房地产公司土地增值税筹划的风险与防范对策,房地产论文.docx

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1、房地产公司土地增值税筹划的风险与防范对策,房地产论文摘 要： 房地产开发行业能够带动上、下游100多个行业，同时其为解决劳务用工问题发挥了重要作用。近些年来，对于房地产开发企业的调控日渐增大。房地产开发企业为了应对市场、政策、法规等方面的压力，不得不采取一些措施来降低本身的各项成本。对于房地产开发企业来讲，很多税种中土地增值税筹划是最具有技术含量，也是税负率最高的税种。鉴于此，很多房地产开发企业为了节约土增税纳税成本，已经采取各种办法来开展该税种的税收筹划，在开展该税种的税收筹划经过中很容易出现纳税风险。纳税风险的出现，很可能使得企业被迫接受税务机关的行政处理惩罚，如行政罚款、滞纳金、甚至是被

2、处于刑责。新时期下，税收征管愈发的严格。 本文关键词语： 房地产企业; 土地增值税; 纳税筹划; 策略; 税收筹划英文Tax Planning,税收筹划是指，纳税人在一项经济业务发生以前，在遵守法律的前提下，运用相应的税收法律法规，以节税为目的，对其进行事先的筹划，以达减少纳税、延期纳税的目的。随着我们国家税收法律制度的不断完善与进步的同时，为了更进一步的促进经济发展，摆脱经济下行压力，不断的出台相应税收优惠政策，为企业提供税收筹划的政策上的支持；另一方面，金税三期、四期的不断完善、税收征管体系的日臻健全，进一步地规范了税收征纳关系，并因而而堵住了税收征管方面的漏洞，使得纳税违法行为无处遁形。

3、能够讲，将来的税收筹划工作具有双重目的，既要节约纳税成本，又要有效地降低纳税风险。对于房地产企业来讲，营改增以后，增值税、企业所得税、土地使用税、房产税、印花税等税种都有相应的税收筹划空间，但是客观地讲，土地增值税的税收筹划空间更大。原因在于，一方面，土地增值税施行四级超率累进税率，其税负率较高；另一方面，土地增值税的纳税筹划贯穿于开发项目的始终，纳税筹划时间较长、纳税筹划环节较多，其技术性也是最强的。因此，做好土地增值税筹划工作，能够有效的降低房地产开发企业的综合纳税成本，并能够有效地躲避纳税风险。 房地产开发企业土地增值税税收筹划概述 据统计，税收我们国家整体财政收入的90%以上。能够讲，

4、中国的经济发展、国防建设、医疗卫生、教育事业、基础设施建设都方面都离不开税收作为支持。同时，新时期下，随着我们国家社会市场经济发展的愈发完善，我们国家已经基本上摒弃了计划经济时代利用行政手段来干涉经济发展的方式，逐步变成了运用经济杠杆来调节经济。而税收杠杆作为重要的经济调节手段，起到了至关重要的作用。国家能够利用税收杠杆来调整产业政策，进而优化产业构造，促进经济良性发展。对于房地产企业来讲，遭到国家宏观政策的影响，其各类成本日益提升，鉴于此房地产开发企业通过土地增值税优惠政策开展税收筹划，能够有效的节约纳税成本。 1. 土地增值税及纳税筹划的概述 土地增值税概述。纳税人在转让不动产经过中，就获

5、得的相关收入货币、非货币减去税收法规规定能够扣除部分后的增值额就缴纳的税金。土地增值税的关键在于有偿转让不动产。 土地增值税纳税筹划概述。土地增值税是房地产开发企业所缴纳税种中税负率较高的，其最高税率将到达增值额的60%。对于房地产开发企业来讲，开展土地增值税的税收筹划，将起到节约一大部分纳税成本的作用。土地增值税纳税筹划的方式方法较多，总结起来包括：收入分散、适当的利息扣除、增加扣除项目金额、合理的延后土地增值税清算时点。华而不实： 收入分散，对合同内容进行分拆，在总价不变的情况下，适度提高高增值物业的成本，根据部分城市政策，按毛坯房获得预售证产品的精装修业务和地下无单独产权车位不纳入清算范

6、围。在这种精装业务或车位销售等业务中，将销售毛坯房与出售家电、家具和装修工程分开签订合同，这样土增税将仅就销售毛坯房征收；利息扣除，关于利息扣除问题，土地增值税相关法规规定，凡符合规定的贷款利息亦即能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的能够按利息+土地出让金+开发成本X5%之内扣除，凡不符合规定的贷款利息则按土地出让金+开发成本x10%以内扣除，对于房地产开发企业来讲，能够很好的运用上述两点来自我把握利息扣除方式； 增加扣除项目金额，首先要明确的一点是增加扣除项目不等于虚开发票冲抵成本，而是指开发商能够适当的对于小区内的一些公共配套设施，如，绿地、植树、园林、道路等方面加大投资，以获

7、得加计20%的扣除优惠； 合理延后土地增值税清算时点。如区域内有未弥补亏损公司的，用原公司摘牌获取新项目，在牵涉补缴的情况下能够与税务争取原开发项目土增税延期清算。对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。 2.房地产开发企业土地增值税纳税筹划意义 有效提升企业经济效益。房地产企业经营的最终目的是实现利润的最大化。对于企业来讲，怎样能够通过不断的经营管理、降低各类成本费用进而实现利润的最大化，是每个地产企业管理层、财务人员都要考虑的问题。以万科为例，该公司2022年整体税负率6.83%，亦即100元收入，需要缴纳税费为6.83元，而当年的净利润率不到15%，客观地讲，房地产企业的税

8、负率还是较高的。而房地产企业土地增值税属于价内税，即所缴纳的土地增值税税金将计入 税金及附加 会计科目，并直接冲减本年利润。因此，对于房地产开发企业来讲，加强土地增值税的纳税筹划，将会为企业创造更大的利润。 提升企业财务人员业务水平。新时期下，随着税制改革的不断深切进入，要求企业财务人员具备较为过硬的业务水平及高水平的综合业务能力。土地增值税所牵涉的内容较多，其基本上涵盖了房地产开发项目的整个经过中，与企业所得税有很多近似之处。与此同时，土地增值税还牵涉到税负临界点、税收优惠政策等方面，这就要求企业的财务人员在充分了解企业本身经营状况的前提下，还要对于税收制度、税收优惠政策有所了解。以上的要求

9、，自然需要财务人员提升本身的业务水平才能实现。 3.房地产开发企业施行土地增值税税收筹划的着眼点 税收优惠政策角度。税收优惠政策的使用对于土地增值税的税收筹划工作将起到重要作用。原因在一地，税收优惠政策是税收法规所给定的，允许纳税人合法利用的政策，也是最为安全的。 土地增值税中对于建筑标准普通住宅出售且增值额超过扣除项目低于20%的免于缴纳土地增值税。然而，标准普通住宅的标准是由各省、市、自治区确定的。因此，对于房地产开发企业来讲，若想合理的应用该税收优惠政策进行土地增值税的纳税筹划，应该以充分了解开发项目所在地的地方规定以后进行。 收入角度。收入是土地增值税发生的源头，对于房地产开发企业来讲

10、，怎样能够合理的谋划收入，显得特别重要。首先，可根据市场定价适度调节普通住宅的价格，以知足普通住房土地增值税的免税条件。其次，对有销售代理或渠道销售形式的，可要求渠道费用和代理费用不得开进购房款发票中，做为其它业务收入或非房收入，减少可售部分增值率，继续降低土地增值税。 开发成本角度。除了收入以外，开发成本的高低也将决定着土地增值额的多少。开发成本不仅能够直接抵减收入，更为重要的是能够为下一步的20%加计扣除、三项期间费用的扣除标准提供计算根据。因此，应该重视开发成本的核算与支出。比方产业性拿地时，尽可能与和国土部门沟通，在总土地价格不变的情况下，将产业用地和可售部分土地成本进行区分。产业用地

11、土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，继而降土地增值税。或者从提升小区品质的角度出发，通过加大公共配套设施的投入，加大绿化、植被、园区方面的投入力度，来增加开发成本。还能够将一些能够计入开发间接费用的成本支出，根据建筑面积法分摊或直接归集法计算，以最有利的方式方法有效增加开发成本。另外，还能够通过合理增加关联方定价的方式增加一些成本。然而，房地产开发企业增加的开发成本应该是本着客观、真实的原则进行，切不可为了增加成本而盲目的加大投入，而不计整体成本。同时，对于房开企业来讲，更不能以税收筹划为由虚开发票，落入偷税陷井。 利息支出角度。房地产开发企业属于资本密集型企业，项目开发经过

12、中，尤其是项目开发前期需要资金作为支撑，很多企业选择债务性融资方式融入资金。土地增值税法规定，房地产开发费用扣除的标准有二：一方面，假如房地产开发企业利息支出能够准确计算分摊开发项目，并能够提供金融机构证明，同时利率不超过同期商业银行贷款利率的前提下，房地产开发费用=利息支出+土地价款+开发成本x5%，另一方面，假如利息支出无法知足上述规定，则房地产开发费用=土地价款+开发成本x10%。因此，对于房地产开发企业来讲，应该根据上述税收制度规定，负债融资方式尽量提供金额机构证明，权益资本筹资，可不计算应分摊利息，到达多扣除房地产开发费用的目的。 合作方式角度。合作建房不属于土地增值税征收范围，一般

13、来讲，合作双方，一方出地、一方出钱，双方合作建设房屋，然后按比例分配房屋。对于房地产开发公司来讲，能够结合公司实际运营状况选择合作建房。另外，关于合作建房的问题，很多地产企业也在不同程度的应用，之所以其能够不征收土地增值税，是由于其所收到的收入为劳务收入，不属于土增税征税范围。 房地产开发企业土地增值税税收筹划中的风险 1. 税收筹划风险意识缺乏 意识决定行为，行为导致结果 。对于房地产开发企业来讲，自2021年5月营改增税制改革以来，由于增值税的特性关系，很多房地开发企业将税收筹划工作的重点转移至土地增值税方面。 能够讲对于，房地产开发企业来讲，土地增值税的税收筹划是具备一定技术含量的，若能

14、够成功其获利空间还是较大的。然而，一些房地产开发企业在开展土地增值税税收筹划经过中，对于风险意识认识缺乏，没有将税收筹划风险控制在可控范畴内；部分地产开发企业固然在税收筹划经过中注重了风险意识，但是没有将其常态化、系统化，仅停留在就事论事。总之，房地产开发企业由于对土地增值税税收筹划风险没有加以关注，为后期的土增税清算及将来的税收稽察埋下了隐患，进而导致税收风险的发生。 2. 税收政策把握不透 相关企业在进行土地增值税税收筹划中，首要遵循的原则便是合法性原则，合法性原则缺失的税收筹划基本上能够视同为偷税。然而，实务中很多房地产开发企业在进行土地增值税税收筹划经过中，介入筹划的人员固然具备了一定

15、的专业财税知识，在处理一般性业务经过中，能够予以应对。但是，若进行深度的、综合性的税收筹划工作则有些力不从心，其问题出在对于税收政策把握的不到位上。另外，房地产开发企业介入税收筹划人员若不能非常深切进入、透彻的研究土地增值税政策，也容易在详细的日常财务核算、税务处理经过中引发政策性风险，将给房地产开发企业带来税务风险。 3. 税收筹划思路不清楚明晰 房地产开发企业进行土地增值税税收筹划经过中，税收筹划思路的不清楚明晰，是导致该业务风险出现的另一重要因素。原因在于，在进行该税种的税收筹划来讲，无论是收入方面还是成本费用方面都是具有较强的操作性的。纳税筹划一定要从 业务经营流程 入手来做前瞻性规划

16、而不是单纯的从 财务处理环节 来做事后诸葛亮。但是，相关人员在详细操作经过中，由于其思路不清楚明晰，参与时点延后，无形中给税收筹划增加了一定的难度。 房地产开发企业土地增值税筹划风险防备对策 1.提升相关人员税收筹划风险防备意识 当前，我们国家的税收征管体系日臻健全，企业在开展税收筹划经过中，若不能很好的提升税收筹划风险防备意识，将会为其带来无尽的纳税风险。房地产开发企业在施行土地增值税税收筹划经过中，同样应该提升相关人员的税收筹划风险防备意识，以不至于由于税收筹划工作而平添不必要的费事。详细来讲，作为房地产开发企业应该结合本身所处的行业特点，并在充分了解本身项目开发状况的基础上，搜索所能够利

17、用的优惠政策，为其所用。另一方面，能够成立税收筹划风险控制部门，配备一些具有税收筹划经历体验的人员，可以以定期聘请注册会计师、税务师来企业指导，以期到达有效躲避土地增值税筹划风险、加强税收风险防备意识之目的。 2.进一步加强对于政策法规的研究 土地增值税纳税筹划首先离不开对于税收政策法规的研究，假如离开了对于相关税收政策的研究，税收筹划工作很容易偏离轨道。如，营改增以后，要求房地产企业所获得的牵涉开发成本的发票，要求其在备注项写明项目名称、所在地区，否则不能够作为土地增值税扣除根据。房地产开发企业在从事该税种的税收筹划经过中，要对于土地增值税及其所关联财税政策进行相应的研究。能够通过网络、与税

18、务机关沟通、聘请专业人员讲解方式进行。同时，建议房地产开发企业对于其所制订的税收筹划方案，聘请一些专家给予评价，以确保其具备合法性、合理性及可操作性。以期实现降低税务筹划风险的目的。 3. 结合企业本身情况理清税收筹划思路 企业开发土地增值税的税筹工作的目的是为了降低纳税成本，因此税筹风险防备显得特别必要，否则该项工作将失去其本身的意义。对于房地产开发企业来讲，在开发税收筹划工作之初，应该理清税收筹划的基本思路，以确保将来税收筹划方案的稳定性、持续性及可操作性。详细来讲，管理层应该清楚明晰的了解本身项目开发状况，确定收入、成本、利息、合作方式等几个角度出发来进行筹划工作。是采取单一方式，还是综

19、合性的多措并举方式，以确保该税收筹划方案的顺利施行。真正的纳税筹划必须是在合法合规的前提下，事前筹划、事中修饰、事后沟通。因此，对于房地产开发企业来讲，应该结合本身的实际情况来理清思路，以减少不必要的纳税风险。 4. 提升本身的会计核算水平 任何税种的税收筹划都离不开会计核算工作，能够讲会计核算水平的高低直接影响到企业税收筹划工作的结果。房地产开发企业在日常的生产经营管理经过中，应该重视会计核算基础工作，不断的提升会计核算的精准度及有效性。同时，企业能够有效的利用信息化、大数据技术开展税收筹划工作，进而提升会计核算数据的使用效率。并且，房地产开发企业能够引进较高业务水平的会计人员介入日常会计核

20、算工作，这样不仅能够有效的提升本身的会计核算水平，更为重要的是能够愈加沉着的开展土地增值税的税收筹划工作。 这对于现金为王的地产企业来讲，怎样能够采取合理的方式降低税务成本，是财务管理的价值具体表现出之一。很多地产企业，出于现金流、成本的考虑，开展土地增值税的税收筹划工作。然而，客观地讲，若不能很好的躲避相关纳税筹划风险，企业为因而而遭遇不必要的费事。对于房地产开发企业来讲，能够从提升风险防备意识、加强对于政策法规的研究、理清税收筹划思路、提升本身会计核算水平等几个方面出发，来降低税收筹划风险，以期实现其利润的最大化目的。 以下为参考文献 1 张小敏.房地产企业土地增值税纳税筹划及清算技巧探究J.会计师,2022(14):40-41. 2 吴开琴. 营改增 后房地产企业土地增值税税收筹划研究D.厦门大学,2022. 3 刘清源.对房地产企业土地增值税纳税筹划建议J.当代国企研究,2022(12):407. 4 周晓云.房地产企业土地增值税纳税筹划研究J.当代国企研究,2022(12):410. 5 刘丽丽.浅谈房地产开发企业土地增值税的纳税筹划J.当代营销(信息版),2022(07):51-52.