内蒙古房地产业发展及融资的现状与问题,财务管理论文.docx

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1、内蒙古房地产业发展及融资的现在状况与问题,财务管理论文【题目】 【第一章】 【第二章】 【第三章】内蒙古房地产业发展及融资的现在状况与问题 【第四章】 【第五章】 【以下为参考文献】 第三章 内蒙古房地产业发展及融资的现在状况与问题 3.1 内蒙古房地产发展状况 随着经济的快速发展及我们国家房地产政策的改变，内蒙的房地产业也经历了一个快速发展的经过。由于本研究的案例对象为住宅开发，所以下面将以自治区房地产中的住宅项目的发展为例。 3.1.1 内蒙古住宅项目的投入发展状况 统计分析能够发现，从 2002 年至 2020 年，内蒙古地区在房地产住宅项目上的投资额快速增长，从 2002 年的不到 4

2、0 亿增加到 2018 年最高的 1069 亿，增长到达 27 倍，固然 2020 年随着宏观经济的回落及国家一系列调控政策的出台，投资额有所回落，但也到达 800 多亿。 在住宅地产的施工面积上则保持了一致的增长，而在新开工面积和完工面积上，2020 年均有所回落。尤以新开工面积回落明显，到达了 36%.以上充分讲明，经过近 10 年的高速增长后，内蒙古地区的房地产发展已经进入了一个较为平稳期。而新开工面积的大幅回落，讲明房地产商已经采取了一种较为慎重的态度。 3.1.2 内蒙古住宅项目的销售发展状况 在销售上，自 2008 年起销售面积的增长速度已经从 2002 年到 2007 年的年均增

3、速 40%以上回落到 15%下面，尤其在 2020 年销售面积初次出现回落，且到达将近 30%.在销售额上也表现出了类似的发展趋势。3.1.3 内蒙古住宅项目的商业分析完工面积和新开工面积与销售面积的比拟能够反映市场中库存的压力，而销售额与投资额的比拟则能一定程度上反映出房地产企业的资金压力。同时，这些数据也能看出房地产投资者对市场发展的预期。 从以上的分析能够知道，自 2008 年，住宅销售面积已经进入了一个较为平缓的增长期，从完工与销售面积及新开工与销售面积的比值来看，由于 2020 年销售面积的大幅回落，使得 2020 年完工面积与销售面积比猛增至 86%,房地产企业去库存压力增大。同时

4、，新开工面积与销售面积的比值却表现出了较高的增长。2002 年到 2018 年的八年间，除 2006 年外，这一比值基本保持在 1.5 倍以内，而在 2018 到 2020 的三年时间内，这一比值升至 1.7 倍，尤其是 2018 年，新开工住宅面积几乎是销售面积的 2 倍。而从销售额与投资额的比值来看，2018 年与 2020 年与 2018 年及 2018 年相比，这一比值降低约 10%,这预示着房地产商的流动资金面进一步吃紧，融资压力进一步增大。 3.2 内蒙古房地产发展存在的问题 3.2.1 房地产发展存在泡沫 房地产泡沫是指消费者基于追求投资利润的目的，过度估计房地产的将来市场需求与

5、价值，使得房地产总市值大大超过其真实需求所决定的总市值，这之间存在的差值就是我们所讲的房地产泡沫。 1997 年到 2020 年，内蒙古商品住宅房平均价格随时间呈现出持续上涨的趋势。1997-2003 年之间，平均上涨速度达 12.4%.固然在 2003 年之前增长速度较缓慢，但从 2005 年起呈现出了一种指数式的增长。2005-2008 年，其年均增长速度到达 62%.固然在 2008 年后又有放缓趋势，但仍然较快。2008 年内蒙古商品房平均价格还在约 2300 元每平方米，到 2020 年已经上涨到 3500 元每平方米，而在 2020 年上半年则到达了 4000 元每平米。而且从 1

6、997 年到 2020年上半年期间一直没有出现过平均价格回落的现象。刘天龙以为2020，固然从宏观数据来看，内蒙古房地产产业整体的发展并没有出现商品房的平均价格整体上涨和回落的经过，即泡沫的产生和塌缩的经过；但是从微观来看，具有典型性的鄂尔多斯市 2020 年出现的房地产产业的崩塌充分暴露了其间内含的危机，所以当前内蒙古房地产经济局部存在着经济泡沫的问题。 3.2.2 房地产市场过剩明显，风险不断积聚 2020 年内蒙古房地产市场保持了恢复性增长，而在 2020 年，全区房地产开发投资 1370.88 亿元，比 2020 年下降 7.3%.商品房销售全面下滑。2020 年，全区商品房销售面积

7、2457.18 万平方米，下降 10.3%;商品房销售额 1064.82亿元，下降 9.6%.2020 年，内蒙古新增城镇人口 28.7 万人，城镇化率为 58.7%,比上年提高 1 个百分点，与此相比，房地产投资的增速远高于城镇化速度，房地产市场将来商品房消纳将是一个不容忽视的问题。据有关统计，按 2020 年全区销售面积计算，仅消化当年的房地产施工面积和完工面积就需要大约 8 年时间。房地产市场两极分化格局也进一步显现，个别地区房地产销售明显滞缓，市场严重过剩，待售面积一年内增长超过了 90%,将来去库存压力仍然较大。 3.2.3 投资者对于房地产市场价格存在非理性预测 近年随着我们国家城

8、市化进程的不断发展，土地资源的不可再生性使其存在着潜在的较大升值趋势。将近 20 年的房地产价格的连续上涨使消费者对其构成了一种惯性认识，进而对房地产将来价格存在着非理性预期。这种非理性预期造成了投资者对将来投资于房地产的高回报的无限等待，于是，大量的货币资本又投入到对房地产的买卖中，致使房地产价格只升不降，造成了一种恶性循环。 然而，市场经济的基本理论告诉我们，没有只升不降的市场，当市场供应大于实际的需求时，这种虚幻的市场假象必然会破灭。当市场一旦回归到其理性状态时，必然会显现出经济和社会的毁坏。 3.3 内蒙古房地产融资现在状况 3.3.1 内蒙古房地产资金来源分析 根据(中国房地产统计年

9、鉴，当前我们国家房地产企业的资金投入来源大体可分为下面几类，即国内贷款、外资利用、自筹、定金及预收款项、个人按揭贷款及其它等。依 2020 年统计数据，从全国范围来看，自筹资金是房地产企业获取资金的最主要来源，约占 40%.来自于销售定金及预付款是第二重要来源，约占到 30%.而企业贷款及个人按揭贷款各占约 15%和 10%.与全国相比，内蒙古地区房地产企业自筹资金的比例远超全国水平，超过总投入资金的 70%.而企业银行贷款及个人按揭贷款却远低于全国平均水平，分别为 5.6%和 4.7%,合计占总资金额的 10%左右。3.3.2 内蒙古房地产融资比拟以上分析中能够看到，与全国平均水平相比，内蒙

10、古房地产业资金来源的突出特征是：自筹资金偏高，银行贷款偏低，下面作一纵向和横向的比对分析。 从纵向分析上，研究选取了 2001、2004、2007、2018、2018 及 2020 的统计数据。在横向分析上，除选取全国数据外，研究还挑选了北京、山西及陕西三个省市的数据。这是由于，北京作为我们国家房地产业高度发达地区，其数据具有一定的标杆作用，而山西与内蒙经济发展构造与水平较为接近。陕西作为西部大省，其指标也具有一定参考价值。 1. 内蒙古与全国及部分地区房地产投资中国内贷款占比比拟从国内贷款占比来看，全国呈现出比拟稳定的下降趋势，从 2001 年的超过20%跌至 2020 年的 12%.这华而

11、不实内蒙、陕西和山西的跌幅都比拟重，而北京的跌幅则相对轻。这讲明，尽管北京的房地产也高速发展，但其银行的金融服务水平则相对较高。从横向来看，内蒙与山西的这一比例比拟接近，都在 5%左右，低于全国平均 12%的水平，而北京这一水平在 2020 年仍到达 18%.2.内蒙古与全国及部分地区房地产投资中自筹资金占比比拟从自筹资金比例来看，全国房地产行业自筹资金的比例基本稳定在 30%左右，山西及陕西略高于这一水平，北京总体而言低于这一水平，在 20%左右。而内蒙则远高于这一水平，到达 70%左右。 3.4 内蒙古房地产融资问题 3.4.1 自筹资金比例过高 内蒙古自治区房地产产业资金来源形式比拟单一

12、，主要有国内贷款和自筹资金等有限几种方式。从 2001 年到 2020 年的数据分析来看，内蒙古房地产行业筹集资金的形式主要依靠于自筹资金，而其他的筹资方式运用的比率非常小。从 2001 年到 2018 年，内蒙古房地产行业自筹资金比例从 50% 上升到了约 80%,固然在 2020 年略有下降到达 66%,但也远远高于国内约 30%的平均水平。而与内蒙古同处于西部地区的陕西省及与内蒙经济发展水平较接近的山西省自筹资金的比率一直维持在 30%-40%之间，经济相对发达的北京市自筹资金的比率则处于 20%左右，处于相对较低的水平。房地产企业资金来源中自筹资金的比率越高，其经济泡沫崩塌的风险越大。

13、从经历体验分析来看，内蒙古鄂尔多斯房地产崩盘的主要原因，便是由于其资金来源不是依靠相对安全的银行信贷资金，而是当地活泼踊跃的民间借贷市场。这种潜在危机在于，银行信贷对融资企业具有相对严格的约束，对企业的资质、运营能力和项目风险都有相对科学的管控；而民间信贷仅仅基于个人之见的信任，而这种信任通常在追求投资利润的驱动下往往难以维持。个体对房地产市场和房地产商没有比拟清楚明晰的认识，投资往往具有盲目性和冲动性，这样一旦房地产市场发生危机，房地产商的资金链就会断裂，进而引发房地产产业崩盘的结果。所以内蒙古房地产产业自筹资金高比率问题值得关注。 3.4.2 房地产企业资金趋紧，贷款违约逾期现象应予关注

14、罗怡然以为2020，从当前情况看，内蒙古房地产行业的贷款质量总体控制较好，但房地产企业的借贷关联关系扑朔迷离，房地产行业潜在的信贷风险不容忽视。主要表如今下面几个方面。一是部分房地产企业利用上下游关联企业多头授信，并从信托、理财等多种渠道变相获取银行贷款，关联群资金链不断趋紧拉长，这样一旦出现某一个环节的资金缺乏，就会导致整体资金链断裂，进而可能导致整个关联群的信誉风险。二是个别银行业金融机构通过违规调整贷款分类、办理贷款展期、用理财产品承接存量问题贷款。三是个别房地产开发贷款存在抵押手续不完备，上下游企业担保和集团公司担保等问题，在一定程度上影响着抵押担保的风险缓释作用的有效发挥。四是部分房

15、地产企业贷款由煤炭运销企业和小额担保公司进行担保，在当下煤炭运销企业经营困难、担保公司资金趋紧的情况下，担保效力下降，房地产贷款到期情况应予以及早关注。五是部分地区由于房屋销售不畅，开发商资金回笼缓慢，资金严重短缺，归还压力加大，房地产风险逐步向上下游行业蔓延，不良贷款已经开场暴露，个别地区开发商违约也给银行业金融机构带来一定的声誉风险。 3.4.3 地方融资平台贷款风险和房地产业贷款风险高度关联 罗怡然2020发现，随着地方融资平台贷款的 解包复原 和 分类退出 ,在剩余的地方融资平台贷款存量中，以财政担保、土地抵押及土地收益权为质押等风险缓解手段的贷款占有一定比例，房地产贷款风险和地方融资

16、平台贷款风险具有高度关联性。 2020 年，全区地方财政总收入 2658 亿元，与上年同期相比，增长了 6.5%,增长率同比回落了 3.9 个百分点，财政增收的不确定性增大。全区公共财政预算支出 3682 亿元，与上年同期相比，增长了 7.5%,11 个盟市中有 9 个盟市的公共财政预算支出高于其地方财政总收入，华而不实某盟市公共财政预算支出是地方财政总收入的 3.85 倍。十分需要关注的是，各盟市财政收入水平不平衡，个别牵涉土地储备贷款的盟市财政特别困难，这会在一定程度上影响到地方的财政担保能力，而直接或间接以土地所有权和土地收益权为担保的抵质押品价值重估以及风险缓释能力下降将对银行业金融机

17、构房地产贷款质量构成最现实的考量。 3.4.4 房地产企业融资的限制因素较多 房地产行业属于资金密集型产业，充足的资金是房地产企业正常运行的基本保障。上面的分析己经看出，内蒙古房地产行业资金来源渠道比拟单一，当前主要是银行信贷和自筹资金这两种渠道。这些限制因素主要表如今在银行信贷方面，为了最大限度躲避自个的信贷风险，银行设立了严格的信贷审批和限制政策；在股票融资方面，我们国家股票市场发行手续冗杂，审批经过长，成本较高，对企业资质更有着严格的要求。从表 3.7 能够看出，据 2020 年统计，内蒙古房地产开发商具有一、二、三级资质的比例均低于全国平均水平，拥有一级资质的开发商比例更是远远低于北京。内蒙古地区房地产开发商资质大都集中在四级。因此内蒙古地区的房地产开发商就更陷入了资金融通方面的两难境地。由于银行信贷与股票发行的制约，它们在很大程度上不能进入资本市场进行正规的直接融资活动不得转求于民间信贷这种融资成本相对较高的融资渠道，这也从侧面反映了内蒙古房地产行业自筹资本普遍偏高的一个重要原因。因此，怎样解决附加在这些中小型房地产开发企业身上的融资制约，也是内蒙古地区房地产行业健康发展的重要问题之一。