借助OEC管理理论实现房地产项目集成化成本管理,成本管理论文.docx

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1、借助OEC管理理论实现房地产项目集成化成本管理,成本管理论文安身立命，是中国梦的一部分，房地产企业是人民安身立命的筑梦者。房地产企业的成本管理不仅仅关系到一个企业的利润，也会直接影响到房价的高低。房地产项目成本管理需要完成多种管理因素间的集成与协调。怎样实现全方位、全经过、全员的集成化成本管理，是房地产企业永远恒久探寻求索的话题。 1 房地产项目成本管理现在状况 1 1 部门式成本管理 在大多数房产企业，成本管理工作往往被以为仅仅仅是成本管理人员的职责。成本管理的绩效考核也仅仅只针对一个部门: 成本管控有方带来的个人绩效考核利益由一个部门独享，实际成本一超再超所带来的绩效考核责任也由一个部门独

2、担。成本管理部的各项管理措施往往被其他部门以为是阻碍项目进展的多余顾虑，成本管理部寻求其他专业技术的支持也往往不被重视。 1 2 被动式成本管理 在房地产项目的目的管理中，工期目的的优先级往往高于成本目的。房地产项目为了保证工期的实现，保证尽早进入售楼节点，往往会压缩前期规划、设计、招标等工作的时间，更不会为设计方案的比选、优化等工作预留时间。上述原因往往导致图纸设计深度不够，图纸各个设计阶段的成果文件往往变得面目全非，成本管理部被动的根据各阶段设计成果文件编制概算、预算、结算，成本管理人员的工作于是变成了按图算量计价，成本管理人员变成了算量计价人员，最终的结果为实际成本较目的成本一超再超。

3、1 3 纸质式信息管理 大多数小型房产企业的成本信息管理还停留在纸质文件记录、流转式的信息管理阶段，这种信息管理手段导致信息传递速度过慢，文件易丢失、文件分享度差等诸多诟病。 综上，当前房企项目成本管理未实现全员、全经过和全管理要素间的集成。成本管理的绩效欠佳。 2 房地产项目造价管理主要组织界面分析 2 1 项目外部组织界面 2 1 1 相关部门 相关部门( 建设局、社保局、安监局等) 出具政策的变化有时会直接导致项目成本的增加。例如，项目报批报建的政策出现了变化，税费的调整，工伤保险等费率进行了调整等都会直接影响工程成本。 2 1 2 潜在销售客户 潜在销售客户对工程造价的影响主要具体表现

4、出在前期和使用经过中。潜在销售客户的购买意愿直接决定了本项目的建设标准。 例如在前期，要确定容积率; 设计阶段，要确定建筑构造详细做法等; 使用阶段，要考虑到后期物业维修成本等。 2 1 3 项目周边居民 项目在施工经过中不可避免的会产生噪声、灰尘等一系列影响周围居民生活的现象，周边居民假如向相关部门投诉或者索赔，将直接对工程产生影响。 2 2 项目内部组织界面 2 2 1 房企内部组织 在大多数房企中，成本管理主要由造价管理部负责。成本管理经过牵涉到销售部、设计部、工程部、物业管理部等诸多部门，但每个部门都有自个的工作职责及亲身利益。每个部门的决策与管理行为都会对工程造价产生影响: 例如销售

5、部要求提高建设标准，工程部要求压缩工期，物业管理部要求提高和丰富设备的功能等。 2 2 2 合同关系组织 地产项目往往有诸多的供给商，如总包单位，土方施工单位，基坑支护单位，园林绿化施工单位，电梯施工单位，燃气、供水、通信工程等施工单位等等，往往会穿插施工。工程界面的划分不清往往导致后续索赔的产生。 从上述分析来看，成本管理主要组织界面分为两类: 项目外部界面，造价部/相关部门、造价部/潜在销售客户、造价部/项目周边居民; 项目内部界面，造价部/销售部、造价部/设计部、造价部/工程部、造价部/各专业施工单位、造价部/物业管理部。 项目外部界面需要项目内部的各个组织来处理，故处理好了内部组织界面

6、，提高了管理水平，其他外部界面障碍就迎刃而解。 3 OEC 管理理论与工程项目组织界面管理理论简介 3 1 OEC 管理理论简介 OEC 管理理论是由中国知名企业海尔集团提出的，该项管理理论带领海尔集团由一家接近倒闭的小型企业发展成为当前的国际化大公司。所谓 OEC，即 Overall( 全方位、全经过) ，Everyone，Everyday，Everything( 每人、天天、每件事) ，Control Clear( 管控和清理)。OEC 管理理论为工程项目成本管理提供了绝佳的管理理念: 全方位、全经过、全员式成本管理。 3 2 组织界面管理理论简介 组织界面管理指通过组织之间的界面设计、界

7、面障碍辨别、应对等管理措施，实现界面双方( 或多方的) 之间在工作流、物流、资金流、信息流等流动之间的协同与集成。界面管理的本质在于融合，使得各个界面间联络更为有序严密。组织界面管理经过主要包括: 结合工程特点，运用系统学的理论及方式方法，以促进管理系统集成化为目的，充分考虑界面间的兼容性，合理设置界面的数量和位置; 从不良现象中分析影响各组织协同合作的界面障碍; 运用多种管理理论挖掘界面障碍应对措施等环节。 4 主要组织界面障碍辨别 4 1 部门墙的构成 房企内部每个部门由于本身管理职责分工不同，导致对工程造价的关注程度也不同。例如: 营销部往往更希望所建项目档次要高，工期要快，项目要易于销

8、售; 设计部往往更关注设计图纸的合规性及交图的时效性; 工程部更关注施工的工期和质量; 物业管理部更关注项目后期使用阶段各类设备、设施维护方便性和维修成本。对于各类供给商，由于本身利益需要，往往希望出现更多变更，获取更多利润。这和房企成本管理目的是相悖的。 当前小型房产企业的管理流程往往是以部门为主导。制度制定之时，往往是要求造价管理部门怎样控制工程造价，绩效考核时，控制成本的绩效基本仅仅考核造价管理部。这种管理状态不利于提高其他部门间控制工程造价的管理意识，不利于发挥其主动性。 综上，不同的职责分工和利益取向，各组织对成本管理关注程度不一样、对成本管理的措施执行意愿也不一样，进而导致部门墙的

9、产生，对项目的造价管控构成严重的管理障碍。 4 2 工程信息粘滞 房地产项目周期长，参建单位诸多，管理要素纷繁复杂，工程信息浩如烟海。这些信息伴随着工作流、物流、资金流等流动经过根据一定的规律产生、转换、变化和被使用。信息流不仅反映而且控制和指挥着工作流、物流和资金流，在工程项目管理中起着举足轻重的作用。信息粘滞即组织间及组织内各部门间的各类信息经常滞留于其本身的信息源周围，严重时甚至会引起信息传送通道的受阻。房产项目的成本管理牵涉诸多的组织，成本控制本身也需要诸多的其他工程信息作为根据支持。 当前传统的信息管理形式多为纸质文件审批和流转，这种形式多为点到点的传输，这往往会导致信息传递速度缓慢

10、，信息分享度较差等不良现象。实践中常表现为各类关键性文件不能够及时得到审核，各类信息不能及时准确到达决策层，各种矛盾不能及时发现导致争端及冲突的发生等。 5 造价管理界面融合措施 根据 OEC 管理理论，一个管理目的的实现往往是全方位、全经过，甚至是全员的。因而，工程造价管控流程的建立要突破部门墙，要以全员化为导向，要打破成本管理仅仅仅是成本管理部的职责，质量和进度管理仅仅仅是工程部的职责这种传统思维。部门墙产生的重要原因是利益不同、立场不同。怎样打破部门墙，需对整个组织界面系统重新再造。 5 1 建立流程型项目组织 在项目管理部的组织架构设计中，打破传统思维，建立基于目的管理的流程型项目组织

11、构造将有助于成本管理全员化的实现。 流程型组织架构以各种目的管理流程为根据来设置各个组织界面，决定人员的职责和资源的分配，其运营单元为各个目的管理的专项工作小组，而非单个部门和个人( 见图 1) 。流程型组织构造较职能型组织构造更关瞩目标，一切以实现目的为第一要务，弱化部门式的机械分工，强调部门式的管理是为实现管理目的而服务的。图 1 中每个小组成员受项目部层面和其所在职能部门层面双层领导，在流程型组织构造中，项目部层面的指令优先级要高于职能部门层面。【图1】 流程型组织构造形式有利于作业流程，组员间信息沟通充分，有利于协调各职能部门的气力，有助于加强组员间的团队协作意识，有助于实现成本管理全

12、员化。 5 2 成本管理绩效考核全员化 部门墙产生的重要原因之一是利益不同、立场不同。流程型组织架构只是搭建了一个管理平台，若要真正实现全方位、全经过、全员化的管理，必须实现利益分享，风险共担的利益共同体。 怎样实现这一利益共同体，在流程型组织架构中，项目部可将每个小组成员在目的管理小组中承当的责任根据不同比重划分为不同等级，每个人承当的责任不同，对目的实现的奉献不同，则最终个人绩效的结果亦不同。个人绩效与小组绩效的严密挂钩，进而搭建了目的管理、人人有责的管理平台。 5 3 工程信息管理网络化 工程信息管理是指对信息的收集、加工、整理、存储、传递与应用等一系列工作的总称，其目的就是通过有组织的

13、信息流通，使决策者能及时、准确地获得相应的信息，其工作原则是标准化原则、有效性原则、定量化原则、时效性原则、高效处理原则、可预见原则。在工程项目管理领域，仅从单个项目立项至完工验收阶段，所牵涉的合同甚至能够到达几十个，几百份工程变更，面对海量的工程信息，诸多的组织界面，要实现全员化的管理，必须通过网络平台实现集成化的管理。成本的信息化管理系统是指将成本规划、成本的监控、成本的变更管理、成本的结算等一系列成本管理活动全部通过网络平台实现。当前市场上已有多种成熟的信息管理软件可有助于房产企业构建该信息平台。信息平台可实现下面传统信息管理形式中所不能实现的功能: 成本管理信息分享，成本管理行为记录，

14、成本数据积累。 6 结束语 房产项目的成本管理面临着诸多制约因素，界面管理工作显得尤为重要。分析阐述了房产项目成本管理的组织界面障碍，在OEC 管理方式方法和界面管理的基本理论的基础上提出建立流程型项目组织、成本管理绩效考核全员化和工程信息管理网络化等界面管理措施。工程管理的本质是集成管理，集成管理的实现离不开界面管理，界面管理理论也亟待进一步的深切进入和系统化研究。 以下为参考文献: 1 任作敏 从德鲁克的 MBO 到张瑞敏的 OECJ 北京工商大学学报( 社会科学版) ，2002，17( 6) :51-53 2 赵玉林 高技术产业化界面管理 理论及应用M 北京: 中国经济出版社，2004 3 成 虎 工程项目管理M 第 2 版 北京: 中国建筑工业出版社，2001 4 李 博，王孟钧 基于目的管理的流程型项目组织构造J当代管理科学，2005( 10) :83-84