《商品房买卖合同司法解释》关于“双倍赔偿”的规定,民法论文.docx

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1、(商品房买卖合同司法解释）关于“双倍赔偿的规定,民法论文商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已完工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可知，商品房销售可分为商品房现售与商品房预售两种方式。 在商品房预售中，合同订立之时，标的房屋尚未建成，因此当事人不能立即进行房屋交付与产权交割。在预购人支付了大部分或者全部购房款后，获得的仅仅是以将来享有该商品房屋所有权为内容的一种等待权。1而合同目的能否能得以实现、能否根据合同约定获得房屋的所有权，则要取决于房地产开发企业在收到购房款后能否能够诚信履约。换言之，对于预购人而言商品房预售的信誉风险要远远大于现房交易。另

2、外，与即时清结的交易不同，商品房预售合同的持续期间较长，华而不实存在的市场风险与法律政策风险也随之提高。概言之，在商品房预售合同的履行经过中存在众多不确定因素。 鉴于商品房交易中出现众多损害购房者权益的案例，我们国家对商品房预售进行了较强的行政管理和宏观调控，针对期房交易的法律规制也有很多。但因各项法律规范的制定者并不一样，在详细条文的解释与适用上存在一定冲突，在实践中争议也很大。 (商品房买卖合同司法解释第八条、第九条关于 双倍赔偿 规定即为争议的焦点之一。上述对房地产开发企业承当惩罚性赔偿责任的规定，对于保卫预购人的合法权益，制裁房地产开发商的欺诈和恶意违约行为，以及维护房地产交易安全都有

3、着重要作用。2但因其在法律根据以及与其他法律的有效衔接上存在一定瑕疵，导致了详细适用上的困难。 笔者下文将主要针对关于(商品房买卖合同司法解释中 双倍赔偿 的法律冲突进行分析，并就该条文提出相应解释方式方法，以解决相关的法律冲突。 二、(商品房买卖合同司法解释与(合同法的法律冲突 (商品房买卖合同司法解释第八条中规定的恶意违约行为、以及第九条中规定的欺诈行为，均属于合同法上不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为。对于此类行为的责任承当方式，我们国家(合同法中有明确规定。(合同法第一百一十三条第一款: 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相

4、当于因违约造成的损失，包括合同履行后能够获得的利益，但不得超过违背合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违背合同可能造成的损失。 此处是为对违约赔偿数额的规定，在当事人未十分约定违约金条款时，则根据上述规定计算损失赔偿数额。由此能够看出，我们国家(合同法对赔偿损失采取的是补偿性原则。而该条文第二款则规定了适用惩罚性原则的情形。(合同法第一百一十三条第二款规定: 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，按照(中国消费者权益保卫法的规定承当损害赔偿责任。 从法律适用的角度来讲，一般以为这两个条款是属于竞合关系。详细来讲，在经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为，并造成消费者损失的情形下，

5、根据(合同法和(消费者权益保卫法的相关规定，通过下面三种解决途径: ( 1) 根据(合同法第五十四条的规定，消费者能够要求撤销或者变更该合同。若消费者请求撤销合同，被撤销的合同自始没有法律约束力。因该合同获得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。除此之外，经营者还应当根据缔约过失责任赔偿消费者因而遭到的损失。若消费者请求变更合同，则应当根据变更后的合同履行合同义务。 ( 2) 消费者能够根据(合同法第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，要求经营者承当违约责任。若消费者不请求撤销或者变更合同，则能够要求经营者赔偿其损失。若事先在合同中约定了违约金条款，则根据该条款处

6、理; 若未约定违约金事项，则按照法定的赔偿范围确定详细的赔偿数额。 ( 3) 若消费者既不请求撤销或者变更合同，也不按照上述规定要求经营者支付补偿性赔偿，则能够按照(消费者权益保卫法第四十九条的规定要求经营者进行 双倍赔偿 ，即增加赔偿金额至消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。 在经营者存在欺诈情形时，消费者能够从上述三种途径中选择其一，以此保卫自个的合法权益。 而这三种途径互相之间是为竞合关系，即在消费者选择华而不实一种方式救济本身权利时，就同时放弃了其他两种选择，不得同时主张多种请求。然而，(商品房买卖合同司法解释第九条的规定实际上并未遵循上述任何一种解决途径。根据该条文规定，在

7、开发商订立商品房买卖合同时有特定欺诈行为，并且导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人能够请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并能够请求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在合同无效或者被撤销之情形下，买受人能够同时要求开发商承当缔约过失责任与惩罚性赔偿责任; 在合同解除的情形下，买受人则得以要求其同时承当合同法上违约责任以及(消法上的惩罚性赔偿责任。 进而言之，(商品房买卖合同司法解释第九条的规定突破了(合同法第一百一十三条第一款与第二款之间的竞合关系，而将其作为聚合关系予以处理。 对于这二者之间的法律冲突，是在(商品房买卖合同司法解释适用经过中所应亟待解决的重要问题。 三、预购人所享有

8、的权利 追根溯源，(商品房买卖合同司法解释是为救1不能实现之时保障买受人的权益遭到应有补偿。该规定能否适宜，首先应当考证买受人在这里经过中哪些权利受有损害。对于预购人在在商品房销售经过中所享有的权益，有学者将其分为两类: 一是基于商品房预售合同获得针对开发商的权利，是为债权请求权。二是对合同标的物即商品房的权利，是为对商品房所有权的等待权。 上述分类是根据权利的行使对象所做的分类，具有一定的理论意义。但笔者以为，将预购人之权益划分以商品房所有权为内容的等待权和真实、全面得悉与预售房屋相关信息的权利，似乎更为适宜。 其理由在于，上述对开发商的请求权实际上是为对商品房所有权的等待权之必然延伸，是该

9、项权利的表现形式，或者讲是其详细的实现方式。债权人基于合同约定而对债务人所享有的权利，除了即时清结的交易以外，均为一种等待权，即以日后得以获得针对合同标的物相关权利为内容的等待权。当事人以获得标的物之权利而订立合同，在合同相对人履行合同义务前其对标的物并不享有物权法意义上之权利，仅能以合同关系对相对人提出债权上之请求。 而基于合同关系的请求权，如要求相对人按约定方式履行债务、按期交付标的物等，是保障合同目的得以实现的手段，均为等待权的现实表现形式。而且，在合同债务人未转移、交付标的物之权利以前，债权人对该标的并不享有支配、使用等权能，也不得根据物权请求权对债务人或者第三人提出要求。因此笔者以为

10、，上述购房人对开发商享有的请求权是等待权之必然延伸，属于一体两面的关系，从权利的救济层面来讲没有太大的区分意义。 而真实、全面得悉与预售房屋相关信息的权利却与上文提及的以将来获得标的物权利为内容的等待权有明显不同。真实、全面得悉与预售房屋相关信息的权利，也就是一般所讲的知情权，其权利客体为消费信息，即为与合同标的相关的各类信息。在现今信息时代下的社会中，对信息的把握和控制能力在很大程度上影响着经济主体的决策的正确性与行动的有效性。消费者的知情权通常有下面几种实现方式: 第一，经营者的强迫信息揭露义务; 第二，消费者自个主动收集信息; 第三，经营者的自愿信息披露行为。 3在订立合同前乃至合同履行

11、中，消费者能够自行主动去收集、了解信息，对相关情况有所了解和把握，继而据此作出一定判定。基于利益最大化的考量，购房人在购买房屋前自然会对房屋、楼盘的相关情况进行一定考察，以便于作出对自个最为有利的决策。但在房地产领域，有着极高专业性与技术性，非专业人士很可能未必能完全理解所收集到的信息，对各种信息的重要性也无法做到准确把握。除此之外，收集全面详实的信息会消耗损费掉购房人大量的时间与经济成本，在现实生活中恐怕也难以实现。 4因此需要房地产开发商对相关信息进行披露，该披露的信息，既包括根据法律规范所强迫其披露的信息，也包括其为了促使合同成就而自愿披露的信息。购房人根据上述方式收集到的信息，对相关房

12、产进行评估，并作出合理的经济决策。 5而在合同订立后，购房人可以以根据相关信息对市场的情况变化作出判定，进而实现本身利益的最大化。 换言之，购房人知情权之实现是其得以作出合理经济决策、实现利益最大化的根本所在。 四、(商品房买卖合同司法解释是对同时损害购房人合同权益与知情权责任的规定 明确了购房人在商品房交易中所享有的权益，如今再来反观(商品房买卖合同司法解释 双倍赔偿 的问题。其第九条规定了开发商欺诈购房人的三种详细情形，即存心故意隐瞒没有获得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、所售房屋已经抵押的事实或已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。根据我们国家(合同法第一

13、百三十五条和第一百五十条的规定，开发商作为买卖合同的出卖人，负有向购房人交付房屋的义务，而且还负有保证第三人不得向购房人主张任何权利的义务，即权利担保义务。而在开发商隐瞒上述事实并将房屋出售的情形下，在合同履行期届满之时其很可能无法根据约定履行交付房屋的合同义务，即便能够交付房屋也无法保证第三人不向买受人主张权利，违背了交付合同标的物以及权利瑕疵担保义务，因此构成违约。对于购房人而言，则有可能无法获得完美的房屋所有权甚至完全不能获得所有权，致使购房人订立合同的目的无法实现，以将来获得房屋所有权为内容的等待权也将落空。那么，对于因开发商不能根据约定履行合同义务，而给购房人带来的财产损害，应当承当

14、相应的赔偿责任。 该责任的性质是为合同责任，即在合同无效或者被撤销时承当缔约过失责任，在合同解除时承当违约责任。 同时，开发商对隐瞒房屋权利瑕疵事实的行为，不仅损害了购房者根据合同所享有的权益，还损害了购房者的知情权。根据(消费者权益保卫法第八条的规定，消费者有权知悉所购买商品、接受服务的真实信息，也有权要求经营者对相关商品、服务的相关情况进行讲明。就购房人而言，其有权知悉标的房屋上的权属状况，开发商应当根据购房者的要求对相关事实予以讲明。开发商隐瞒房屋权利瑕疵的行为，致使购房人无法获得标的房产的真实信息，使其知情权遭到损害。而且，该行为实际上并非单单损害了购房人的知情权，而是对其意思自由的损

15、害。在私法领域内，崇尚的是 契约自由 原则，契约当事人享有选择交易对象的自由、能否订立契约的自由，通过协议规定契约内容的自由，以及变更契约、解除契约乃至解释契约的自由。 6在符合法律规则的前提下，当事人能够根据自个的意思，自由选择能否进行特定行为以及怎样进行。(消费者权益保卫法也对消费者自主选择的权利作了明文规定，是为对消费者意思自由的保卫。而在开发商隐瞒或者提供虚假信息时，购房人在比拟、鉴别和挑选的能力上就会出现欠缺，实际上是在信息不真实、不全面的前提下进行的选择。进而言之，开发商对购房人知情权的损害导致其无法做出对自个最为有利的经济决策，使其在意思不自由的情况下订立房屋的买卖合同。对购房人

16、知情权的损害而导致的意思不自由，对于该损害的赔偿并未包含在合同责任中。 换言之，上文中提及的缔约过失责任和违约责任，仅仅是根据合同关系而对购房人的经济损失进行的赔偿，而并未对损害其知情权带来的损害进行赔偿。那么，购房人知情权受有的损害，又能从何处得到救济呢? 根据(商品房买卖合同司法解释的规定，开发商不仅要承当合同责任，还要承当 不超过已付购房款一倍的赔偿责任 。笔者以为，此项惩罚性赔偿责任实际上就是对损害购房人知情权的赔偿，以弥补其在意思不自由情形下订立合同所受有的损失。 结束语 (商品房买卖合同司法解释中要求开发商同时承当合同责任及惩罚性赔偿责任的规定，其理论根据在于: 在商品房买卖合同订

17、立后，开发商因不能履行交付房屋或者权利担保义务，违背合同约定而导致购房者无法实现合同目的，应当对购房者的经济损失承当合同责任。同时，开发商隐瞒房屋权属的真实情况，造成了购房人知情权的损害，应当承当侵权责任。开发商要同时承当合同责任与惩罚性赔偿责任，是由于其行为同时造成了购房人合同权利与知情权的损害，是为合同责任与侵权责任之聚合。 以下为参考文献: 1施燕 商品房预售中预购人权益保卫的若干法律考虑J 法制与社会，2020( 10) 2陈耀东 再论购房者的消费者地位及惩罚性赔偿的适用 对 解释 第 9 条和第 10 条的质疑与评析J 中国房地产，2003( 6) 3程乾平 论消费者知情权的实现途径J 法制与经济，2018( 12) 4钱玉文 试论消费者知情权的实现方式J 前沿，2005( 6) 5王丽芳 论信息不对称与消费者知情权保卫J 市场论坛，2008( 3) 6汪莉 契约法中的契约自由与契约正义J 学术界，2005( 6)