物业管理基础知识简介.pptx

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1、2.1 物业2.2 物业管理2 2 2 2、物业管理基础知识简介、物业管理基础知识简介、物业管理基础知识简介、物业管理基础知识简介第1页/共49页1.什么是物业2.物业的主要组成要素3.物业的性质4.物业与房地产、不动产的区别与联系2.1 2.1 2.1 2.1 物业物业物业物业第2页/共49页2.1 2.1 物业物业n n物业是指已经建成并投入使用的物业是指已经建成并投入使用的物业是指已经建成并投入使用的物业是指已经建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施各类建筑物及其相关的设备、设施各类建筑物及其相关的设备、设施各类建筑物及其相关的设备、设施和场地以及依托于该实体上的权益和场地以及依

2、托于该实体上的权益和场地以及依托于该实体上的权益和场地以及依托于该实体上的权益 ；n n物业举例：住宅楼、写字楼、商物业举例：住宅楼、写字楼、商物业举例：住宅楼、写字楼、商物业举例：住宅楼、写字楼、商厦、厂房仓库、酒店；厦、厂房仓库、酒店；厦、厂房仓库、酒店；厦、厂房仓库、酒店；n n一个完整的物业包括实物形态和一个完整的物业包括实物形态和一个完整的物业包括实物形态和一个完整的物业包括实物形态和非实物形态。具体地说，右边前非实物形态。具体地说，右边前非实物形态。具体地说，右边前非实物形态。具体地说，右边前3 3 3 3项项项项组成要素属于实物形态的部分，后组成要素属于实物形态的部分，后组成要素

3、属于实物形态的部分，后组成要素属于实物形态的部分，后一项属于非实物形态。一项属于非实物形态。一项属于非实物形态。一项属于非实物形态。1.1.1.1.什么是物业？什么是物业？什么是物业？什么是物业？n n(1)(1)(1)(1)已建成并具有使用功能的各已建成并具有使用功能的各已建成并具有使用功能的各已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物类供居住和非居住的建筑物类供居住和非居住的建筑物类供居住和非居住的建筑物;n n(2)(2)(2)(2)与这些屋宇相配套的设备和与这些屋宇相配套的设备和与这些屋宇相配套的设备和与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施市政、公用设施市政、公用设施市政、公用设

4、施 ；n n(3)(3)(3)(3)与这些屋宇的建筑相邻的场与这些屋宇的建筑相邻的场与这些屋宇的建筑相邻的场与这些屋宇的建筑相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主地、庭院、停车场、小区内非主地、庭院、停车场、小区内非主地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路干交通道路干交通道路干交通道路 ;n n(4)(4)(4)(4)附着在上述实体上的各项权附着在上述实体上的各项权附着在上述实体上的各项权附着在上述实体上的各项权益。益。益。益。2.2.2.2.物业的主要组成要素物业的主要组成要素物业的主要组成要素物业的主要组成要素第3页/共49页3.3.3.3.物业的性质物业的性质物业的性质物业的性质（1 1

5、1 1）物业的自然属性）物业的自然属性）物业的自然属性）物业的自然属性（2 2 2 2）物业的社会属性）物业的社会属性）物业的社会属性）物业的社会属性2.1 2.1 物业物业第4页/共49页3.3.物业的性质物业的性质n n 物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性）物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性）物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性）物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性）n n 物业的有限性（由土地的有限性决定）；物业的有限性（由土地的有限性决定）；物业的有限性（由土地的有限性决定）；物业的有限性（由土地的有限性决定）；n n 物业的差异性和

6、多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定；物业的多物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定；物业的多物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定；物业的多物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定；物业的多样性主要是指物业形式的多样性）样性主要是指物业形式的多样性）样性主要是指物业形式的多样性）样性主要是指物业形式的多样性）n n 物业的固定性（空间位置的不可移动性）物业的固定性（空间位置的不可移动性）物业的固定性（空间位置的不可移动性）物业的固定性（空间位置的不可移动性）n n 物业的永久性和长期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具有不可物业的永久性和

7、长期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具有不可物业的永久性和长期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具有不可物业的永久性和长期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命；长期性是就建筑毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命；长期性是就建筑毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命；长期性是就建筑毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命；长期性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物可供人们长期使用，也可以一次性出售或多次物而言的，在正常情况下，建筑物可供人们长期使用，也可以一次性出售或多次物

8、而言的，在正常情况下，建筑物可供人们长期使用，也可以一次性出售或多次物而言的，在正常情况下，建筑物可供人们长期使用，也可以一次性出售或多次出租）出租）出租）出租）n n 物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越充分；物业的系统满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越充分；物业的系统满足人们各种需要的特性，物

9、业配套越齐全，其功能发挥就越充分；物业的系统满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越充分；物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发挥其功能。）性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发挥其功能。）性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发挥其功能。）性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发挥其功能。）（1 1 1 1）物业的自然属性）物业的自然属性）物业的自然属性）物业的自然属性第5页/共49页3.3.物业的性质物业的性质 物业的经济属性物业的经济属性物业的经济属性物业的经济属性n n A.A.A.A.物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价

10、值和经济价值）；物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；n n B.B.B.B.物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）；在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为

11、建筑资源供应上的相对短缺）；在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）；在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）；n n C.C.C.C.物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）；有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升

12、趋势）；有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）；有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）；n n D.D.D.D.物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要）题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要）题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要）题，因而政府在

13、宏观政策上的调控就显得尤为重要）物业的法律属性物业的法律属性物业的法律属性物业的法律属性n n物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物

14、形态的房屋、享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。n n购入物业就意味着购入不动产物权，包括占有、使用、收益、分配四项权能，形成了购入物业就意味着购入不动产物权，包括占有、使用、收益、分配四项权能，形成了购入物业就意味着购入不动产物权，包括占有、使用、收益、分配四项权能，形成了购入物业就意味着购入不动产物权，包括占有、使用、收益、分配四项权能，形成了一个完整、抽象的权利体系。在这一权利体系下，各种权利

15、可以进行组合、也可以单一个完整、抽象的权利体系。在这一权利体系下，各种权利可以进行组合、也可以单一个完整、抽象的权利体系。在这一权利体系下，各种权利可以进行组合、也可以单一个完整、抽象的权利体系。在这一权利体系下，各种权利可以进行组合、也可以单独行使、享有。独行使、享有。独行使、享有。独行使、享有。（2 2 2 2）物业的社会属性）物业的社会属性）物业的社会属性）物业的社会属性第6页/共49页4 4 物业与房地产、不动产的区别与联系物业与房地产、不动产的区别与联系三者比较三者比较三者比较三者比较区别区别区别区别联系联系联系联系物业物业物业物业房地产房地产房地产房地产不动产不动产不动产不动产狭义

16、的房地产：指房屋、屋基地狭义的房地产：指房屋、屋基地狭义的房地产：指房屋、屋基地狭义的房地产：指房屋、屋基地以及附属土地以及附属土地以及附属土地以及附属土地 。这些附属土地是指房。这些附属土地是指房。这些附属土地是指房。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地屋的院落占地、楼间空地、道路占地屋的院落占地、楼间空地、道路占地屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的等空间上与房屋和屋基地紧密结合的等空间上与房屋和屋基地紧密结合的等空间上与房屋和屋基地紧密结合的地。地。地。地。广义的房地产：指全部土地和房广义的房地产：指全部土地和房广义的房地产：指全部土地和房广义的

17、房地产：指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分屋，以及附着于土地和房屋上不可分屋，以及附着于土地和房屋上不可分屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。离的部分。离的部分。离的部分。从法律意义上说，房地产从法律意义上说，房地产从法律意义上说，房地产从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存本质上是指以土地和房屋作为物质存本质上是指以土地和房屋作为物质存本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。在形态的财产。在形态的财产。在形态的财产。房地产由于其位置固定，不可移动，房地产由于其位置固定，不可移动，房地产由于其位置固定，不可移动，房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称

18、为通常又被称为通常又被称为通常又被称为”不动产不动产不动产不动产”。房地产的表述倾向于表明这种财产是房地产的表述倾向于表明这种财产是房地产的表述倾向于表明这种财产是房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动以房屋和土地作为物质载体，而不动以房屋和土地作为物质载体，而不动以房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不产的表述侧重于表明这种财产具有不产的表述侧重于表明这种财产具有不产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃可移动这一独特属性，但两者所指乃可移动这一独特属性，但两者所指乃可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。同一对象。

19、同一对象。同一对象。物业是单元性的、具体的房地产或不物业是单元性的、具体的房地产或不物业是单元性的、具体的房地产或不物业是单元性的、具体的房地产或不动产。动产。动产。动产。内涵不同内涵不同内涵不同内涵不同指单元性房指单元性房指单元性房指单元性房地产、具体地产、具体地产、具体地产、具体的房地产，是的房地产，是的房地产，是的房地产，是一个微观的概一个微观的概一个微观的概一个微观的概念念念念指国家、地区或指国家、地区或指国家、地区或指国家、地区或城市所拥有的房城市所拥有的房城市所拥有的房城市所拥有的房产和地产，房地产和地产，房地产和地产，房地产和地产，房地产一般用于宏观产一般用于宏观产一般用于宏观产

20、一般用于宏观角度，如房地产角度，如房地产角度，如房地产角度，如房地产业业业业外延不同外延不同外延不同外延不同房地产进入进房地产进入进房地产进入进房地产进入进入交易和售租入交易和售租入交易和售租入交易和售租后服务这一领后服务这一领后服务这一领后服务这一领域域域域指房地产的开发、指房地产的开发、指房地产的开发、指房地产的开发、建建建建设、销售和售租设、销售和售租设、销售和售租设、销售和售租后的后的后的后的管理整个过程管理整个过程管理整个过程管理整个过程称谓领域不称谓领域不称谓领域不称谓领域不同同同同房地产领域中房地产领域中房地产领域中房地产领域中单元性房地产单元性房地产单元性房地产单元性房地产的别

21、称的别称的别称的别称经济法、行政法经济法、行政法经济法、行政法经济法、行政法及商业实务中使及商业实务中使及商业实务中使及商业实务中使用的称谓用的称谓用的称谓用的称谓民法惯民法惯民法惯民法惯用的词用的词用的词用的词汇汇汇汇2.1 2.1 物业物业第7页/共49页2.2 物业管理物业管理n n2.2.1 2.2.1 物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义n n2.2.2 2.2.2 物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点n n2.2.3 2.2.3 物业管理的性质物业管理的性质物业管理的性质物业管理的性质n n2.2.4 2.2.4 物业管理的内容物业管理的内容

22、物业管理的内容物业管理的内容n n2.2.5 2.2.5 物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体n n2.2.6 2.2.6 物业管理的五大职能物业管理的五大职能物业管理的五大职能物业管理的五大职能n n2.2.7 2.2.7 物业管理的地位与作用物业管理的地位与作用物业管理的地位与作用物业管理的地位与作用n n2.2.8 2.2.8 物业管理模式及类型物业管理模式及类型物业管理模式及类型物业管理模式及类型第8页/共49页n n主要是指有关房地产及主要是指有关房地产及主要是指有关房地产及主要是指有关房地产及其辅助设备、设施售租其辅助设备、设施售

23、租其辅助设备、设施售租其辅助设备、设施售租后的服务。后的服务。后的服务。后的服务。狭义的物业管理狭义的物业管理n n泛指一切有关房地产的泛指一切有关房地产的泛指一切有关房地产的泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售开发、租赁、销售及售开发、租赁、销售及售开发、租赁、销售及售租后的服务。租后的服务。租后的服务。租后的服务。n n具体包括对物业权属、具体包括对物业权属、具体包括对物业权属、具体包括对物业权属、物业经营活动、物业维物业经营活动、物业维物业经营活动、物业维物业经营活动、物业维修保养、相关法律纠纷修保养、相关法律纠纷修保养、相关法律纠纷修保养、相关法律纠纷等的管理。等的管理。等的管理。

24、等的管理。广义的物业管理广义的物业管理n现现在在一一般般认认为为，物物业业管管理理是是指指物物业业管管理理经经营营人人受受物物业业所所有有人人或或使使用用人人的的委委托托，运运用用现现代代管管理理与与服服务务技技术术，按按照照委委托托管管理理合合同同，对对已已投投入入使使用用的的各各类类物物业业实实施施企企业业化化、社社会会化化、专专业业化化、规规范范化化的的管管理理，为为物物业业的的产产权权人人和和使使用用人人提提供供高高效效、周周到到的的服服务务，创创造造安安全全方方便便的的居居住住和和工工作作环环境境，提提高高物物业业的的使使用用价价值值和和经经济济价价值值，实实现现物物业业的的保保值增

25、值。值增值。2.2.1 物业管理的含义物业管理的含义第9页/共49页2.2.1 2.2.1 2.2.1 物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义n 物业管理的管理对象是物业。这个物业是指物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇；在建或已投入使用的物业，即楼宇；n 物业管理的服务对象是人，即物业所有人物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业业主主)和使用人和使用人 ；n 物业管理的属性是经营。物业管理被视为一物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有种特殊的商品，物业管理所提供的是有 偿的无偿的无形的商品形的商品劳务与服务劳务与服务 ；

26、n 这这种种劳劳务务、服服务务的的投投入入能能起起到到完完善善物物业业的的使使用效能，并使其保值、增值的作用用效能，并使其保值、增值的作用 ；物业管理的内涵物业管理的内涵第10页/共49页2.2.1 2.2.1 2.2.1 物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义n 物物业业管管理理是是采采用用现现代代科科学学管管理理手手段段对对物物业业实实施施全全方方位位、多多功功能能的的管管理理，融融管管理理、服服 务务、经经营于一体营于一体 ；n 物物业业管管理理的的基基本本要要求求是是统统一一管管理理和和协协调调，既既包包括括相相对对独独立立的的物物业业(楼楼宇宇等等)或或小小区区物物业业的的统统一

27、一管管理理和和协协调调，也也包包括括辖辖区区范范围围内内各各个个方方面面的的统统一一管理和协调管理和协调 ；n 优优质质的的物物业业管管理理与与社社区区服服务务相相结结合合，为为业业主主和使用人提供物质、精神方面的服务和使用人提供物质、精神方面的服务 ；n 就就法法律律属属性性而而言言，物物业业管管理理是是具具有有中中介介性性质质的的信信托托管管理理，通通过过一一定定的的契契约约，规规定定相相 关关各各方方的权利和义务的权利和义务 。物业管理的内涵物业管理的内涵第11页/共49页2.2.2 物业管理的特点物业管理的特点1、社会化 4、经营型 2、专业化 3、企业化物业管理的特点第12页/共49

28、页2.2.2 物业管理的特点物业管理的特点 物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。屋、水电、清洁、保安、绿化等。业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住(工作工作)环境的日常环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总管家总管家”，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总

29、代理总代理”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改社会化程度，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。善。物业管理社会化物业管理社会化第13页/共49页2.2.2 物业管理的特点物业管理的特点 将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以将有关物业的各

30、专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清保安人员，园林绿

31、化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。洁公司。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。理向现代化的管理方式转换。物业管理专业化物业管理专业化第14页/共49页2.2.2 物业管理的特点物业管理的特点 物业管理企业作为一个独立的法人，按照物业管理企业作为一个独立的法人，按照中华人民共和国公司法中华人民共和国公司法的的规定运行，不受任何干扰，政、

32、事、企完全分离。规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。务，用管理的业绩去赢得商业信誉。物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个方便、物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。安全、清静、整洁的居住和工作环境。物业管理企业化物业管理企业化第1

33、5页/共49页2.2.2 物业管理的特点物业管理的特点 物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于“以业养业、以业养业、自我发展自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、和各主管部门的压力和

34、负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。层次、多项目的服务。物业管理经营型物业管理经营型第16页/共49页2.2.3 2.2.3 2.2.3 物业管理的性质物业管理的性质物业管理的性质n1.1.以服务为核心的第三产业；以服务为核心的第三产业；n2.2.集管理、服务、经营为一体的服务管理；集管理、服务、经营为一体的服务管理；n3.3.社会化、专业化、企业化与经营型的管理；社会化、专业化、企业化与经营型的管理；n4.4.受聘、受托性；受聘、受托性；n5.5.规范性

35、；规范性；n6.6.统一性和综合性；统一性和综合性；n7.7.中介性中介性 ；物业管理的性质物业管理的性质第17页/共49页2.2.4 2.2.4 2.2.4 物业管理的内容物业管理的内容物业管理的内容（一）物业管理的内容包括以下几个方面：（一）物业管理的内容包括以下几个方面：（一）物业管理的内容包括以下几个方面：（一）物业管理的内容包括以下几个方面：n n1.1.物业管理的基本内容物业管理的基本内容物业管理的基本内容物业管理的基本内容n n2.2.多种经营服务多种经营服务多种经营服务多种经营服务n n3.3.物业租赁物业租赁物业租赁物业租赁n n4.4.社区管理社区管理社区管理社区管理第18

36、页/共49页1.1.1.物业管理的基本内容物业管理的基本内容物业管理的基本内容n（1 1）日常养护）日常养护 n（2 2）秩序维护与管理）秩序维护与管理n（3 3）清洁绿化管理）清洁绿化管理n（4 4）消防管理）消防管理n（5 5）车辆道路管理）车辆道路管理n（6 6）征收费用管理）征收费用管理n（7 7）处理矛盾、协调各方面的关系）处理矛盾、协调各方面的关系n（8 8）档案管理）档案管理第19页/共49页2.2.2.多种经营服务多种经营服务多种经营服务n物物业业管管理理的的多多种种经经营营服服务务主主要要是是指指物物业业管管理理企企业业在在征征得得相相关关主主体体同同意意后后，依依托托物物业

37、业管管理理区区域域特特有有的的市市场场资资源源开开展展的的各各类类有有尝尝服服务务工工作作。它它主主要要是是为为某某些些用用户户的的一一定定需需要要而而提提供供的的针针对对性性的有偿服务。的有偿服务。第20页/共49页3.3.3.物业租赁物业租赁物业租赁n物物业业管管理理企企业业根根据据自自身身的的实实力力及及所所管管物物业业区区域域的的特特点点，可可以以开开展展接接受受业业主主（或或其其他他组组织织）委委托的物业租赁业务，增加企业的经营收入。托的物业租赁业务，增加企业的经营收入。第21页/共49页4.4.4.社区管理社区管理社区管理n参参与与社社区区管管理理是是物物业业管管理理企企业业的的一

38、一个个特特殊殊使使命。命。n物物业业管管理理企企业业要要自自觉觉与与各各级级政政府府、医医疗疗、政政法法、公公安安取取得得联联系系，随随时时传传达达有有关关政政策策和和法法令，开展社区建设和管理工作。令，开展社区建设和管理工作。n社社区区管管理理活活动动主主要要有有：全全民民选选举举、人人口口普普查查、计计划划生生育育、社社会会治治安安、医医疗疗保保健健、社社区区文文化化等。等。第22页/共49页（二）物业管理与传统房屋管理（二）物业管理与传统房屋管理（二）物业管理与传统房屋管理比较内容比较内容比较内容比较内容物业管理物业管理物业管理物业管理传统房屋管理传统房屋管理传统房屋管理传统房屋管理物业

39、权属物业权属多元化产权多元化产权单一产权（国有或集体所有）单一产权（国有或集体所有）管理主体管理主体物业管理企业物业管理企业政府、房管部门政府、房管部门管理单位性质管理单位性质企业企业事业或企业性事业单位事业或企业性事业单位管理手段管理手段经济和法律手段经济和法律手段行政手段行政手段管理性质管理性质经营型的有偿管理服务经营型的有偿管理服务福利型的无偿、低偿服务福利型的无偿、低偿服务管理观念管理观念为业主、住户服务、以人为本为业主、住户服务、以人为本管理住户、以物为中心管理住户、以物为中心管理费用管理费用经营收入、自筹等经营收入、自筹等低租金和财政补贴低租金和财政补贴管理形式管理形式社会化、专业

40、化统一管理社会化、专业化统一管理多头分散管理多头分散管理管理内容管理内容全方位、多层次的管理服务全方位、多层次的管理服务管房与修房管房与修房管理关系管理关系服务与被服务的关系服务与被服务的关系管理与被管理的关系管理与被管理的关系管理模式管理模式市场经济管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式计划经济管理模式管理机制管理机制契约、合同制契约、合同制行政指令、终身制、无竞争行政指令、终身制、无竞争物业管理与传统房屋管理的区别物业管理与传统房屋管理的区别物业管理与传统房屋管理的区别:第23页/共49页（三）物业管理与房地产业（三）物业管理与房地产业（三）物业管理与房地产业（1 1）房房地地产产业业：

41、房房地地产产业业是是以以服服务务为为特特征征的的第第三三产产业业，它它和和建建筑筑业业是是两两个个相相对对独独立立的的产产业业门类。门类。（2 2）房地产业的构成：）房地产业的构成：n房地产的开发经营；房地产的开发经营；n政府对房地产业的行政管理。政府对房地产业的行政管理。（3 3）房地产业的运行机制：）房地产业的运行机制：生产环节生产环节 流通环节流通环节 消费环节消费环节第24页/共49页（三）物业管理与房地产业（三）物业管理与房地产业（三）物业管理与房地产业（4 4）物业管理与房地产业的关系：）物业管理与房地产业的关系：（一）物业管理是房地产经营的延续和完善。（二）物业管理对房地产业的影

42、响 n 有利于房地产销售推广 n有利于物业的保值升值，提升人们居住水平 n有利于房地产市场的发展完善 。n有利于提高房地产综合开发企业的声誉 第25页/共49页 物业管理法律关系的主体是指法律关系的参与者，即权利的享有者和义务的承担者。包括物业所有权人、使用人、物业管理者、政府行政管理部门及相关职能部门、其他等。其主体如下：各级政府及政府主管部门；（宏观调控；制定政策；指导监督等）相关部门；街道办事处；开发商；物业管理公司；（物业管理活动的主要组织者、执行者；其指导思想是以服务为宗旨，以经营为手段，以经济、社会和环境效益为目的，自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束）业主委员会；业主或租户；各

43、专业服务公司。2.2.5 2.2.5 2.2.5 物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体第26页/共49页2.2.组织职能组织职能 组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面，从管理的分工协作上、从上下左右的关系上、从时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成物业管理活动的有机整体。物业管理的组织职能主要由物业管理企业执行。物业管理企业必须正确实施管理的组织职能，合理地确定企业内部的管理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节、各级职能部门的主动性。从一定意义上讲，组织水平的高低，直接决定物

44、业管理活动效益的大小。1.1.决策与计划职能决策与计划职能 决策是指对物业管理目前和长远的目标以及实现此目标有关的一些重大问题所作出的选择和决定，如物业辖区总体管理的方向、业主管理委员会的组建、物业管理企业的选择、物业管理企业的发展方向等。计划就是把决策的目标具体化，变成一定时期内物业管理的行动纲领。物业管理的计划职能应由业主管理委员会和物业管理企业共同执行，物业管理企业尤其要发挥主动性。决策正确与否、计划是否科学对物业管理的效果具有决定性的作用。从这个意义上讲，决策与计划是物业管理的首要职能，忽视这一职能，必然会使物业管理陷于混乱。2.2.6 物业管理的五大职能物业管理的五大职能第27页/共

45、49页4.4.控制职能控制职能 控制也叫监督，就是物业管理在执行计划过程中，必须经常控制监督计划的执行情况，把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必要的对策，以推动物业管理活动不断发展、完善。控制职能要求建立、健全各项规章制度，包括业主公约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；高效的管理信息系统；及时核实管理活动的成效，做好各方面的考核，从而使控制与监督有充分的依据。3.3.指挥职能指挥职能 指挥是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂，涉及面广，如果没有科学的指挥，物业

46、管理活动也不可能达到预期的效果，既定的计划目标也难以保证实现，所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要实现科学的指挥，物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的状况和业主的需求，以取得指挥的主动权。2.2.6 物业管理的五大职能物业管理的五大职能第28页/共49页5.5.协调职能协调职能 协调就是协调物业辖区内外各方面的活动，使它们能建立起良好的协作配合关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理的决策计划目标。协调包括纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动关系；横向协调就是协调同级各部门之

47、间的活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动、关系；外部协调则是协调物业管理与社会各有关方面的活动和关系，包括街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。2.2.6 物业管理的五大职能物业管理的五大职能第29页/共49页2.2.6 物业管理的五大职能物业管理的五大职能 物业管理的五大职能是一个有机的统一体。通过决策和计划职能，可以明确物业管理的目标

48、与方向；通过组织职能，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的“大机器”；通过指挥职能，可以建立正常的物业管理秩序；通过控制职能，可以检查计划的实施情况；通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。第30页/共49页2.2.7 物业管理的地位与作用物业管理的地位与作用1.1.促进国民经济和社会发展促进国民经济和社会发展 （1 1）根据国家统计局公布的数据显示，我国物业服务企业在管房屋面根据国家统计局公布的数据显示，我国物业服务企业在管房屋面积正以年均积正以年均44.4%44.4%增速快速增长。增速快速增长。（2

49、 2）从全国范围来看，物业服务企业主营业务总收入额的年增幅达到从全国范围来看，物业服务企业主营业务总收入额的年增幅达到了了50%50%以上，占全国以上，占全国GDPGDP的比例增长了的比例增长了60%60%，年增长达，年增长达15%15%。其中，我国。其中，我国一线、二线城市的物业服务企业主营收入均达到了一线、二线城市的物业服务企业主营收入均达到了100100亿元以上，占各市亿元以上，占各市GDPGDP的的2%3.5%2%3.5%左右。这些数据正彰显出物业管理巨大的发展潜力，其对左右。这些数据正彰显出物业管理巨大的发展潜力，其对GDPGDP的贡献也呈现不断上升趋势。的贡献也呈现不断上升趋势。第

50、31页/共49页2.2.7 物业管理的地位与作用物业管理的地位与作用2.2.推动现代服务业的结构调整和升级推动现代服务业的结构调整和升级 （1 1）现代服务业是顺应世界产业结构由现代服务业是顺应世界产业结构由“工业型经济工业型经济”向向“服务型经服务型经济济”转变的产物。转变的产物。（2 2）在现代服务业中，物业一直被冠以朝阳产业，是应房地产发展而在现代服务业中，物业一直被冠以朝阳产业，是应房地产发展而衍生的一个服务业，隶属于现代服务业范畴的第二个层次，即为生产和生衍生的一个服务业，隶属于现代服务业范畴的第二个层次，即为生产和生活服务的部门。活服务的部门。（3 3）现代服务业的兴起催生了物业服