物业管理专业化社会化发展特性（本科）,物业管理论文.docx

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1、物业管理专业化社会化发展特性本科,物业管理论文 摘 要 物业管理是伴随着住房制度改革和住房商品化进程产生的新兴行业,从1981年深圳市诞生全国第一家物业管理公司开场,物业管理从业队伍经历了从无到有、不断发展壮大的经过.据不完全统计,当前全国从业人员已超过600万人,分布在3万多家物业服务企业.由于物业管理发展的时间短,在发展的经过中出现了一系列的问题,十分是在专业技术人才上有突出的问题,随着发展的探寻求索专业化的培训已逐步走向正规物业管理在我们国家仍然是一个新兴行业,发展时间还短,在探索和实践的经过中存在不少问题,各类矛盾和纠纷时有发生.诸如:物业管理企业与开发商之间的关系牵扯不清,业主拒交管

2、理费,物业管理企业因小区内业主财产被偷、人身遭到伤害而被起诉,物业管理体制模糊及法规不健全的现象、矛盾日益突出,在一定程度上阻碍了物业管理这一行业的健康发展.因而,建立专业化、社会化的物业管理机制已成为行政主管部门的当务之急. 本文关键词语 从业人员素质 物业管理师 楼宇智能化 房地产开发商 招投标制度 一、物业管理师制度的施行的作用 物业管理是伴随着住房制度改革和住房商品化进程产生的新兴行业,从1981年深圳市诞生全国第一家物业管理公司开场,物业管理从业队伍经历了从无到有、不断发展壮大的经过.据不完全统计,当前全国从业人员已超过600万人,分布在3万多家物业服务企业. 但是,与从业队伍数量的

3、快速增长相比,其专业素质并未得到同步提高.中国物业管理协会有关负责人日前谈到,多种原因造成从业人员队伍的整体建设滞后于行业发展:一是物业管理行业起步较晚,人才储备基础薄弱,队伍建设跟不上行业的快速发展;二是从业人员来源于各行各业,加上缺乏严格的专业训练,整体素质参差不齐;三是现前阶段我们国家物业管理处于扩张型发展时期,需要大量的专业人员知足市场需求,但在没有严格准入制度的情况下,入行人员良莠不齐、鱼龙混杂的现象难以避免. 从业人员专业素质的差距突出表如今称职的职业经理人匮乏,部分管理人员在法律知识、职业道德、业务水平和组织协调能力等方面都与承当的任务不相适应,人才的短缺已经成为制约行业进步的

4、瓶颈 . 这位负责人讲,个别运作不规范的企业和专业素质较低的从业人员的存在,使一些物业服务水平不尽如人意,客户关系紧张,收费率下降,甚至引发剧烈冲突和矛盾,降低了行业的公信力,损害了行业的形象,严重影响了行业的可持续发展.提高从业人员专业素质,已经成为物业管理行业的当务之急. 物业管理师制度是房地产领域继房地产估价师制度之后又一项重要的执业资格制度.业内人士以为,物业管理师制度的推行,对于行业发展具有重要意义.有力推动物业管理的专业化和社会化的发展进程. (一)物业管理师制度的施行有利于推进物业管理的专业化进程. 随着当代楼宇的智能化程度不断提高,要求物业管理从业人员必须具备相应的专业技术水平

5、,以知足物业设施设备运行、维护和管理的需要;另一方面,业主对物业管理消费和财产管理意识的加强,要求物业管理从业人员必须具备管理物业、服务业主的专业知识和技能.物业管理师制度的施行,正是通过执业准入控制的方式,保证物业管理职业经理人必须具有相当的学历和工作经历.同时,这项制度也为社会提供了评判物业管理师专业能力的标准和根据. (二)物业管理师制度的施行有利于促进物业管理的社会化进程.规范物业管理行为是(物业管理条例以及其他物业管理政策法规的基本目的,物业管理师制度通过规范物业管理从业人员进而规范物业管理行为,无疑是最有效的治标之法.(物业管理师制度暂行办法规定,从业人员必须通过考试才能获得物业管

6、理师资格,物业管理师必须经过注册才能执业,物业管理项目负责人必须由物业管理师担任.随着物业管理师制度的全面推行,物业服务企业聘用非物业管理师从事物业管理活动的,必须承当相应的法律责任. (三)物业管理师制度的施行有利于促进物业管理的市场化进程. 物业管理区别于传统房屋管理的基本特征是市场化.物业管理师制度的推行,使业主能够通过拥有物业管理师的数量来判定选择高水准的物业服务企业,物业管理师可以以通过市场定价来选择从业单位.企业的竞争凸如今人才的竞争上,通过市场资源和人才资源的优化配置,促进行业的优胜劣汰,打造具有优秀管理团队的品牌企业,改变当前行业鱼龙混杂的状况. (四)物业管理师制度的施行有利

7、于促进物业管理的国际化进程.物业管理起源于西方市场经济国家,英国、美国、欧盟以及我们国家港台地区在物业管理实践中积累了很多成熟的经历体验.经济全球化进程的加快,海外物业管理企业大量进入内地市场的现实,要求专业人员资格制度与国际通行规则接轨.物业管理师制度的建立,不仅顺应了时代的潮流,而且有利于促进我们国家物业管理的国际化进程. 二、物业管理专业化和社会化发展特性 1981年3月,深圳市房地产管理局一举打破我们国家30多年来的福利性房管形式,成立了全国第一家物业管理公司-深圳市物业管理公司.到如今为止,中国的物业管理事业已经发展了整整三十多个年头.在过去的三十多年里,伴随着我们国家房地产事业的迅

8、猛发展,我们国家物业管理事业从无到有、从小到大,也得到了迅速发展,当前已进入了快速发展的阶段.据不完全统计,当前我们国家物业管理企业已超过3万家,从业人员超过600万人,北京、上海、广东、江苏、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达65%以上,深圳市则超过94%,为改善广大城镇居民的生活、工作环境,推动两个文明建设,促进住宅建设成为新的经济增长点和施行社会再就业工程做出了积极的奉献. 但总体来讲,物业管理在我们国家仍然是一个新兴行业,发展时间还不长,在探索和实践经过中仍存在不少问题,各类矛盾和纠纷时有发生.诸如:物业管理企业与开发商之间的关系牵扯不清,业主拒交管理服务费,物业管理企业因小区内业主

9、财产被盗、人身遭到伤害而被起诉,物业管理体制模糊及法规不健全的现象、问题日益突出,已一定程度上阻碍了物业管理行业的进一步发展.因而,建立专业化、社会化的物业管理机制已成为行政主管部门的当务之急.那么,怎样推进物业管理专业化与社会化的发展呢? (一)建管分离,理顺物业管理企业与房地产开发商之间的关系 从物业管理企业的组建来看,当前物业管理企业大致可分为五种类型:1、由房地产开发商投资设立的分支机构或子公司,主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目;2、由房地产部门所属的房管所转制构成的物业管理企业;3、由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业;4、由街道办事处组建的物业管理企业;5、根据公司法要

10、求,由社会上的公司、个人发起组建的,通过竞争获得物业管理项目的物业管理企业.当前,我们国家大多数物业管理公司属于第一类,即是由房地产开发商投资设立的分支机构或子公司.但随着社会的发展,人们生活水平和需求水平的提高,这种集开发与管理为一体的形式日益暴露出不少弊端.它不利于房地产开发和物业管理向专业化和社会化的方向发展,与住宅产业当代化不相符,十分是不利于保卫购房者(业主)的亲身利益.(物业管理条例第二十九条规定: 物业管理企业在承接物业时,应当对物业的共用部位、共用设备设施进行查验. 同时, 第三十条还规定: 建设单位和物业管理企业办理物业承接验收手续时,应当向物业管理企业移交以下资料: 1、完

11、工总平面图,单体建筑、构造、设备完工图,附属配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料;2、设备设施的安装、使用和维护保养技术资料;3、物业质量保修文件和物业使用讲明文件;4、物业管理所必需的其他资料. 比方(南京市物业管理办法第二十九条规定 : 物业管理企业接管物业时,应当与委托方根据市物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收.物业接管验收办法主要包括接管验收的程序、资料、内容及交接双方的责任等内容. 根据上述规定,物业管理企业承当着对物业的共用部位、共用设备设施及相应资料进行验收和接管的重任.假如物业管理企业作为房地产开发商的分公司或者子公司,那么在进行物业及相应资料的交接时

12、,即便存在着物业质量不合格、资料不齐全等损害业主利益的情况,那么物业管理企业又怎能认真履行职责,切实维护业主的利益呢?因而,只要当物业管理企业与房地产开发商是各自独立的,在物业的移交经过中,物业管理企业才会切实履行职责,把好房屋的质量关,以免物业正式移交后,留下的隐患由物业企业处理.能够讲,实现房地产开发企业与物业管理企业的分离是切实保卫业主利益的根本举措. 另一方面,开发商与物业管理企业混为一体,将导致两个不同的法律关系牵扯不清,业主会把购房的风险和物业管理的风险搅和在一起,增加一些不必要的纠纷.比方,假如房屋出现质量问题,业主会以此为由拒交管理费.同时,建设和管理不分,还会导致管理者存在依

13、靠思想,不思进取,无法使物业管理作为一个独立的行业根据其本身的规律健康发展.因而,建管分离,应是物业管理发展的必然选择,而招投标制则是实现这种选择的有效方式. (二)推行招投标制度,建立和完善物业管理市场的竞争机制 招投标在国外经济活动中已是一种常用的竞争性交易方式.我们国家是从1980年开场在建设工程项目中进行招投标试点的.1980年(关于开展和保卫社会竞争的暂行规定文件中初次提出对于一些适宜于承包的生产建设项目和经营项目,能够试行招投标方式方法,并在吉林、深圳两地开场试点.物业管理的招投标则是在最近开展起来的.从深圳鹿丹村第一次招投标开场,已有沈阳、北京、杭州、长沙、南京、武汉等地进行过实

14、践. (物业管理条例第二十四条规定: 国家鼓励建设单位根据房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业.住宅物业所在的物业管理区域的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准,能够采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业. 同时,像(南京市物业管理办法第二十三条规定: 物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制.鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业. 怎样将上述规定落到实处呢?仅仅依靠物业管理企业和业主委员会的努力是远远不够的,关键需要

15、主管部门的正确引导和支持.因而,需要尽快制订、公布物业管理招投标施行办法,用法规和制度来限制和约束物业管理招投标行为.在国家此项正式法规出台之前,各地主管部门应先制订一个招投标暂行规定,明确一些常规性的基本要求和操作程序,以便使介入者有章可循.同时应邀请公证机关介入招投标工作的全经过,设立专门的机构来详细组织招投标活动.在这类机构成立之前,可暂由各地主管部门牵头组织有房管、行业协会、物业管理专家及公证机关等组成物业管理招投标考评小组,受招标物业单位的委托,全权负责组织和进行物业管理的招投标工作.另外,可以以出台政策鼓励成立为交易服务的社会中介组织,例如,经纪公司、交易所,构成有形的物业管理市场

16、.制订交易的规则和方式,规定市场准入原则和招投标程序;成立经纪公司,建立市场供需双方的档案材料,发布供求信息,主持招投标经过,进行合同的签订、解除;成立交易所,由经纪公司集中挂牌交易.只要在公开、公平、公正的竞争机制影响下, 才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借本身的优势脱颖而出. (三)汰弱留强,着力打造一批专业性强、服务水平高、实力雄的物业管理企业 我们国家物业管理行业的总具体表现出状能够用 两大两小、两多两少 进行概括,即物业管理企业数量大,但单个物业企业规模小;物业总体面积大,但单个企业管理的物业面积小;物业管理企业亏损的多,赢利的少;物业企

17、业从业人员多,但技术人才、专业人才少.这种状况导致的直接结果是业主对物业企业提供的服务不满意,行政主管部门管理难度大,物业管理行业整体发展后劲缺乏.面对这种形势,行政主管部门理应采取有力措施,以改变这种良莠不齐、鱼目混珠的局面. 首先是要严把入门关.例如(南京物业管理办法第十八条第一款规定: 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,持有关材料到市物业管理行政主管部门备案,市物业管理行政主管部门根据规定对备案的企业核定资质等级后,物业管理企业方可从事物业管理服务活动.申请物业管理资质应当交验以下材料:1、物业管理企业资质申请书;2、物业管理企业资质申报表;3、营业执照;4、建设部颁

18、发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书和管理人员、工程技术人员专业技术职称资格证书. 同时,(物业管理企业资质管理试行办法第四条规定: 新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民物业管理行政主管部门申请领取(临时资质证书.物业管理企业在领取(临时资质证书后,方可从事物业管理业务.(临时资质证书有效期为一年.有效期满后,物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定.未获通过的,物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格. 根据上述规定,行政主管部门一方面应严把入门关,绝不让不符合条件的企业进入物业管理行业;另一方面要及时清理市场,将那些(临时资质证书有效期满后,

19、未通过三级资质评定的企业坚决予以取缔,净化物业管理市场. 其次是通过兼并重组手段,淘汰一大批弱势企业,构成规模经营,使行业得到持续、健康、快速的发展.这是物业管理行业发展的必然趋势,也是适应社会市场经济发展的客观需要.现前阶段,能够通过企业间的联合、重组,实现优势互补,发挥企业的规模和群体优势.改变以前仅仅管理一两个项目的局面,以规模实现效益.在这个经过中,行政主管部门要起到积极的推动作用,能够出台一些兼并重组的优惠政策,同时还要积极地牵线搭桥,做好引导工作.另外,全国某些地区已初步构成了不少有较强竞争力的专业物业管理企业,迫切希望扩大市场占有率,行政主管部门应该打破地域界线,主动创造条件,把

20、一些外地实力雄厚、专业性强的优秀物业管理企业吸引到当地,迅速提高当地的物业管理水平. (四)建立物业管理投诉处理机制,确保各类纠纷及时有效解决当前,物业管理企业与开发商之间、物业管理企业与业主之间、前期物业管理企业与业主委员会选聘的物业管理企业之间的纠纷时有发生,对物业管理行业的健康发展造成了极大的毁坏,也严重影响了城市两个文明建设.鉴于这种状况,(物业管理条例第四十九条明确规定: 县级以上地方人民房地产行政主管部门对业主、业主大会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉,应当及时处理. 同时,例如(南京市物业管理办法第三十五条规定: 物业管理企业和业主未根据本办法规定和物业管理合同约

21、定履行义务的,当事人一方能够向业主委员会或者物业管理行政主管部门投诉,可以以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼. 对此规定应怎样有效贯彻施行呢? 首先,行政主管部门应成立专门的机构处理投诉问题.应选调熟悉法律法规的专业人员负责投诉的处理工作,做到有投诉、有处理、有回复.其次,应做好各类纠纷的事前预防工作.比方,制订并推行物业管理合同示范文本,对前期物业管理合同的履行期限做出明确约定,就能够避免因前期物业管理合同的履行期限问题而产生的纠纷;对物业管理企业的责任和义务做出明确而具体的规定,能够避免因业主的财产被盗、人身遭到损害应由谁承当责任而产生的纠纷等等.对业主委员会的成立及其工作进行指导,能够

22、避免很多因业主委员会工作程序违法而产生的纠纷;对物业交接经过提早参与并进行监督,可避免很多在交接经过中产生的纠纷. 以下为参考文献: 1张建新.物业管理概论 M.南京:东南大学出版社,2005 2林援朝.物业管理条例施行手册 M.北京:中国环境出版社,2005 3滕永健.物业管理实务 M.北京:中国建设工业出版社,2006 4何也才.新编当代工业企业管理 M.北京:经济管理出版社,2018 5王潇洲.工程招投标与合同管理 M.上海:华南理工大学出版社,2018 6鲁 洁.物业管理法规 M.北京:电子工业出版社,2008 7金鑫荣.南京市物业管理办法施行手册 M.南京:南京大学出版社,2004 后记: 总而言之,物业管理是一门新的社会课题,要想完善管理机制,创新工作方式方法,搞好管理工作,不仅需要行政主管部门积极地给予理论上的引导,政策上的扶持,详细工作中的跟踪指导,还需要其它部门的通力配合,需要社会各方气力的支持以及广大业主的心理认同和详细行动上的支持配合.随着社会的不断进步和人们物质和精神需求的不断提高,物业管理工作也要与时俱进,不断充实新的内容,更贴近业主需求,更顺应时代发展,更有利于城市的全面发展和社会进步.