政府在房地产市场发展中行为逻辑的理论分析,房地产论文.docx

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1、在房地产市场发展中行为逻辑的理论分析,房地产论文【题目】 【第一章】 【第二章】在房地产市场发展中行为逻辑的理论分析 【3.1 3.2】 【3.3】 【第四章】 【第五章】 【结论/以下为参考文献】 第 2 章 厦门市在房地产市场发展中行为逻辑的理论分析 2.1 我们国家地方行为的两种支配逻辑 2.1.1 地方行为自主性逻辑 2.1.1.1 理论根据：中国财政联邦主义 新中国成立后，我们国家建立了高度集中的计划经济体制。高度集中的计划经济体制的产生有其深入的社会历史根本源头。既包括深受苏联形式的影响、封建专制传统的影响，也包括领导者的思想认识受限的影响。在那个时期，高度集中的计划经济体制为新中

2、国经济社会发展创造了条件。比方，高度集中的计划经济体制有利于国家筹集巨额建设资金，用于兴建大批国有企业。不过，随着经济关系的日趋复杂、人民物质文化生活需求的不断提高，高度集权体制的弊端也逐步显现。各地区、各部门的积极性和创造性遭到压制，社会生产力得不到持续快速发展。在这里背景下，1978年，十一届三中全会提出将工作重心从阶级斗争转移到经济建设，1979 年，工作会议提出 调整、改革、整顿、提高 八字方针，拉开经济体制改革序幕。伴随着经济体制改革，财政体制改革作为改革突破口也进入探寻求索阶段。为了克制集权体制的弊端，遵循简政放权、扩大地方自主权的改革思路，向地方下放了较大的自主权，开启了财政分权

3、化改革。1980-1984 年间，根据经济管理体制的行政从属关系，划分了与地方的收支范围，实行 划分收支，分支包干 的财政管理体制。1985-1987 年间，因 划分收支、分支包干 只是财政体制改革的过渡体制，经济体制改革的深切进入必然要求对其进行调整。十二届三中全会(关于经济体制改革的决定要求进一步完善财政体制改革。于是，将重新划分税收，将国家财政收入分为财政固定收入、地方财政固定收入以及财政与地方财政分享收入，实行 划分税种、核定收支、分级包干 的财政体制。1988-1993 年间，发布(关于地方实行财政包干办法的决定，根据不同地区实行五种不同的财政包干体制。包括收入递增包干、总额分成包干

4、、总额分成加增长分成、上解额递增包干、定额补助包干。 财政分权化改革经过重构了与地方关系，钱颖一等学者将在这里基础上构成的与地方关系称之为 中华特点财政联邦主义 .根据学者钱颖一的阐述，中华特点财政联邦主义具有五个方面的特征：第一，存在一个内的层级体系；第二，地方在自个权利范围内享有充分自主权；第三，地方自主权对权利构成强有力的制约；第四，地方对地方经济负有主要责任；第五，各级面对硬预算约束.基于这五项特征，对而言，较之高度集权形式，的权利遭到了制约，很难要求下级地方贯彻落实自个的意志。一些研究在分析我们国家分权化改革时指出， 中华特点财政联邦主义 削弱了的财政汲取能力，进而弱化了对地方的宏观

5、调控能力、强迫能力、规管能力、统领能力等多种能力。 统计数据显示，财政收入占财政总收入的比重由 1979 年的 46.8%下降到 1993年的 31.6% .与 中华特点财政联邦制度 对的影响相反，就地方而言， 中华特点财政联邦主义 使得地方拥有自主性。 2.1.1.2 地方行为动力：追求 和财政收入最大化 地方在财政分权后具有了独立于上级的行为自主空间.与此同时，地方也演变成了具有特殊利益构造和效用偏好的行为主体.地方不仅要合理规划好地方的财政支出，还要考虑怎样在既有财政体制布置下尽可能多的获取地方财政收入。这一制度布置则构成了地方追求 和财政收入最大化的行为驱动力。一方面，地方积极扮演着推

6、动经济发展和财政收入最大化主要角色。在 和财政收入最大化的驱动下，地方愿意而且积极介入到有利于经济发展、增加地方财政盈余的事物活动中5.随着地方自主权的扩大，地方在区域经济事务中的决策范围不断扩展，激发了对本区域经济建设扩张的冲动.地方也被学者、媒体等多个主体以为是中国经济获得重大发展的主要推动力。学者周飞舟的研究指出，1994 年之后，乡镇企业减少的原因在于，增值税对地方财政带来的奉献日渐式微，所以，地方发展乡镇企业的势头日益缺乏，乡镇企业随之消亡。而随着营业税给地方税收带来的奉献越来越大，地方则纷纷从 经营企业 转向 经营城市 . 另一方面，财政分权化改革赋予地方的自主性后，除了推动地方积

7、极开展与经济发展有关的事务外，也产生了地方为了追求 和财政收入最大化而选择性地执行上级下达的政策任务现象，尤其表现为消极执行与公共服务有关的政策。比方，先后公布多项节能减排政策，但由于很多地方财政收入主要依靠高耗能企业和煤矿企业，面对的节能减排政策，一些地方往往替换式执行。还有诸如煤矿监管、医疗改革、科技政策执行、社会保障政策、农民工政策等领域也经常出现选择性政策执行现象。 2.1.2 地方行为受控制逻辑 2.1.2.1 理论根据：分权化威权主义 同样是分权化改革所带来的结果，另一些学者对此给予了不一样的解读。他们强调了分权化后实际上仍然保持了对地方的控制。分权化威权主义由学者 Pierre

8、F.Landry 提出，其核心含义是指在赋予地方一定自主权的同时，通过着力构建新的治理机制，构成对地方的制约.也就是讲，地方遭到来自的多重压力，对地方的制约措施详细表现为：首先，调整分权化改革，实行分税制。财政包干制降低了财政收入比重，财政收入占全国财政收入比重缺乏 40%,导致多项能力遭到限制。时任财政部部长的刘仲藜形容当时的为 弱干强枝 .为改变这一状况，决定调整分权化改革方式，施行分税制。分税制内容为 三分一返 ,三分包括支出的划分、收入的划分、征收机构的划分。通过三分，财政收入占全国财政收入比重上升，在-地方关系中保持了较高的支配能力。同时，将其财政收入的 70%纳入转移支付，地方 5

9、0%的财政支出需求来自于对其的转移支付,由此通过 一返 财政转移支付进一步加强对地方的控制。第二，坚持管原则。管原则是中国长期坚持的一项基本原则，要求各级委严格根据的原则选拔和任用，以确保对人事工作的领导权和管理权。 这在一定程度上将地方各级委领导的人事权牢牢把握在手里，进一步，国家人事行政制度规定对地方官员拥有任命权和罢免权，这些使得具有了制约并影响地方行为的权利和能力。第三，设立绩效考核制。对地方的控制还表如今绩效考核制的设立上。(行政组织法规定 全国地方各级人民都是统一领导下的国家行政机关，都服从 .地方各级与构成委托-代理关系，确立总体任务，并将任务量化分解，通过签订责任书的形式层层下

10、达任务，任务转交至地方执行。与量化任务层层下达相对应的是为此设立的绩效考核制。建立物质化的多层次评价体系，要求地方根据规定时间和要求完成任务。对于完成指标任务的地方及主要领导，则给予升级、提资、提携、奖金等物质奖励，或授予称号等精神鼓励。而对于没有能按规定时间和要求完成任务的地方及主要领导，则给予相应的惩罚。除了详细任务的绩效考核外，还建立了(政领导班子和领导年度考核办法等日常绩效考核。第四，建立并完善行政问责制。孟德斯鸠曾讲， 一切有权利的人都容易滥用权利，这是一条亘古不易的经历体验。有权利的人们使用权利一直到碰到界线的地方才休止 .建立行政问责制监督地方权利行使，制约地方权利。 综上，财政

11、分权后，的权利并没有弱化，相反，通过施行分税制、坚持管原则、设立绩效考核制、建立并完善行政问责制等到达对地方权利的制约。 2.1.2.2 地方行为动力：躲避问责风险 地方的利益包括个人利益和地方利益。无论是个人利益，还是地方利益，如要维持既有的这些利益，都以个人或地方在系统内不被问责为前提条件。分权化威权主义下，对地方施行了监督和控制，一旦地方被发现不根据规定的任务要求贯彻执行，将采取相应措施对地方进行问责，假如问责，地方的个人利益和地方利益都将遭到受损，所以，为了保证不失去既有的这些利益，地方就构成了躲避问责风险的行为动力。 地方躲避问责风险行动动力表示地方将遭到强有力的控制，地方将积极履行

12、下达的任务。现有讨论地方行为的部分研究文献也支持了地方行为的上述逻辑。 2.2 厦门市在房地产市场发展中行为逻辑的理论假设 中国财政联邦主义和分权化威权主义是解释我们国家地方行为的两个理论根据，它们分别提供了我们国家地方行为的两个完全不同的行为支配逻辑：一种解释是，地方享有自主权，以追求 和财政收入最大化为行为驱动力，热衷于执行能够促进 和财政最大化的政策，而选择性执行公共服务等其它政策布置。另一种解释是，地方是受控制的行动主体，通太多种制度布置替地方制造了多重压力。地方被所控制，为躲避问责风险，地方往往会遵照规定的任务布置执行。两个理论根据都对地方行为具有一定的解释力。那么，在地方自主性逻辑

13、和地方受控制逻辑之间，厦门市在房地产市场发展中究竟受哪一个逻辑支配呢？ 在作出厦门市在房地产市场发展中理论上可能的支配逻辑理论结论前，有必要先对房地产市场的特征和属性进行明晰。房地产市场是国家固定资产的重要组成部分，一方面，它本身是生产价值和实现价值的经过，能够对经济发展起到促进作用。另一方面，房地产市场也能直接或间接地带动建筑业、制造业、金融业、家具业等相关产业的发展。发达国家的数据显示，房地产市场产值每增加 1 个百分点，就可带动相关产业的产值增加 1.5-2 个百分点.在我们国家，房地产市场的产值占 比例约为 5%-10%之间，房地产投资约占我们国家城镇固定资产投资的 20%.不仅如此，

14、房地产市场与财政收入严密相关，与房地产市场相关的税收包括了城镇土地使用税、土地增值税、房产税、契税等。表 1 显示出房地产市场是地方财政收入的重要来源。 地方自主性逻辑表示清楚，地方具有追求 和财政收入最大化的动力，并且，鉴于房地产市场在促进地方 和财政收入最大化的重要地位，能够以为房地产市场中地方存在自主性逻辑，即地方在房地产市场干涉中的行为将以追求 和财政收入最大化为驱动力，详细表现为：地方将综合运用各种手段积极推动房地产市场的开发和交易等繁荣活动，同时，当存在其它因素控制和制约房地产市场的繁荣活动时，地方将积极消除这些因素或消极抵制这些因素。 房地产市场不仅与国家和地方经济发展相关，还与

15、公众的生活息息相关。房地产市场以房子为运作对象，而房子又是人类生存和发展最基本的生活资料，是人们休养生息、繁衍后代的基本场所。自古以来，我们国家就有 安居方能乐业，居者有其屋，安得广厦千万间 之讲。根据马斯洛的需求理论，住房是公众安全需求的重要保障之一。而且随着城市化的推进，增加了公众对住房的需求。公众对房子的需求特征要求房地产市场的良性发展，这样才能保障公众安身立命。房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善寓居质量，知足人民群众物质文化生活需要的基本要求。所以，一旦房地产市场发展不稳定、不规范，偏离正常的发展轨迹，有可能会引发公众的不满，进而在社会中产生不稳定。另外，与发达国家成熟的

16、房地产市场相比，我们国家的房地产市场发展尚不成熟，处于初级发展阶段，经常表现出市场固有的众多弊端，比方房地产泡沫、房价高涨、投资过热、投机倒把、公众买不起房、房地产中的贫富差距等现象。我们国家房地产市场的不成熟势必会带来对房地产市场的宏观调控。根据地方受控制行为逻辑，可推出房地产市场中地方行为的可能行动逻辑，当出台房地产调控政策时，地方将遵照的任务要求，积极执行的房地产调控政策。 综合上述分析，由于房地产市场既与经济发展有关，又和社会公平与稳定严密相关，结合地方行为的两个理论根据，可得出厦门市房地产市场发展中的行为逻辑有可能根据地方自主性逻辑，也有可能根据地方受控制逻辑。即有可能积极推动房地产市场发展，消极执行房地产调控政策，又有可能积极执行房地产调控政策。