完善耕地收益价格评估的对策,农业经济学论文.docx

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1、完善耕地收益价格评估的对策,农业经济学论文进入20世纪90年代后，随着农村分工、分业的深化和生产社会化、市场化程度的不断提高，原有的耕地经营制度的缺点逐步显现，农户耕地一户多块、一块多户的现象，制约着耕地的适度规模经营，使得耕地整体经济效益低下。其根本原因是我们国家农村土地要素市场尚没有完全构成，阻碍了市场对耕地资源的优化配置。怎样构建耕地流转机制，使耕地资源得到有效可持续利用，一个很关键的措施就是建立一个完好的耕地评价制度体系，而耕地估价是这一评价体系的重要组成部分。但当前我们国家对土地价格，尤其是耕地价格评估的研究和应用仍有很多问题需要解决。 一、耕地价格评估的现在状况 1.耕地价格评估专

2、业化程度薄弱。详细表现为：执业标准不规范，存在人为操纵评估价格的现象，行业公信力不强；监管力度不够，评估执业人员的执业素质和执业操守有待提高。 2.耕地价格评估作为支农投资的参考手段应用不够。近年来，国家固然加大了对 三农 的扶助力度，如大力支持农业基础设施建设、划拨农业综合开发资金等，但是对耕地收益价格评估的投入和重视不够，使得耕地价格评估对投资方向确实定和投资计划的参考作用没有得到充分发挥。 3.耕地价格评估没有能充分服务于农业经济活动。随着农业生产向规模经营方向发展，耕地经营权的流转日益频繁，各种形式的农地转包、租赁经营、作价入股等已在不少地区涌现.但一些地区由于没有开展耕地估价工作，使

3、得耕地经营权的流转缺乏科学计量根据，耕地流转中的利益分配、补偿得不到应有的保证，挫伤了农民的积极性，不利于农业生产的规模经营和产业化、当代化的实现。 二、耕地价格评估存在的问题 一评估前提不明确 对耕地收益价格进行评估前，应明确评估前提，这样才能全面、准确地考察耕地的收益能力。当前，很多评估人员工作中出现了下面问题：首先，评估基准日不能确定。随着时间的推移，耕地价格也在不断变化中，评估基准日不能合理确定，估价结果必然会产生误差。其次，作物种植制度不明确，这对估价结果影响很大。作物是一年一熟制还是一年两熟，是连作制还是轮作制，对不同作物产出价值影响很大。 再次，耕地开发程度不清楚明晰。耕地外几通

4、，耕地内场地能否平整，能否已具备种植生产条件，这些都影响者评估结果确实定。 二缺少深层次数量分析 当前耕地估价中采用的估价模型普遍存在一个问题，即过分简化，缺少深层次的数量分析。部分估价人员运用收益复原法求取耕地纯收益时，直接采取近3年耕地实际纯收益的平均值，忽视各年耕地收益受作物种植制度、自然条件、集约利用水平等影响而应综合考虑的调整因素。这种计算方式方法固然简化了计算经过，但也造成了科学性和合理性的缺失。另外，选取土地复原利率时，也有直接选取一种利率而不考虑市场经营风险因素的影响的现象，这些评估经过的简化违犯了土地评估机构作为中介服务机构所应有的慎重性与专业性，对本行业的公信力和声誉产生不

5、利影响。 三参数选取主观性强 近年来，我们国家耕地估价存在的问题尤为突出，华而不实参数选取主观性和随意性表现于下面方面。 1客观总费用的计算存在问题。一是漏掉了一些项目的费用；二是对一些费用的测算不合理，导致很多地区的农地呈现负收益状态，为采用收益复原法评估耕地价格设置了障碍。 2纯收益测算存在的问题。当下测算农用地纯收益主要采用投入产出法，即直接求取耕地近3年纯收益基础上用收益复原法进行地价测算，可能产生由于种植作物不同而引起地价不同的现象，往往出现 高收益高地价、低收益低地价 、 同一块土地，收益大相径庭 等不合理现象，进而导致耕地使用权资产价值的流失，这势必影响了地价评估的科学性与合理性

6、。 3复原利率确实定存在的问题。当前，在实际估价中通常是直接选取一种利率法来确定资本化率，但采用此方式方法误差较大，应该在已选利率的基础上根据当时市场和风险情况加以适当调整。 四信息的收集缺乏科学性和动态性 实际估价工作中，耕地估价的资料收集比拟困难，影响耕地质量及价格的因素很多，要使耕地估价的结果比拟客观地反映耕地质量情况，必须广泛收集有关的社会、自然、经济等方面的资料。另外，信息和资料要收集和采取多年的连续的数据，这样才能尽量减少误差使评估结果更科学。然而，部分估价师考虑到资料收集的烦琐和困难，仅收集和采用最近几年的数据信息作为评估资料，这样计算出的评估结果科学性和合理性很值得商榷。 三、

7、完善耕地收益价格评估的对策 一耕地估价前提必需要明确 1明确估价基准日。估价基准日是土地价格的定义中必不可少的要素之一。由于地价是随着社会经济的发展变化在不断涨落和变化着的，假如不明确所评估的价格是哪个时点的价格，则所评估出的价格就毫无意义。因而，明确估价基准日是明确耕地估价的必要前提。 2标明作物种植制度。由于土地具有多宜性，因而在符合可持续利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多种选择的可能，主要表如今作物种植制度上。由于同样土地种植不同作物会产生不同的生产能力，进而产生地价的差异，因此为了使耕地估价愈加科学、准确，必须标明待估耕地作物的种植制度。 3揭示耕地开发程度。不同的耕地开发程度，

8、对耕地种植作物的选择和投入产出等均有不同程度的影响。例如，视耕地能否平整、水利通电设施能否齐全，可综合考虑评估种植水田还是旱田更为合适，是种植粮食作物还是经济作物获利更大。 二加强深层次数理分析模型的应用 运用适当模型估算土地纯收益。通过对各种评估方式方法的综合比拟，当前收益复原法是耕地价格评估的首选方式方法，因而土地纯收益的合理测算至关重要。耕地纯收益系统中，由于部分信息时明确的，部分信息不明确，对于这样一个灰色系统，能够借鉴灰色系统理论，通过建立灰色预测模型GM，收集4 5个年份数据为样本，即可计算得到估价年期的预期纯收益数据。 运用合理方式方法测算土地复原率。当前，比拟常用的较合理的复原

9、利率确定方式方法是 安全利率加风险调整值 法。它是在安全利率的基础上，根据农用地收益的风险大小，加上一定比例的风险调整系数，以此作为复原利率。由于农用地风险难以确定，风险调整系数确实定对评估师的专业性和经历体验性要求较高。另外，采用MonteCarlo模拟法确定复原利率也是一种科学合理的方式方法。其基本原理是运用概率密度函数模型。根据影响耕地价格的各种因素的变动范围和趋势选择适宜的概率密度函数模型，计算机通过产生的随机数，采用模糊数值迭代法计算得到预期复原利率值。 三选取参数时要遵循主客观相结合的原则 应全面分析确定复原利率的方式方法。当前在评估实务工作中能够使用的复原利率的测算方式方法，包括

10、土地纯收益与土地价格比率法、安全利率调整法、现实投资收益率排序插入法和MonteCarlo模拟法。土地纯收益与土地价格比率法对成交案例的可比性要求较高；安全利率调整法对风险调整值确实定方面要求评估师将其专业性和评估经历体验相结合；现实投资收益排序插入法需要较高的技术性，将搜集到的各种类型投资收益率排序、分析比照，根据经历体验综合分析确定复原利率；MonteCarlo模拟法对数学模型的应用要求较高，但测算结果更有讲服力。评估师应根据实际情况全面分析选择合理的复原利率确定方式方法。同时，要考虑风险发生的概率。风险是指某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合，在经济学中是指投资收益的不确定性。在耕地

11、估价经过中风险的表现有两方面：由于自然灾祸等非常原因导致各年间耕地产出剧烈波动；安全利率调整法中风险调整值确实定直接影响复原利率，进而影响最终评估结果。因而，对风险发生的概率要考虑和重视。 四科学、连续地收集相关信息 1把握作物的常年产量和平均价格。由于受自然条件的影响，农作物的种植条件和产量会出现上下波动，呈现出一定程度的不稳定性。收集资料时应剔除非常因素的影响，获得作物的常年产量。由于经济环境、宏观政策以及供应关系的变动，每年作物的价格都会有所浮动，应该求出平均价格作为本次评估中年总收益测算的基础。 2年总收益测算时要考虑财税政策的影响。财税政策固然不能直接影响耕地的经济产出量，但能够通过

12、粮食补贴政策、农机补贴政策、农产品价格政策等影响耕地净收益。在一些粮食生产大省，农村税费改革和种粮补贴政策的施行，激发了农民粮食生产的积极性，增加了耕地生产的净收益。另外，土地政策对耕地价格也具有特别重要的影响。由于它规定了土地的用处，在很大程度上决定了土地的利用方式，进而决定了耕地所能带来的收益量，最终影响耕地收益价格。 3资料的收集要尽可能齐全且有一定时间跨度。年总收益是农用地按现用处合理有效利用土地所获得的持续而稳定的客观正常年收入。年总成本费用是指农用地的使用者在进行生产中所支付的年均客观总费用。由于农业生产是一个开放系统，遭到自然、社会经济等条件的制约，在时间上表现出一定的波动性。因而，应全面收集有关投入和产出的资料，并保证所收集资料有一定时间跨度，这样才能尽可能保持数据的持续性、稳定性和可靠性。 以下为参考文献： 1何育忠.加强我区土地评估行业管理的若干考虑J.广东土地科学，2018，6：41-42. 2路婕.农用地价格评估研究J.河南农业大学学报，2003，6. 3刘萍，付梅臣.收益复原法评估农用地价格有关问题讨论J.农业系统科学与综合研究，2007，2：78-82. 4曹子剑，等.农用地价值评估中的纯收益核算技术方式方法研究J.国土资源科技管理，2018，8：91-93. 5李卉欣.运用收益复原法评估土地价格讨论J.当代商贸工业，2018，6：153-154.