浅析房地产经济的若干问题的论文--.docx
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1、浅析房地产经济的若干问题的论文浅析房地产经济的若干问题近年来,房地产经济发展迅速,每年全国商品房的竣工面积、住宅销售面积都呈现持续上涨的态势。表面看来,房地产市场仍然保持者良好的发展势头,但是也出现了许多惹人争议的事情,如谁才是造成房地产泡沫的罪魁祸首、房价缘何居高不下等问题。要想挽救房地产经济市场,采取恰当的措施来救市,就不能不分析其内在的原因,这样才能对症下药。一、我国房地产经济现存的问题1.融资渠道单一在房地产开发、流通以及消费的过程中,会涉及大量资本的流动,为了最大限度的利用资金、实现投资的最优化,房地产开发商一般会选择融资,即房地产企业及房地产项目的直接融资和间接融资之和。房地产融资
2、的种类、入境有多种,但是我国传统的融资方式主要有银行贷款、海外房产基金以及上市融资1。这三种方式各有利弊:银行贷款是主要的融资方式,一般需要房地产开发商提供物的担保或者人保,对开放商本身的业务、财物状况以及借还历史信息审核较严格,这样对于新崛起的房地产开发商不是很有利。而海外房产基金是随着改革开放的脚步逐渐深入发展到我国的,这对于我国房地产经济市场的发展具有里程碑式的意义。但是其弊端也是显而易见的,正是由于其作为新型融资模式进入我国,使得融资方式有了突破性的进展,但是也正是如此,我国尚未及时制定相关法律来规范此种融资方式,在操作中容易出现漏洞。上市融资的要求较高,因为能达到上市要求的房地产企业
3、少之又少,而且对于房地产企业的上市限制也更加严格,这就是他的瓶颈所在。2.市场结构不合理影响我国房地产价格的关键因素之一就是房地产金融市场结构太过单一,主要表现在商品住房供给市场和需求市场两方面:(1)一级市场与二级市场之间缺乏和缓、平稳的衔接。11665.cOM目前,我国的房地产金融市场主要是一级市场,住房二级市场和房屋租赁市场发展极其缓慢,房屋租赁市场、住房梯度消费、住房资源配置还不完善。一级市场体系中,中低档住房供给过多,需求量极大;高档商品房供给偏高,需求较少。一级市场中的主体仍为商业银行,其他贷款抵押机构尚处于起步阶段。同时,住房超前消费现象十分突出。(2)在通货膨胀的时代,房地产是
4、最好的保值手段,很大比例的消费者购买商品房并不是为了居住,而是为了投资,导致间接论文联盟http需求量远超过了住房的直接需求量。逐渐形成的恶果就是产需未能直接面对面,也进一步扩大了社会分配上的差距以及社会资源的浪费,因为真正的住房困难户仍然没有能力购房,而投资消费者又空置了大量商品房。另外,房地产金融产品体系不完整,在融资方式主要就是表现在融资方式单一,此处不再赘述;此外,房地产金融市场中介机构服务体系尚未建立,如权威的资产评估机构、金融担保机构以及法律咨询等环节缺乏具有专门资质的机构、人员来参与其中,指导金融市场规范化发展。3.住房贷款结构失衡目前,消费者购房款一般都是采用商住房抵押贷款,对
5、于一些工作稳定(如国有企业)的消费者一般都采用住房公积金贷款。但是政策性贷款的覆盖率远远满足不了人民的需求。据统计,截至2004年底,全国建立住房公积金的职工人数为六千多万,仅占在岗职工总数的一半多;发放的住房公积金贷款运用率为56%,甚至有些省市,如河北、甘肃等地都不达30%2。同时,金融机构发放住房贷款的局限还在于其辐射地区仅限于机构所在地,即只有本地区的居民才能申请得到贷款,非本地区居民则只能寻求其他途径贷款。另外,住房贷款的结构失衡还表现在地区分布的不平衡上。东部沿海各省的贷款发展远比内陆地区的发展快得多:2001年,东部地区个人房贷总额增加了三千多亿元,占全国增加额的76%左右;贷款
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