天津城市住宅房地产价格合理性分析,房地产论文.docx

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1、天津城市住宅房地产价格合理性分析,房地产论文摘要：影响住宅房地产价格的因素有很多，它的变化规律能够用耗散构造理论进行解释。通过E-views数据处理及检验，对天津市住宅房地产价格合理性进行分析，得出多重线性回归模型的标准房价，对天津市实际房价进行偏离度计算，并为相应的住宅房地产价格提出合理化建议。本文关键词语：住宅房地产价格;耗散构造理论;合理性;偏离度;一、引言快速上涨的住宅用地价格引起社会公众广泛关注，本文以天津市为研究对象，运用耗散构造理论对地价及其变化合理性进行研究，以期判定区域土地市场运行状态。二、数据来源一数据来源及处理。选取天津市多为研究对象，20002021年的城市住宅销售价格

2、数据来自天津市统计年鉴，、天津城镇居民可支配收入、房地产开发投资额、城乡居民年末余额、天津人均道路面积、总人口等数据来源于中国国家统计局网站和(中国房地产统计年鉴，房价来源于安居客房产网。二研究思路与方式方法。本文通过对房地产价格特点与耗散构造理论的关系，综合运用E-views中最小二乘法和消除多重共线性得出天津住宅房地产价格模型，并进行偏离度分析。耗散构造理论特征与房地产价格特征的综合比拟，特征如下：第一，开放性。房地产业是我们国家经济中的重要产业，它的成长和发展遭到我们国家政治、经济、文化和科技等的综合影响。第二，耗散构造当中的从无序到有序。房地产业是在其本身内部各因素之间关系扑朔迷离，在

3、本身运作经过中会出现各种难以预测的问题。假如不及时去处理，势必会导致房地产业的混乱和无序。第三，耗散构造系统必须是远平衡态的非线性构造。房地产的接触面越来越大，人们为了追求更好的生活环境和生活条件影响着房地产价格，呈现不平衡的非线性特征。第四，耗散构造是通过涨落进而到达有序的系统构造。所以，住宅房地产价格符合耗散构造的特征。三、天津市城市住宅房地产价格合理性分析一设定变量和模型。当前，对经济数据的分析，我们必须先进行序列平稳性的判定，用E-views软件对各个数据变量进行检验，进行一阶差分处理后要进行单位根检验，以避免伪回归和使数据愈加有效。经过对数据的检验和整理，包括下面变量：人均为X1，城

4、镇居民储蓄年末余额为X2，常住人口为X3，房地产开发投资额为X4，并对这四组数据进行协整检验。建立住宅用地价格影响因素的个体固定效应回归模型：由E-views个体线性回归可知，发现存在多重共线性，因而要消除多重共线性，通过对各变量做对数变换，消除多重共线性，再对下面模型进行估计：消除多重共线性后的模型估计结果为：LnY赞=1.06+0.69lnX1-0.31lnX2+0.06lnX3+0.34lnX4通过拟合结果可知，可决系数很高，F值显着，拟合优度拟合较好。由模型可知，住宅房地产价格与人均、常住人口数量、房地产开发投资额呈正相关，与城镇居民储蓄年末余额呈负相关，讲明住宅房地产价格与经济发展水

5、平密切相关。根据模型可得出天津住宅房地产的标准房价，20002008年天津住宅房地产均在5,000元下面，房价呈缓慢上升趋势，20082021年在5,00010,000元之间，20212021年房价超过10,000元，且上升趋势加快。二标准房价与实际售价的偏离度测算结论。判定房价水平波动能否合理，需要引入房地产价格偏离度，计算公式为：K是房地产价格偏离度；PS是实际的天津房地产的价格；Pj是天津市房地产住宅价格平衡值。汲取国内外学者在住宅房地产价格经济预警等方面的经历体验，能够把住宅房地产价格偏离度划分为5个区间。K33.95%时，偏离度过高，城市房价水平远超过其经济发展水平，房地产市场投资过

6、热，可加大对土地市场的监控力度，严控投机行为；27.65K33.95%，偏离度偏高，城市房价与其经济发展水平渐渐失衡，应提早采取预防措施；2.45K27.65，偏离度合理，城市房价水平处于合理区间，土地市场平稳运行；-3.86%K2.45，偏离度偏低，城市房价水平偏低，应提高警觉，综合分析原因，加强规范土地市场秩序；K-3.86%，偏离度过低，城市房价远低于其经济发展水平，可能存在土地资产流失，应对房地产市场进行清理整顿。根据对天津房价偏离度的测算可得，20002005年房价偏离度成负数，且在2003年房价偏离度K-10%，可知20002005年天津住宅房地产价格低于天津的经济发展水平；200

7、52008年和20182021年天津住宅房地产价格偏离度在2.45K27.65区间，表示清楚天津住宅房地产价格水平在合理区间，且有波动上升后波动下降趋势；20182018年天津住宅房地产价格偏离度K33.95%，表示清楚天津住宅房地产价格高于经济发展水平，应该进行适当的调控。所以，天津住宅房地产价格并不是人们看到的那样价格虚高，个别年份的住宅房地产价格低于天津市的经济发展，偏离度有时会低于平均水平。天津作为经济发展较快的城市，住宅房地产价格的波动上涨是正常的，需要消费者能够理性地看待天津市住宅房地产价格的波动上升，它也是人口增长、收入提高、经济发展水平等综合影响的结果。四、几点建议通过对天津住

8、宅房地产价格的分析和测算，天津市住宅房地产的发展态势符合耗散构造理论的相关条件，并能够通过耗散构造中的涨落从不平衡到达新的平衡有序的态势。对天津房住宅地产价格提出的建议如下：一大力发展经济，增加天津市人均，使消费者有自信心购买，投资者有自信心投资，促进房地产市场的平稳健康发展。二消费者理性购房，认识到住宅房地产价格变动带来的收益和风险，为房地产市场营造一个良好的交易环境，共同支持房地产业的健康发展。三明确房地产改革的目的，加强对住宅房地产的监控力度，必要时候，要积极正确地引导房地产的发展方向。四加强产业之间的沟通和扩大开放，让房地产发展的同时带动其他产业的发展，房地产业也要做到对消费者负责，肩

9、负起重要行业的责任，推动社会的稳定发展。综上所述，天津市住宅房地产价格总体上是波动上升的，消费者要理性地看待价格上涨的因素和上涨现象，捉住机会，提高对房地产价格的合理性预判的能力。总之，对天津市住宅房地产价格波动现象的研究，讲明住宅房地产价格受当地的经济发展水平影响较大，受人口、可支配收入和房地产投资等各种因素的综合影响，其价格呈波动上升的走势是正常的，也是需要正确看待的。需要房地产业争取引导群众，也需要在尊重经济发展规律的前提下适时的对房地产业进行调控。以下为参考文献 1龚永超.基于耗散构造理论的赣州市房地产价格评价研究D.江西理工大学，2020.2景思琦，朱道林.长三角地区城市住宅地价合理

10、性研究J.价格月刊，2021(6).3李灿，刘超，葛京凤，等.基于城镇等别的地价合理性研究以河北省十至十五等城镇为例J.干旱区资源与环境，2021(6).4韩娟，金晓斌，张志宏，等.中国住宅出让地价发育特征及其影响因素分析J.地理科学，2021.5公云龙，张绍良，赵松，等.金融发展对城市地价的影响效应分析J.中国土地科学，2020(3).6崔晓美，葛京凤，刘雅楠，等.城市群土地价格影响因素差异性研究J.当代城市研究，2021(6).7强真，朱道林，毕继业.城市基准地价合理性判别方式方法研究J.中国土地学，2005(1).8李晶晶，张绍良，李效顺，等.徐州市城市住宅用地合理价格测算J.中国土地科学，2020(5).