中小城市物业管理特点、问题及提升策略,物业管理论文.docx

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1、中小城市物业管理特点、问题及提升策略,物业管理论文我们国家物业管理自20世纪80年代初起步，至20世纪90年代，十分是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的发展势头。 随着我们国家中小城市经济的持续快速发展，房地产业十分是住宅小区的开发建设发展迅猛，在很大程度上提高了广大群众的生活寓居水平，对施行再就业工程和推进城市化进程等都起到了积极的促进作用。物业管理作为房地产业的深切进入和延伸，因涵盖内容丰富，关系百姓利益，既是企业行为，又有社会问题性质，所以备受人们关注。在这种背景下，讨论和分析我们国家中小城市物业管理及其发展问题，对于进一步规范管理，健康发展中小城市物业管理工作，

2、逐步提升物业管理水平，更好地知足广大群众日益增长的物业管理需求，显然具有重要的现实意义。 一、现前阶段我们国家中小城市物业管理的特点 物业管理作为房地产开发链条最末端的售后服务环节，同样是房地产业的重要组成部分，对城市建设和经济发展的奉献率应与房地产开发统筹考量，不可肢解。物业管理具有三个特征:一是社会公共性。当代物业管理将物业的所有权、经营权和使用权相分离，物业公司受托业主，将零散的、所有权归属不同的物业集中实行社会化管理，实际上具备了准社会公共管理性质，客观上承当了应承当的相当一部分社会管理责任，也对当地经济发展和社会稳定起到了很大的作用。二是管理专业性。由于物业公司具有专业资质、专业人员

3、、专业设备和专业技术，在提升物业品质、延长物业使用寿命、创造物业价值和调节业主矛盾、提升人民群众的生活知足感等方面发挥着其他行业无法替代的作用。三是服务商业性。物业管理从初期进入到后期运行，都根据市场化运作，是一种经营性行为，所提供的商品是服务，方式是等价有偿。 现前阶段，我们国家中小城市物业管理概括起来有如下几个特点: (一)起步晚 相对于沿海发达地区，我们国家内陆中小城市的物业管理滞后10多年，20世纪90年代中后期才有了真正意义上的物业专业公司，比房地产规模开发也要滞后数年。当前，有一定数量的行政、企事业单位房改房宿舍区开场摆脱后勤福利型管理形式，逐步向社会化、专业化、规范化物业管理方向

4、转移，并初见成效，无论管理水平还是业主满意程度都比拟高。另外，部分物业项目开场打破 谁开发谁管理 、 物业公司依附于开发商 的状况，物业服务公司以独立法人资格自主运营，开场走向社会承揽物业服务项目，物业管理的市场化运作、社会化发展趋势初步显现。 (二)规模小 近年来注册的物业企业固然成倍增长，但普遍规模小、生存难，离品牌物业企业尚有漫长的路要走。经太多年的努力发展，物业管理的服务项目从简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到当前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等多方面、多层次的内容，物业管理服务内容不断拓展，服务水平不断提高。物业管理覆盖面也从原来单一的住宅小区，开场向办公楼、大厦、工

5、业区、商业街、市场等物业项目延伸，施行规范化物业管理的物业项目越来越多，覆盖面不断扩大。 (三)业主认知度低 作为内陆中小城市，起初是大多数业主对物业管理感到陌生，而后还有一个漫长的适应经过，加之居民收入不高，所以对物业管理形式一时难以接受。 (四)扶持力度不够 物业管理作为一项新兴的服务性朝阳行业，其潜在的作用还没有被城市领导和职能部门认知，没有从经费、税收、劳动力培训、社会保险等方面给予必要的扶持，甚至刁难、掐脖子现象时有发生，更没有从扶持本地产业的角度，培育本地物业企业发展。 (五)职能部门监管不力 资质准入无效管理，导致社会闲散人员随意参与物业管理行业。部分职能部门公职人员随意插手物业

6、竞争，导致竞争无序。对开发企业的约束无力，导致物业遗留问题成堆，业主和物业服务企业矛盾一时难以破解。 二、中小城市物业管理存在的问题 总的来看，我们国家中小城市物业管理工作是在学习中前进，在探寻求索中发展，物业管理总体发展趋势是积极的、健康的，但也面临着众多困难和问题。 (一)物业行业管理体制不健全 物业管理牵涉房产、城建、行政执法、公安、环卫、交通、消防、工商等众多部门，需要有一个协调机构统筹管理，需要市、街道办、居委会三级联动，条块结合，齐抓共管。然而，当前还看不出部门有这方面的意愿，很多中小城市也没有根据国家(物业管理条例，结合本地实际制定施行办法或管理规定的动议。缺乏整体的战略部署，仍

7、然停留在出了问题头痛医头、脚痛医脚的水平。水、电、通信、网络等企业尽管收益，不承当义务。市场培育不健全，基层组织和职能部门缺位与越位现象同样严重。 (二)老旧、新建小区问题较多 包括原有单位宿舍、小规模改造小区和移民小区等在内的老旧小区，由于规模小，没有维修基金、设施设备缺失或不到位，年久失修管理成本高，物业服务收费标准低等原因，多数没有正规的物业管理公司进入管理，即便前期有少数物业企业参与，进入一段时间后也被迫放弃。实际上，没有物业公司进入的小区已经成为了或部门的沉重包袱。近些年新建的小区也存在不少问题，从规划设计上看，住宅小区内的整体规划标准不高，物业服务用房、配套服务设施、环境资源配置等

8、存在不少问题，为后期施行规范化物业管理埋下了隐患。从规模上看，建筑面积在7万平方米下面的住宅小区占绝大多数，建筑面积偏小，规模效益难以发挥，影响了物业服务公司的持续发展。 (三)对开发企业约束不力 固然国家制定了(物业管理条例要求，但在住宅小区规划设计经过中，由于缺乏物业管理主管部门的介入，多数开发企业在预留的办公用房、保安设施、水电设备、公共场所设施完备等方面都打了折扣。加之物业企业在前期物业接管查验方面与开发企业的不平等地位，造成房屋售完，遗留的费事就成堆。在住宅小区建设经过中，开发企业缺乏有效监管，随意变更规划、占用设施预留地、房屋建设质量和地下管网低标准建设等问题较为严重，都给后期施行

9、物业管理带来众多问题。 在住宅小区验收经过中，由于综合验收把关不严，往往在设施不配套的情况下完工一栋入住一栋，再进行诸如公厕、垃圾中转站等配套设施建设，同样为后期施行物业管理增加了困难。 (四)物业企业经营环境差 有关部门为了本身的利益，该管理的不管理，不该插手的乱参与。在小区有收益的商业展销、广告发布等活动执法部门有垄断行为，或擅自直接插手，与物业企业和业主争利。另外，由于牵涉房屋建设质量、公共配套设施建设缺乏、开发商售房前与交房后承诺不一致和房屋售后维修不及时等问题，造成业主因种种不满而拒交物业服务费，而物业服务公司却无良好对策只能被动接受的尴尬局面。物业企业收益90%用于员工低下卑微的薪

10、酬，使物业服务公司面临亏损经营的境地，部分物业企业几乎在生存边缘挣扎。市场竞争虽然是一方面的原因，经营环境差也是不可否认的。 (五)业主自治意识引导和宣传不够 多数业主对服务要求和付费义务对等的原则不理解，把物业企业当作一个纯福利企业来看待。有些业主没交物业费也照样享受物业服务，这就使已交费的业主感觉不公，随后也不及时缴纳物业费，产生了劣币驱逐良币的现象。对公共场所和设施设备物权共有性认识缺乏，加之公共管理的非直接性，业主对物业管理普遍存在认识偏差。除了物业企业本身，和有关职能部门也应该协助引导和教育业主，提升他们的自主意识。 (六)物业企业本身也存在着众多问题 一是服务意识差，服务水平低:小

11、区的卫生不能及时打理清扫清理，比方夏天垃圾桶垃圾堆积如山，苍蝇四处飞。 楼道不能做到天天打理清扫，楼梯灰尘较多。道路上的卫生还能够，但角落里公众看不见的地方卫生较差。二是诚信缺乏，尽管收益，不承当义务:收取物业费积极性高，但对于小区治安管理相对较差，甚至有的小区能够随意出入，根本不看能否是业主，业主财物丢失现象严重，电动车被盗、汽车被划等现象时有发生。车辆停放场所较少，根本知足不了需求，到了晚上路边乱停车，严重影响了通行。 有的小区车辆随意停放在草坪上，致使小区绿化毁坏严重。三是从业人员素质低，小区服务人员文化水平、综合素质普遍偏低。有些小区本质上只聘请了一两个老人看门扫地，谈不上服务水平和服

12、务质量。四是物业员工薪酬过低，福利差，没有社保医保，基本是当地最低工资水平的12倍左右。工作时间相对较长，他们的付出和收益极不对等，致使他们在服务工作上偷工减料。五是物业企业和开发企业相比处在明显的弱势地位，行为上受制于开发企业，有时候不能直接承当相应的责任。其实很多问题是开放商遗留下来的，但物业公司规模偏小，相对于开发商而言处于明显弱势地位。根据河南开封地区50个小区400份随机问卷调查，物业管理不满意度达525%(见下表)4。 三、提升中小城市物业管理水平的对策 (一)实行多级联动，逐步完善物业管理体制 首先，成立基层组织为主，市各职能部门联动的协调机构 物业管理委员会 ，充分发挥各级机构

13、和各相关职能部门的综合管理职能。 定期分析物业管理形势，解剖原因，制定对策，监督施行。要把物业管理作为分担社会管理职能的一支重要气力来扶持，构成房管、街道、居民委员会三级物业行业管理的体系。解决整体决策，协商配合的问题。其次，结合本身物业管理特点，制定物业行业管理规定，明确竞争规则，培育物业市场，扶持本地物业企业成长。十分是按国家规定制定开发企业，落实物业移交的强迫条件，为开创建立和谐社区提供前提。开拓创新，积极探寻求索物业管理中水、电、通信、网络等综合管理的新路子，从制度上为物业企业成长壮大创造有利环境。 (二)抓好试点样板，探寻求索社区建设与物业管理相结合的新路子 一般一个街道或居民委员会

14、辖区都有一至几个较大的物业小区，可将居委会和物业小区工作构成联动配合的体系，让物业企业主管在居委会担任一定的职务，一是方便信息沟通;二是有利于开展社区文化科普、社区开创建立等活动;三是有利于业主大会、业主委员会换届及物业服务费调整;四是对推进居委会工作有较大的帮助。 (三)牵头扶持，破解老旧小区物业管理的难题 中小城市老旧、小规模和折迁还房等小区数量较多，占现有住宅比重大，而且寓居人员也多。这些小区普遍存在基础设施老化、维修基金匮乏、功能设计不合理、需要改造维修的任务重等问题，物业公司一般都不敢接手，基本都在失管状态。要破解这些小区的物业管理难题，需要得到的帮助和扶持。如，浙江宁波等城市，补贴

15、老旧小区物业每平方06元的费用。 根据本地经济条件，各地可以以考虑从开发税收中对老旧小区适度给予经费补贴，将物业推向社会化管理，这是当前唯一能行得通的办法。 (四)根据国家的法规，落实房产开发企业应尽的责任 房产开发企业对物业移交后的维修保养负有法定的义务，主管部门不能由于讨好投资企业就擅自变通，降低验收条件。由于物业服务企业的弱势地位，本身无法抗衡开发企业，所以主管部门的支持和帮助就成了必不可少的条件。如住房公积金的提取、物业前期的创办费、公共设施设备的建设、物业企业的办公用房等都必须达标到位，对留有余地的可伸缩性条件，尽可能就高不就低。十分对城市新建设的小区要有前瞻性，把停车位、监控系统、

16、照明系统、水电和网络系统等作为硬性条件强迫开发企业予以达标落实。 (五)根据物业管理性质，探寻求索中小城市物业管理新形式 由于物业服务不具有一般商品交易的直接性，属于准公共性服务，所以业主不能直观看到 物业服务 这种商品的形态，加之中小城市物业管理处在启动发展期，很多业主是由县城或者乡镇移居市区的市民或离乡进城的农民，物业管理意识淡薄。除物业企业本身加强对业主的教育之外，房管、宣传等主管部门也应当负起教育、引导业主加强物业意识的责任。水、电、通信、网络等企业，应根据收益与服务对等的原则，承当起一部分管道、线路维修、养护经济责任，不应完全推给业主和物业企业，房产主管部门在这方面应该有所作为。广东

17、等地已经有了先例。在小区的治安、违章搭建、牛皮癣广告张贴、步行街车辆管理等方面，有关主管部门应该支持物业企业做好管理工作，不能有利就管，有费事就躲。在税收、社保等方面应该扶持物业企业，毕竟物业企业收入的百分之八九十用于弱势劳动力就业，分担了相当一部分的公共管理责任。 (六)加强物业企业的监管，培育本地物业企业的成长壮大 一要严把物业企业准入关口，加强资质管理，防止滥竽充数的物业企业和个人扰乱物业管理市场。二要千方百计培育本地物业企业成长，树立几家本地品牌物业公司，为物业管理长远发展奠定主体基础。中小城市的物业管理起步不久，需要保卫和扶持，在一个不完善的市场条件下，不能生搬硬套所谓放开竞争的理论

18、，把本土的企业做大做强之后，走出门盈利，才能为本地经济作奉献。三要主管部门经常深切进入小区，听取业主和物业企业的意见，及时帮助解决小区物业管理的困难，及时纠正监管经过中的偏差，努力建设一个业主和物业管理企业的良好互动关系。 市场化的当代物业服务，是当代化城市物业管理发展的必由之路。物业管理企业也是协助实行社会管理的一支重要气力。物业管理的社会效益和经济效益在发达地区已经显现。我们国家中小城市，十分是内地中小城市的部门，应该预见到物业管理的潜在价值，及早谋划物业管理的总体战略，做到提早参与，规模化发展，市场化运作，抓紧部署，使物业管理与城市发展同步。 (七)加强相关立法 加快物业相关法律法规建设

19、，建议该法规要牵涉开发商在后继管理中应尽的义务，如居委会和物业公司在物业管理中的权利和义务，建立有效的联动机制。同时，加大宣传力度，让广大业主充分认识到 小区是我家、物业靠大家 的理念，规范自个的行为(如车辆停放、垃圾带到楼下放到垃圾桶、不乱搭乱建等)。 另外，对于及时缴纳物业费的业主实行部分减免物业费等奖励政策。比方: 提早交1年以上物业费，给予5%10%的优惠。同时，对于不及时缴纳物业费的业主，实行滞纳金制度，可按每日征收1%的滞纳金标准，并在小区公告栏颁布相关信息。 以下为参考文献: 1苏光柱当下房地产企业物业管理现在状况与对策讨论J商场当代化，2007，(2) 2陈寿民浅析物业管理公共性服务特征J城市建设理论研究，2020，(13) 3武勇对物业管理现在状况的考虑J科技情报开发与经济，2005，(7) 4贾可玉中小城市物业管理存在的问题及监管情况的调查J现代经济，2020，(1) 5关鹏中小城市物业管理面临的问题及对策EB/OL 6宁波市住房与城市建设委员会加强法制建设规范服务行为 宁波市物业管理行政监管工作经历体验沟通EB/OL 7张统华我们国家住宅小区物业管理中存在的问题及发展趋势J改革与开放，2018，(20) 8张农科关于我们国家物业管理形式的反思与再造J城市问题，2020，(5) 9严梅社区管理与物业管理的融合创新形式J企业经济，2020，(8)