第5章 房地产评估(new).ppt

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1、第五章 房地产评估第一节 房地产评估概述第二节 收益法在房地产评估中的应用第三节 市场法在房地产评估中的应用第四节 成本法在房地产评估中的应用第五节 假设开发法第六节 路线价法第七节 在建工程评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估一、评估对象房地产评估的对象 土地（地产）建筑物房地合一（房产）实务中较少见 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估二、房地产相关基本知识（一）我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场

2、交制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。易的是使用权而非所有权。土地所有权城镇土地城镇土地农村和市郊土地农村和市郊土地国家所有农民集体所有二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估土地使用权划拨土地使用权出让土地使用权以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。国家（土地所有者）土地使用者土地使用权让与协议、招标、拍卖最高出让年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五

3、十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。钢结构钢结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构简易结构简易结构其他结构其他结构（二）建筑物的主要结构承重构件的材质（如梁、柱、屋架等）资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估（三）我国土地使用权价格体系及房地产价格分类基准地价基准地价土土地地使使用用权权价价格格标定地价标定地价出让底价出让底价转让价格转让价格其他价格其他价格城镇大面积土地的平均地城镇大面积土地的平均地价价在基准地价基础上，确定在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定

4、使用年的具体宗地在一定使用年期内的价格。期内的价格。政府在出让土地使用权时，政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的待出让宗地在某个时点的最低价。的最低价。土地使用权拥有者将土地土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。使用权出售或租赁。抵押价格、课税价格等。抵押价格、课税价格等。属土地一级市场价格，由政府垄断定价。土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估土地土地级别级别基准地价基准地价（元（元/m2）分分 布布 范范 围围一一36200新街

5、口商业区新街口商业区；湖南路；湖南路；山西路；山西路；狮子桥步行街；狮子桥步行街；夫子庙核夫子庙核心区心区二二28500中山北路中山北路B段段（新模范马路新模范马路至虎踞至虎踞北路北路）；）；汉中路汉中路（螺丝转（螺丝转弯至汉中门广场）；弯至汉中门广场）；洪武路洪武路（白下路至户部街）（白下路至户部街）三三24900宁海路宁海路；华侨路华侨路；广州路广州路；上海路上海路四四22200北京西路北京西路；虎踞路虎踞路；模范西路模范西路；司背后司背后；三牌楼大街三牌楼大街五五20800黄浦路，汉府街黄浦路，汉府街；梅园新村路梅园新村路六六17400定淮门大街定淮门大街；江东北路江东北路；草场门大街草

6、场门大街；七七16600清凉门大街东段清凉门大街东段；凤凰西街凤凰西街；江东中路北段江东中路北段八八14700盐仓桥，萨家湾盐仓桥，萨家湾；集庆门大街集庆门大街九九11500龙江路，幕府西路，大明路中段龙江路，幕府西路，大明路中段十十9600童卫路，卡子门大街，茶南大街、童卫路，卡子门大街，茶南大街、十一十一7100江东门北街，友谊河路江东门北街，友谊河路十二十二5300尧化门街，双龙大道尧化门街，双龙大道十三十三4300尧新大道，宁芜公路板桥段尧新大道，宁芜公路板桥段南京市江南八区商业用地级别基准地价表（简）2009年1月 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估总价格房地

7、产价格分类单位价格楼面地价平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价土地总价格建筑总面积容积率建筑总面积土地总面积 楼面地价土地单价容积率有关有关“容积率容积率”：物业类型物业类型 参考容积率参考容积率 独幢独幢 0.4-0.5 0.4-0.5 联排联排 0.7-0.8 0.7-0.8 多层多层 1.2-1.5 1.2-1.5 小高层（小高层（1212层）层）2.5-3 2.5-3 高层（高层（1313层以上）层以上）3.5-53.5-5思考：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选

8、择哪一幅土地进行投资更为经济？资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估三、影响房地产价格的主要因素建筑物个别因素区域因素社会因素影影响响因因素素经济因素土地个别因素 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估四、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则第二节收益法在房地产评估中的应用第二节收益法在房地产评估中的应用 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估一、基本思路及适用范围 适用于收益性房地产，如商场、旅馆、商务楼等。不适用于公益性房地产，如政府机关、学校、公园等。并具有一定的前提条件。二

9、、各参数的估算（一）净收益的估算净收益必须是客观净收益，而非实际净收益。净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估（二）资本化率的估算1.资本化率的种类综合资本化率（r）将土地和建筑物看作一整体土地资本化率（rL）求取土地价格时使用建筑物资本化率（rB）求取单纯建筑物价格时采用 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估2.估算方法市场提取法 原理：资本化率净收益售价 步骤：（1）收集市场上近期交易的与被估房地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。（2）计算各个交易实例的净收益与售价比率法，视

10、作资本化率。（3）对所有实例的资本化率采取简单算术平均值或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估【例4.1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表41（假设交易价格为无限年期的价格）。表表41净收益与售价交易实例净收益与售价交易实例实例净收益（元/年平方米）交易价格（元/平方米）资本化率（%）1418.95 9007.124506 0007.53393.35 7006.94459.96 3007.355076 5007.8对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：r（7.1%+7.5%

11、+6.9%+7.3%+7.8%）/5=7.32%资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估（三）收益期限的确定1、建筑物价值评估建筑物的剩余经济寿命2、土地价值评估土地使用权剩余年限3、房地产价值评估（1）建筑建筑物经济寿命 土地使用权剩余年限 根据土地使用权剩余年限确定收益期；（2）建筑建筑物经济寿命 土地使用权剩余年限 先根据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估【例】某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，

12、当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855

13、,000元2、估算年营运费用（1）管理费：年管理费9,855,0003.5%344,925元（2）维修费：年维修费4,80012,0001.5864,000元（3）保险费：年保险费4,80012,0000.2115,200元（4）税金：年税金9,855,000（12%6%)1,773,900元（5）年营运费用：年营运费用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估3、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0003,098,025 6,756,975元4、计算房地产价格房地产的剩余收

14、益期为45年，则：房地产价格6,756,975（P/A,6%,45）104,434,671元房地产单价104,434,67112,000 8,703元5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估三、收益法的派生方法（残余法）收益法的基本运用 价值估算与收益、资本化率直接相对应；残余法 利用房地合一产生的收益单独求取土地或建筑物的价值。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估【例4.4】某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使

15、用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评

16、估该宗地2003年3月的土地使用权价值。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估【解答】1.选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2.计算总收益年总收益5012900（110%）48 6000（元）3.计算总费用（1）年管理费486 0003.5%17 010（元）（2）年维修费2 5009001.5%33 750（元）（3）年税金2090018 000（元）（4）年保险费2 5009000.2%4 500（元）年总费用（1）（2）（3）（4）17 01033 75018 0004 50073 260（元）4.计算房地产净收益。年房地产净收益年总收益年总费用 4

17、86 00073 260412 740（元）资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估5.计算房屋净收益（1）计算年贬值额年贬值额建筑物重置全价使用年限 （2 500900）4846 875（元）（2）计算房屋现值。房屋现值房屋重置价年贬值额已使用年数 2 50090046 87542 062 500（元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）房屋净收益房屋现值房屋资本化率 2 062 5008%165 000（元）6.计算土地净收益土地年净收益年房地产净收益房屋年净收益 412 740165 000247 740（元）资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评

18、估房地产评估7.计算土地使用权价值计算土地使用权价值土地使用权在土地使用权在2003年年3月的剩余使用年期为月的剩余使用年期为50644（年）（年）P247740（P/A,7%,44）3358836.15（元）（元）单价单价3358836.155006717.67（元）（元）8.评估结果评估结果本宗土地使用权在本宗土地使用权在2003年年3月的土地使用权价值为月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米元，单价为每平方米6717.67元。元。第三节市场法在房地产评估中的应用 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估一、基本思路 待待估房地产估房地产差异修正差异修

19、正交易情况交易情况交易日期交易日期区域因素区域因素个别因素个别因素待估房地产价格待估房地产价格类似房地产类似房地产近期交易价格近期交易价格 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估二、适用范围（一）市场条件 充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例。（二）被评估对象 具有广泛交易性的房地产。（三）市场法难以适用下列情况：1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2.某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；4.风景名胜区土地；5.图书馆、体育馆、学校用地等。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地

20、产评估房地产评估三、计算公式 P被估房地产评估价值；P可比交易实例价值；A交易情况修正系数；B交易日期修正系数；C房地产状况因素修正系数；PPABC如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：PPABC容积率修正土地年期修正注意：组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估四、操作步骤（一）交易资料收集（二）可比交易案例确定（三）因素修正 1.交易情况修正（1）需要修正的情形 有特殊利害关系的经济主体间的交易；交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型；买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高

21、或偏低。其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。特殊的交易方式。如拍卖、招标等。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估（2）修正系数的计算公式交易情况修正后的正常价格可比实例价格（正常情况指数可比实例情况指数）2.交易日期修正交易基准日交易实例价格可比实例价格 （评估基准日价格指数可比实例交易时价格指数）资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估3.容积率修正容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析（一般据地方容积率修正系数表）。容积率修正可采用下式计算：经容积率修正后可比实例价格可比实例价格（待估宗地容积率修正系数可

22、比实例价格容积率修正系数）注意：修正系数不是容积率之比，而是容积率修正系数之比。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估【例4.6】某城市某用途土地容积率修正系数见表42。容积率0.10.40.711.11.31.722.12.5修正系数0.50.60.811.11.21.61.81.92.1【解答】经容积率修正后可比实例价格8001.6/1.9673.7（元/平方米）表42容积率修正系数表如果确定可比案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率如何进行修正？资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估4.土地使用

23、年期修正土地使用年期修正系数：K将可比实例年期修正到被估对象 使用年期的年期修正系数；r资本化率；m被估对象的使用年期；n可比实例的使用年期。土地使用年期修正后地价可比实例价格K推导：假设A、B仅年限不同 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估5.房地产状况因素修正 注意：（1）是将待估房地产的状况指数视作100（2）房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估五、应用举例【例 4.7】有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：宗地成交价交易时

24、间交易情况容积率土地状况A68020021%1.31%B610200201.1-1%C70020015%1.4-2%D680200301-1%E7502004-1%1.62%F700200501.31%G200501.10上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为：时间1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年指数100103107110108107112 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在积率在11.5之间时，容积率每增加之间时，

25、容积率每增加0.1，宗地单位地价比，宗地单位地价比容积率为容积率为1时的地价增加时的地价增加5%；超过；超过1.5时，超出部分的容积率时，超出部分的容积率每增长每增长0.1，单位地价比容积率为，单位地价比容积率为1时的地价增加时的地价增加3%。对交易。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。正幅度。试根据以上条件

26、，评估该宗地试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。年的价值。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估【答案答案】1.建立容积率地价指数表建立容积率地价指数表容积率11.11.21.31.41.51.6地价指数100105110115120125128=125+1003%（1.6-1.5）/0.12.案例修正计算案例修正计算评估价值评估价值参照物价格参照物价格交易日期修正系数交易日期修正系数交易情况修正系数交易情况修正系数容积率修正系数容积率修正系数土地状况修正系数土地状况修正系数 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估3.评估结果评估结果案例案例D的

27、值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果的评估结果为：为：（620+627+623+638+633）5=628（元（元/平方米）平方米）资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估【例例4.8】（2004年注册资产评估师考试考题）年注册资产评估师考试考题）有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：的具体情况如下：宗地成交价交易时间交易情况区域因素个别因素

28、A6902001.8.102%-1%B7002000.8.17%0-2%C7302002.8.10-3%-1%D7302003.8.1-5%3%8%上表中成交价的单位为：元上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：平方米，该城市地价指数如下表：时间199920002001200220032004指数100107110108113115 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个

29、别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，回答下列问题试根据以上条件，回答下列问题:1.为什么要进行交易情况修正？为什么要进行交易情况修正？2.在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别

30、应该是应该是A、B、C、D中的哪一个？中的哪一个？3.根据所提供条件，评估该宗土地根据所提供条件，评估该宗土地2004年年8月月1日的价值。日的价值。（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估【答案解析答案解析】1.1.房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场

31、法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：（1 1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的

32、价格进行交易；交易；（2 2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。3 3买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。低。（4 4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。方。（5 5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。分析了

33、交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估2.案例修正计算案例修正计算在上述案例中，在上述案例中，B是收购邻近房地产，是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。是急于出售房地产。3.评估结果评估结果案例案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。取其平均值作为评估结果。因此，待估

34、宗地的评估值为：因此，待估宗地的评估值为：（714.36+717.47+703）3=711.61（元（元/平方米）平方米）资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估【课堂练习课堂练习】有一待估宗地甲需评估有一待估宗地甲需评估,现搜集到与待估宗地条件类似的现搜集到与待估宗地条件类似的4宗地宗地A、B、C、D,具体情况如表具体情况如表11:表表11单位单位:元元/坪方米坪方米宗地宗地成交价成交价交易时间交易时间交易情况交易情况容积率容积率区域因素区域因素个别因素个别因素甲甲1999.101.200A8001998.1+2%1.3+1%0B8501999.1+1%1.40+1%C76

35、01998.101.10-2%D7801998.101.0-1%-1%表表11中的交易情况、区域因素及个别因素值中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待都是参照物宗地与待估宗地比较估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为该城市此类用地容积率与地价关系为:当容积率在当容积率在1-1.5之间时之间时,容积容积率每增加率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为宗地单

36、位地价比容积率为l时的地价增加时的地价增加3%。另外。另外,该城市地该城市地价指数情况见表价指数情况见表12:表表12年份年份19951996199719981999指数指数100105108110111试根据以上条件试根据以上条件,评估待估宗地评估待估宗地1999年年1月份的价格。月份的价格。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估【答案答案】(1)建立容积率地价指数表建立容积率地价指数表,见下表见下表容积率容积率1.01.11.21.31.4地价指数地价指数100103106109112(2)参照物地价修正参照物地价修正:A.800111/110100/102106/10

37、9100/101100/100=762(762.04)B.850111/111100/101106/112100/100100/101=789(788.6)C.760111/110100/100106/103100/100100/98=805(805.35)D.780111/110100/100106/100100/99100/99=851(851.26)(3)确定评估结果确定评估结果:(762+789+805+851)4=32074=801.75800802元坪方米元坪方米第四节成本法在房地产评估中的应用第四节成本法在房地产评估中的应用 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产

38、评估一、基本思路评估值重新购建价格建筑物、土地贬值新开发的土地新开发的房地产旧的房地产 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估二、适用范围1.新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产；2.无收益又很少发生交易的房地产（无法利用收益法、市场法等方法）适用对象：（1）公用、公益性房地产，如政府的办公楼、公园等；（2）具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发的房地产，如机场、码头、钢铁厂等。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估三、新开发土地评估的操作步骤新开发土地价值 待开发土地取得成本 土地开发成本 管理费用 资金成本 税费 开发利润 土地增

39、值收益（如有）资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估（一）估算待开发土地取得成本征用集体土地耕地或其他用地补偿费安置补助费土地附着物和青苗补偿费新菜地开发建设基金（征用城市郊区菜地）土地出让金城镇土地使用权出让土地出让金动迁费用以上项目的取费标准全国各地不尽相同，评估时，应按当地政府及有关部门规定及标准测算。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估（二）估算土地开发成本 1.基础设施配套费“三通一平”，即通路、通水、通电，平整土地；“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整。2.公共配套设施建设费 邮电、学校、公园、绿地、小区外

40、的市政基础设施建设费用。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估（三）估算资金成本 1、资金成本是土地建设中占用资金的时间价值。2、主要包括两部分：（1）土地取得费利息 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。（2）土地开发费利息 注意：分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估3、计算利息时要注意的问题：（1）不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。（2）利息的计算采用复利，而不是单利。（3）关于计息期 期初一次性投入：全期计息；均匀投入：计息期为开发期的一半；分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二

41、年投入70%）：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估（四）估算开发利润（五）计算土地增值收益1.是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。2.土地增值收益率通常为10%25%投资利润（土地取得成本+土地开发成本）合理的利润率土地增值收益（待开发土地取得成本土地开发成本资金成本开发利润）土地增值收益率 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估（六）应用举例【例4.9】某市经济技术开发区内有一块土地面积为15 000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里

42、2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估【解答】（1）计算土地取得费 土地取得费 10万元/亩150元/平 （提示：1亩667平方米）（2）计算土地开发费。土地开发费 2亿元/平方公里200元/平方米 （提示：1平方公里1 000 000平方米）（3）计算资金成本 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入土地取得费资金成本 150（1+6%）21 18.54（元/平方米）土地开发费资金成本 2003

43、5%（1+6%）1.51 20065%（1+6%）0.51 6.393.84 10.23（元/平方米）资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估（4）计算开发利润。开发利润（1）+（2）10%35（元/平方米）（5）计算土地价值。土地单价（1）+（2）+（3）+（4）（115%）（150+200+18.54+10.23+35）（1+15%）475.84（元/平方米）土地总价 475.8415 0007 137 600（元）该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7 137 600 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估四、新建房地产评估的操作步骤 新建房

44、地产价格土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用资金成本销售税费正常利润 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估中国指数研究院中国指数研究院南京新开盘价格测评：菲尼克斯国际公寓南京新开盘价格测评：菲尼克斯国际公寓案例：资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估五、旧房地产评估的操作步骤估算损耗1、估算土地的损耗土地损耗率已使用年限/法定使用年限 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估例：某建筑物建筑面积为320平方米，重置价为2500元/平方米，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4。试用耐用年限法估算（定额法）其现值。V8000

45、00192007665600（元）2、估算建筑物的损耗（1）耐用年限法（使用年限法）假设在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估非生产用房耐用年限残值率钢筋混凝土结构：60年0砖混结构一等：50年2砖混结构二等：50年2砖木结构一等：40年6砖木结构二等：40年4砖木结构三等：40年3简易结构：10年0实际评估时：耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估（2）观察法（打分法）完损等级新旧程度评定标准完好房100%新建、完整、坚固、无变形、使用良好、装修粉刷有新鲜感90

46、%新建、完整、坚固、无变形、使用良好、但微见稍有损伤80%新建、完整、坚固、无变形、使用良好、油漆粉刷色泽略好基本完好房70%结构整齐、色泽不鲜、外粉刷少量剥落60%结构基础完好、少量损坏、部分墙身装修剥落一般损坏房50%房屋完整、结构有损、装修不灵、粉刷风化酥松40%结构较多损坏、强度有减、屋面漏水、装修损坏、变形、粉刷剥落严重损坏房30%以下须大修方能解除危险危险房结构处于危险状态，随时有倒塌的可能房屋完损等级评分标准（原城乡建设环境保护部1984年颁布）资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构 其他结构 结构部分G G 装修部分S S设

47、备部分B B结构部分G G 装修部分S S设备部分B B结构部分G G 装修部分S S设备部分B B结构部分G G 装修部分S S设备部分B B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四七层0.750.120.130.550.150.3七层以上0.80.10.1成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B不同结构类型房屋成新率评分修正系数表 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估例题某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，装修

48、部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C0.75，S0.12，B0.13。成新率（800.75+700.12+600.1310010076.2在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。例题某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10的减价修正。V

49、30000080（110）216000（元）资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估中国指数研究院中国指数研究院南京新开盘价格测评：菲尼克斯国际公寓南京新开盘价格测评：菲尼克斯国际公寓综合案例：第五节假设开发法 资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估一、基本思路即计算公式（成本法特例）假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法主要用于待开发土地的价值评估。地价预期楼价建筑费专业费用 销售费用利息税费利润运用该方法时需要注意：（1）正确选择最佳开发形式；（2）正确预期卖楼价；（3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生 的时间，必要时需折现。资资

50、 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估二、应用举例【例4.10】有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2 000平方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3 000 元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000 元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。资资 产产 评评 估估 第五章第五章 房地产评估房地产评估【解答】（一）确定评估方法 剩余法：地价楼价建筑费专