英国、德国及新加坡房价调控经验探析,房地产论文.docx

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1、英国、德国及新加坡房价调控经验探析,房地产论文针对房地产市场十分是住宅市场价格上涨问题，英国从规划、土地、建筑设计等各方面制定了一套系统的政策举措。1.调整区域住宅规划。英国特别重视规划导向。为稳定房地产市场，英国首先推行规划改革，改变原有的规划系统构造，收回郡一级规划权，扩大区域规划控制协调范围，保证规划根据市场区域来定，这一 举 措 突 破 了 土 地 资 源 的 限制，对稳定住宅价格起到了基础性和决定性作用。2.强化土地循环利用。自20世纪90年代中期以来，英国秉持 新开发用地要有60%是已开发土地 的目的，不断强化土地循环开发加大污染土地无害化使用，住宅土地的循环使用率由1990年的5

2、4%增加到2005年的73%.同时，英国实行了50多年的绿带制度，以及2007年出台的生态城镇计划，也为城市生态环境的优化作出了重大奉献，实现了环境和发展的双赢。3.实行高密度政策。英国通过提高规划设计的科学性、提高住宅密度、提高住宅质量等措施，来促进土地集约节约利用，进而实现住宅可持续发展。4.建立商品房和廉租房混合制度。这一制度的核心在于两点：一是数量上，每一个中等规模以上的小区必须有一定数量的廉租房伦敦要求50%的比例，二是质量上，要求廉租房和商品房要外观一致、混合布置。这一举措对我们国家具有十分大的参考意义，能较大程度地避免专门的廉租房小区所带来的社会稳定问题。二、德国：独具特色调控政

3、策保持房价稳定为稳定房价，德国从目的定位、房贷形式、调节办法等方面，制定了一套独具特色的政策体系，这些政策，使德国房价长期以来一直保持在低位运行。1.目的定位上，强调住房的民生保障功能。德国是一个高福利国家，其房地产政策的首要目的是提高居民的住房福利，保障居民的寓居权利。因而，德国房地产政策的核心始终是保民生。2.房贷形式上， 合同储蓄 形式独具特色。不同于我们国家的住房抵押贷款形式，德国房贷形式主要包括 合同储蓄 、家庭储蓄、商业贷款三种形式，华而不实 合同储蓄 形式占了一半。而且，三种形式都实行固定利率，对调控房价发挥了重要的 稳定器 作用。3.调节办 法 上，实 行 分 类 调 节。德

4、国 通 过 税 收 调 节 杠杆，遏制房地产投资、投机行为。对于自住自用的，不需要缴纳不动产税；对于出售房地产的，需缴纳不动产税房屋评估价值的1%1.5%、3.5%的交易税和15%差价盈利税；对于房地产约定价，德国也做了特别严格的规定，定价超过 合理房价 的20%为 超高房价 ,超过50%的为 房价暴利 ,均为违法行为，要接受处理惩罚。三、新加坡：供应侧需求侧同时发力解决住房问题新加坡是世界上公认的住房问题解决较好的国家，其调控经历体验主要 体 现 在 两 个 方 面：一 方 面，构 建 组 织 体 系。 公屋 是新加坡房地产政策的核心，为有序推荐 公屋 的建设、分配和管理，新加坡设立了专门的

5、机构，即住房发展局。新加坡住 房 发 展 局 建 设 的 公 屋 占 了 全 部 住 房 供 给 量 的85%.另一方面，完善制度体系。主要从供应侧、需求侧两个方面，构建、完善了一系列政策举措。供应侧，通过科学的土地供给机制，按 照 功 能 划 分，分 类 调 控，调 节 土 地 供 应 时间、供给量，进而实现对土地价格的控制。需求侧，包含了三个方面的政策：一 是 购 房 阶 梯 消 费 政 策。对 于 中 低 收 入 家庭，实行准商品形式，居民购 公屋 只需首付售价的20%,余下部分由建屋局以低息贷款方式垫付，居民可按分期付款的方式购买；对于高收入家庭，则实行完全商品化。二是公积金保障制度。

6、新加坡规定，居民月薪的40%强迫存入公积金局，作购房、医疗、保险和养老之用。三是严格的住房交易政策。新加坡对房地产市场实行严格监管，任何人在买卖 公屋 时都需要提供准确、详实的材料，弄虚作假者将面临罚款和监禁；一个家庭同时只能拥有一套 公屋 ,5年内不得转让，假如要购买新房，旧 公屋 必须退还。四、国际经历体验的启示和考虑1.房地产宏观调控是必要的也是必须的。国际经历体验充分表示清楚，对于房地产市场， 无形之手 和 有形之手 都是必须的，不能过度相信房地产市场自我调节能力。回首近年来我们国家房地产市场发展历程，我们发现，正是由于不断地通过经济、行政、法律等手段，从土地、交易、消费等各环节进行全

7、方位的综合系统的调控，对房地产泡沫的产生起到了积极的抑制作用，我们国家经济在国际金融危机爆发后遭到的冲击才比美国等国家小，经济波动以及房地产价格波动的幅度也才更窄一些。因而讲，发挥好市场在资源配置中的决定性作用和用好 有形之手 ,二者缺一不可。2.准确把握房地产的双重属性和双重任务。一方面，房地产兼具消费品和投资品的双重属性，从世界各国发展房地产市场的经历体验和教训，不难看出，但凡突出房地产消费属性的，该国房地产市场波动以及经济周期波动就比拟小，如德国、法国等。但凡突出房地产投资属性的，该国房地产市场及经济周期波动就比拟大，比方美国、日本、西班牙等。另一方面，房地产承当着促增长和保民生双重任务

8、。这两个任务往往是矛盾的，促 增 长 让 房 地 产 市 场 活 跃，投 资 增 加，开 工量、建设量增加带动房地产的发展；保民生则要控制住房价，这样一来开发商、投资者的积极性就会下降，投资就会减少，会影响增长。对此，要从下面几个方面准备把握：一是要区别对待，采取差异化政策，即区别自主型改善型需求与投资需求分类调控，区别不同住房地位群体分类指导，区别一、二级市场面临的不同矛盾分类解决。二是不能过度强化房地产的投资属性，要运用税收、金融等经济手段，减弱虚拟资产市场因素。三是在当下房价持续上涨的情况下，应准备把握房地产调控方向，适当弱化住房的投资功能。应有所区别地对房地产市场进行调控，让房地产市场

9、的价格回归于合理的范围，既保证房地产业的平稳健康发展，又能改善住房难的民生问题。3.培育健康的房地产资本市场。一是实行差异不同化的信贷、税费以及财 政 政 策，重 点 是 支 持 自 住 型、改 善 型 住 房 需求。二是鼓励房地产开发企业拓展融资渠道，构成科学合理的信贷构造。三是对于房地产市场中的投资性需求，要辩证地看待，合理地引导。可借鉴德国通过税收等手段遏制投机性 炒房者 .4.引导培育规范的房屋租赁市场。 居者有其屋 有两个含义，一是拥有产权房，二是有房住。的责任是 居者有其屋 ,不是 居者买其屋 ,租房也是解决住房问题的重要途径。要引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房。同时，要积极培育规范的房屋租赁市场，健全法规制度体系，加强各部门之间的协调和配合，健全和完善房屋租赁备案登记制度。以下为以下为参考文献：1陈偲勤。地方进一步调控房 地 产 市 场 的 对 策 分 析J.科研，2021.2董承会。看国外如何调房价J.山西青年，2018.