被评估资产的

24、功能与其价值呈线性关系（3）被评估资产持续存在收益损失被评估资产的功能与其价值呈指数关系(1)当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时：式中,x为功能价值指数,实践中多采用经验数据,数值一般在0.60.7之间。被评估资产的功能与其价值呈线性关系当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时：被评估资产持续存在收益损失当确信被评估资产持续存在收益损失时：经济性贬值额=资产年收益损失额(1-所得税率)(P/A,)式中,(P/A,)为年金现值系数。评估中统计抽样的运用n 基本步骤是：（1）在核实资产数量的基础上，把且全部 资产按照适当的标准划分为若干类别，如房屋建筑物按结构分为钢结构、钢筋混泥土结构等

25、；机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。（2）在各类资产中选择适量的具有代表性的资产，运用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其成本。（3）根据分类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：KR/R 公式中：K为资产重置成本与历史成本的调整系数 R为某类抽样资产的重置成本 R为某类抽样资产的历史成本（4）根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产的重置成本某类资产的帐面历史成本K 成本法的适用条件及范围 n 待评估资产在评估前与评估后都不改变其用途，即符合继续使用假设。n 待评估资

26、产必须是可再生的、再复制的资产。如土地、矿产资源的评估就不能使用该方法。n 待评估资产的实体特征、内部特征与功能必须与假设重置的全新资产具有可比性。n 待评估资产必须是随时间的推移具有贬值的特性。如文物、古董等不能用该方法。成本法评估资产的程序 1、确定被评估资产，并估算重置成本；2、确定被评估资产的使用年限；3、估算被评估资产的损耗和贬值；4、计算确定被评估资产的价值。成本法的优缺点 n 采用成本法评估资产有以下几个优点：1、比较充分考虑资产的损耗，评估结果趋于公平合理；2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；3、在不易计算资产的未来收益或难于取得市场参照物条件下可广泛使用；n 但使用成本法

27、的缺点是工作量较大。而且是以历史资料为依据确定目前的价值，必须充分分析这种假设的可行性。此外经济性损耗（贬值）也不易全面计算。收益途径与收益现值法n 基本概念n 前提条件 n 收益途径的具体方法 n 收益现值法中各项指标的估算 n 程序及评价 基本概念n 收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折现成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。其基本公式表示为：如果未来每年收益均相同，则为：评估值A（P/A，i，n）如果未来每年的收益不同，则为：评估值Ft（P/F，i，t）n 从上面的示意计算公式可以看出，收益额、年期及折现率是收益法的三个重要指标。收益额n 资产的收益额，是指根据

28、投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。n 资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。n 因资产种类较多，不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。折现率n 从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。包括无风险报酬率和风险报酬率 无风险报酬率，是没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得的报酬率。实务中，可

29、以参照国库券利率或银行利率 风险报酬率，是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率，是对于承担风险的报酬。n 在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，折现率亦不相同。资本化率与折现率在本质上是相同的。n 习惯上人们把将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率。n 而把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为资本化率。收益期限n 收益期限，是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。n 它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定收益现值法运用的前提条件（1）被评估资产必须是能够用货币衡量其未来预期收益的单项或整体资产；（2）资

30、产所有者所承担的风险也必须是能够用货币衡量的。n 在资产的买卖中，人们买卖的根本目的往往并不在于资产本身，而是所购买资产的获利能力。如果在资产上进行投资不是为了获利，进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且又不稳定，则不能采用收益现值法。收益途径的具体方法n 收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益途径中的具体方法可以分为若干类，其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。收益途径的具体方法n 纯收益不变n 纯收益在若干年后保持不变n 纯收

31、益按等差级数变化纯收益不变n 在收益永续,各因素不变n 在收益年期有限,资本化率大于零的条件下n 在收益年期有限,资本化率等于零的条件下在收益永续,各因素不变在收益永续,各因素不变的条件下,有以下计算式：PA/r 其成立条件是：纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益年期无限。在收益年期有限,资本化率大于零的条件下在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式,其成立条件是：纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益年期有限为n在收益年期有限,资本化率等于零的条件下在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式：PAn 其成立条件是：纯收益

32、每年不变；收益年期有限为n；资本化率为零。纯收益在若干年后保持不变n 无限年期收益n 有限年期收益无限年期收益其基本公式为:其成立条件是：纯收益在n年(含第n年)以前有变化;纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变;收益年期无限;r大于零。有限年期收益其计算公式为:其成立条件是：纯收益在t年(含第t年)以前有变化；纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变；收益年期有限为n；r大于零。这里要注意的是,纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n复利系数表的使用n 确定的折现率n 确定使用复利系数的类型n 找到对应的年限，即可得到相关的系数举 例n 某企业预测未来5年收益额分别为12、15、13、11、14

33、万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10。确定该企业在持续经营下的评估值。解 答（1）未来五年的收益额现值 12（P/F，1，10）15（P/F，2，10）13（P/F，3，10）11（P/F，4，10）14（P/F，5，10）120.9091+150.8256 130.7513 110.688140.6209 49.2442万元（2）将六年以后的收益进行年金化处理，即：14 140万元 10（3）确定该企业的评估值 企业的评估值49.24421400.6209136.17万元 收益现值法评估资产的程序 1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料；2、计算和

34、对比有关指标及其变化趋势；3、预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率；4、将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产的价值。收益现值法的评价 n 优点（1）只要是有独立获利能力的资产，又能够较准确地确定预期收益、折现率、剩余经济寿命，就能真实和较准确地反映企业的本金化价格；（2）与投资决策相结合，运用此法评估的资产价格，易为买卖双方所接受。（3）其计算工作量较小。n 缺点（1）预期收益额预测的难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素影响较大；（2）在资产评估中的适用范围较小，一般适用于企业的整体资产评估和可预测未来收益的单项资产评估。第四节 资产评估方法的比较与选择 n 资产评估方法的

35、关系 n 资产评估方法的选择考虑的因素 评估方法之间的相互联系 1、各种评估方法的共同目标是获得令人信服的可靠的资产评估结果；2、成本和市场销售数据的分析也时常是收益法中不可缺少的部分；3、折现和本金化处理也时常运用于市场法和成本法中；4、成本法、收益法的运用都建立在现行市价基础之上的，只是它们的运用不象市场法表现的那么直接而已。市场法与成本法的区别 n 成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该资产的交易价格确定的 n 包括的内容不一样n 市场法与原始成本没有直接关系，而成本法中的某项计算，则要利用被评估资产的原始成本和原始资料。n 两种方法具有不同的操作程序，

36、资料的获得和指标的确定有者不同的思路。资产评估方法的选择考虑的因素 n 资产评估方法的选择必须严格与资产评估价值类型相适应 n 资产评估方法必须与评估对象相适应 n 评估方法的选择还要受可收集数据和信息资料的约束 n 选择评估方法还要综合各种因素统筹考虑 课堂练习1、某设备于2001年初购入，成本200000元，于2008年12月进行评估，已知以2000年为基年的2001年的定基物价指数为105%，2005年为130%。2006至2008年的环比物价指数均为106%。计算评估时该设备的重置成本。2、现对A机器设备进行评估，该设备的设计产能为10000件。已知参照物的产能为12000件，其重置成

37、本为300000万元，该设备所处行业的规模经济效益指数为0.8。计算A设备的重置成本。课堂练习（续）3、某机器设备生产企业的生产线在金融危机中为了不降低生产量，决定降低价格出售产品，由2000元降低为1900元，才能出售1万台，经过技术鉴定，该生产线尚可使用三年，预计在未来4年危机对企业的影响无法消除。该行业的投资回报率为10，所得税率为25%，确定该生产线的贬值类型并计算其金额。4、某待评估的生产设备每月可生产10 000件产品，生产每件产品的工资成本为15元，而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为12元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为25，适用折现率为10。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。