房地产政策：增加供给还是遏制需求？-精品文档资料.doc

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1、房地产政策：增加供给还是遏制需求？ 基于城市居民购房行为问卷数据 课题负责人:王赛男 曹 体 李 楠 王 轩 魏雪云 张 瑜 胡小玲 申明瑛 指导老师 :樊明教授 报送单位 :资源与环境学院河南财经政法大学2013年4月摘 要中国房地产政策选择所要回答的一个基本问题是：要解决中国人居者有其屋，是应主要由市场决定还是政府主导？为遏制高房价，中央政府进行了数轮调控，就已完成的而言，均未达到预期目标。相反，房价却在不断调控中节节攀升。本报告对以上问题进行研究，发现中国房地产市场表现为过量需求，而供给短期难以满足需求，由此导致房价持续上涨。房价上涨吸引社会大量资源投入到房地产业，快速改善着中国人民的居

2、住条件，因此中国的房地产市场是一个有效的市场。中国的房地产市场供不应求将长期存在，不易形成房地产泡沫。政府的调控政策中有相当一部分在减少供给，对需求的遏制也只有短期效果，是房价在反复调控中不断上涨的重要原因。总的来说，要解决中国民众的住房问题，首要在市场，其次在政府。关键词：房地产 房地产买卖行为 房地产政策目 录一、引言：主题和方法1（一）本研究的主题1（二）本研究的方法2二、城市市民购房行为3（一）调查数据31. 住房自有率32. 购房目的43. 居民对房屋面积的期望4三、房地产价格研究5（一） 影响房地产价格的因素分析51. 土地成本62. 平均工资63. 人口密度74.经济适用房建设8

3、（二） 房价与租金关系分析101. 房价和租金的理论关系102. 19982009年中国部分城市的房价和租金关系11四、房地产供给行为分析12五、房地产个人投资行为与房地产泡沫15（一）房地产投机与房价15（二）房地产投机与房地产泡沫16六、结论和建议18参考文献23附录1 房地产市场调查24附录2 本研究所取得的社会效果28一、引言：主题和方法中国自1998年取消福利分房制度以来，房地产业得到快速发展，房价不断上涨，从2003到2011年的8年间，中央政府为遏制房价过快上涨，解决广大中低收入居民的住房问题，对房地产市场进行了多轮调控，且调控力度不断加强。这些房地产调控政策大都是在限制需求和限

4、制供给，经过几轮调控，政府调控政策一直未能取得预期效果。中国指数研究院发布2012年1-10月全国房地产开发经营数据解读的报告显示，1-10月全国商品房和住宅销售均价分别为5880元/平方米和5539元/平方米，与2011年同期相比分别上涨6.9%和7.9%，涨幅与1-9月基本持平。并且1-10月的房屋和住宅新开发面积同比分别下降8.5%和12.7%。其中10月房价数据与中国统计局发布的“2012年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”中的数据基本吻合。在连续多轮的政府调控过程中，房地产调控政策为什么未能取得预期效果？这是我们研究的主题。（一）本研究的主题本研究所指房地产主要指的是住房房

5、地产，房地产政策也主要是指住房房地产政策，即国家调节住房建设和流通的法令、法规和措施的总和。1949年中华人民共和国成立之初，借鉴当时苏联的住房制度，主要通过福利分房解决城镇居民的住房。然而，这种福利分房制度把居民住房的责任主要推给国家，很难很好地解决城镇居民住房问题。改革开放后，中国逐渐开始了住房市场化的改革。1998年，中国取消了福利分房，开始了大规模的住房市场化改革。之后，城镇居民人均建筑面积快速提高，住房条件得到明显改善，但同时导致房价不断高涨，引起中低收入居民普遍不满。于是，从2003年开始中国政府对房价进行了数轮调控，但房价在调控中不断攀升。本研究的重点在于，要解决城镇居民住房问题

6、，主要应由市场决定还是政府主导？同时要反思，为什么国家数轮调控都达不到预期效果，相反房价却不断攀升。（二）本研究的方法一是基于调查进行研究。2010年6月2010年11月，小组成员调查了近百个城市的市民购房行为。共收集有效问卷4743份。其中北京、上海、广州等一线城市问卷849份，天津、南京、武汉、郑州等二线城市问卷2256份。调查所获得的数据为本研究奠定了良好的基础，也构成了本研究的重要特色。二是基于行为讨论政策。明确政策和行为的关系是制定正确政策的基础。要制定一项好的政策，首先要确定什么是受政策影响的群体良好的行为，通俗地说，就是我们希望他们做什么，根据政策和行为的关系，制定正确的政策，这

7、就需要研究政策和行为的关系。三是建立在扎实调查和经验研究基础上的批判精神。通过调查研究，我们发现中国目前的房地产政策有诸多需要调整之处，而学术文献中也存在诸多在我们看来是错误的观点。我们基于研究，提出独立的见解，对政策和文献中我们认为不正确的部分给予批评。二、城市市民购房行为本研究的重要特色之一是，基于房地产买卖行为讨论房地产政策，研究房地产政策对房地产买卖行为的影响，并在此基础上讨论中国房地产政策。为此，我们首先就市民的房地产购买行为进行调查，根据调查数据，对房地产购买的微观行为进行分析。（一）调查数据下面，我们对所获得的问卷进行描述统计，以对中国房地产业有一个更为直观的认识。1. 住房自有

8、率居民的居住状况是制定房地产政策的基础。表2-1报告了受访者住房自有率的分布情况，调查显示截止到目前仅有46.43%的城镇居民拥有自有产权房屋。表2-2报告了不同线别城市居民居住状况。三、四线城市的房屋自有率约为50%，二线城市为46.49%，一线城市只有38.08%。由此可见，高线别城市的居民住房自有率低于低线别城市。根据2010年联合国人居署、国家住房建设部和上海市共同发布的中国城市状况报告2010-2011，2008年中国城镇居民自有住房拥有率达87.8%，这是有疑问的。0套1套2套3套3套以上所占百分比（%）53.5736.358.001.670.41样本数24701676369771

9、9表2-1 居民住房自有率城市线别住房自有率（%）住父母或其他人拥有房比率（%）租房比率（%）住集体宿舍比率（%）已有房屋套数样本数一线38.0912.8139.0410.060.48835二线46.4816.0730.926.530.632222三线50.1520.0520.749.060.621302四线49.6419.9322.467.970.61276全部46.1916.8329.027.960.604635表2-2 各线别城市居民的居住情况2. 购房目的问卷调查了受访者的购房目的。问卷询问：如近期有买房的打算，您买房的目的。表2-3报告了受访者的购房目的分布，79.86%（=50.2

10、4%+29.62%）的受访者买房为自住或改善住房，而用于投资的仅为20.14%。因此，坊间流传的“全民炒房”可能有些夸大了。第一套自住改善住房投资房屋面积所占百分比（%）50.2429.6220.14110.21样本数173810256973324表2-3 购房目的3. 居民对房屋面积的期望房屋面积直接决定了居民居住条件。一个国家居民平均住房面积是反映一个国家居民居住条件最为重要的指标之一。问卷询问：如拥有房屋，其面积为多大。另一个问题是：以您家收入希望您家房屋的面积。表2-4显示，目前受访者实际居住的面积平均为106.41平方米，61.20%（=41.10%+13.50%+6.60%）的受访

11、者现有居住面积已达到100平方米及以上。表2-5显示，受访者所希望的居住面积平均为143.08平方米，80.80% （=48.30%+20.20%+12.30%）的受访者希望的居住面积达到100平方米及以上。目前政府倡导居民购买小户型房屋，希望70%的居民居住在90平方米及以下的房屋。显然政府的政策和民众普遍的对住房面积的期望相差甚远。7070,100)100,130)130,160)160平均所占百分比（%）9.6029.2041.1013.506.60106.41样本数29991012824222073120表2-4居民现有住房面积7070,100)100,130)130,160)160平

12、均所占百分比（%）3.8015.4048.3020.2012.30143.08样本数13251516196774123355表2-5居民期望住房面积三、房地产价格研究（一） 影响房地产价格的因素分析房地产价格关系到老百姓是否能买得起房，关系到房地产商利润多少，关系到房地产资源的有效配置。不同城市的房价相差甚大。哪些因素导致不同城市之间的房价差异是一个值得研究的问题，可为我们降低房价提供思路。下面我们基于中国房地产统计年鉴2010所提供的35个大中城市的房价及相关因素数据，分析影响不同城市房价的因素。1. 土地成本土地价格是房地产价格的重要组成部分，地价越高则房价越高。我们用土地出让金来代表土地

13、成本。图3-1 平均地价与房屋均价2. 平均工资一个地区的平均工资反映了该地区人民的普遍生活水平和消费能力，应与房地产价格呈正相关关系。购房者的效用函数在各城市居民间无差异的条件下，居民收入是决定购房需求的重要因素。一方面由于房地产价格昂贵，只有超过一定收入的人才有能力购买，形成对房地产的有效需求。另一方面，房地产是一种正常品，收入增加，对于房地产的需求也增加。图3-2 平均工资与房屋均价3. 人口密度城市规模越大，居民的通勤及从事消费活动的交通成本就越高。为了减少交通成本，居民会倾向于选择接近其工作场所和消费中心的地方居住。一般来说，城市中心地带往往提供了高密度的就业机会和消费场所，因而城市

14、中心地带的地价及房价往往是一个城市中最高的。从城市中心地带到边缘地带,地价逐渐递减,房价也随之递减。其地价的递减梯度和城市的交通成本有关。这样，在给定城市交通成本的条件下，城市规模越大，平均地价就越高，从而房价也越高。高房价使得人们用地更集约，从而人口密度越高。根据中国统计年鉴2009所提供的城市常住人口和城区面积推算出人口密度。当然，由于不同的城市常住人口和流动人口的比例相差较大，因此所推算出的人口密度不一定很准确。 图3-3显示，随着城市人口密度的提高，房价也随之上涨。图3-3 人口密度与房屋均价4.经济适用房建设经济适用房建设有可能分流部分对商品房的需求。一个城市经济适用房的数量越大，就

15、意味着有更多的人买经济适用房，有可能因此减少对商品房的需求。采用中国房地产统计年鉴2009所提供的2008年经济适用房竣工面积数据，除以城市城区常住人口，其商近似代表一个城市经济适用房的建设水平。图3-4显示，经济适用房建设水平与房屋均价未显示出趋势性的关系。图3-4 经济适用房建设与房屋均价根据以上讨论，我们提出以下房地产价格()影响因素回归方程： 表3-1显示回归的结果。由于土地成本（），平均工资（）和人口密度（）存在着高相关性，故模型1存在着严重的多重共线性问题。为了克服这一问题，在模型2、3、4中，我们只放置相关性低的变量分别进行回归，以估计这些变量对城市房价的影响。回归方程显示，土地

16、成本（），平均工资（）和人口密度（）的符号与理论预期一致，且均达到99%以上的显著水平。虽然用这种方法回归可能存在着因变量缺失而导致估计偏差，但这些变量对城市房价的显著影响应是可确定的。经济适用房建设显著水平很低，对此我们提出这样一个解释：经济适用房市场和商品房市场是两个相对独立的市场，也就是说，大多数购买经济适用房的人并不会选择购买商品房，从而在商品房市场形成有效需求，这就导致经济适用房建设水平对商品房价格影响不显著。如果这个解释可基本成立，就意味着通过大量建设经济适用房并不能有效地降低商品房房价，相反，经济适用房的大量建设将导致房屋建设的生产要素趋于紧缺，价格上涨，有可能导致商品房市场的供

17、给减少，从而导致价格上升。注：括号中为值。变量模型1模型2模型3模型42064.02340.1-2966.12864.7（0.0867）（7.1633）（-2.500）（3.704）1.40091.4167（5.9203）（12.139）0.01560.2392（0.3510）（7.0288）-3.412533.9448（-0.5428）（3.5266）-0.0409-0.0038-0.6430-0.1705（-0.1288）（-0.0131）（-1.4783）（-0.2915）0.82470.82240.60870.2832样本数35表3-1 影响城市房价因素的分析（二） 房价与租金关系分析

18、1. 房价和租金的理论关系房价是未来租金贴现值之和，即 （7-1）这里，代表房屋的价格，是第年的房租收入，是贴现率，代表房产可出租年份数。当房屋可出租年份相当长时，房价和租金的关系接近于线性关系，即 （7-2）由(7-2)我们可以得出 （7-3）即房屋租售比等于贴现率的倒数，是一个正的常数。因此在理论上，房价和租金应接近于线性关系。2. 19982009年中国部分城市的房价和租金关系自1998年中国住房市场化改革以来，取消了福利分房，城市居民的住房需求直接表达在房地产市场，导致房价持续上涨，由此又导致对房地产的投机。根据我们调查，用于投机的住房85%将用于出租，这就为房地产租赁市场提供了供给，

19、导致租金上涨的速度低于房价上涨的速度。图3-1显示，自2001年以后，房屋销售价格指数明显快于租赁价格指数。图3-5 全国房地产销售价格指数、租赁价格指数：19982009注：数据来源：中国统计年鉴2010根据以上分析，政府在调控房价时不仅要关注房价，还必须同时关注租金。如果打压了房价却导致租金上涨，则意味着暂时无力购房的居民将承受更高的租金。事实上根据前几轮的调控过程来看，每次调控后，房地产市场处于一段停滞时期，这时候房价或有所下降，但一般导致租金的大幅上涨，这是值得关注的现象。四、房地产供给行为分析房地产的供给行为关系到能否更多地通过市场机制保证房地产的供应，也关系到政府对房地产市场调控的

20、效果。本章对房地产短期和长期供给曲线进行分析。设和分别为房地产短期供给曲线和需求曲线，二者的交点决定了当前房地产的均衡价格与产量，如图4-1所示。图4-1 短期房地产供需曲线房地产供给曲线在的部分供给弹性较高，反映了开发商在面对需求下降时，只愿意少量降价而会大幅降低供应量。原因有三方面：其一是，降价就意味着降低利润，开发商当然不会轻易降价；其二是，对调控政策看空，不认为房价真的会大幅下降，而以往调控政策的连续落空更强化了开发商的这种信念。其三是，受到已购房业主的压力。调控政策导致房地产市场低迷时，开发商为打消购买者买房后房价下跌的顾虑，有的承诺不降价，有的甚至承诺如降价将给予补偿。开发商即便没

21、有做出这种承诺，在考虑降价时也必须考虑降价将导致之前购房者房产财富的缩水，其本质上也是为了开发商自身的品牌信誉并在将来谋求更大的商业利益。有的开发商降价后，原购房业主要求退房甚至演变成群体事件也是开发商在考虑降价时必须要慎重考虑的问题。房地产供给曲线的部分供给弹性较低，反映了在短期房地产产量难以随价格大幅增加。由于中国的房地产市场化改革比较晚，而随着城镇居民收入水平不断提高，财富的不断积累，以及快速推进的城镇化进程，房地产需求巨大，导致房地产价格呈基本上涨的势头，给开发商带来高利润。为此，房地产业不断吸引大量资本，导致房地产的产量快速增长，图4-2显示了房地产长期供给曲线，图中，为一段时间内的

22、短期需求曲线，为该时间内的短期供给曲线，为此时的均衡点，随着供给和需求的增加，需求曲线提高到，供给曲线变为，均衡点提高到了，如此类推，随着需求和供给的增加，可得到一系列均衡价格的点，将这些点连起来则为房地产市场的长期供给曲线。根据以上假定所作分析，房地产市场的长期供给曲线是条向右上方倾斜的曲线，其价格随着供给量的增加而增加。 图4-2 房地产长期供给曲线 房地产长期供给曲线的弹性显然要高于短期供给曲线短期均衡价格以上的部分。这一特征决定，如果房价持续上涨，则供给量也将长期增加。我们判断长期供给曲线的这一特征将长期保持，因为中国存在着巨大的对房地产的需求，需要很长的时间才能得以满足，这和发达国家

23、的情况有着显著差别，这也是政府进行房地产调控时要特别关注的。长期供给曲线说明，如果要增加房地产产量以满足老百姓的住房需求，房价就必须随之上涨。一般民众甚至政府所希望的房价低而房地产产量高的组合只在房地产供给曲线的下方，不在曲线上，是一个不现实的组合。要么接受低房价，低供给量；要么接受高房价，高供给量。中国政府打压房价，但对由此导致的房地产供应量的降低缺少必要的考虑，是值得反思的。五、房地产个人投资行为与房地产泡沫房地产的投资（投机）一直被认为是一种负面的行为，是导致房价高企、甚至房地产泡沫的重要原因，因此也一直是政府历次对房地产调控打击的重点。本节分析房地产个人投资的社会效果，侧重讨论房地产投

24、资（投机）的正面效果，从而使得人们对房地产投资的社会效果有一个更全面的认识，进而为政府制定更理性的调控政策提供依据。（一）房地产投机与房价房价是由供给和需求相互作用决定的，因此任何房价的改变都应从供给和/或需求的变动中寻找原因，如果一种行为并不改变供给和/或需求，则对房价的影响就有限。所谓房地产投机，就是先低价购入，再高价售出从中赚取差价以牟利。房地产炒作时，如果房价低于其市场的均衡价格，表现为房价还在上行通道，则炒作的结果只是把房价上涨的利益由生产者或上一购房者转移到当前的炒家，并不会影响到房价，因为炒作的结果没有改变这种商品的供求关系。当然,如果炒作形成一种风气，导致人们形成对未来房价上涨

25、的预期，则可能导致房价在短期上涨。但在长期，对房屋的需求仍然以真实需求（或称为“刚需”）为基础。如果价格的短期上涨得不到真实需求的支撑，价格仍会回归到长期均衡的价格。（二）房地产投机与房地产泡沫关于房地产泡沫，我们给出的定义是，房地产泡沫是在房地产市场供给大于需求而房价却明显高于均衡价格的现象。这就是说，房地产泡沫出现的基本市场环境是，供给大于需求。房地产炒作是基于其他人的需求，而非炒房者自身的需求。炒房的结果使得本不会生产出来的房子被生产出来。如果市场已经实现长期均衡，甚至出现供给大于需求，这时炒房就可能引发和加剧房地产泡沫。因此，判断房地产投机是否会导致房地产泡沫的关键在于，现在的房地产市

26、场是过量需求还是过量供给。如果是过量需求，也就是说，房地产市场需求大于供给，仍有不少人想买房而不能买房，则一般来说，炒房会加快市场均衡的实现，但并不会引发房地产泡沫。因此，我们不能笼统地说，炒房就必然导致房地产泡沫,只有在市场过量供给的条件下才会导致或加剧房地产泡沫。任何一个社会总是部分人居住在有自己产权的房屋，也必然有部分人租赁其他人或社会机构的房屋，这部分人中的大多数因无力购房而不得不选择租房。试想，如果一个城市的每个家庭都响应政府号召只买一套房且大多90平方米以下，暂不考虑政府提供给低收入群体的廉租房，当一个外地人来到该城市想暂时居住，就只剩下两个选择：住酒店或者买房。显然，这不是一个正

27、常的城市。我们就这个问题询问受访者的看法。问卷询问：如百姓都只买一套房，城市将无房可租，您认为：A.可遏制当前房价，B.不正常，C.没想到还这么复杂。调查显示，选择“可遏制当前房价”占29.9%，“不正常”占40.7%，“没想到还这么复杂”占29.4%。我们判断，当被提问到这个问题时，可能有70.1%（=40.7%+29.4%）的受访者才或感觉“不正常”，或“没想到还这么复杂”。这就意味着，一般民众对打压炒房的后果缺少深入的思考，而政府的遏制炒房政策的民意基础是缺少起码理性的。假设炒房者把暂时持有的房子用于出租，其正面的意义在于，为需要租房的居民提供了房源，使得那些暂时甚至长期不能拥有住房的人

28、群获得租房的机会。炒房者还对租金的缓慢增长起到积极的作用。一个基本发现是，房价的上涨远快于租金的上涨。一个合理的解释是，当房价快速上涨时，炒房增加，为租赁市场提供了更多的房源，从而遏制了租金本应与房价共同上涨的基本趋势。相反，在每一轮调控后市场呈现萧条的背景下，房地产炒作不活跃，一般会导致租金较大幅度的上涨。也就是说，炒房客的炒房使得需要租房的群体租到了较为便宜的房子。以上分析基于炒房客将暂时持有的房子用于出租为前提。然而，也有炒房客让暂时持有的房子长期闲置，这就不能为租赁市场提供房源，导致资源的闲置。然而问题的关键是，有多大比例的炒房客将暂时持有的房子用于出租或闲置。为此，我们展开了调查。问

29、卷询问：如有投资的房屋，您如何处理？备选答案有：“出租获得收入”、“空闲，将要出租”、“空闲，等待房价上涨出售”。统计显示，73.3%的受访者表示“出租获得收入”，11.1%的受访者表示“将要出租”，只有15.6%的受访者表示将闲置房屋，“等待房价上涨出售”。因此，绝大部分炒房者选择将暂时持有的房子用于出租。因此，我们不应该笼统地打压炒房，尤其在当前房地产市场供不应求仍是基本态势的条件下；我们只应打压那些将房屋闲置的炒房客，以避免社会资源的闲置造成浪费。六、结论和建议有了以上的分析，我们现在可以讨论中国房地产政策的基本选择。其基本理论依据就是关于现代住房权的个人责任和国家责任应如何分摊。我们认

30、为以下七个因素是我们选择政策的基本依据。第一，一国的经济实力。一国对弱势群体的帮助一定要以一国的经济实力为基础。如果一国经济实力并不强而政府承诺过多，比如，在当下的中国要为占人口绝大多数的中低收入居民提供经济适用房或廉租房就可能因政府财力不足而难以做到，就可能导致或不能兑现而让民众失望，政府丧失威信，或政府福利支出过大，难以平衡各方需求。比如，即便政府把绝大多数的财政收入投入到经济适用房和廉租房的建设而且也建成了，但政府就很难大量投入教育、医疗等诸多领域。显然，现在中国的国力并不强，不少地方政府的财政是吃饭财政、土地财政，难以承担过多的国民住房的责任。第二，一国的收入结构。如果收入结构为橄榄型

31、，则政府可从这个社会中占人口绝大多数的中高收入人群中通过征税获得财力为少数低收入人群提供高住房福利。相反，如果一国的收入结构呈金字塔型，则政府就很难从这些广大低收入人群征收到足够的税收作为广泛推行高住房福利政策的基础。现在中国的收入结构是典型的金字塔型，基尼系数位居世界前列，存在着庞大的低收入人口，而中高收入人口比重不大。因此，政府很难征收到大量税收为广大中低收入群体解决其居住问题。现在国家推出1000万套保障性住房建设所面临的严重资金短缺就反映了这方面的问题。第三，政府官员的廉洁程度和社会诚信度。政府官员有可能假公济私，贪污受贿，尤其在法制不够健全的国家。如果资本和权力合谋，谋取暴利，则后果

32、更为严重。试想，如果政府官员贪污腐败严重，却把更多的社会资源交由这些贪官配置和管理，定会带来社会资源的浪费，并进一步败坏社会风气。中国政府官员的廉洁度无论是国内民众的评价还是国际机构的评价均不算太高。第四，社会诚信度。住房福利政策的实施有一个公民向政府申请的过程，要向政府说明自己在解决居住问题上所面临的困难，希望得到政府的帮助。如果公民的申报普遍是诚实的，政府只需花少量资源去核实即可。相反，如果公民中有相当一部分不诚实，这时政府将面临两难选择：或花费大量资源去核实信息，或不作为，两种选择都将带来严重的后果。如果一个国家公民诚信度普遍不高，则政府不宜制定过高的住房福利政策。评价中国公民的诚信度是

33、一个有些敏感的问题，但就公民在申请解决适用房时所表现出的诚信而言，还很难给出很高的评价。大量报道指出，有相当部分的经济适用房住户并不诚信，开着豪华车住经济适用房，把分得的经济适用房用于出租。前面已经提到，2005年中国房地产市场报告对北京、太原、西安三地经济适用房的抽样调查显示，高达48%的经济适用房用于出租，比普通商品房的出租比例高28个百分点。经济适用房高出租率说明经济适用房较多地卖给了高收入者或已拥有住房的人。第五，政府效率与市场效率的对比。如果一国政府效率较低而市场效率较高，则市场在解决居民居住问题上应发挥更大的作用。如果政府的效率低而由政府承担过多的解决居民住房的责任，则必然导致资源

34、低效率的使用。中国政府尤其是地方政府的效率很难列入高效政府之行列，就解决老百姓的住房而言，表现并不突出。相反，中国的房地产市场效率并不低。就住房建设来说，1998年住房市场化改革以来，民众对住房的高需求立刻就使得资本和劳动大量配置到房地产业，民众的居住条件的改善是前所未有的。第六，民众对政府帮助的依赖度。国家对弱势群体的帮助必然减弱弱势群体通过自身努力改变其现状的动力，但不同国家国民的行为表现有所不同。有的国家的国民享受福利政策的同时仍会更多地通过自身努力摆脱目前困境，而有的国家的国民则可能会更多地依赖国家的帮助，而较多地减弱自身的努力。显然，如果一国国民即便享受政府福利但仍更多地试图通过自身

35、努力改变现状，则政府可多提高福利水平。相反，如果一国国民过度依赖政府，则不宜把福利水平提得太高，即便国家的经济实力很强。中国国民对政府的依赖度缺少研究，但有一个现象值得关注：20世纪90年代，国有企业职工大规模下岗后，有相当一部分下岗工人长期吃低保而不就业这是一个值得关注的现象。根据以上分析，就中国的实际情况而言，中国应是一个暂时不宜承担过多国民住房责任的国家。至少在未来相当长的时间内，市场导向型的房地产政策应是中国房地产政策的主流。基于以上分析结论，我们对中国房地产业提出以下建议：第一类建议：房地产业内的政策建议大力发展房地产业，满足人民日益增长的改善居住条件的需求，实行市场导向型的房地产政

36、策。基本的政策建议是，大力发展房地产业，满足人民日益增长的改善居住条件的需求，实行市场导向型的房地产政策。具体如下：第一，以满足民众对房地产的需求为导向，大力发展房地产业，取消对民众的种种限购的调控政策。第二，鼓励并支持开发商大力开发房地产，增加供给。第三，加大对房地产业的金融支持。第四，全面正确评估炒房行为。第五，正确判断房地产泡沫的存在和严重性。第六，小产权房问题是一个很难解决的问题，要积极创造条件逐步解决之。第七，理性地对待高房价，不可直接干预价格如直接限价。第八，要发挥好政府对民众住房的保障作用。房地产业外的政策建议大力增加对房地产建设所需的土地供应，大幅降低地价为大幅降低房价提供条件

37、。大力提高政府的廉洁度和工作效率。在近期要加强反腐倡廉，在远期要加快政治体制的改革，完善民主制度，更有效地遏制官员的贪腐，提高政府工作效率。改革开放30余年，我们应对市场建立起越来越强的信心。当然，市场也会出问题，但绝大多数问题应可以在市场中得到解决。比如房价高企，老百姓不满意。那么，如何来解决。我们认为，增加供给是不二法门。政府通过行政手段来打压，问题甚多。其从根本上无法解决房价高企的问题。参考文献1 白海静：地价和房价的关系研究，消费导刊2009年第8期。2 卜凡：我们房地产这些年，浙江大学出版社，2010。3 蔡继明、邝梅：论中国土地制度改革：中国土地制度改革国际研讨会论文集，中国财政经

38、济出版社，2009。4 蔡继明：委员号脉高房价：限购令能否根治房地产顽疾，千龙网，2011年3月4日。5车孝宇：谈地价“泡沫”，中外房地产导报2002年第23期。 6 陈红：房价与地价相关关系的实证分析，经贸观察2009年第3期。陈淮：地产中国：引导我国房地产业健康发展研究，企业管理出版社，2008。7 陈杰、郑天：我国房地产市场发展中的外资因素分析房地产价格波动与外资影响，理论与实践2009年第3期。8 陈杰：城市居民住房解决方案理论与国际经验，上海财经大学出版社，2009。9 Blanchard, O., & Watson, M., (1982), Bubbles, Rational Ex

39、pectations and Financial Markets in Wachtel, Crisis in the Economic and Financial Structure, Lexington Books.10Buckley, R. M. & Kalarickal, J., (2005), “Housing Policy in Developing Countries”, World Bank Research Observer, Vol. 20, No. 2. 11Case, K. & Robert, S., (2004), Is There a Bubble in the Ho

40、using Market, Brooklings Papers on Economic Activity, 2.12Sirat, D., (1997), Essentials of Real Estate Finance, Rect Estate Education Company.附录1 房地产市场调查房地产市场调查河南财经政法大学调查地点： 省 市属：首都 直辖市 省会 地级市 县级市 镇；1 2 3 4线城市调查时间：2010年 月 日；调查人： ；序号： 本调查为大学生课外学术实践活动，恳请支持。所提供信息只用于学术研究，绝对保密。1.您的性别：A.男；B.女。出生年份：19 。您的工

41、龄： 年2.您的婚姻状况：A.单身；B.未婚同居；C.在婚；D.离异；E.丧偶。您家庭有几人共同居住？ 人 3.您的政治身份：A.中共党员；B.团员；C.民主党派；D.群众4.务必告知您目前的月工资（如计件或计时工资请估计月工资）： 元；其中用于消费占 %5.所受或正受教育：A.未读书；B.小学；C.初中；D.高中；E.中专；F.大专；G.本科；H.研究生6.依您的户口您是：A.当地城镇居民；B.城中村居民；C.外城镇户口在本地就业居住；D.农民工7.您目前工作所在的行业：A.制造；B.建筑；C.交通运输；D.邮电通信；E.餐饮；F.零售；G.金融保险；H.科教文卫；I.其他服务业；J.政府行

42、政管理；K.农业；L.正上学；M.未就业8.您认为自己是：A.城市金领（高收入）；B.城市白领（较高）；C.城市蓝领（普通）；D.较低收入；E.无收入；F.领取救助9.您工作的层次：A.高层管理（高层政府官员或管理者）；B.中层管理；C.操作层（一般职员或工人等）10.您目前一周平均工作 天；每天平均工作 小时11.您目前的居住情况：A.住有自己产权的房；B.和父母住父母拥有的房；C.租房；D.住集体宿舍12.如有投资的房屋，您如何处理？A.出租获得收入；B.空闲，将要出租；C.空闲，等待房价上涨出售13.如租房，面积 M2；月租金 元；地处：A.繁华地带；B.非繁华地带；C.边缘地带；D.城

43、中村14.如近期有买房的打算，您买房的目的：A.第一套自住；B.改善住房；C.投资15.如近期有买房的打算，您打算买多少平米的房子（一套）？ M2；预算为 万元16.如近期有买房的打算，资金来源：A.自筹；B.父母部分帮助，父母占 %；C.基本靠父母17.您目前拥有几套自有产权（含正按揭）的房屋？A.0套；B.1套；C.2套；D.3套；E. 套18.如近期无买房打算因为：A.已有住房暂不需；B.想买但暂无能力；C.有购买能力但等待房价下跌19.据您所知，您目前所在的城市常见的房子房价每平米为： 元至 元20.您认为您所在城市房价：A.合适；B.有些高；C.太高了；D.还有些低.21.如拥有房，

44、面积为 M2。以您家收入希望您家房屋面积为 M2，最高可接受房价 元/M222.您近期要买房也有买房能力但还在等待，是否等待遏制房价政策生效从而房价下跌? A.是；B.否23.政府多次出台遏制房价政策，但效果不理想，您对这轮遏制房价的信心如何？ A.很有信心；B.有些信心；C.不抱太大希望；D.完全不抱希望；E.不久房价将出现报复性上扬24.您对开发商的印象：A.正常商人；B.一群为社会作出重要贡献的人C.有些贪婪；D.一群奸商25.您对经济适用房看法(可多选)：A.很好，应积极推行；B.地方政府不积极，难落实；C.多为有权势人得；D.不合理，没钱人反先买上房。您认为政府应多建：E.经济适用房

45、；F.廉租房26.建经济适用房解决多数低收入住房可行？A.很可行；B.可行；C.不好说；D.有些难；E.不现实27.您对小产权房的看法：A.有合理性，应合法化；B.不合理，挑战现行法律；C.最好寻找折中解决28.您会买小产权房？A.不会；B.会，因为（可多选）：C.小产权房价低；D.虽不合法但难责众；E.大产权房太贵29.您认为地方政府会遏制房价？A.一定；B.会采取一些措施；C. 不好说；D.不会；E.希望房价上涨30.您对开发商和地方政府的关系的印象：A.正常的政府和商家关系；B.利益共同体；C.说不好31.您认为房价居高不下原因（可多选）：A.土地财政；B.开发商太贪；C.土地供给不足；D.官员腐败32.如百姓都只买一套房城市将无房可租，您认为：A.可抑当前房价；B.不正常C.没想到还这么复杂谢谢您的合作，您已为中国房地产的健康发展做出了贡献！附录2 本研究所取得的社会效果2011年12月，在河南财经政法大学召开“中国房地产政策论坛”，河南日报、郑州日报、东方今报、企业观察家杂志社等多家知名媒体出席并