农村宅基地使用权流转法规建设,民法论文.docx

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1、农村宅基地使用权流转法规建设,民法论文在(物权法第 152 条这样界定: 宅基地使用权就是指农村集体经济组织成员依法享有在集体所有的土地上建造个人住宅和其他附属设施的权利。将宅基地使用权由主体转移至另一受让主体，实现主体之间的转移就是宅基地使用权的流转。宅基地使用权流转的各种方式包括让与、出租、赠与、抵押、入股等。但是根据(物权法、(担保法及(土地管理法的相关规定，宅基地使用权人的权利只要占有、使用、部分收益权和部分处分权。 农村宅基地使用权流转问题在法律界和实务界一直引发争议。学者们反对宅基地使用权流转的原因很大程度上是基于宅基地使用权的保障功能和福利性质，是为了避免土地性质改变，交易失控，

2、最终危及农村治安和社会稳定。然而农村宅基地使用权地下市场已经构成，中国法律规定落后的局面亟待解决，最终实现宅基地使用权的合法化，盘活农村经济。 二、农村宅基地使用权流转法律制度的构建 民法以为，农民拥有宅基地使用权就能够在宅基地上建住房并且处分其住宅。假如农民处于某种紧急况需要出卖房屋则根据房随地走的原则只能将土地使用权与房屋一同出售，且出售对象仅限于本集体内部组织成员。但在一些发达地区的农村及城乡结合部已经出现了宅基地转让、出租、抵押、宅基地入股及土地整理并房屋置换。法律现象已经存在，相应的法律规范也就呼之欲出。实现农村宅基地使用权的流转需要考虑下面方面: ( 一) 明确宅基地的集体所有权和

3、农民的用益物权 1 宅基地的所有权归集体经济组织宅基地的所有权归农民集体经济组织，这是显而易见的 但是，由于我们国家法律对于这个所有权归属没有明确规定，并且集体经济组织中的分支过于复杂，包括村集体和城镇集体等等，这种权利归属反而变得特别模糊。甚至有一些地区以为宅基地所有权归国家，进而出现一些基层越俎代庖与民争利的现象。我们如今摆在第一位的任务就是完善相关法律制度，明确农村宅基地所有权的归属。这种规定应当根据实际情况详细到哪一级哪一个地区的村集体，同时，应当明确农村集体经济组织对于宅基地所有权的管理权利和管理义务。最后，这些法律规定应当明确我们国家集体经济组织的土地所有权与国家土地所有权应当同权

4、同价。 2 农民对宅基地使用权具有用益物权 农民对于其所拥有的宅基地使用权具有用益物权，这是来自物权法的明确规定。但是，众所周知，用益物权包括占有权使用权收益权。 但是我们国家物权法中却规定了农民对于宅基地只要占有使用的权利，而无收益权。宅基地以及地上房屋是农民的主要财产，但由于农民对于宅基地使用权无收益和处分的权利，根据房地一体的原则，这也限制了地上房屋的买卖和出租。在这些农村改革试点中，对于宅基地和地上房屋进行买卖获得收益后往往只对房屋进行补偿，农民没有能真正享受土地出让获得的收益。 ( 二) 修改现行法律，制定宅基地流转的详细制度 我们国家现行法律对于农村宅基地的规定仅限于宪法，物权法和

5、土地管理法以及民法通则的一些特别简单粗略的规定，除此之外就是一些省市自个制定的效力和位阶仅比拟低的暂行规定。而土地管理法中关于一户只能拥有一处宅基地和限制房屋买卖禁止宅基地使用权流转的规定也早就不符合历史和现实。通过继承，一户农民会拥有多处宅基地，土地的隐形流转也早就存在。因而，应当及时制定允许宅基地流转的制度，这些制度的内容包括: 1 明确农村宅基地受让主体范围 农村最低生活保障制度在广大农村开场试点并逐步建立起来，而宅基地制度的福利性质逐步减弱。假如仍然按照现行法律规定宅基地只能在农村集体经济组织内部成员之间流转，基于农村集体经济组织成员均可依法免费申请宅基地，在农村显然无法构成有效的宅基

6、地流转市场，宅基地流转毫无价值。只要突破这个主体限制，将宅基地主体扩大到城镇居民，制定法律允许城市居民获得宅基地使用权，是集体经济组织的成员，才能逐步建立一个健康有效的宅基地流转市场。当然，为了避免城市居民炒卖宅基地，应当对城市居民受让宅基地使用权的面积数量加以法律控制。既确保农民住宅用地，也适当将宅基地引向拥挤的城市。力求到达城市住房压力与农村住宅空置的平衡。至于城市居民以外的主体能否获得宅基地使用权还需要深切进入分析。 2 明确农村宅基地使用权流转方式 由于城市居民无法通过申请获得农村宅基地，所以法律在扩大宅基地受让主体的同时要增加宅基地流转的方式。将农民通过原始申请获得的宅基地排除在外之

7、后还有入股、抵押、出卖、租赁、继承。由于我们国家奉行一户一宅的政策和房随地走的原则，因而宅基地上的住宅买卖之后，宅基地使用权应当一同转让。但是为了避免失地农民陷入失去生活保障的窘境，转让宅基地必须符合严格的条件例如生活不受影响的证明，宅基地转让后所得价金由农民和村集体按比例分配，受让主体禁止改变土地用处，为防止倒卖土地，宅基地使用权出卖后一定时间内不得再次出卖。并且买卖合同需要在有关土地管理部门备案。 ( 1) 入股方式: 宅基地使用权入股一般是通过两种方式。一种是以集体经济组织名义将宅基地使用权作价入股与投资者开创办理企业。另外一种方式是将宅基地使用权作价开创办理股份有限公司。宅基地收入除去

8、基础费用之后由宅基地使用人企业和村集体三方分红。当然，宅基地使用权流转在短期内可能造成地方因无法征收宅基地而导致收入减少财政失衡，但从长远来看，允许宅基地使用权流转不仅能发挥土地的财产本质还能够增加农民收入，促进农村经济发展。 ( 2) 抵押方式: 抵押权设立的根据是合法的抵押权合同。宅基地使用权人与受让人之间订立合法的宅基地使用权流转合同，抵押权即成立，但必须保证集体组织成员的优先权。抵押权的主体应当扩展城镇人口。就抵押权的实现方面，法律应放开对受让人身份的限制。法律应当允许宅基地使用权进行抵押当农民抵押自个的宅基地同时宅基地使用权一同抵押，这样有利于及时解决资金困难扩大融资渠道，盘活农村经

9、济发展。 ( 3) 出租方式: 宅基地使用权人通过与受让人签订宅基地使用权租赁合同。通过合同自行约定租赁的期限费用但不得改变宅基地使用权的用处，签订的租赁合同必须向有关的土地管理部门进行备案。 ( 4) 置换方式: 在广东地区曾有一个 双弃形式 ，即农民放弃宅基地使用权获得城市住房，放弃土地承包经营权获得城市最低生活保障金。这种双弃形式有利于促进城镇化建设有有利于保障农民的生活。 ( 5) 继承和赠与方式: 按照民法规定，村民能够通过继承和赠与而获取宅基地。城市居民也应当能够成为继承与赠与的主体，但是为了防止一户多宅的现象和恶意流转现象的发生，法律应当要求继承房屋的主体缴纳一定数额的价金。 3

10、 宅基地使用权流转经过的管理监督制度 对宅基地使用权流转经过的管理和监督就是对宅基地使用权流转经过进行监督管理。对矛盾纠纷予以解决。为了防止宅基地使用权流转经过中的一些主体违背法律规定暗中交易，改变宅基地的用处，将集体所有的宅基地甚至是耕地转变为建设用地，或者是受让土地而不进行开发，任由国家土地流失的现象发生，应当建立处理宅基地使用权流转纠纷的仲裁机构，以仲裁方式配合司法部门解决宅基地流转经过中的各种矛盾纠纷。 ( 三) 建立农村土地交易市场实现宅基地使用权流转 为了实现农村宅基地使用权的合法流转，而不是仅仅限于纸上谈兵，就应当建立一个合法长期的土地交易的合理平台。北大经济研究中心周其仁主任建

11、议将农村建设用地包括农村宅基地集中起来建立土地交易市场。这些土地交易场所通过法律批准设立，是实现宅基地使用权流转的专门场所，旨在实现土地同价同权公开交易。进入土地交易场所的土地必须知足三个条件: 1、土地所有人拥有合法的土地使用权。2、土地用处是农村建设用地而非耕地或农地。3、土地是建设规划节约而来的土地。这样才能有效防止耕地减少，土地性质和用处改变等问题。但是开创办理土地交易所也同样存在一定风险和难处。例如怎样确认那些使用权存在争议的土地，转让宅基地使用权所得的价金在村民之间按什么比例分配，以及怎样确保农村宅基地使用权的交易费用完全由农民受惠而不受侵占和盘剥。这些问题需要在土地交易所进行试点

12、的经过中逐步解决。 1 宅基地使用权随房屋流转 房随地走是我们国家农村移转房屋所遵循的原则。在转移房屋所有权时，房屋所占的土地也一并转移。但是法律对于房屋转移并没有明确规定。假如不明确规定宅基地使用权流转合法化，那么对于房屋受让人来讲，他所获得的房屋所有权也是不完好的。 2 宅基地使用权单独流转 宅基地使用权能否单独流转法律并没明确的规定。在发达地区的农村及城乡结合部，这种宅基地的隐性市场发展得越来越庞大，农民基于经济利益的驱使自发地出卖自个多余的宅基地使用权。社会现象他已经存在，但法律规定却相对空白。极易产生纠纷，扰乱社会治安。 ( 四) 建立有期限有偿回收制度，解决土地闲置问题 根据我们国

13、家现行法律规定，一户只能拥有一处农村宅基地。然而，在广大农村集体组织成员基于赠与继承买受等方式获得宅基地一户多宅现象超过批准面积建房及未经批准违法占地建房的现象特别严重。一方面超标的的宅基地无法收回，另一方面需要宅基地的村民增加，而土地并未增加，则土地更为紧张。这种超标的行为与一户一宅规定相违犯。而使用权是一项他物权，期限特定。因此只能通过有偿有期限地使用农村宅基地的方式解决这个一户多宅的问题。宅基地使用权的有偿是指农民通过合理方式获得多余一户的宅基地使用权后应当根据一定比例和期限缴纳合理对价，对于超过批准建造的面积而建造的房屋应当对超出部分缴纳费用。而有期限是指农民宅基地使用权在闲置的较长时

14、间没有能得到合理利用，则能够由国家负责收回，另行分配给其他依法申请宅基地的村民。宅基地的功能在有明显的保障性，而一户多宅的现象显然超越了保障功能而造成土地的闲置和浪费，只要通过有偿有期限使用农村宅基地才能解决这一问题。 ( 五) 完善农村社会保障制度以社会保障代替宅基地保障 鉴于农村宅基地使用权的社会保障制度具有福利性质，一些持反对意见的专家学者担忧农民在转让自个的宅基地之后，失去生活保障，进而对社会治安造成影响。其实这种忧虑是多余的，原因如下: 1 限制宅基地使用权流转不是保障生活的主要方式 农民作为一种理性经济人，假如无法保障自个的生活就不会轻易转让自个的住宅和宅基地使用权。与此同时，假如农民处在急需资金解决生活窘境的情况下，禁止宅基地使用权转让也显然不能解决问题。故不应以保障农民生活为由禁止宅基地使用权流转。 2 以全面社会保障代替土地保障剔除宅基地保障 由于社会保障制度是利用国家公共财产对生活处于社会平均标准下面的人予以救济，保障基本生活。社会人的权利是平等的，因而这一项社会保障制度应当惠及每一个中国人，因而建立普遍达到农村的社会保障制度既是基于社会公平的需要也是实现农村宅基地使用权合法流转的必要前提，建立多层次的社会保障体系包括医保，最低生活保障和养老保险，这有这样，才能把农民从土地上解放出来，把土地从福利性质中解放出来。