第2章 资产评估基础理论.ppt

《第2章 资产评估基础理论.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第2章 资产评估基础理论.ppt（40页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第第2 2章章 资产评估基础理论资产评估基础理论 2.1 2.1 资产评估目的资产评估目的 2.2 2.2 资产评估前提假设资产评估前提假设 2.3 2.3 资产评估价值类型资产评估价值类型 2.4 2.4 资产评估价值基础资产评估价值基础2.1 2.1 资产评估目的资产评估目的2.1.12.1.1资产评估一般目的资产评估一般目的资资产产评评估估一一般般目目的的或或称称资资产产评评估估的的基基本本目目标标是是由由资资产产评评估估的的性性质质及及其其基基本本功功能能决决定定的。的。资资产产评评估估所所要要实实现现的的一一般般目目的的只只能能是是资资产在评估时点的公允价值。产在评估时点的公允价值。

2、2.1.22.1.2资产评估特定目的资产评估特定目的通通常常把把资资产产业业务务对对评评估估结结果果用用途途的的具具体体要要求求，及及其其价价值值形形式式的的基基本本要要求求称称为为资资产产评评估估的的特特定定目目的的。在在我我国国资资产产评评估估实实践中引起资产评估的主要资产业务有践中引起资产评估的主要资产业务有:(1)(1)资资产产转转让让。资资产产转转让让是是指指资资产产拥拥有有单单位位有有偿偿转转让让其其拥拥有有的的资资产产，通通常常是是指指转让非整体性资产的经济行为。转让非整体性资产的经济行为。(2)(2)企企业业兼兼并并。企企业业兼兼并并是是指指一一个个企企业业以以承承担担债债务务

3、、购购买买、股股份份化化和和控控股股等等形形式式有有偿偿接接收收其其他他企企业业的的产产权权，使使被被兼兼并并方方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。(3)(3)企企业业出出售售。企企业业出出售售是是指指独独立立核核算算的的企企业业或或企企业业内内部部的的分分厂厂、车车间间及及其其他他整体资产产权出售行为。整体资产产权出售行为。(4)(4)企企业业联联营营。企企业业联联营营是是指指国国内内企企业业、单单位位之之间间以以固固定定资资产产、流流动动资资产产、无无形形资资产产及及其其他他资资产产投投入入组组成成各各种种形形式式的的联联合合经经营营实实体的行为。

4、体的行为。(5)(5)股股份份经经营营。股股份份经经营营是是指指资资产产占占有有单单位位实实行行股股份份制制经经营营方方式式的的行行为为，包包括括法法人人持持股股、内内部部职职工工持持股股、向向社社会会发发行行不不上上市市股股票和上市股票。票和上市股票。(6)(6)中中外外合合资资、合合作作。中中外外合合资资、合合作作是是指指我我国国的的企企业业和和其其他他经经济济组组织织与与外外国国企企业业和和其其他他经经济济组组织织或或个个人人在在我我国国境境内举办合资或合作经营企业的行为。内举办合资或合作经营企业的行为。(7)(7)企企业业清清算算。包包括括破破产产清清算算、终终止止清算和结业清算。清算

5、和结业清算。(8)(8)抵抵押押。抵抵押押是是指指资资产产占占有有单单位位，以以本本单单位位的的资资产产作作为为物物质质保保证证进进行行抵抵押押而而获得贷款的经济行为。获得贷款的经济行为。(9)(9)担担保保。这这里里的的担担保保是是指指狭狭义义上上的的担担保保行行为为，即即指指资资产产占占有有单单位位，以以本本企企业业的的资资产产为为其其他他单单位位的的经经济济行行为为担担保保，并并承承担连带责任的行为。担连带责任的行为。(10)(10)企企业业租租赁赁。企企业业租租赁赁是是指指资资产产占占有有单单位位在在一一定定期期限限内内，以以收收取取租租金金的的形形式式，将将企企业业全全部部或或部部分

6、分资资产产的的经经营营使使用用权权转转让让给给其他经营使用者的行为。其他经营使用者的行为。(11)(11)债债务务重重组组。债债务务重重组组是是指指债债权权人人按按照照其其与与债债务务人人达达成成的的协协议议或或法法院院的的裁裁决决同同意债务人修改债务条件的事项。意债务人修改债务条件的事项。2.1.3 2.1.3 资产评估特资产评估特定目的在资产评估中的定目的在资产评估中的地位作用地位作用资资产产评评估估特特定定目目的的是是由由引引起起资资产产评评估估的的特特定定经经济济行行为为（资资产产业业务务）所所决决定定的的，它它对对评评估估结结果果的的性性质质、价价值值类类型型，以以及及具具体价值形式

7、等有重要的影响。体价值形式等有重要的影响。资资产产评评估估特特定定目目的的是是界界定定评评估估对对象象的基础。的基础。资资产产评评估估特特定定目目的的对对于于资资产产评评估估的的价值类型选择具有约束作用。价值类型选择具有约束作用。2.2 2.2 资产评估前提假设资产评估前提假设2.2.1 2.2.1 交易假设交易假设交交易易假假设设是是资资产产评评估估得得以以进进行行的的一一个个最最基基本本的的前前提提假假设设，交交易易假假设设是是假假定定所所有有待待评评资资产产已已经经处处在在交交易易过过程程中中，评评估估师师根根据据待待评评估估资资产的交易条件等模拟市场进行估价。产的交易条件等模拟市场进行

8、估价。2.2.2 2.2.2 公开市场假设公开市场假设公公开开市市场场假假设设是是对对资资产产拟拟进进入入的的市市场场的的条条件件，以以及及资资产产在在这这样样的的市市场场条条件件下下接接受何种影响的一种假定说明或限定。受何种影响的一种假定说明或限定。公公开开市市场场假假设设就就是是假假定定那那种种较较为为完完善善的的公公开开市市场场存存在在，被被评评估估资资产产将将要要在在这这样样一种公开市场中进行交易。一种公开市场中进行交易。2.2.32.2.3持续使用假设持续使用假设持持续续使使用用假假设设也也是是对对资资产产拟拟进进入入的的市市场场的的条条件件，以以及及在在这这样样的的市市场场条条件件

9、下下的的资资产产状状态的一种假定性描述或说明。态的一种假定性描述或说明。首首先先设设定定被被评评估估资资产产正正处处于于使使用用状状态态,包括正在使用中的资产和备用的资产；包括正在使用中的资产和备用的资产；其其次次根根据据有有关关数数据据和和信信息息，推推断断这这些些处处于使用状态的资产还将继续使用下去于使用状态的资产还将继续使用下去。2.2.4 2.2.4 清算假设清算假设清清算算假假设设是是对对资资产产拟拟进进入入的的市市场场条条件件的的一一种种假假定定说说明明或或限限定定。具具体体而而言言,是是对对资资产产在在非非公公开开市市场场条条件件下下被被迫迫出出售售或或快快速速变变现条件的假定说

10、明。现条件的假定说明。2.2.5 2.2.5 假设在假设在资产评估中的作用资产评估中的作用 2.2.6 2.2.6 资产的效用与资产的效用与评估及其假设评估及其假设1)1)资产效用是资产具有市场价值的基础资产效用是资产具有市场价值的基础2)2)资产的效用与资产的使用方式资产的效用与资产的使用方式3)3)资产的效用与资产的作用空间资产的效用与资产的作用空间4)4)资资产产的的作作用用方方式式,作作用用空空间间与与资资产产评评估估的特定目的和资产评估前提假设的关系的特定目的和资产评估前提假设的关系从从上上述述分分析析中中可可以以发发现现,被被评评估估资资产产的的作作用用方方式式和和作作用用空空间间

11、并并不不可可以以由由评评估估人人员员随随意意设设定定。它它是是由由资资产产评评估估的的特特定定目目的的和和评评估估范范围基本限定的围基本限定的。2.3 2.3 资产评估价值类型资产评估价值类型2.3.1 2.3.1 资产评估资产评估价值类型划分价值类型划分一一是是以以资资产产评评估估的的估估价价标标准准形形式式表表述述的的价价值值类类型型,具具体体包包括括：重重置置成成本本、收收益益现现值值、现现行行市市价价(或或变变现现价价值值)和和清清算算价价格四种。格四种。二二是是从从资资产产评评估估假假设设的的角角度度来来表表述述资资产产评评估估的的价价值值类类型型,具具体体包包括括：继继续续使使用价

12、值、公开市场价值和清算价值等三种。用价值、公开市场价值和清算价值等三种。三三是是从从资资产产业业务务的的性性质质来来划划分分资资产产评评估估的的价价值值类类型型,具具体体包包括括：抵抵押押价价值值、保保险险价价值值、课课税税价价值值、投投资资价价值值、清清算算价价值值、转转让让价价值值、保保全全价价值值、交交易易价价值值、兼兼并并价价值值、拍拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。卖价值、租赁价值、补偿价值等。四四是是以以资资产产评评估估时时所所依依据据的的市市场场条条件件,被被评评估估资资产产的的使使用用状状态态,以以及及资资产产评评估估结结果果适适用用范范围围来来划划分分资资产产评评估估结结果果的

13、的价价值值类类型型,具具体体包包括括市市场场价价值值和和非非市市场场价价值值(市市场场价价值值以外的价值以外的价值)。对对资资产产价价值值进进行行合合理理分分类类主主要要有有两两个个层面的目的层面的目的:第第一一,为为评评估估人人员员科科学学合合理理地地进进行行资资产评估提供指引。产评估提供指引。第第二二,使使资资产产评评估估报报告告使使用用者者能能正正确确理理解解和和恰恰当当使使用用资资产产评评估估结结果果。从从这这个个意意义义上上讲讲,将将资资产产评评估估价价值值划划分分为为市市场场价价值值和和市市场场价价值值以以外外的的价价值值更更有有利利于于实实现现划划分分资资产评估价值类型的目的。产

14、评估价值类型的目的。2.3.2 2.3.2 关于资产评关于资产评估中的市场价值与非估中的市场价值与非市场价值市场价值(市场价值以外的价值市场价值以外的价值)在在国国际际评评估估准准则则中中,市市场场价价值值定定义义如如下下：“自自愿愿买买方方与与自自愿愿卖卖方方在在评评估估基基准准日日进进行行正正常常的的市市场场营营销销之之后后,所所达达成成的的公公平平交交易易中中某某项项资资产产应应当当进进行行交交易易的的价价值值的的估估计计数数额额,当当事事人人双双方方应应当当各各自自精精明明、谨谨慎慎行事行事,不受任何强迫压制。不受任何强迫压制。”我我们们把把资资产产评评估估中中的的市市场场价价值值定定

15、义义整整理理如如下下：资资产产评评估估中中的的市市场场价价值值是是指指资资产产在在评评估估基基准准日日公公开开市市场场上上最最佳佳使使用用或或最最有有可可能能使使用用条条件件下下,资资产产可可能能实实现现的的交交换换价价值值的的估估计计值值。市市场场价价值值以以外外的的价价值值也也称称非非市市场场价价值值、其其他他价价值值,国国际际评评估估准准则则并并没没有有直直接接定定义义市市场场价价值值以以外外的的价价值值,而而是是指指出出凡凡不不符符合合市市场场价价值值定定义义条条件件的的资资产产价价值值类类型型都都属于市场价值以外的价值。属于市场价值以外的价值。市市场场价价值值以以外外的的价价值值不不

16、是是一一种种具具体体的的资资产产评评估估价价值值存存在在形形式式,它它是是一一系系列列不不符符合合资资产产市市场场价价值值定定义义条条件件的的价价值值形形式式的的总总称称或或组组合合,例例如如,在在用用价价值值、投投资资价价值值、持持续经营价值、保险价值等等。续经营价值、保险价值等等。2.3.3 2.3.3 明确资产评估明确资产评估中的市场价值与市场价值中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用以外价值的意义和作用(1)(1)这这种种分分类类方方法法和和概概念念界界定定有有利利于于评评估估人人员员注注意意资资产产评评估估价价值值基基础础,任任何何评评估估结结果果及及其其价价值值类类型型都都是是

17、在在一一定定的的条条件件和和基基础础之之上上进进行行的的,资资产产评评估估价价值值类类型型是是资资产产评评估估条条件件不不同同排列组合的结果。排列组合的结果。(2)(2)这这种种分分类类方方法法和和概概念念界界定定有有利利于于评评估估人人员员对对其其评评估估结结果果性性质质的的认认识识,便便于于评评估估人人员员在在撰撰写写评评估估报报告告时时更更清清楚楚明明了了地地说说明明其其评评估估结果的确切涵义。结果的确切涵义。(3)(3)这这种种分分类类方方法法及及概概念念界界定定便便于于评评估估人人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。员划定其评估结果的适用范围和使用范围。2.4 2.4 资产评估价值

18、基础资产评估价值基础资资产产评评估估的的价价值值基基础础条条件件主主要要由由以以下三方面基本要素有机组合构成：下三方面基本要素有机组合构成：评评估估的的特特定定目目的的；被被评评估估资资产产自自身身功能及使用状态；评估时的市场条件。功能及使用状态；评估时的市场条件。2.4.1 2.4.1 资产评估资产评估价值基础构成价值基础构成资资产产市市场场价价值值评评估估的的基基础础条条件件主主要要由由以以下下三三方方面面基基本本要要素素有有机机组组合合构构成成：评评估估的的特特定定目目的的；被被评评估估资资产产自自身身功功能能及及使使用状态；评估时的市场条件。用状态；评估时的市场条件。资资产产的的市市场

19、场价价值值基基础础作作为为资资产产评评估估的基础性条件通常是由以下条件组成：的基础性条件通常是由以下条件组成：服务于资产产权变动类资产业务、服务于资产产权变动类资产业务、作作为为评评估估对对象象的的资资产产，其其自自身身功功能能通常具有开放可比及通用、通常具有开放可比及通用、资资产产的的市市场场价价值值基基础础通通常常产产生生于于公公开市场开市场(假设假设)条件下。条件下。资资产产评评估估的的特特定定目目的的、被被评评估估资资产产自自身身的的功功能能及及使使用用状状态态,以以及及评评估估时时面面临临的的市市场场条条件件等等共共同同构构成成了了资资产产评评估估价价值的基础。值的基础。2.4.2

20、2.4.2 资产评估中的资产评估中的非市场价值基础非市场价值基础凡凡是是不不同同时时具具备备或或满满足足资资产产评评估估市市场场价价值值基基础础条条件件的的其其他他条条件件组组合合,都都构构成成资资产产评评估估非非市市场场价价值值基基础础,在在此此基基础础上上评评估估出出的的结结果果都都是是资资产产的的非非市市场场价价值值。需需要要强强调调,资资产产的的非非市市场场价价值值绝绝对对不不是是资资产产的的黑黑市市价价值值、非非法法交交易易价价值值,或或其其他他什什么么价价值值的的估估计计值值,它它也也是是资资产产交交易易中中的的一一种种相相对公平合理的价值的估计值。对公平合理的价值的估计值。评评估估对对象象性性质质的的特特殊殊性性通通常常表表现现在在以下几类资产上：以下几类资产上：(1)(1)非经营性资产；非经营性资产；(2)(2)非竞争性经济资源；非竞争性经济资源；(3)(3)特殊空间位置资产特殊空间位置资产,(4)(4)不可辨认的无形资产等。不可辨认的无形资产等。