“村改居”社区物业管理模式的类别与不足,物业管理论文.docx

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1、“村改居社区物业管理模式的类别与不足,物业管理论文近年来，在土地、财政、金融三位一体的 经营城市 形式下，大力推动城市化，我们国家的城市化率已经过1980年的19.4%上升到2020年的54.8%.在城市建设用地急速扩张和18亿亩耕地红线必须保住的双重压力下， 撤村并居 农民上楼 成为各地普遍采用的土地整理办法，其后果就是造成大量 村改居 社区的出现。这类社区的称呼多样，包括农民集中寓居区、回迁社区、还建社区等，其建设方式、房屋产权、农民户籍转变等详细属性方面也各有不同。 固然从城市化的角度来讲，这类 村改居 社区确实能够改善村民的寓居环境，提升寓居区的基础设施和公共服务水平，最终实现村庄的社

2、区化管理，以到达缩小城乡差距、实现城乡统筹发展的目的。但在施行经过中，由于违犯农民意愿强拆强建导致农民权益受损郑风田、傅晋华，2007;石琛，2018、毁坏传统文化刘奇，2018、农民身份认同和适应困难叶继红，2020;谷玉良、江立华，2021等问题也广受诟病。因而，怎样建设好管理好当前大量出现的 村改居 社区具有重要的现实意义。 由于 撤村并居 农民上楼 使农村的传统生活方式发生巨变，村民原来以血缘和地缘为纽带的社会关系网络遭到毁坏，密切的邻里交往减少了，因而基层组织和治理方式也需随之进行变革和创新。 关于 村改居 社区的基层治理难题，当前的一个基本共鸣是：关系不顺、服务不完善。林聚任、鄢浩

3、洁2018以为，这类 村改居 社区大多规模宏大、异质性强，却仍然沿用原来的村落组织形式和管理方式，因此难以适应。在 村民自治 与 辅助 相结合的财政投入下，资金缺乏，公共服务不完善。陈晓莉、白晨2020发现，由于很多地方在农民回迁社区中实行的是村庄管理和社区管理并行的办法，原村两委和新社区两委在社会管理职能方面存在一定的穿插，部门之间互相扯皮、推诿、争利的现象时有发生，重复管理和无人管理经常并存。而村民自治与居民自治制度的不衔接，也严重制约了社区居民介入管理和监督的积极性。吴莹2020通过比拟研究发现，各地 村改居 社区的村委会为应对基层治理中的实际问题，会演变出 各自为政 一套人马、两块牌子

4、 三驾马车 一家独大 等几种形式。鉴于这些情况，协调多元治理主体间的职能关系，构成良性的互动，重构城市化转制社区多元和谐共治的机制被以为是关键王权典等，2018;顾永红等，2020。 但是在这些一般性治理问题之外，还有一个 村改居 社区的重要治理维度却未得到充分关注和讨论，即物业管理。在村落中，村民 各家自扫门前雪 ,由村委会代表村民对道路、灌溉设施等公共空间和设施进行管理。但进入 村改居 社区后，绿地、健身场所、电梯等大量公共空间和设施出现，而在多数多村并居的社区中，这也超出了村委会的管辖范围，就需要居民共同进行管理。但是一些研究已经发现， 村改居 社区物业管理的规范性和可持续性较差，物业管

5、理工作人员大都是开发区、原镇村的转岗人员和安置的农民，缺乏管理专业知识，影响物业管理的规范化和质量赵美英等，2018。那么在实际运作中， 村改居 社区的物业管理主要采取什么方式，有什么特点和问题？ 二、 村改居 社区物业管理的主要类型 本研究所使用的数据资料来源笔者2020年至2020年在北京市、山东省临沂市、湖北省武汉市和云南省昆明市的田野调查。调查牵涉15个街道/镇，30个 村改居 社区/拆迁村，收集的资料主要包括：当地的城市规划、 村改居 社区的建设和管理以及农转居安置办法的有关文件、地方档案、社区会议纪要以及个案访谈和半开放式问卷调查数据等。 通过分析和比拟发现，随着拆迁农民的不断入住

6、， 村改居 社区的环境整治、治安管理、保洁绿化、设备维护等需求都会逐步显现出来，因而大多数社区都需要面临物业管理问题。但是根据各个 村改居 社区本身的特点，其物业管理一般都不会直接复制城市物业管理形式，当前主要构成了 社区自管 商业物管 和 协管 三种形式。 一社区自管 社区自管是指回迁社区自个通常是村委会成立物业管理公司或者不成立正式的公司，通过招聘保安、保洁、设备维护等相关工作人员来进行社区的基本物业管理和维护。这种方式类似于普通商品房小区中物业管理的业主自治形式，也相当于村庄管理形式下，由村委会组织护村队、雇佣清洁工负责村公共区域的环境卫生和治安管理的延伸，但在服务标准和内容形式上又在向专业的物业公司靠拢。