LOFT公寓火灾隐患成因与解决措施,物业管理论文.docx
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1、LOFT公寓火灾隐患成因与解决措施,物业管理论文摘 要: 本文立足城市生活中LOFT公寓已大量存在的现实,分析LOFT公寓中消防安全隐患产生的原因及管理难点,并提出了相应的解决对策,以促进LOFT公寓得到有效管理。 本文关键词语 : LOFT公寓;消防隐患;对策; 由于住宅房价高起以及限购政策收紧,由商办建筑改建的“类住宅 项目,凭借不限购、总价低的特点,成为不少个人和家庭知足购房安家需求的一个重要选择,销量大幅飞涨。华而不实凭借商办建筑普遍楼层较高的特点,在建筑内搭建插层,装修改造成LOFT公寓形式,增加大约一倍的使用面积,成为绝大多数购房者流行的选择,也是多数“类住宅 项目开发商在销售阶段
2、重点宣传的卖点。以上海为例:2021年,上海类住宅成交275万平方米,同比2021年增长145%1。多年发展经过中,“类住宅 的各类隐患逐步凸显。2021年初,上海着手对“类住宅 项目进行整顿,以LOFT公寓为代表的“类住宅 的发展遭到遏制。但是,多年积累的“类住宅 存量宏大,因而对其加强消防安全管理,消除火灾隐患成为必须面对的现实问题。但是,由于产权复杂、难于协调,致使LOFT公寓内消防设施损坏等隐患极易滋生且难以整改,同时由于LOFT公寓多数为商办建筑整体或局部改建而成,消防设施局部损坏,极易产生“蚁穴效应 ,影响消防系统整体运行,增加了整个商办建筑的火灾危险性。 一、LOFT公寓火灾隐患
3、产生的原因 (一)空间利用存在局限,擅自拆除消防设施 LOFT公寓项目开发商在进行营销时,都打着“买一层得两层 的旗号进行宣传,住户在购买时也都是抱着装修时建夹层进行上下分隔以拓展使用面积的心理,但根据(上海市建筑面积计算规划管理暂行规定(沪规土资法2018678号)第五条第三款规定,商业、办公建筑标准层高不宜超过4.5m。标准层高超出4.5m的,按每2.8m为一层、余数进一的方式方法折算该层建筑面积,并按折算的建筑面积计入容积率。由此可知,若要实现“买一层得两层 的期望,LOFT公寓的层高不能超过4.5m。在层高4.5m的基础上进行上下空间划分:方式方法一,若保持一层层高2.8m,考虑相关上
4、下楼板宽度,则二层高度缺乏1.7m;方式方法二,若对上下两层进行等分,则层高约为2.2m。不管怎样划分,层高都显局促。另一方面,开发商在进行项目开发时,安装的自动喷水灭火系统一般选用直立型喷头。根据(自动喷水灭火系统设计规范(GB 50084-2021)第7.1.6条规定,直立型喷头的溅水盘与顶板的距离不应小于75mm。另外,(自动喷水灭火系统施工及验收规范(GB 50261-2021)第5.1.14条规定,管道的中心线与梁、柱、楼板等的最小距离应符合表1的规定。 表1 管道的中心线与梁、柱、楼板的最小距离 可见对住户而言,自动喷水灭火系统的安装对本已局促的层高起到雪上加霜的作用,因而大多数住
5、户在室内装修时都试图对入户的自动喷水灭火系统进行拆除或变更。 (二)思想观念存在偏差,减低了维护消防设施的意愿 首先,多数用户在购买LOFT公寓前,对相关政策的了解多数局限于产权、落户、水电费用、贷款及契税等牵涉亲身经济利益的方面,但是对公寓在消防设施安装、管理方面的标准要求知之甚少,因而在购买LOFT公寓后忽然面临的消防设施维护管理的事项,如申报办理消防设施改建手续而倍感腻烦。其次,部分住户会以住宅建筑的标准比照公寓,以为伸入公寓户内的喷淋管道、烟感报警等设施没有可用之处,并且如电灯、水盆等设施一样属于私人所有,能够任意拆卸。最后,户内的消防设施的损坏,不像水、电、煤等系统损坏一样会影响住户
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