我国房地产开发企业融资问题与结构优化,房地产论文.docx

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1、我们国家房地产开发企业融资问题与结构优化,房地产论文房地产开发企业是推进我们国家经济发展的重要产业之一，因而房地产开发企业的健康发展直接影响到中国经济的可持续增长。国内贷款、自融资金及其他资金是中国房地产开发企业筹集资金的主要方式。国家统计局相关数据显示，2020 年我们国家房地产开发资金来源 9 万亿元，同比增长 10.5%.华而不实有 55%的资金直接来自银行系统，而另外的自融资金也主要由商品房销售收入转变而来，由于大部分购房者的都采用银行按揭的付款方式，直接和间接来源于银行的资金总比例将高达企业总资产的 70%以上。通过这些数据能够看出，银行贷款在房地产开发企业资金链中的地位举足轻重。一

2、旦房地产经济萎靡，房地产开发企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。所以对房地产开发企业融资风险的研究具有很强的现实意义。 一、我们国家房地产开发企业融资存在的一些主要问题 一过于依靠商业银行贷款，风险宏大 1.信誉风险。房地产贷款信誉风险必然存在，是由于房地产贷款期限长、流动性差和房地产业先天具备的高风险性。而房地产贷款风险的增加又与信誉制度不够完善、各银行信息不连通等因素相关。理论上来讲银行的房地产贷款越多，信誉风险也就越高。 2.流动性风险。主要表如今资产与负债期限不匹配。在负债期限构造上，、企事业单位、吸收的外币存款与居民的储蓄存款占商业银行房贷较大比例，存款大多

3、是短期的，而住房抵押贷款是长期的，因而银行放贷资金就隐含着一个资产运用的 存短贷长 的期限与负债来源的短期性不合适的问题。这就具体表现出出中国商业银行机制不够成熟，不能使资产业务转化成长期住房抵押贷款证券化。 3.系统性风险。当下在房地产市场资金链中，房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、住房消费贷款、土地储备贷款等都是商业银行发放，商业银行在现实情况中承当了房地产市场在每个环节的信誉风险和市场风险。假如房地产泡沫破灭，就有可能会引发系统性风险。 二定金预售款占比过高，产生不确定风险 1.开发商较低的操作水平引起的风险。如今房地产开发商多数想依靠托关系进行项目操作，比方与或者银行的良好关系。但国

4、家一些宏观调控政策的公布使开发商出现资金短缺后，他们实行开发又依靠预售款，致使银行后续融资难以进行。 2.市场条件恶化造成的风险。房地产销售收入里定金预收款比重较高，然而一旦市场不如预期的乐观，就会造成开发商的资金短缺，无法按期完工，加深社会矛盾。 三上市、发行债券难度大 1.上市融资难度大。房地产开发企业难以到达上市要求是阻碍股权融资的重要问题。房地产开发企业需要连续三年保持10%净资产回报率是当前房地产开发企业的上市标准。多数房地产开发企业难以到达上市标准，复杂且透明度高的上市手续，增加了企业上市难度。 2.债券融资的花费时间长。房地产企业发行债券需要、国家发改委及人民银行等相关机构的审批

5、，从申请发行到上市这一经过需要一到三年。 二、房地产开发企业融资构造优化的影响因素分析 一房地产开发企业融资构造的外部影响因素 1.宏观经济环境。房地产开发企业的融资状况受国家经济发展状况的制约，企业融资数额和融资构造受国家发展计划和产业构造政策引导。房地产开发企业应结合本身的战略目的密切关注宏观经济环境的变化，深切进入分析环境的转变给企业带来的良好筹融资时机，提高融资效率。 2.我们国家的金融体制和资本市场。房地产开发企业的融资构造受国家金融体制制约，企业债务融资占据融资方式重要位置是由于以计划配置资源为导向的金融体制，银行贷款是房地产开发企业融资的重要方式。在市场经济体制下，资本市场的发展

6、与银行产权的体制改革，导致融资形式的创新，房地产开发企业的融资构造也会发生变化。房地产开发企业进行融资构造优化必需要在资本市场成熟以及数种融资工具并存的条件下。而我们国家欠发达的资本市场不仅会阻碍房地产开发企业的融资渠道，而且会导致融资行为的构造性弊端。 3.利率水平和所得税。权衡理论指出企业的融资构造受利率和所得税率影响。房地产开发企业的融资构造一方面受债券市场以及银行利率变化趋向的影响，另一方面则基于房地产开发企业负债经营的抵税效应。 二房地产开发企业融资构造的内部影响因素 1.企业的盈利能力。企业的盈利能力是房地产开发企业确定融资构造的重要因素。盈利水平高的房地产开发企业，拥有较多资金，

7、有着更多的融资渠道和融资时机，进而影响着企业的融资构造。 2.企业的资本构造。资本构造确定的同时融资构造也相应确定，讲明在房地产开发企业中资本构造和融资构造互相影响。资本构造作为存量构造是静态的反响了房地产开发企业的资本构成，是企业长期融资活动的结果；融资作为流量构造是指特定时间内企业融资活动的积淀。总的来讲，流量构造决定存量构造，存量构造反作用于流量构造。 3.管理者的风险偏好和风险意识。风险厌恶型的管理者会较少利用负债而主要利用主权资本作为主要融资方式，而风险偏好型的管理者的融资构造会倾向于更多的负债经营，运用财务杠杆的功能，带来更多的利益。风险意识强的企业管理者会偏好运用稳健的管理方式，

8、避免采用高负债的方式获取财务杠杆利益，风险意识弱的则不然。 三、我们国家房地产开发企业融资构造优化的策略 一国家层面的策略 1.健全当代商业银行制度。商业银行制度是制约企业融资行为的重要因素。为了让银行更好的为国内经济服务，国家应健全当代商业银行制度，打破行政经营形式，实行商业化、科学化运营。详细做法为：一方面调整银行分支机构设置，改变其三级机构、一级经营的地方化格局，排除地方行政气力的干扰。另一方面将商业银行内部管理部门设置和运作统一纳入商业化运行轨道，采用科学的经营理念规范详细操作。 2.加强中介机构的作用。实现房地产企业融资优化，迫切需要建立专业规范的房地产融资中介机构，该机构要对房地产

9、市场和资本市场有深度了解，不但具有房地产项目的判定力和实际操作能力，还能够有效连接资本市场和房地产市场，知足开发商融资需要和各种投资收益组合要求，防备金融风险。为了让银行和投资人自主理性投资，房地产融资中介机构必须提高企业透明度，给银行和投资人出具真实的企业信息。房地产融资中介构造需要强化职业道德观念，加强自律意识，遵守国家法律法规，尽职、尽责的出具报告，报告要真实、全面和完备，不得子虚乌有、误导和重大遗漏。 3.加快推动房地产证券化。上市企业在发达国家房地产开发企业中占有相当大的比例，与之相比我们国家房地产开发企业比例过低，其原因在于我们国家企业的上市门槛过高。因而应适当降低房地产开发企业的

10、上市标准，推动房地产证券化，包括房地产投资权益证券化和抵押贷款证券化。进而使房地产开发企业能够通过上市的方式筹集所需资金，既能够保证房地产开发企业的正常运行，又降低了风险。对此我们国家还要制定相关法律法规，并严格予以执行促进房地产证券市场健康发展。 二我们国家房地产开发企业层面的策略 1.注重融资资风险控制。融资风险是能够在一定程度上进行控制的，房地产开发企业应在其爆发或恶化之前，采取措施对融资资风险进行防备将其所带来的不好的影响降至最低。融资风险的控制要求企业首先要优化内部资本构造，合理布置好负债融资和股权融资之间的关系。其次要选择适当融资规模，若融资数额缺乏，房地产开发企业可能会由于资金缺

11、乏而遭受不必要的损失，但所筹集的资金较多，企业的融资成本会增加，且多余的资金会被闲置，造成资源的浪费。所以进行融资活动时，房地产开发企业应按照本身实际情况，确定一个恰当的筹资规模。最后要合理确定融资期限组合，短期融资手续比拟简单且融资成本较低，但风险比拟大；长期融资成本较高且程序复杂，但风险比拟小。所以，房地产开发企业在进行融资活动时，在长、短期资本的比例上，需要综合分析风险和收益，慎重的做出决策。 2.努力拓宽融资渠道。由于我们国家金融行业起步慢、信誉体制不完好及资本市场不完善，房地产开发企业在进行融资时面临的一个显著难题就是融资渠道少。融资渠道的拓宽要求房地产开发企业改良生产经营管理、加强

12、抵抗风险实力、提升本身信誉评级、加强企业总体实力。与此同时，房地产开发企业还要改变单纯的依靠向银行借款来进行融资的观念，合理的通过社会资源来实现本身的融资目的，能够使用发行债券、融资租赁、风险投资等各种方式进行融资。可以以依靠合并重组的形式，同产业链上的上下游企业进行合并，扩大本身规模，以获得更多融资时机，开拓更多融资渠道。 3.健全企业治理构造，强化财务约束。私营和国有控股是我们国家房地产开发企业产企业的两种经营形式，企业必须通过健全企业治理构造来提高融资效率，实现企业价值最大化。详细做法为：1 提高经理人收入，采用类似股票期权制度的鼓励方式，让经理人对非货币收益偏好降到最低。2通过加强内部体制及国有股出资人制度，防止所有者缺位。房地产业还应当建立有效财务约束机制，重视财务预算，加强财务控制，规划利润分享，改善房地产开发企业融资构造的不正常状态，优化融资构造。 以下为参考文献： 1 姜永铭，史闻东。房地产企业融资外部化研究J.技术经济与管理研究，2020,6：105- 108. 2 杨玉龙。紧缩政策下我们国家房地产企业融资问题研究J.长沙理工大学学报：社会科学版，2020,1：84- 87. 3 许惠华。浅谈房地产开发企业间接融资风险及对策J.会计师，2020,9：27- 28. 4 宋春兰。房地产开发企业融资研究J.当代商贸工业，2021,3：118- 119.