我国当前商品房价格高居不降的原因及对策分析,宏观经济学论文.docx

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1、我们国家当下商品房价格高居不降的原因及对策分析,宏观经济学论文一、我们国家关于商品房的基本宏观经济政策回首 中国从 20 世纪 90 年代开场出台一系列政策，加快房地产行业的发展。比方 1991 年公布了(关于全面推进城镇住房制度改革的意见，加快了商品房进入社会的速度，1992 年同志南巡， 放开了金融机构对房地产业的投资政策， 使得一些人有了投资房地产的新平台、时机和方向，这也使商品房价格初次大幅上扬。 1993 年针对房地产价格上扬我们国家采取了一系列解决方案，比方(关于当下经济情况和加强宏观调控意见 的金融措施， 公布中止房地产公司的上市行为等，来控制银行资金大幅流向房地产市场，藉以控制

2、某些区域的房价快速上涨。 1994 年，我们国家公布了(关于深化城镇住房制度改革的决定，确立了住房公积金制度， 该项制度的施行为停止国家福利分房做好了基本的替代准备， 构成了住房改革的基本思路。 1997年，我们国家出台了(住宅担保贷款管理试行办法，提出了居民能够以按揭的方式买入商业住房， 解决了居民购买商品房的资金瓶颈， 以金融手段为商品房制度的施行提供支持。 1998 年，我们国家从根本上改革了以往的实物分房制度，公布了(关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，该项举措的建立使得我们国家住房制度发生了宏大转变，货币化住房制度基本确立。 2002 年，我们国家又在土地供给方面出台

3、了(招标、拍卖 、挂牌出让国有土地使用权的规定，该项措施能够极大地增加地方收入， 得到了地方全力支持，从2004 年下半年开场，所有 6 类土地全部实行新的出让制度，即 招、拍、挂 程序，这也促使了土地价格节节攀升，提高了商品房用地成本。 二、我们国家针对商品房价格宏观经济政策调控回首及现在状况分析 2005 年我们国家公布了(关于切实稳定住房价格的通知，这也是我们俗称的 老国八条 ，提出着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供应，稳定住房价格；严格控制被动性住房需求等政策。 2006 年办公厅转发了建设部等部门 (关于做好稳定住房价格工作意见的通知，即 新国八条 ，对房地产商囤地居奇做

4、出了严格的规定， 提出对超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年尚未开发的土地， 征收土地闲置费，满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权，以此保证房地产供应，以期到达稳定房价的目的；同年 8 月银监会提出 (关于进一步加强房地产信贷管理的通知，并通过上调存款准备金率、提高首付比例等金融工具，提高买房门槛，抑制住房投资的热情。 2007 年(关于落实新建住房构造比例要求的若干意见， 进一步强化了小户型的比重，提出套型建筑面积 90 平方米下面住房含经济适用住房面积所占比重在新开工的商品住房总面积中必须到达 70%以上。 2007 年2008年，在一系列财政政策和货币政策的作用下，房价暂时放缓了上

5、涨的速度。 但自 2008 年下半年开场，房地产价格又开场了新一轮的 报复性 上涨。针对这种状况，2018 年初我们国家公布了 国十一条 ，规定二套房首付不得低于 40%；同年 4 月又公布了 国十条 ，把二套房首付比例提高到 50%， 贷款利率提高到基准利率的1.1 倍，禁止三套房贷款，并且在某些房价过高的地方实行了限购政策，这被称为史上最严厉的房地产政策。 一系列政策表示清楚了我们国家稳定房价的决心。 2020 年常务会议提出严格控制房价， 建立健全全国房价考核问责制度，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，严格施行差异不同化住房信贷政策，增加普通商品住房及用地供给， 加快保障

6、性安居工程规划建设等政策，以期控制商品房价格。 三、我们国家当下商品房价格高居不降的原因及对策分析 一根据商品房的特点以及需求现在状况 ，增加商品房供应的有效性 1.商品房在现前阶段具有不可替代性 衣食住行是人们的基本生活需求。 随着我们国家住房政策的不断改革， 早年的单位分房在一般情况下已经取消， 大部分居民一般都不再把拥有住房寄托于福利分房，购买商品房成为了大部分人唯一的选择。固然我们国家在最近几年加大了廉租房、 经济适用房等保障性住房的建设，但由于我们国家财政收入的约束，廉租房、经济适用房的投入量在整个房地产行业所占比重还较小，远远不能知足中低收入群体的住房需求， 只能知足最为贫困的少部

7、分群体的住房问题。 这条途径在短期内无法取代商品房的位置。在这里条件下，购买商品房成为当下阶段人们寓居不可替代的途径。从经济学角度看，替代品的多少也会决定商品的价格， 商品房在现前阶段价格也会由于替代品的缺乏而高居不降。 2.人们收入的提高和消费观念的变化 中国人自古以来就有一种传统置业理念， 成家后就要有自个的 窝 。 因而，固然房价在不断地增长，超出了大部分人的收入水平， 但金融贷款政策给了大家买房的时机。我们国家自从放开银行购买住房按揭业务后，大家都接受了 中国老太太和美国老太太购房方式比拟论 的观点，渐渐开场接受贷款买房，尤其是年轻人，自有资金缺乏，又想拥有自个的一套住房，能够选择从银

8、行借款每月定期还款的融资途径， 实现自个的住房愿望。 金融信贷政策的支持实现了低收入人群购买住房的可行性，固然该政策增加了后期的经济负担，但能够知足自个的现实寓居需求。 现前阶段的居民由于对将来收入预期抱有较高的期望值， 促使很大一部分人通过预支今后的收入，增加当期的购买量。教育也成为推动商住房需求的因素之一， 每个人都想给孩子一个美妙的将来，而教育是将来的决定性因素，国民对教育的重视程度日益增加。 现前阶段我们国家教育招募生源制度基本是属地管理，对我们国家如今教育资源的选择，还达不到 用脚投票 的阶段，这也就使得一部分居民对 学区房 趋之若鹜。 由于单位的修建、城市的扩容，很多单位不断迁往城

9、市周边，人们的寓居地点距离单位越来越远，而交通状况又不乐观， 促使一部分人选择在单位较近地区购买住房，以方便工作和生活。还有很多居民鉴于如今城市的空气污染、人口拥挤等问题，为了自个和家人的健康，想到环境更好的小区购买新的住房，改善家庭寓居水平，提高生活质量。 由于收入水平普遍提高，居民手中闲余资金也越来越多，投资理念也在加强，而现前阶段我们国家股票市场低迷，固然理财产品名目繁多，但是市场不太规范，风险较大，造成很大一部分居民对房地产投资仍然抱有浓烈厚重的兴趣和高涨的热情。因而，无论是人们消费观念的改变，还是收入水平的增加，都使得商品房的有效需求增加， 而需求增加势必会引起价格攀升，根据价格规律

10、，必须相应增加商品房供应，不断知足需求增加，才能稳定商品房不断上扬的价格。 3.城镇化进程中对商品房需求增加的不可避免性 我们国家在经济高速发展的同时， 城镇化成了一个不可逆转的趋势。 2020 年，李克强总理在中欧城镇化会议上表示，我们国家城镇化水平大约为 50%，迄今为止大约有 7 亿人生活在城市，并且城镇化每提高 1%，大约城镇人口就会增加 1300 万左右，在这样一个城镇化高速发展阶段， 每年新进入城市的居民也会大量增加对商品房的需求。随着城镇化的进程不断加速，越来越多的外来务工人员都渴望在城市里拥有一套住房， 并借此能够解决户口问题、孩子的教育问题，而由于农民工的工资近些年有了大幅提

11、高， 这就使得这部分进城的农民对商品房的需求成为有效需求。 近 20 年来我们国家高校快速扩招，在高校较为集中的城市，每年的毕业生在不断增加，并且华而不实会有很大一部分毕业生熟悉了城市环境，不愿再回到农村生活，而选择在城市就业。他们工作后成家，购买住房成为了不可回避的问题，这部分群体收入较为稳定，成为购买商品房的主力军之一。 有些调研结果以为我们国家商品房现有空置率很高，刚性需求占整体需求的比率并不高。出现这种结果是由于房地产市场是个区域化市场， 在某些特殊地区由于投资和投机的推动， 投资人对该地区房地产需求预测不够准确或者对投机的侥幸心理，导致了商品房供应与需求出现了很大偏差， 出现了所谓的

12、 鄂尔多斯式鬼城 、 海边空城 现象，但在大部分城市里，仍有很大一部分刚性需求得不到知足。 有效供应指供应的产品是消费者愿意消费并且有能力消费的产品。 在商品房供应政策的制定时应根据每个城市的需求，规划住房的建设面积，在商品房的建设中，根据人们收入状况，关注中低收入者群体的购买能力， 按比例建设购房价格较低、 养房费用较低的住房。 怎样保证有效地市场供应呢？ 在我们国家现前阶段，对商品房需求的群体中，中低收入者占了很大比重，构成有效供应，首先就要降低建房成本。建房成本主要包括两个方面：一是土地支出成本，二是建房的建筑成本。 建筑成本由于市场化的原因， 无论是建筑材料还是人工成本，都是由市场价格

13、机制决定的，降价空间较小，解决成本问题，只能从土地成本出发，而土地支出成本取决于的宏观政策。 二针对房地产市场的现实问题 ，加强宏观调控的高效性 1.减少时滞效应 从经济学角度讲，一项政策从制定、施行到生效，都会有一定的时滞期，在制定宏观经济政策时，必须考虑时滞效应问题。 我们国家现前阶段对稳定房价问题已经做了很多努力， 但收效甚微， 比方我们国家在 2018 年、2018年几次调整利率， 通过改变存款准备金率来调整市场价格，由于以往存款准备金比拟充裕，该项政策并未如愿生效，没有对商品房价格起到稳定的作用，反而增加了人们的恐慌，经过一段时间的持币观望后，构成了报复性的价格上涨。 因而，政策效应

14、不再是当期的效应，并且该经济现象已经在消费者头脑中构成了一种房地产价格已经上扬， 而且还会以一定速度继续上涨的预期。房地产行业生产周期较长，消费者大多都是购买期房，房地产生产的周期一般为 2 年3 年，也就是讲调控的是一段时间以后才能交付的商品， 政策发挥作用的周期较长，对价格的调控难度也在增加。加之最近几年宏观调控的结果不尽如人意， 很多消费者对调控的引导失去了自信心， 这些都会导致宏观经济政策的时滞效应加强。鉴于此，时滞效应的存在不仅会影响我们国家商品房价格的稳定，还会导致公众对政策质疑，降低信誉。为防止时滞效应带来的政策低效，必须对商品房市场发展进行充分预测分析， 才能制定出合理的、科学

15、的、可持续的宏观经济政策，到达长期稳定增长的商品房市场体系。 2.协调和地方的利益分配 我们国家由于和地方的财权、事权分离，地方在社会保障支出、 地方建设支出等方面承当了更多责任， 地方单纯依靠地方税收这种途径获取财政收入，远远知足不了支出的增加，地方就会寻找其他途径增加当期收入。在这里动机下，地方除了依靠融资平台获得款项外， 土地转让收入在很多地区的地方财政收入中占有很高比例， 有学者已经把地方收入对土地的依靠称之为土地财政， 土地财政已然成为地方资金收入重要的来源之一。 再加上在商品房建设时期，地方还能以地税形式获取财政收入，这就导致了在实行各种宏观经济政策控制房地产价格上涨的同时， 地方

16、却依靠房价的上升在努力扩大地方财政的收入，这在根本上是矛盾的。 因而，协调和地方的财权、 事权分配是解决该问题非常重要的一个环节，让和地方下一盘棋，才能从根本上保障商品房价格维稳问题的解决。 3.加强执行机构的监督管理 我们国家在制定宏观经济政策调控房地产价格时，提出了多种措施，比方提高利率、限购、限贷政策等，这些措施在施行经过中，由于监管力度不够，出现了 上有政策，下有对策 的不良现象。据报道，我们国家大部分地区已经执行了限购、限贷政策，但有部分居民为了购买房屋，利用各种手段来应付政策。比方媒体不断曝光通过假离婚、办理虚假的劳动保障手续购买房屋，甚至有部分房屋中介利用政策漏洞，还公创办理这些

17、业务，来收取高额佣金。 因而，必须加强执行机构的监督管理，保证在政策施行经过中的有效性。 三重视消费者的心理接受程度 ，调整购房者预期的合理性 1.政策信息要及时被群众理性接受 由于网络、电视的普及，我们国家居民的信息量大幅增加，但普通居民并不能从深层次理解政策的制定目的，而是 看别人、想自个 式盲目跟风。 比方 2018 年电视网络报道深圳房价下跌，就构成了一股 持币观望潮 ，房价越低， 越不敢买进， 在电视媒体报道房价又回涨时，一般居民却害怕价格继续上升，马上跟风买进，造成房价的新一轮增长。通过这个典型的事件，讲明在政策制定时，要考虑群众的接受程度，通过媒体、网络进行正面化的引导， 让居民

18、对政策有一定的理解和正确的分析，让普通居民通过媒体的报导，构成理性的预期，进而理性地指导对商品房的购买态度。 2.基础教育制度均等化 为了解学区房对住房选择所产生的影响， 笔者分别在济南市市中区中海国际社区、鲁能领秀城、学府山庄、京鲁山庄等几个社区进行了调研。这几个小区都是新型的大型社区，并且位置距离较近，在地域上没有太大差异。 华而不实中海国际社区和鲁能领秀城两个小区内分别配套了在当地比拟有名气的实验小学和南上山街小学，而学府山庄、京鲁山庄配套的都是原驻地农村小学 九曲庄小学和七贤庄小学，调研结果表示清楚，领秀城在 2020 年 7 月的房价已经到达 11000 元/平方米，中海国际社区也到

19、达了 9000 元/平方米， 而紧邻的京鲁山庄、学府山庄的房价只要 7000 元/平方米左右。 经过调研数据表示清楚， 大约有 50%的居民选择该小区的主要理由为学区房， 大约 80%的居民选择房屋时会把名校学区房因素考虑在内。 大部分有孩子在学龄期的家长都想为孩子创造接受良好教育的时机， 选择一个学区房，尤其是一些名校的学区房，对普通居民来讲甚至成为家庭最重要的一件事情。现前阶段没有适龄孩子的居民也会考虑将来的孩子教育问题，还有部分居民考虑投资学区房收益会更高层次，这些心理预期都会加速对学区房的需求。 可见，基础教育政策日益成为推动商品房价格上涨的重要因素之一。 为解决此现在状况，国家应该加

20、强基础教育均等化制度建设，让生活在每个地方的孩子都能接遭到相对平等、良好的教育，降低人们对学区房的驱求，稳定由此原因引起的商品房价格上涨问题。 3.提高社会保障理性预期 由于计划生育国策导致我们国家老龄化程度较高，大部分老年人并没有过多积蓄， 一般居民都要靠退休金维持老年生活。但近期媒体都在宣传老龄化已经到来，今后我们国家的养老问题举步维艰，在 2020 年下半年提出一项以房养老的政策， 再加上近期提出退休年龄将要推延的政策，经过公共媒体的大力宣扬，给很多人一种错觉，国家已经无力供养即将老去的公民，已经在开场推卸社会养老责任， 很多人在最近内筹划购买住房已备老来之需。经过调研，还有相当一部分年

21、轻人以为能够通过购买住房为下一代提供教育基金。 鉴于货币购买力每年都在下降， 教育投入却每年都在增加，怎样应对这种矛盾成为很多人考虑的问题。有人就提出把货币存入银行不如换成房产， 根据消费者的预期，土地是稀缺的，房产成为了保值增值的商品，能够抵御通货膨胀带来的货币损失。 在孩子教育时期能够把房屋出租，租金作为孩子的教育基金，当孩子教育需要大笔资金的时候，还能够以当时的价格兑换成货币，有效避免货币贬值。综上所述，这些社会因素都会推动商品房的价格上升。在制定各项宏观经济政策时，应充分给予居民社会保障的自信心，让其不会产生对老、病、穷、 教育等支出的恐慌， 降低其对商品房的非理性需求，稳定现前阶段的

22、商品房房价。 总之，商品房价格的影响因素非常复杂，在制定宏观经济政策时必需要尊重市场的供应需求规律， 深切进入了解我们国家传统思维形式和经济发展的阶段性， 要有预见性，充分考虑到群众的理解能力，正确引导居民的理性预期，加强政策执行经过中的监管力度，建立一种科学的、可持续发展的商品房价格宏观经济政策体系。 以下为参考文献 1韩贤旺.土地财政：中国经济增长和波动的魔咒N.上海证券报，2020-08-122. 2詹士鸿.中国房地产市场与宏观经济运行的关联性研究D.长春：吉林大学博士学位论文，2020：11. 3陈颖佳.房地产宏观调控时滞效应研究J.上海房地，20189. 4陆红生.土地管理学总论第二版M.北京：中国农业出版社，2007