保障房配建模式的特点及相关问题处理,工程管理论文.docx

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1、保障房配建模式的特点以及相关问题处理,工程管理论文随着我们国家经济建设的迅猛发展，城镇化的进程加快，住房问题越来越重要，它关系到社会的稳定和经济的可持续发展，关系到科学发展观的实践与和谐社会的建设，是中国和世界普遍关注的重点和难点问题。 并且中低收入家庭的住房问题成了现前阶段最大的民生问题，因而保障房的建设显得尤为重要。 十二五 规划期间，国家关于保障房的建设目的是3600 万套，城镇住房保障覆盖率将到达20%以上。为加强保障房建设，保障房形式的发展，各国学者都进行了大量的研究。发达国家住房保障形式的发展从集中到分散，整体开发到配建开发，已经构成了较为成熟的住房保障建设形式。如美国的 公共住房

2、计划 和 私人所有权项目 ，新加坡的 组屋 等。而我们国家从传统的集中建设形式也逐步发展到多元化的新形式。 当前，保障房配建形式逐步在我们国家大城市推广，与传统建设形式相比，配建形式能很好地解决保障房建设中的土地和资金问题。但是，我们国家在配建形式施行和发展经过中，还存在一些问题。本文将分析武汉市保障房现有建设形式，结合武汉市的特点，探究保障房开发建设形式，并分析配建形式存在的问题及相应的完善对策。 1 武汉市现行保障房建设形式 武汉市是全国最早开场建设保障房城市之一，自 1994 年起，就开启了保障房的建设，到如今已经初步构成了较为完善的保障房体系，解决了不少的寓居问题，如今已经构成了以公租

3、房和廉租房为主，经济适用房和限价商品房为补充的住房保障体系1。武汉市现行的保障房建设形式主要有下面几种。 1 1 直接建设 直接建设是指直接投资成立开发公司，由该公司全权负责项目的投融资，建设，管理等经过，是最直接和简便的建设形式。直接建设，民众直接受益，整个经过公正公开透明。这种形式下，土地来源一般是由当地直接划拨，资金来源一部分由投资，一部分则由以信誉或者其他担保方式向商业银行或者其他金融机构进行贷款。还款以地方的财政支出为主。截止到 2020 年，武汉市中心城区该类项目正在建设、交付使用、计划开工加起来一共有 23个，房源套数合计为 23550。比方武汉市青山区青雅居，洪山区福临居等公租

4、房项目均属于此类。 1 2 政企共同建设 政企共建形式是指保障房管理机构通过公开双向选择的招标机制，选择开发商为项目承建方。这种形式下，一般是 交钥匙工程 ，即开发商根据标准建设完工后，验收合格即交付给管理机构，也就是代建制。保障房的价格由建设成本确定，征地和拆迁补偿安置费是由承当，剩下的管理费、利润由开发商在投标经过中根据本身实力报价。另一方面，开发商的开发建设水平一般高于成立的建设公司，在房地产开发方面经历体验更为丰富。因而，政企共建形式建设成本一般会低于直接建设形式。如武汉华城公租房项目采用了这种代建形式。 1 3 回购租赁闲置房屋形式 这种形式是指购买或者长期租赁各地居民手中闲置的房源

5、，以作为保障型住房。这些房源大多来自城中村改造经过中获得的多套房源，可以以是其他各种形式的空置房源。居民在拆迁改造经过中获得的多套房源，其本意就是想将这些房屋出租。能够将这些房源集中长期租赁起来，将这些房源作为公租房、廉租房，华而不实租金的差额由对每户进行补贴。另外，其他形式的闲置房源也是能够充分利用的，比方武汉市茅店学生公寓原为学生寓居，已被纳入公租房目的项目。这种公租房筹集形式是利用社会存量住房资源的一种尝试。 上述三种形式固然存在一定的适用性，但是也存在着弊端。 前两种属于集中建设形式，这种形式使弱势群体聚居，引发的社会问题目已经被发达国家证实。直接建设形式由于资金需求大，管理水平要求高

6、。武汉市花山生态新城、汉口城市广场四期、丰华园二期工程均已根据住建部要求开工，但后续工程进度不理想，其主要原因就是资金紧张、规划调整，导致工程进度滞后。 政企共同建设形式虽然能稍稍解决资金压力，但是开发商介入保障房建设存在一定的风险。和开发商之间的信息不对称，开发商能否根据规范进行建设，不一定完全把握。另外保障房开发利润仅为 3%，远远不及商品房的 33%。利润过低，开发商很容易出现时机主义行为2，采取非法手段获取利润，这样将直接降低保障房的质量。这一形式下，开发商实际沦为工程总包单位，所以这种形式更合适大型国企总承包单位。大型国企更具有总承包和总集成的优势3。 如中建三局雄楚片的保障性安居工

7、程，青山区红卫路中建开元公租房等项目。集中租赁社会闲置房屋形式仅适用于大城市，武汉市固然有一定适用性，但是租价肆意上涨的可能性很大，进而导致和人民之间矛盾加深，引起不良社会影响。另外，将其他存量房源引入保障房房源，地方可能拿一些不符合标准的房屋进行 滥竽充数 ，存在一定的风险。所以这一形式中亟待完善的相关政策还很多，推广还需慎重。 2 配建形式的特点 商品房开发配建形式是指开发商在获得国有土地使用权时，设定强迫性规划，要求开发商在开发商品房时必须配套一定比例的保障性住房。假如项目不合适进行配建，则开发商必须缴纳不低于保障房建设成本的费用，作为今后实行保障房相关规划的专项资金。 根据合同规定，保

8、障房完工后由验收合格即能够有偿或者无偿方式移交保障房管理机构。这种形式投入资金小，项目选址灵敏，又能促进不同社会阶层的人群之间的沟通融合，既有效撬动了社会资源介入保障房建设，又打破了高收入和低收入人群之间的 围墙 。所以配建形式既能够让开发商介入建设，又能有效躲避上述形式中存在的问题。相比拟而言，配建形式有下面几个特点: 第一，资金和土地问题容易得到解决。减少了的财政支出，只需要在土地出让和税收政策上进行优惠。对开发商而言，土地开发的前期成本投入相对会减少，资金压力、风险也会降低。同时，无须为保障房规划专项土地，又解决了土地问题。与代建制相比，更能吸引开发商的加盟。 第二，配建形式能够改善寓居

9、空间分异4的情况，不同收入层次的人群一起生活，设施能够共建分享，人文上做到不同人群的包涵，增进邻里交往，促进人际交往。降低保障性住房集中建设对周边区域环境带来的负面外部性，有利于实现住房困难群体在城市中均匀分布的目的，提高各收入群体对寓居环境的满意度。 第三，建设方式灵敏，社区的可塑性较强。能够将保障房分布在各个小区之中，可以以将保障房放在一个寓居圈之中，住宅的寓居环境设计和户型不会有任何差距，详细规划取决于配建形式针对的主体人群。 第四，有利于资源优化配置，增加保障对象的就业时机。例如保障房区域内所建停车场可供商品房用户使用，保障房用户能够在物业管理岗位中获得就业时机。 因而，武汉市保障房建

10、设形式应逐步向配建制转型。城市寓居空间分异在当今城市化加快推进的环境下是一种必然，推广配建形式很有必要。同时配建形式也躲避了上述三种形式的各种风险，既能吸收社会气力介入建设，又能促进社会和谐平等，非常符合保障房 和谐人居 的理念，理应成为武汉市保障房建设的主流形式。 3 配建形式存在的问题和施行对策 当前，武汉市正尝试配建形式。为避免公租房等保障性住房远离中心城区，成为 城市孤岛 ，武汉市将保障性住房与商品房建设合理衔接，探寻求索在商品房小区内按比例配建公租房等保障性住房。武汉市将对公开出让的商品房小区、城中村改造和旧城改造安置住房项目中，按住房总面积 5%至 10%的比例配建公租房。但并非所

11、有楼盘都必须配建，如高端楼盘便不在其列。为了约束开发商，还将公租房的配建面积、户型、交付标准等作为土地出让的前置条件。另外，保障性住房项目选址，将集中在交通相对便利、环境宜居且符合规划的区域。根据要求，各类生活和交通配套设施，应在保障房小区交房使用前完工。但是，当下我们国家运用配建形式提供保障房还有一些亟需完善的问题。 3 1 配建形式存在的问题 第一，混居形式5下，经济差异带来的问题。由于不同收入层次的人群寓居，怎样让商品房人群愿意融入这种圈子也是开发商和必须考虑的问题，假如解决得不好，很可能影响商品房的销售，届时对双方都不利。对于低收入保障房人群，又可能陷入孤立无援的局面，对于小区的不适应

12、，社会关系的缺失。两种不同人群在这种混居形式下，不同的生活习惯，不同的价值取向势必会引起一些难以预测的问题。 第二，对于物业管理和公共设施的管理，同住一个小区，难免会有共处的空间，对于公共设施的使用有时很兼顾各方要求，物业收费标准难以统一执行，同一个社区的物业管理公司往往只要一家，而物业公司通常只针对商品房制定收费标准和相关条款，统一执行势必会增加保障房人群的支出压力。 第三，和开发商之间存在信息不对称，开发商可能将较好地段留给商品房，遗留下来的较差较偏地段则用于保障房建设，造成保障房的采光，交通便利等指标不如商品房。 第四，作为项目发起人，怎样吸引开发商介入配建形式。强行执行配建形式，难以吸

13、引开发商加盟。关于土地出让优惠政策不完善，不合适配建项目的收费标准也不明确。 第五，对保障房后续运营管理不重视，社区保障房监管机构、保障房用户申请资格审核机制等不健全，住房供给体制不完善，准入和退出机制执行不严格。 3 2 完善配建形式的途径 为解决上述问题，可根据下面途径完善配建形式: 第一，强化不同收入阶层在邻里层面的整合，真正实现由 空间融合 到 心理融合 的转变6。配建形式就是为了解决寓居空间分异问题，让不同人群之间混居是迈出的第一步，怎样让他们融合则是首要解决问题。在规划期，就应该对小区合理划分，例如以十字形街道为分界限，四个区域分别建设不同性质住房，中心地带设置例如小区广场等公共基

14、础设施，这样一样人群之间有各自适宜的小圈子，不同人群也有能够一起沟通的公共圈子，公共基础设施可以以共同使用。同时加强居委会管理的建设，由他们制定居民寓居准则，并协调各方之间的关系，积极组织社区活动，鼓励全民介入，加强居民之间的沟通。 第二，针对各种人群进行商业设计和制定物业管理办法。商业中心设施的设计不能仅仅仅是针对华而不实一种人群设计，应在销售供给上考虑各种收入层次的需求，能够在上述中心区域设计处于平均消费水平的设施，各自区域楼下设置对应消费需求的设施。关于物业收费标准，不能统一执行。可按区域划分标准，保障房应低于商品房，至于之间的差额应有管理部门参照混合社区保障房家庭物业优惠幅度与商品房物

15、业收费之间的差距规划，假如差额比拟大，则应给予物业管理公司适当补贴。 第三，强化土地出让公开招标机制，明确验收合格标准。在一开场就应该明确相关规定，例如在土地出让招标经过中将户型，地段，寓居质量等作为竞争指标。在招标竞争中，根据在不同时期针对房地产市场采取的调控政策重点，灵敏应用 限地价，竞配建 和 定配建，竞地价 两种土地出让方式7。在配套建设规范中，对住宅性能作出硬性要求，在验收经过中，明确验收标准，严格把关。 第四，完善土地出让优惠和税收金融支持等政策，制定相关法律法规。项目的重点在于怎样吸引开发商积极介入建设。在土地出让政策中，应明确有哪些优惠条件，如出让城市较好商业地段，免收城市基础

16、设施配套费等各种行政事业性收费和基金，土地出让金详细优惠比例。对于各个地段适宜的配建比例应该提出相应规定，要保证住房的供给量。异地配建项目，必须限制异地范围，不能任由开发商选址。同时要结合地方实情实时更新异地配建替代费标准8。对于不合适配建的项目，应明确该项目应缴纳的费用以及该项费用将用于何处。这一系列尚不明确的政策，还需出台相关条例进行完善。 第五，加强保障房的后续运营管理。保障房后续运营管理牵涉入住申请，受理，审核，调查，登记，批准，动态管理等，是一项连续性，动态性和复杂性的工作。配建形式的关键问题是居民入住需要解决的问题，保障房的核心涵义是 宜居 ，不仅仅是周围物理环境的宜居，社区管理更

17、是重中之重。对于申请保障房用户应该建立健全的审核调查机制，居民收入是重要指标，应从多渠道进行审核，不局限于单位开的纸质证明，可组织专员进行民间调查。将申请用户的各种信息上传至互联网进行动态管理，及时进行修改更新。同时与用户的信誉体系挂钩，及时分离不符合标准的申请者。建立公示和举报制度，每一批申请合格者都应公示，并对举报的情况进行调查，不合格者应遭到相应惩罚，做到公开公平公正。加快建立和完善保障房监管机构，居民入住后，要加强对物业管理的监管，混合社区的物业管理比一般商品房复杂，不仅要催促物业公司对设施的管理和运营维护，更要防备社区中不合理物业收费的发生。保障房用户入住后，对于保障房用户的申请资格

18、实行年审制度，积极实地调查保障房寓居情况。保障房用户和商品房用户之间的矛盾问题，社区居委会和保障房管理机构要积极协调。 4 结束语 配建形式是各地正在尝试的保障房新形式，武汉市更是在探索中前进。在其发展经过中，武汉市应多参考西方发达国家的先进成熟经历体验，并结合武汉市详细情况和实际经济发展水平统筹考虑。配建形式下的混合社区既能促进各层次人群之间的沟通，解决寓居环境恶化，社会治安不稳定，贫富阶层分离等问题，也能给保障对象在更好的环境下提供更多的发展时机。配建形式符合构建和谐社会的理念，推广配建形式不仅能让武汉市诸多保障对象实现安身立命的目的，更能以此撬动社会投资，带动经济发展。所以，在武汉市正在

19、努力发展保障房建设的大环境下，发展和完善配建形式很有必要。 以下为参考文献： 1方洁 关于武汉市保障性住房建设的问题研究J 社科纵横: 经济视角，2018，(8) : 173 188 2苏明华 经济适用房建设经过中的博弈分析J 中小企业管理与科技: 社科论坛，2020，(5) : 7 8 3朱立 国有企业介入大型寓居社区保障房建设形式研究J 城乡建设，2020，(12) : 68 70 4Burgess，E W ，Growth of the city，in The City，R E Park，E WBurgess and R D McKenzie，Chicago: University of ChicagoPress，1925，pp 47 62 5候祥朝，林瑞良，许永铁 混居理念下的保障房可持续建设形式研究J 建筑经济，2020，(11) : 64 66 6朱小丰 保障房建设的配建形式研究D 北京: 财政部财政科学研究所，2020 7赵娅 限地价，竞配建 土地出让方式的理论分析与实证研究J 中国土地科学，2020，(11) : 27 32 8Mukhija Vinit Can Inclusionary Zoning Be an Effective EfficientHousing Policy? J Journal of Urban Affairs，2018(1)